fls. 720 EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MENDES JÚNIOR DE SÃO PAULO. PROCESSO 1015848-16.2014.8.26.0100 Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA 5062008324, Perito Judicial, honrado com sua nomeação à folhas 633 dos Autos do processo que move DISPAVI COMÉRCIO DE VIDROS LTDA. em face de ZAP Z ADMI- NISTRADORA E PLANEJAMENTO LTDA., vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência requerer a juntada do respectivo Laudo de Esclarecimentos. Termos em que P. Deferimento São Paulo, 13 de Setembro de 2016. Salvador Bueno das Neves CREA 5062008324/D
fls. 721 EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MENDES JÚNIOR DE SÃO PAULO. PROCESSO 1015848-16.2014.8.26.0100 Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA 5062008324, Perito Judicial, honrado com sua nomeação à folhas 633 dos Autos do processo que move DISPAVI COMÉRCIO DE VIDROS LTDA. em face de ZAP Z ADMI- NISTRADORA E PLANEJAMENTO LTDA., vem mui respeitosamente perante Vossa Excelência apresentar a conclusão a que chegou referente ao valor do imóvel penhorado à folhas 636, contido no presente LAUDO DE ESCLARECIMENTO 1
fls. 722 ÍNDICE Capítulo I Objetivo...03 Capítulo II Objeto...03 Capítulo III Vistoria...03 Capítulo IV Capítulo V Considerações...07 Quesitos do Requerido...08 Capítulo VI Avaliação...09 Capítulo VII Memória de Cálculo...09 Capítulo VIII Conclusão...16 Capítulo IX Encerramento...16 2
fls. 723 I Objetivo O presente laudo tem o objetivo de esclarecer sobre as questões apresentadas pelo requerido à folhas 707 dos Autos, bem como um novo valor de venda do imóvel penhorado conforme Termo constante nos mesmos Autos. II Objeto Trata-se de um Imóvel Escritório de propriedade do requerido, cuja matrícula é 186.868, registrada no 14º Cartório do Registro de Imóveis de São Paulo, localizado à Av. Ibirapuera, 2332, conjunto 31, no 3º pavimento do Bloco II, torre Ibirapuera, integrante do Condomínio São Paulo Internacional. O imóvel possui uma área privativa coberta de 367,500m2, a área comum coberta edificada de 357,747 m2, a área total edificada de 725,247 m2, a fração ideal de 1,0036% nas áreaa e coisas de propriedade e uso comuns do condomínio, correspondendo-lhe a fração ideal do terreno de 98,905m2, e o coeficiente de participação nas áreas de influência do edifício de 3,4860%, cabendo-lhe o direito ao uso de 14 vagas indeterminadas com uso de manobrista, da garagem coletiva localizada nos subsolos. III Vistoria A vistoria deu-se em 02 agosto de 2016, às 10:30hs, atendidos pelo Sr. Mauricio, proprietário do imóvel em questão. Desta vez, houve permissão para adentrar o imóvel onde foi possível confirmar as afirmações contidas no laudo oficial e suas características conforme descritas a seguir: a) Foi possível definir o padrão construtivo tendo em vista que a torre onde se localiza o imóvel, é de padrão Fino, possuindo excelente aspecto, tanto quanto às características arquitetônicas modernas quanto aos materiais e qualidade da mão de obra aplicados. b) A entrada principal é constituída de amplo saguão com duplo pé direito, revestimentos das paredes em combinação de granito e madeira, sistema de controle na recepção com catracas de última geração, além de seguranças que dão atendimento aos visitantes. As características dos elevadores i n d i - cam ser de última geração. O estacionamento é amplo e possui controle de entrada com manobristas. 3
fls. 724 c) A idade do imóvel é de 10 anos, conforme Certidão Cadastral do imóvel, constante no Anexo I do laudo de avaliação. d) O estado de conservação é considerado ótimo, tendo em vista o estado geral observado no hall de entrada, compatível com seu padrão construtivo. e) A área correspondente á esse imóvel é de 729,00 m2, conforme Certidão Cadastral no Anexo I. O imóvel possui uma área privativa de 367,50 m2 assim constituída: 1) Hall de entrada O piso é em granito, paredes revestidas com gesso com pintura em PVA e teto em gesso com iluminação embutida. 2) Sala de reunião A sala possui piso elevado marca Giroflex e laminado em madeira. A parede do lado esquerdo é revestida de mármore travertino italiano, as demais paredes são em gesso cartonado e o teto rebaixado em gesso com iluminação embutida. 4
fls. 725 3) Equipamentos Todas as torres são protegidas por sistema de segurança 24 horas com câmeras e alarmes e completo sistema de monitoramento, bancos de geradores para todo o complexo. Sob o piso elevado há um completo sistema de cabeamento para TI que atende todos os ambientes. Todos os ambientes possuem ar condicionado central. 4) - Salão principal O salão principal é constituído de ampla sala central, contendo nas laterais, salas limitadas por divisórias e vidros transparentes. Vide fotografia a seguir. 5
fls. 726 5) Banheiros Possui um banheiro feminino com piso em mármore travertino, paredes e teto em pintura látex sobre gesso, aparelhos sanitários e hidráulicos de primeira linha. Nos fundos à direita há um banheiro. Vide fotos gerais do imóvel. 6
fls. 727 IV CONSIDERAÇÕES À folhas 693, o requerido afirma Vale dizer que, o imóvel constrito possui a área de 729,00 m2, ao passo que os conjuntos relacionados no laudo pericial, sem exceção, possuem área infinitamente menor. É necessário considerar que trata-se de área privativa e não total. Assim, o valor unitário das amostras diz respeito à área privativa. Quanto ao número de vagas na garagem, este signatário apresenta neste laudo um incremento relativo aos números de vagas ofertadas nos imóveis pesquisados, tendo em vista que, de fato o número de vagas indeterminadas que neste caso corresponde a 47,6% em relação à área privativa, valoriza o imóvel em questão. 7
fls. 728 Quanto às amostras apresentadas a partir de fls 697, é necessário levar em conta os locais para os quais são necessárias a adequação com o fator de transposição como segue: Fator de transposição Ft Ft = IF/If, onde IF é o índice fiscal do imóvel avaliando, = 1.706,00 e If é dos imóveis pesquisados. Assim, os valores dos índices fiscais pesquisados são: Av. Brig. Faria Lima = 6.014,00 Av. Pres. Juscelino Kubtschek = 2.504,00 As demais amostras não foram encontradas no site da prefeitura, e a de nº 10 foi descartada por ser discrepante. Assim, o valor unitário final é 7.421,00/m2. V QUESITOS DO REQUERIDO 1. O valor obtido para o imóvel (5.400.000,00) é resultado da multiplicação de Vu - Valor unitário x m2 do imóvel, ou 729,00m2? R - Sim 2. Para obter o valor unitário é fundamental encontrar o valor unitário homogeneizado? R Sim 3. Para obter o valor Homogeneizado é fundamental a média aritmética? R Sim 4. A média aritmética é o resultado do total obtido dos valores das amostras R$76.774,18, dividido pelo numero de amostras? R Sim 5. Para obter o total das amostras é indispensável utilizar paradigmas similares ao imóvel avaliando? R Sim 8
fls. 729 6. Por que razão houve a exclusão dos valores constantes das amostras de números 01, 04 e 08? Se mantidas essas amostras, qual seria o valor unitário homogeneizado? R Todos os valores fora do limite amostral, que é mais ou menos 30%, de variação dos valores saneados recomenda a Norma Brasileira NBR 14653-2 que deverão ser excluídos. O valor unitário se obtém através da homogeneização e os valores de números 01, 04 e 08, não pertencem ao grupo dos valores homogeneizados por estarem fora do limite amostral. 7. Somente a guisa de argumentação, se adotado o valor R$16.000,00, em número redondo, como por exemplo o constante do item 1, da tabela de amostras de fls. 670, mesmo para um imóvel de padrão médio, com aproximados 115,00 m2, com apenas 3 vagas de garagem, em local desconhecido, tal critério projetaria um valor ao imóvel avaliando de R$ 11.664.000,00? O ilustre perito poderia dizer se está correta a assertiva? R Vide resposta do quesito anterior. VI - AVALIAÇÃO A avaliação será feita segundo os ditames da Norma Brasileira NBR 14653-2 que trata de avaliações de imóveis urbanos, e IBAPE/SP (Imóveis Urbanos). O método utilizado será o Comparativo Direto de Dados de Mercado, tendo em vista pesquisa de imóveis compatíveis à venda, colhidos através de informações do mercado imobiliário. Pelas amostras colhidas, foram obtidos os valores unitários os quais serão tratados estatisticamente através de fatores e homogeneizados após. VII Memória de Cálculos 1 Valor do conjunto Vc O valor do conjunto é Vc = A x Vu x Foc x Fg, onde A = área do imóvel = 729,00 m2, Vu é o valor unitário, extraído do conjunto de dados estatísticos das amostras colhidas através da pesquisa, cujos valores são homogeneizados após tratamento, Foc é o fator de obsoletismo em função da idade e do estado de conservação e Fg é o fator de garagem que vale 1,10225. Padrão construtivo: Fino 2.1.5 - Grupo 2.1 Escritório com valor de 3,066 de R 8 N 9
fls. 730 Estado de conservação: c Fator de obsoletismo: Foc = R + k*(1 R), onde R = 20% e k = 0,8775 Foc = 0,902 Vc = 729,00 x 8.707,45 x 0,902 x 1,10225 = 6.311.101,47 Valor do conjunto = 6.311.101,47 PESQUISA IMOBILIÁRIA 1) Sala comercial à venda, localizada no bairro do Ibirapuera, contendo 112,00 m2, 3 banheiros e 3 vagas na garagem. Valor : R$ 1.850.000,00 Cód. IBIRAPUERA 995 Tel. 5052.8512 Padrão construtivo Médio com valor unitário de 1,836 de R8N Idade = 12 anos Estado de conservação c Índice k = 0,858 Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a)p, onde A = área do imóvel avaliando e a, é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (f/f)e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (729/112)0,125 = 1,26 Fp = (1,836/3,066)0,25 = 0,88 Foc = 0,20 + (0,858 x 0,8) = 0,8864 Vu = (1.850.000,00/112) x 1,26 x 0,88 x 0,8864 = 16.234,43 Valor unitário saneado = 16.234,43... 2) Sala comercial à venda, localizada no bairro de Moema, contendo 136,00 m2, 6 banheiros e 3 vagas na garagem. Valor : R$ 1.360.000,00 Cód. AS 0175 Tel. 4508-9822 Padrão construtivo Médio com valor unitário de 1,836 de R8N Idade = 15 anos Estado de conservação c Índice k = 0,8225 Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a)p, onde A = área do imóvel avaliando e a é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, 10
fls. 731 Fp = é o fator de padrão construtivo = (f/f)e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (729/136)0,125 = 1,23 Fp = (1,836/3,066)0,25 = 0,88 Foc = 0,20 + (0,8225 x 0,8) = 0,858 Vu = (1.360.000,00/136) x 1,23 x 0,88 x 0,858 = 9.286,99 Valor unitário saneado = 9.286,99... 3) Sala comercial à venda, localizada no bairro de Moema, próxima ao Shopping Ibirapuera, contendo 144,00 m2, e 2 vagas na garagem. Valor : R$ 1.600.000,00 Cód. 190-IM77814 Tel. 3894-1000 Padrão construtivo Simples com valor unitário de 1,41 de R8N Idade = 15 anos Estado de conservação d Índice k = 0,7755 Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a)p, onde A = área do imóvel avaliando e a é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (f/f)e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (729/144)0,125 = 1,22 Fp = (1,41/3,066)0,25 = 0,907 Foc = 0,20 + (0,7725 x 0,8) = 0,818 Vu = (1.600.000,00/144) x 1,22 x 0,907 x 0,818 = 10.057,22 Valor unitário saneado = 10.057,22... 4) Sala comercial à venda, localizada à Al. Maracatins, no bairro de Moema, contendo 360,00 m2, e 12 vagas na garagem. Valor : R$ 5.850.000,00 Cód. IMO4015514 Tel. 5053-8888 Padrão construtivo Superior com valor unitário de 2,286 de R8N Idade = 10 anos Estado de conservação c Índice k = 0,8775 Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a)p, onde A = área do imóvel avaliando e a é a área do imóvel pes- 11
fls. 732 quisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (f/f)e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (729/360)0,125 = 1,092 Fp = (2,286/3,066)0,25 = 0,929 Foc = 0,20 + (0,8775 x 0,8) = 0,902 Vu = (5.850.000,00/360) x 1,092 x 0,929 x 0,902 = 14.869,56 Valor unitário saneado = 14.869,56... 5) Sala comercial à venda, localizada à Al. Maracatins, no bairro de Moema, contendo 110,00 m2, e 2 vagas na garagem. Valor : R$ 1.060.000,00 Cód. ZAP IMO8707093 Tel. 4302-7570 Padrão construtivo Simples com valor unitário de 1,41de R8N Idade = 13 anos Estado de conservação d Índice k = 0,796 Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a)p, onde A = área do imóvel avaliando e a é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (f/f)e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (729/110)0,125 = 1,267 Fp = (1,41/3,066)0,25 = 0,82 Foc = 0,20 + (0,8775 x 0,8) = 0,8368 Vu = (1.060.000,00/110) x 1,267 x 0,82 x 0,8368 = 8.377,71 Valor unitário saneado = 8.377,31... 6) Sala comercial à venda, localizada à Av. Rouxinol, no bairro de Moema, contendo 101,00 m2, e 1 vagas na garagem. Valor : R$ 1.040.000,00 Cód. ZAP IMO9212885 Tel. 3441-4474 Padrão construtivo Simples com valor unitário de 1,41de R8N Idade = 15 anos Estado de conservação d Índice k = 0,8225 12
fls. 733 Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a)p, onde A = área do imóvel avaliando e a é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (f/f)e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 e Fa = (729/101)0,125 = 1,28 Fp = (1,41/3,066)0,25 = 0,82 Foc = 0,20 + (0,8225x 0,8) = 0,858 Vu = (1.040.000,00/101) x 1,28 x 0,82 x 0,858 = 9.273,05 Valor unitário saneado = 9.273,05... 7) Conjunto comercial à venda, localizada à Av. Ibijau no bairro de Moema, contendo 460,00 m2, e 8 vagas na garagem. Valor : R$ 3.685.000,00 Cód. ZAP IMO5771270 Tel. 2659-8259 Padrão construtivo Médio com valor unitário de 1,836 de R8N Idade = 8 anos Estado de conservação c Índice k = 0,903 Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a)p, onde A = área do imóvel avaliando e a é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (f/f)e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (729/460)0,125 = 1,06 Fp = (1,836/3,066)0,25 = 0,88 Foc = 0,20 + (0,903 x 0,8) = 0,9224 Vu = (3.685.000,00/460) x 1,06 x 0,88 x 0,9224 = 6.892,67 Valor unitário saneado = 6.892,67 13
fls. 734 8) Conjunto comercial à venda, localizada à Av. Lavandisca no bairro de Moema, contendo 137,00 m2, e 4 vagas na garagem. Valor : R$ 2.250.000,00 Cód. ZAP IM36428882 Contato via ZAP Padrão construtivo Médio com valor unitário de 2,286 de R8N Idade = 12 anos Estado de conservação c Índice k = 0,858 Vu = Vi/A x Fa x Fp x Foc Fa =(A/a) p, onde A = área do imóvel avaliando e a é a área do imóvel pesquisado, p é o expoente que vale 0,25 para diferença de A/a até 30% e 0,125 para diferença acima de 30%, Fp = é o fator de padrão construtivo = (f/f)e, onde f é o valor unitário do padrão do imóvel pesquisado, F é o valor unitário do padrão do imóvel avaliando e e é o expoente = 0,25 Fa = (729/137) 0,125 = 1,23 Fp = (2,286/3,066) 0,25 = 0,93 Foc = 0,20 + (0,858 x 0,8) = 0,8864 Vu = (2.250.000,00/137) x 1,23 x 0,93 x 0,8864 = 16.652,51 Valor unitário saneado = 16.652,51 TABELA DOS VALORES UNITÁRIOS SANEADOS IMÓVEL VALOR IMÓVEL VALOR 1 16.234,43 2 9.286,99 3 10.057,22 4 14.869,56 5 8.377,31 6 9.273,05 7 6.892,67 8 16.652,51 TOTAL 76.774,18 Média aritmética M = 9.596,77 Limite amostral Limite máximo = M + 30% = 12.475,80 Limite mínimo = M 30% = 6.717,74 Valores descartados = 1, 4 e 8 Nova média M = 8.777,45 14
fls. 735 Limite máximo = M + 30% = 11.410,60 Limite mínimo = M 30% = 6.144,21 Condição em que todos os valores remanescentes estão contido dentro dos limites, portanto o valor unitário homogeneizado Vuh é = 8.777,45 Vu = Vuh x Fo x Fg,onde Vuh é o valor unitário homogeneizado = 8.777,45, Fo é o fator de oferta, (Elasticidade de mercado = 0,90) e Fg é o fator de garagem = 1,1174, obtido através da relação entre o nº de vagas dos imóveis pesquisados e o imóvel avaliando, Ic, vide tabela de cálculo a seguir. Nº de vagas do imóvel avaliando = 14 Área correspondente = 14 x 12,5 = 175,00 m2 Área privativa = 367,50 m2 Percentual correspondente = 47,60% CÁLCULO DO FATOR DE GARAGEM Fg IMÓVEL ÁREA DO IMÓVEL N RO VAGAS ÁREA DA VAGA % Ic 1 112 3 37,5 33,5 1,092 2 136 3 37,5 27,6 1,070 3 144 2 25,0 17,4 1,134 4 360 8 100,0 27,8 1,070 5 110 2 25,0 22,7 1,097 6 101 1 12,5 12,4 1,183 7 460 8 100,0 21,7 1,103 8 137 4 50,0 36,5 1,069 Soma 8,818 Média aritmética M...1,10225 Fator Fg = M Fg = 1,10225 Vu = Vuh x Fo x Fg Vu = 8.777,45 x 0,90 x 1,10225 = 8.707,45 Portanto o valor unitário Vu = 8.707,45 15
fls. 736 ANÁLISE DA PROPOSTA DE NOVAS AMOSTRAS APRESENTADAS PELO REQUERIDO Vl. Unitário (R$) Local Índice Fiscal Valor 20.548,00 Av. Brig. Faria Lima 6.014,00 5.829,00 27.050,00 Av. Brig. Faria Lima 6.014,00 7.673,00 20.000,00 Av. Brig. Faria Lima 6.014,00 5.673,00 23.040,00 Av. Brig. Faria Lima 6.014,00 6.653,00 25.548,00 Av. Brig. Faria Lima 6.014,00 7.247,00 22.021,00 Av. Brig. Faria Lima 6.014,00 6.243,00 27.012,00 Av. Pres. Juscelino Kub. 6.014,00 18.404,00 Média Aritmética (M) 8.246,00 Vu final = M x Fo, onde M = 8.246,00 e Fo = 0,90, portanto, Vu final = 7.421,40/m2 VIII Conclusão De fato, com relação ao número de vagas na garagem, razão existe na contestação do requerido, haja vista que o número de vagas na garagem, comparadas com as vagas dos imóveis pesquisados, produz um incremento, o qual este signatário inseriu em seu cálculo, cujo fator de garagem elevou o valor do imóvel em 10,23%. Assim, o valor do imóvel será: R$ 6.311.000,00 (seis milhões trezentos e onze mil reais) arredondados IX - Encerramento Consta o presente laudo de esclarecimento de 16 folhas impressas em um só lado, todas rubricadas, inclusive os Anexos, sendo esta última datada e assinada. São Paulo, 13 de Setembro de 2016. Salvador Bueno das Neves Perito Judicial Crea 5062008324 16