TÉCNICAS E PRINCÍPIOS FUNDAMENTAIS DE ANÁLISE FINANCEIRA DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS

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Fernando Castilhos Ximenes
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1 TÉCNICAS E PRINCÍPIOS FUNDAMENTAIS DE ANÁLISE FINANCEIRA DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS João Carvalho das Neves Professor catedrático em Gestão, Finanças Empresariais e Finanças Imobiliárias jcneves@iseg.ulisboa.pt

2 AS QUESTÕES PRÁTICAS QUE A ANÁLISE FINANCEIRA DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS DEVE RESPONDER UM DETERMINADO PROJETO DE INVESTIMENTO Será de aceitar ou de rejeitar Sem sim, quanto estamos dispostos a pagar para o comprar (ou a receber para o vender) DE UM CONJUNTO DE PROJETOS MUTUAMENTE EXCLUSIVOS Qual é o melhor investimento? NUM CONJUNTO DE OPORTUNIDADES DE INVESTIMENTO Dadas as restrições financeiras que projetos devem ser selecionados CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO FINANCEIRA DE UM INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 1. Período de recuperação do capital 2. Valor atualizado líquido 3. Taxa interna de rendibilidade 4. Índice de rendibilidade

3 UM EXEMPLO milhares de EUR ANOS Vendas e prestação de serviços (Volume de negócios) 1 000, , ,0 Custos variáveis 400,0 570,0 570,0 MARGEM DE CONTRIBUIÇÃO 600,0 930,0 930,0 Despesas fixas 300,0 370,0 370,0 EXCEDENTE BRUTO DE EXPLORAÇÃO (EBE) ou (EBITDA) 300,0 560,0 560,0 Amortizações 100,0 100,0 100,0 RESULTADOS OPERACIONAIS (EBIT) 200,0 460,0 460,0 Taxa de imposto sobre lucros 30,0% RESULTADOS OPERACIONAIS LÍQUIDOS DE IMPOSTO (ROLI) ou (NOPAT) 140,0 322,0 322,0 Amortizações 100,0 100,0 100,0 AUTOFINANCIAMENTO OPERACIONAL ou MEIOS LIBERTOS OPERACIONAIS 240,0 422,0 422,0 Acréscimo das necessidades em fundo de maneio 110,0 55,0 35,0 0,0 Investimentos em activo fixo 400,0 INVESTIMENTOS 510,0 55,0 35,0 0,0 FLUXOS DE CAIXA DO PROJECTO -510,0 185,0 387,0 422,0 0,0 Valor residual 280,0 FLUXOS DE CAIXA DO PROJECTO E VALOR RESIDUAL -510,0 185,0 387,0 422,0 280,0 PERÍODO DE RECUPERAÇÃO DO CAPITAL INVESTIDO Anos Período de recuperação do capital: Fluxos de caixa acumulados -510,0-325,0 62,0 484,0 764,0 Periodo de recuperação (anos) 1,8 Período de recuperação do capital actualizado: Custo do capital 10% Fluxos de caixa actualizados -510,0 168,2 319,8 317,1 191,2 Fluxos de caixa actualizados acumulados -510,0-341,8-22,0 295,1 486,3 Periodo de recuperação (anos) 2,1

4 OS 3 CRITÉRIOS FINANCEIROS FUNDAMENTAIS Anos FLUXOS DE CAIXA DO PROJECTO -510,0 185,0 387,0 422,0 0,0 Valor residual 280,0 FLUXOS DE CAIXA DO PROJECTO E VALOR RESIDUAL -510,0 185,0 387,0 422,0 280,0 Taxa interna de rendibilidade: TIR 36,4% Valor actualizado líquido: Custo do capital 10% VAL 295,1 Indice de rendibilidade: Valor actual bruto 805,1 Investimento inicial 510,0 Indice de rendibilidade 1,579 PORQUE É QUE O VAL É O MELHOR CRITÉRIO DE ANÁLISE? FLUXO DE CAIXA VALOR TEMPORAL DO DINHEIRO RISCO ADITIVIDADE

5 AS ARMADILHAS DA TIR A DISPERSÃO TEMPORAL DOS FLUXOS DE CAIXA PERIODOS Projecto A Projecto B A-B Custo do capital 10% 10% 10% VAL TIR 17,3% 20,5% 12,5% INDICE DE RENDIBILIDADE 1,29 1,25 N/D

6 O EFEITO DIMENSÃO PERIODOS Projecto A Projecto B A-B Custo do capital 10% 10% 10% VAL TIR 20,5% 22,4% 20,0% INDICE DE RENDIBILIDADE 1,25 1,31 1,23 AS DIFERENTES VIDAS ÚTEIS PERIODOS Projecto A Projecto B A-B Custo do capital 10% 10% 10% VAL TIR 15,2% 18,2% 12,0% INDICE DE RENDIBILIDADE 1,14 1,11 N/D Neste caso especifico, nenhuma destas métricas é boa para escolher qual o melhor investimento

7 O CONCEITO DE VALOR ANUAL EQUIVALENTE Equivalente a um ano financeiro = = 1 1+ Nº de anosequivalentes= ; = %; =, +, +, +, +, =3,79 %;=, +, =1,74 = =362 /ano " = =638 /ano,#,! PODE HAVER TIR MÚLTIPLAS Anos Fluxos TIR: GUESS: -31,5% 10% -31,5% 15% -31,5% 20% 207,8% 25%

8 ALTERNATIVA: TIR MODIFICADA Anos Fluxos de Reinvestimento Reinvestimento ao custo de Caixa à TIR: capital 30,9% 15% 0 (62.680) Custo de capital 15,0% VAL TIR 30,9% VALOR NO FINAL Rendibilidade (média geométrica) 30,9% 23,7% MIRR(range;kfinance;kreinv) TIR modificada 23,7% tir M = n n i= 1 FC i ( ) ( n i 1+ k ) I 0 TIR M -Taxa interna de rendibilidade modificada FC i -Fluxo de caixa do período i k -custo de capital I 0 -Investimento inicial REGRA BÁSICA NA TOMADA DE DECISÃO FINANCEIRA QUANTIFICAR e PERIODIFICAR os fluxos de caixa relevantes ao longo do tempo; Identificar o grau de RISCO dos fluxos de caixa e escolher a taxa de atualização apropriada; Calcular o VAL atualizando os fluxos de caixa à taxa de atualização apropriada; Comparar os VAL alternativos, apurados à mesma data.

9 QUAL O FLUXO DE CAIXA RELEVANTE? UM INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO NÃO É UMA CAIXA NEGRA FLUXO DE CAIXA OPERACIONAL ou FLUXO DE CAIXA LÍQUIDO? FLUXOS INCREMENTAIS Não confundir fluxo médio com fluxo marginal Incluir todos os efeitos decorrentes do projeto de investimento Não esquecer as necessidades de fundo de maneio Não considere os custos do passado que sejam irreversíveis Inclua os custos de oportunidade Cuidado com a imputação das despesas gerais CONSISTÊNCIA NO TRATAMENTO DA INFLAÇÃO SEPARAR AS DECISÕES DE INVESTIMENTO DAS DE FINANCIAMENTO TRATAR A INFLAÇÃO COM CONSISTÊNCIA Fórmula de Fisher: ( 1 + r ) = ( 1+ r ) ( 1 Infl) n r + em que: r n taxa nominal r r taxa real Infl taxa de inflação Por ex. se a taxa de inflação fosse de 2,5% e a taxa de custo do capital real de 6%, a taxa de custo do capital nominal seria de: k n = 1,06 1,025 1 = 8,65% Preços constantes: Anos Fluxos de caixa ,00 300,00 500,00 400,00 Custo do capital 6,0% VAL 64 TIR 9,26% Preços correntes: Anos Fluxos de caixa ,00 307,50 525,31 430,76 Custo do capital 8,65% VAL 64 TIR nominal 12,0% Como se pode verificar, o VAL é igual quer a preços constantes quer a preços correntes. E a TIR real também é igual: 1,12 1, = 9, 26 %

10 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS Carvalho das Neves, Montezuma e Laia (2009), cap. 6

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