EXMO. DR. JUIZ DE DIREITO DA 22ª. VARA CÍVEL CENTRAL DE SÃO PAULO CAPITAL FÓRUM JOÃO MENDES JUNIOR.. Autos do processo. Nº 1028069-60.2016.8.26.0100 RENATO APARECIDO DOS SANTOS NUNES, brasileiro, casado, perito judicial, portador do C.P.F. n.º 184.630.828-31, nomeado perito às fls. 539 dos autos do processo em epígrafe, vem mui respeitosamente à presença de V. Exa. Apresentar PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA, que contem 48 páginas. São Paulo, 02 Agosto de 2018. Renato Aparecido dos Santos Nunes. CRECI/SP 126.019 CNAI 9262 fls. 588
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Imóvel Avaliando: Prédio 4 pavimentos, Situado na Rua Aurora, 199/205 subdistrito Santa Efigênia. Finalidade do Parecer: Interessado: Autos do processo. Nº 1028069-60.2016.8.26.0100 22ª. VARA CÍVEL CENTRAL DE SÃO PAULO CAPITAL FÓRUM JOÃO MENDES JUNIOR Requerente: Fiel Administração de Bens Ltda. Requerido: J.N.E Telecomunicações e Informática Eirelli e Yvonne Hanna Riachi. Renato Aparecido dos Santos Nunes. CRECI/SP 126.019 CNAI 9262 Página 2 fls. 589
EXMO. DR. JUIZ DE DIREITO DA 22ª. VARA CÍVEL CENTRAL DE SÃO PAULO CAPITAL FÓRUM JOÃO MENDES JUNIOR. Renato Aparecido dos Santos Nunes, Corretor de Imóveis com registro no CRECI da 2ª Região nº 126.019, CNAI 9262 domiciliado à Rua Desembargador Macedo Vieira, 151 Casa 20, Aclimação São Paulo SP, na qualidade de Perito Judicial, nomeado perito às fls. 539 dos autos do processo Nº 1028069-60.2016.8.26.0100, vem mui respeitosamente à presença de V.Exa. Apresentar o presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA FINALIDADE A finalidade do presente parecer é determinação do valor de mercado do imóvel avaliando para fins de Venda. Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) nºs 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração. Página 3 fls. 590
IMÓVEL AVALIANDO O imóvel avaliando, de propriedade de YVONNE HANNA RIACHI, está localizado à R AURORA, 199/205 Centro, município de São Paulo/SP, CEP 01209-001 e encontra-se registrado sob a matrícula de nº 60.657 Livro nº 2 (5º Registro de Imóveis de São Paulo), Número de Contribuinte: 08.089.0012-9. Nos seguintes termos: Imóvel: UM PREDIO situado à Rua Aurora, nº59, antigo nº57, no 5º Subdistrito- Santa Efigênia, edificando no alinhamento da rua com dois pavimentos, em sofrível estado de conservação, medindo seu terreno, inclusive a área edificada, 9,00m de frente, por 34,50m mais ou menos, da frente aos fundos, confrontando, de um lado com o ESPOLIO de Augusta Fleury de Souza Queiroz, de outro com F.S. Camargo e pelos fundos com quem de direito, e atualmente, do lado direito de quem do imóvel olha para a rua com o prédio nº. 191 e 195, do lado esquerdo com o prédio nº 215, ambos com a frente para a Rua Aurora, e nos fundos com o prédio nº 280 da Rua Santa Efigênia.. À vista da mesma escritura e da mesma certidão referidas na Av. 2, procede a presente averbação para constar que o prédio matriculado, que tinha o nº 59 A da Rua Aurora, passou a ter o nº 205 da mesma Rua Aurora.. VISTORIA A vistoria foi realizada no dia 23/06/2018. Na ocasião, o atendimento foi feito pelo Senhor Robson, funcionário da empresa NAJA INFORMÁTICA / COMPUTADORES GAMERS, Locatária do referido imóvel, que franqueou o acesso ao imóvel. Trata-se de um Edifício de Escritório de 4 pavimentos, com área terreno de 311,00M² e área construída total de 705,00m², de padrão construtivo médio, em estado de conservação que podemos caracterizar como: Regular. A vizinhança do imóvel avaliando é caracterizada por possuir rede de abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de esgoto, rede telefônica, linhas de transporte público (ônibus/metro), serviço de coleta de lixo, TV a cabo, pavimentação, Escolas. Página 4 fls. 591
Atualmente o imóvel encontra-se habitado pela Empresa NAJA INFORMÁTICA / COMPUTADORES GAMERS. O Relatório Fotográfico da vistoria encontra-se no Anexo 1 A vistoria do imóvel não revelou observações dignas de nota. Anexo 2 CONTEXTO URBANO O imóvel avaliando localiza-se no distrito Republica, região central de São Paulo, em bairro Comercial com grande fluxo de pessoas e de característica predominante de comércio de artigos de tecnologia. Dotado de boa infraestrutura básica (água, rede de esgoto, energia elétrica, telefone, coleta de lixo, transporte coletivo), escolas, supermercado, agência de correios, diversos estabelecimentos comerciais, e Igrejas. ANÁLISE MERCADOLÓGICA, Embora a economia esteja em um momento difícil, constatou-se um declínio na procura por imóveis comerciais em todas as regiões de São Paulo, embora a região onde o imóvel se localiza, existe uma grande carência de imóvel Tipo. Conforme informações de imobiliárias que atuam no bairro existem pouquíssimos imóveis semelhantes ao avaliando tanto pelo tamanho (705,00m²) como pelo tipo (Edifício Escritório) e em especial pela localização, o que viabiliza a sua comercialização com o valor igual ou maior oferecido pelo mercado em tempo rápido. Valor este que será auferido por este Perito. Página 5 fls. 592
METODOLOGIA UTILIZADA Para a realização do presente trabalho utilizou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a avaliação de imóveis. Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da comparação deste com outros de natureza e características intrínsecas e extrínsecas semelhantes, a partir de dados pesquisados no mercado. As características e os atributos dos dados obtidos são ponderados por meio de técnicas de homogeneização normatizadas. PESQUISA DE MERCADO A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 17 (dezessete) imóveis, localizados nas proximidades do imóvel avaliando, sendo que apenas 4 (quatro) foram utilizados devido características intrínsecas e extrínsecas semelhantes; enumerados a seguir, cujas características encontram-se detalhadamente descritas no Anexo 3: AMOSTRAS Amostra Referência Fator Tipos de Área Área do Valor R$/m2 Subdistrito IPTU Fonte imóveis construída terreno 1 Alameda Ribeiro Da Silva, 717 Em Oferta EDIF ESCRITÓRIOS 650 R$ 2.800.000,00 R$ 4.307,69 Bom Retiro 008.013.0031-2 197 2 Rua da graça, 390/392 Em Oferta EDIF ESCRITÓRIOS 249 R$ 3.500.000,00 R$ 14.056,22 Bom Retiro 019.091.0009-9 160 3 Das Palmeiras, 268 Em Oferta EDIF ESCRITÓRIOS 1041 R$ 11.000.000,00 R$ 10.566,76 Santa Cecilia 007.013.0011-6 216 4 Alameda Cleveland, 704 Em Oferta EDIF ESCRITÓRIOS 737 R$ 3.500.000,00 R$ 4.748,98 Santa Cecilia 019.086.0011-1 239 Página 6 fls. 593
EXISTÊNCIA DE PREÇOS DO FATOR FONTE A existência de preços do tipo "oferta", normalmente superiores ao valor real do imóvel, torna necessário à aplicação de um redutor (Fator de Oferta) para adequá-los ao valor de mercado, uma vez que nesses casos a euforia do vendedor ou do corretor exige que o interessado apresente uma contraproposta. Aplicando então um redutor (Fator de Oferta) de 10% aos preços do tipo "oferta" em todas as amostras. FATOR FONTE Amostra Fator Fonte Coeficiente Área construída Valor R$/m2 1 Em Oferta 0,9 650 R$ 2.520.000,00 R$ 3.876,92 2 Em Oferta 0,9 249 R$ 3.150.000,00 R$ 12.650,60 3 Em Oferta 0,9 1041 R$ 9.900.000,00 R$ 9.510,09 4 Em Oferta 0,9 737 R$ 3.150.000,00 R$ 4.274,08 FATOR TIPO Foi necessária a aplicação do fator Tipo, visto que as amostragens não possuíam a mesma característica do imóvel avaliando em relação à sua metragem; foi necessária a aplicação de do fator tipo na amostragem 2, pois o mesmo edifício não possui dimensão aproximada ao tamanho do imóvel avaliando. Foi acrescido na ordem de 10%. A amostragem 3, pela sua metragem ser muito acima do imóvel avaliando, foi utilizado um redutor na ordem de 10%. As amostras 1 e 4 não sofreram alteração pela semelhança neste quesito. FATOR TIPO Amostra Coeficiente Tipo Área construída Valor R$/m2 Subdistrito 1 1 EDIF ESCRITÓRIOS 650 R$ 2.520.000,00 R$ 3.876,92 Bom Retiro 2 1,1 EDIF ESCRITÓRIOS 249 R$ 3.465.000,00 R$ 13.915,66 Bom Retiro 3 0,9 EDIF ESCRITÓRIOS 1041 R$ 8.910.000,00 R$ 8.559,08 Santa Cecilia 4 1 EDIF ESCRITÓRIOS 737 R$ 3.150.000,00 R$ 4.274,08 Santa Cecilia Página 7 fls. 594
DEPRECIAÇÃO Calculando a depreciação das amostras pelo Método de Ross-Heidecke, de acordo com a idade, vida útil e estado de conservação conforme Anexo 3. Redefinindo então o valor das amostras, levando em consideração as depreciações calculadas pelo Método de Ross-Heidecke: FATOR IDADE Amostra Idade Aparente Vida Útil Estado de Conservação Coeficiente Área construída Valor R$/m2 1 8 70 B 0,954 650 R$ 2.404.080,00 R$ 3.698,58 2 22 70 B 0,863 249 R$ 2.990.295,00 R$ 12.009,22 3 14 70 B 0,917 1041 R$ 8.170.470,00 R$ 7.848,67 4 16 70 B 0,904 737 R$ 2.847.600,00 R$ 3.863,77 1) Cálculo da Média Aritmética: Média Aritmética = Média Aritmética = EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS R$ 27.420,25 4 Média Aritmética = R$ 6.855,06/m 2 Somatório dos valores pesquisados Número de valores pesquisados Página 8 fls. 595
2) Cálculo da Média Ponderada: Adotou-se 15% como Fator de Ponderação, eliminando-se os imóveis pesquisados com valores/m 2 superiores à R$ 7.883,32 (média aritmética + 15%). Média Ponderada = inferiores à R$ 5.826,80 (média aritmética - 15%) e Após a ponderação restaram os seguintes imóveis pesquisados: Homogenização Amostra Idade Vida Útil Estado de Conservação Tipo Área construída Valor R$/m2 1 8 70 B EDIF ESCRITÓRIOS 650 R$ 2.404.080,00 R$ 3.698,58 2 22 70 B EDIF ESCRITÓRIOS 249 R$ 2.990.295,00 R$ 12.009,22 3 14 70 B EDIF ESCRITÓRIOS 1041 R$ 8.170.470,00 R$ 7.848,67 4 16 70 B EDIF ESCRITÓRIOS 737 R$ 2.847.600,00 R$ 3.863,77 R$ 7.848,67 Média Ponderada = 1 Média Ponderada = R$ 7.848,67/m 2 3) Cálculo da Média Homogeneizada: Somatório dos valores pesquisados, após ponderação Número de valores pesquisados, após ponderação A homogeneização tem por objetivo descartar os imóveis pesquisados cujos dados eventualmente expressem anomalias em relação à média, uma vez que só é possível equalizar-se matematicamente grandezas comparáveis. No presente caso, concluídos os procedimentos de Ponderação, Foram necessários a exclusão das amostras 1, 2 e 4. Restando apenas a amostragem 4. Portanto, concluídos os procedimentos de Ponderação e Homogeneização restou o seguinte imóvel pesquisado: Homogenização Amostra Idade Vida Útil Estado de Conservação Tipo Área construída Valor R$/m2 3 56 70 B EDIF ESCRITÓRIOS 1041 R$ 8.170.470,00 R$ 7.848,67 Página 9 fls. 596
Média Homogeneizada = Média Homogeneizada = R$ 7.848,67 1 Média Homogeneizada = R$ 7.848,67/m 2 Logo: Somatório dos valores pesquisados, após ponderação e homogeneização Número de valores pesquisados, após ponderação e homogeneização Valor médio do m 2 = R$ 7.848,67 DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO Valor do imóvel avaliando = Área total do imóvel avaliando X Valor médio do m 2 Valor do imóvel avaliando = 705 m 2 X R$ 7.848,67/m 2 Valor do imóvel avaliando = R$ 5.533.315,42 Usando da experiência e conhecimento, foi subtraído o valor de R$ 33.315,42; como Fator de Percepção Mercadológica. Valor do imóvel avaliando + PM = R$ 5.533.315,42 R$ 33.315,42 = R$ 5.500.000,00 Portanto: Valor Ajustado do imóvel avaliando com a Percepção de Mercadologica R$ 5.500.000,00 Página 10 fls. 597
GRÁFICO MERCADOLÓGICO O poder de predição do modelo utilizado no presente parecer pode ser verificado no Gráfico Mercadológico abaixo, que evidencia a conformidade entre os preços observados nas diversas amostras e o valor calculado para o imóvel avaliando, sem depreciação. O ponto maior, sobre a linha horizontal, indica o valor/m 2 calculado para o imóvel avaliando, e os pontos menores indicam os preços/m 2 de cada uma das amostras consideradas, excluídas as que foram eliminadas nos processos de ponderação e homogeneização. Página 11 fls. 598
CONCLUSÃO Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características intrínsecas e extrínsecas semelhantes, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, ponderando as características e os atributos dos dados obtidos por meio de técnicas de homogeneização normatizadas que permitem a determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, conclui-se que o Valor de Mercado do imóvel objeto deste Parecer Técnico de Análise Mercadológica é de R$ 5.500.000,00 (Cinco Milhões e Quinhentos Mil Reais). São Paulo/SP, 02 Agosto de 2018. Renato Aparecido dos Santos Nunes. CRECI/SP 126.019 CNAI 9262 Página 12 fls. 599
Anexo 1 DESCRIÇÃO DETALHADA E RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DO IMÓVEL AVALIANDO Página 13 fls. 600
Ficha Descritiva do Imóvel Avaliando 1 - Identificação e caracterização do imóvel avaliando: 1.1 - Matrícula: - Nº: 60.657 Livro 2 - Cartório: 5 Registros de imóveis de São Paulo 1.2 - Proprietário: - Nome: YVONNE HANNA RIACHI - Endereço: Avenida Bernardino de Campos, 144 Apto nº. 11 - Bairro: Paraíso - Município: São Paulo - UF: SP 1.3 - Situação e localização: - Tipo: Prédio de Escritório. - Idade Aparente: 18 anos - Endereço: Rua Aurora, nº. 199/205. - Bairro: Santa Efigênia - Município: São Paulo - UF: SP 1.4 - Áreas: - Área do Terreno: 311,00m² - Área Construída: 705,00m² 2 - Infraestrutura disponível no logradouro e na região onde se encontra o imóvel: É dotada de boa infraestrutura básica (água, rede de esgoto, energia elétrica, telefone, coleta de lixo, transporte coletivo), supermercado, diversos estabelecimentos comerciais, Igrejas, Escolas, Correios. 3 - Características da edificação: Edifício de Escritórios de padrão construtivo médio, em estado de conservação, que podemos caracterizar segundo a tabela Ross Heidecke: Regular. 4 - Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel: - Primeiro Pavimento: Loja - Segundo Pavimento: Salas e banheiros, acessos pela loja (interno) e separado pela escada da entrada pelo n. 199. - Terceiro Pavimento: Salas; cozinha e banheiros. Acesso pelo segundo pavimento (interno) e separado pela escada da entrada pelo n. 199. - Quarto Pavimento: Sala/Deposito com acesso exclusivo pelo terceiro pavimento. Página 14 fls. 601
5 - Localização do imóvel avaliando e amostras: Croqui: RUA AURORA 199-205. Página 15 fls. 602
Plano de Satélite do imóvel: Aurora X Santa Efigênia. Visão Quadra do imóvel e da amostragem. Página 16 fls. 603
6 - Fotografias do imóvel avaliando: Fachada do imóvel Página 17 fls. 604
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Anexo 2 LAUDO DE VISTORIA Página 42 fls. 629
7 Laudo de Vistoria. Página 43 fls. 630
. Anexo 3 DESCRIÇÃO DETALHADA DOS IMÓVEIS COMPARANDOS (AMOSTRAS) Página 44 fls. 631
1 - Identificação e caracterização do imóvel: Amostra 1 1.1 - Situação e localização: - Tipo: Edif. Escritórios - Endereço: Alameda Ribeiro Da Silva, 717. - Bairro: Bom Retiro - Município: São Paulo - UF: SP - Idade aparente: 8 anos - Vida Útil: 70 anos - Estado da Edificação: B - IPTU: 008.013.0031-2 1.2 - Áreas: - Área do terreno: 197 m 2 - Área construída: 650 m 2 2 - Infraestrutura disponível no logradouro e na região onde se encontra o imóvel: É dotada de boa infraestrutura básica (água, rede de esgoto, energia elétrica, telefone, coleta de lixo, transporte coletivo), supermercado, diversos estabelecimentos comerciais, Igrejas, Escolas, Correios. 3 - Características da edificação: Edifício de Escritórios padrão construtivo médio, em estado de conservação, que podemos caracterizar segundo a tabela Ross Heidecke: ENTRE NOVO E REGULAR. 4 - Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel: Edifício de Escritórios é constituído de 3 pavimentos. 5 - Preço (comercialização): R$ 2.800.000,00 6 - Fonte das Informações: Clayton (Imobiliária: Imobili Pacaembu - Fone: (11) 97165-2581) Página 45 fls. 632
1 - Identificação e caracterização do imóvel: 1.1 - Situação e localização: - Tipo: Edif. Escritórios - Endereço: Rua da graça, 390/392. - Bairro: Bom Retiro - Município: São Paulo - UF: SP - Idade aparente: 22 anos - Vida Útil: 70 anos - Estado da Edificação: B - IPTU: 019.091.0009-9 1.2 - Áreas: - Área Anunciada: 320 m 2 - Área do terreno: 160 m 2 - Área construída: 249 m 2 Amostra 2 2 - Infraestrutura disponível no logradouro e na região onde se encontra o imóvel: É dotada de boa infraestrutura básica (água, rede de esgoto, energia elétrica, telefone, coleta de lixo, transporte coletivo), supermercado, diversos estabelecimentos comerciais, Igrejas, Escolas, Correios. 3 - Características da edificação: Edifício de Escritórios padrão construtivo médio, em estado de conservação, que podemos caracterizar segundo a tabela Ross Heidecke: ENTRE NOVO E REGULAR. 4 - Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel: Edifício de Escritórios é constituído de 2 pavimentos. 5 - Preço (comercialização): R$ 3.500.000,00 6 - Fonte das Informações: Augusto (Imobiliária: Rebeca Administração Personalizada de Imóveis Ltda - Fone: (011) 3358-1500) Página 46 fls. 633
1 - Identificação e caracterização do imóvel: 1.1 - Situação e localização: - Tipo: Edif. Escritórios - Endereço: Das Palmeiras, 268. - Bairro: Santa Cecilia - Município: São Paulo - UF: SP - Idade aparente: 14 anos - Vida Útil: 70 anos - Estado da Edificação: B - IPTU: 007.013.0011-6 1.2 - Áreas: - Área do terreno: 216 m 2 - Área construída: 1041 m 2 Amostra 3 2 - Infraestrutura disponível no logradouro e na região onde se encontra o imóvel: É dotada de boa infraestrutura básica (água, rede de esgoto, energia elétrica, telefone, coleta de lixo, transporte coletivo), supermercado, diversos estabelecimentos comerciais, Igrejas, Escolas, Correios. 3 - Características da edificação: Edifício de Escritórios padrão construtivo médio, em estado de conservação, que podemos caracterizar segundo a tabela Ross Heidecke: ENTRE NOVO E REGULAR. 4 - Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel: Edifício de Escritórios é constituído de 3 pavimentos. 5 - Preço (comercialização): R$ 11.000.000,00 6 - Fonte das Informações: Nelson (Imobiliária: Sinai Imobiliária - Fone: (11) 3358-9000) Página 47 fls. 634
1 - Identificação e caracterização do imóvel: 1.1 - Situação e localização: - Tipo: Edif. Escritórios - Endereço: Alameda Cleveland, 704. - Bairro: Santa Cecilia - Município: São Paulo - UF: SP - Idade aparente: 16 anos - Vida Útil: 70 anos - Estado da Edificação: B - IPTU: 019.086.0011-1 1.2 - Áreas: - Área do terreno: 239 m 2 - Área construída: 737 m 2 Amostra 4 2 - Infraestrutura disponível no logradouro e na região onde se encontra o imóvel: É dotada de boa infraestrutura básica (água, rede de esgoto, energia elétrica, telefone, coleta de lixo, transporte coletivo), supermercado, diversos estabelecimentos comerciais, Igrejas, Escolas, Correios. 3 - Características da edificação: Edifício de Escritórios padrão construtivo médio, em estado de conservação, que podemos caracterizar segundo a tabela Ross Heidecke: ENTRE NOVO E REGULAR. 4 - Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel: Edifício de Escritórios é constituído de 3 pavimentos. 5 - Preço (comercialização): R$ 3.500.000,00 6 - Fonte das Informações: Ana (Imobiliária: Partners Imóveis e Incorporadora LTDA - Fone: (011) 95016-6147) Página 48 fls. 635