A ATUAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO NA PRODUÇÃO DO ESPAÇO URBANO: OS LOTEAMENTOS ABERTOS E FECHADOS NA CIDADE DE CAMPINA GRANDE PB

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1 A ATUAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO NA PRODUÇÃO DO ESPAÇO URBANO: OS LOTEAMENTOS ABERTOS E FECHADOS NA CIDADE DE CAMPINA GRANDE PB Leonardo Barboza da Costa Universidade Federal da Paraíba barbozacosta@gmail.com INTRODUÇÃO Campina Grande na Paraíba é hoje a segunda maior cidade do Estado em termos populacionais e econômicos, sendo sem duvida uma cidade média de destaque na região Nordeste. Mas, ela não surge assim, há uma série de forças de concentração tais como as condições de infra-estrutura nacionais e regionais, economia externa e externalidades, nível de cosmopolitismo e mesmo o tamanho da cidade, que fazem de Campina Grande a cidade média que se pretende analisar. Que fique claro aqui, que quando se fala em cidades médias não se faz referência a somente a uma hierarquia nem à cidade de porte médio, que remete tão somente a questões quantitativas e a números populacionais. Milton Santos já na década de 1970 afirmava que tal construção a feição militar, com comandos e subcomandos do espaço segundo uma ordem hierárquica, não existe (2008, p.366). Assim, a cidade média possui aspectos qualitativos e quantitativos que vão desde sua população, ao número de serviços que tal cidade possui e ao alcance de tais serviços, ao nível de informações gerais que seus habitantes têm acesso e ao cotidiano das pessoas da cidade. A produção da casa e da cidade é vista com uma distinção muito clara entre os locais da classe alta de maior poder aquisitivo e as da classe de menor poder aquisitivo, sendo, portanto marcada pelas desigualdades socioespaciais. Hoje, ao se pensar nas médias e grandes cidades esse aspecto se torna muito nítido, e mesmo nas cidades industriais do século XIX, se tinha clara a separação entre bairros da burguesia e do operariado, portanto a priori se pode afirmar que a cidade é um local onde as desigualdades se manifestam de modo nítido. Mas a explicação não está na cidade em si, mas no modo de produção vigente, daí a distinção elaborada por Maria Encarnação Spósito, ao falar dos problemas da cidade e os problemas na cidade, em que o primeiro vai tratar, sim, da cidade em si, do seu crescimento, do seu ritmo de expansão, no entanto o segundo diz respeito aos problemas mais gerais, que correspondem ao modo de produção capitalista. Como a cidade moderna e o que podemos atribuir ao urbano surgem com a intensificação do 1

2 modo de produção capitalista, essa configuração espacial é marcada pelas aglomerações e pela mudança no modo de vida que claramente se manifesta nesse momento da história. Uma das marcas da cidade capitalista torna-se a desigualdade de classes. Assim, a elite nem sempre necessariamente urbana, instalava-se nos locais de maior prestigio com mais amenidades, ou seja às condições naturais, bem como de melhor construtibilidade e à localização. Por conseguinte, surgem diversas formas e locais que imprimem essa nítida separação de classes, como os subúrbios da elite no século XIX e as cidades jardins do inicio do século XX. Na busca de entender esta organização de classes, que é ao mesmo tempo social e territorial na cidade de Campina Grande, pergunta-se qual a qualidade desses espaços produzidos pelo mercado imobiliário? Quais as diversas formas que assume nesse espaço? A princípio afirma-se que as tipologias das habitações vão desde casas de padrão médio, caracterizadas por possuir dois ou três quartos e áreas que variam entre 70 a 120m² até grandes casas de luxo, além dos condomínios fechados, ou mesmo apartamentos em edifícios com mais de 10 pavimentos. Neste trabalho a análise se restringe à expansão horizontal da cidade e por ultimo e mais importante procura desvendar como essa produção formal da habitação produz uma segregação espacial. METODOLOGIA Utilizaremos neste trabalho os constructos para caracterizar a qualidade dos espaços, as diferentes classes sociais (aqui compreendidas a partir das diferenças de renda). Os denominados constructos foram definidos por Marcelo Lopes de Souza como abstrações que sintetizam um número muito grande de aspectos particulares, os quais são acessíveis à observação e, às vezes, à mensuração usando-se uma escala mais poderosa que simplesmente a ordinal (2008, p.168). Tal concepção serviu para embasar diversas outras pesquisas as quais fazemos uso, a exemplo do estudo financiado pela FAPESP e coordenado pelo Professor Eliseu Sposito, denominado de Sistemas de informação para tomada de decisão municipal e o trabalho de mesmo objetivo que teve o apoio da Fundação Joaquim Nabuco no Recife, e organizado pelas professoras Helenilda Cavalcanti, Maria Rejane de Britto Lyra e Emília Avelino, que buscaram uma síntese estatística utilizando-se de diversos dados secundários, como anos de estudo, distribuição de renda e condições de infra-estrutura e habitabilidade além da equidade. Desta forma chega-se a um mapa final, conhecido como mapa da Inclusão/Exclusão Socioambiental, no qual vamos tomar como base para identificar 2

3 os espaços ou aqui evidenciada pelos setores censitários que consideraremos de boa ou má qualidade de vida. E para a conclusão deste artigo, (mas não da análise) faremos uma análise do que este mapa apresenta com os loteamentos abertos e fechados buscando entender a produção da segregação na cidade de Campina Grande. Este estudo também foi elaborado com base em entrevistas com alguns corretores imobiliários e na coleta de dados na SEPLAN CG (Secretária de Planejamento de Campina Grande) e no cartório responsável pelo registro desses imóveis. O MAPA SOCIO-AMBIENTAL DA CIDADE DE CAMPINA GRANDE Como foi dito anteriormente, o mapa sócio-ambiental tem como objetivo geral evidenciar os locais de melhor infra-estrutura e de qualidade social o que resumiríamos em melhor qualidade espacial. Assim, para sua concepção foram utilizados os seguintes dados dos responsáveis por domicílios particulares permanentes: renda mensal, número de moradores por domicílios, anos de estudo, tipo de abastecimento de água, tipo de esgotamento sanitário e tipo de destino do lixo. Todos classificados em uma escala numérica que varia de -1 (menos um) até 0 (zero) para os setores censitários que se encontram em situação de exclusão, portanto de baixa qualidade espacial com exceção do zero que representaria o PRI - Ponto Básico de Inclusão- em que acima deste ponto o domicilio seria considerado como de inclusão, sendo classificado de 0,1 até 1. As tabelas organizadas abaixo nos exemplificam como se deu a construção de tais índices. Na tabela 1, temos a distribuição da renda mensal por domicílios, o valor grifado indica o PRI, assim os domicílios que têm chefes de família que ganham acima de cinco salários mínimos no ano de 2000, o que correspondia 755 reais já que o salário mínimo na época era de 151 reais, foram considerados como de inclusão. Assim se um setor de acordo com este índice apresenta 50% dos domicílios ganhando acima do PRI este setor é considerado com o mínimo de inclusão de acordo com a renda. Neste caso teríamos que 17,65% dos domicílios na cidade de Campina Grande estão em situação adequada considerando a renda. Quando comparamos com o mapa geral da inclusão/exclusão e o mapa da distribuição de renda é possível observar como esses 17,65% se concentram em determinados eixos da cidade. Tabela 1 Distribuição de Renda dos Responsáveis por Domicílios Particulares Permanentes na cidade de Campina Grande 2000 Classes de Renda N de % 3

4 Responsáveis Sem Rendimento ,61 Até um salário ,5 >1 a 2 salários ,89 >2 a 5 salários ,31 >5 a 10 salários ,21 >10 a 15 salários ,96 >15 a 20 salários ,94 Mais de 20 salários ,54 Total ,00 Fonte: IBGE 2000, dados do censo do universo. Org. Leonardo Barboza da Costa Assim, seguindo a mesma lógica, temos o mapa da distribuição do número de moradores por domicílios. Tal distribuição é comparada através de formulas matemáticas com as condições de infra-estrutura (Tabelas 4, 5 e 6) o que gera o índice de habitabilidade, também considerado no mapa final. Dos domicílios, 16,37% estão em situação de exclusão em relação à habitabilidade, sendo neste caso, por contraponto, a maioria dos domicílios considerada como de inclusão social. Tabela 2 Distribuição de domicílios particulares permanentes segundo o número de moradores, Campina Grande Número de moradores N de domicílios particulares % Um morador ,36 Dois moradores ,61 Três moradores ,13 Quatro moradores ,96 Cinco moradores ,57 Seis moradores ,02 Sete moradores ,99 Oito moradores ,05 Nove moradores 908 1,07 Dez moradores ,24 Total ,00 Média de moradores por domicílio = 3,91 Fonte: IBGE 2000, dados do censo do universo. Org. Leonardo B. Costa 4

5 Uma das análises mais importantes está na construção do mapa que diz respeito ao tempo de estudo, que consideramos como PRI dos 5 a 7 anos de estudos em que, 49,72 % da população se encontra em situação de exclusão social. Tal índice também reflete a situação da renda, já que 62% ganhavam menos que 2 salários. No entanto não temos dados quantitativos para afirmar que o mesmo chefe de família que ganhe esse salário é o que apresente menor tempo de estudo, mesmo que os trabalhos de campo realizados nos locais mais precários da cidade, e a própria lógica do mercado de trabalho nos permitam fazer esta afirmação. Tabela 3 Distribuição dos anos de estudos dos responsáveis por domicílios particulares permanentes, na cidade de Campina Grande em 2000 Anos de estudo Responsáveis por domicílios % Não Alfabetizados ou com menos de um ano de estudo ,72 1 a 3 anos ,60 4 anos ,43 5 a 7 anos ,52 8 a 10 anos ,83 11 a 14 anos ,22 15 e + anos ,69 Total ,00 Não computados Total de domicílios existentes na cidade Fonte: IBGE 2000, Dados do Censo do Universo. Leonardo B. Costa Os últimos componentes da análise revelam as condições de infra-estrutura. Estas foram classificadas de maneira geral como sendo razoáveis na cidade de Campina Grande. Aqui não estabelecemos um padrão, ou seja, um PRI, apenas indicamos como sendo -1 (menos um) os setores que apresentam precárias condições de infra-estrutura, não possuindo dessa maneira água canalizada, destino do esgoto e do lixo adequados e 0 (zero) para aqueles que apresentavam estes serviços. Dessa forma, observa-se que 96,32 % dos domicílios possuem adequado abastecimento de água, isso se deve também ao fato de muitos locais precários da cidade, como algumas favelas, já terem recebido uma infra-estrutura mínima, a exemplo do Pedregal, bairro de população carente que teve sua urbanização 5

6 realizada na década de No entanto, identificamos alguns locais na periferia da cidade como o Bairro Araxá que desde o ano 2000, não foi beneficiado com infra-estrutura, permanecendo com precárias condições de moradia. As condições de infra-estrutura apresentadas nas Tabelas 4,5, e 6 mostram que 18,57 % dos domicílios apresentavam péssimas condições quanto ao destino do esgotamento e 5,88% estavam em condições precárias quando levamos em consideração a coleta de lixo. Tabela 4 - Domicílios particulares permanentes por tipo de abastecimento de água, na cidade de Campina Grande em 2000 Abastecimento de água adequado N de domicílios % Rede geral - canalizada me pelo menos um cômodo ,68 Rede geral - canalizada só na propriedade ou ,64 terreno Rede geral - Total ,32 Poço ou nascente (na propriedade) - canalizada em 40 0,05 pelo menos um cômodo Poço ou nascente (na propriedade) - canalizada só 8 0,01 na propriedade ou terreno Poço ou nascente canalizada - total 48 0,06 Precário abastecimento de água N de domicílios % Poço ou nascente (na propriedade) - não canalizada 208 0,25 Outra forma - canalizada em pelo menos um 371 0,44 cômodo Outra forma - canalizada só na propriedade ou 127 0,15 terreno Outra forma - não canalizada ,79 Total ,62 Total geral ,00 Fonte: IBGE 2000, censo do universo. Org. Leonardo Barboza da Costa Tabela 5 Domicílios particulares permanentes por tipo de esgotamento sanitário e existência de banheiro e sanitário na cidade de Campina Grande em 2000 Adequado esgotamento sanitário N de domicílios % Rede geral de esgoto ou pluvial ,67 Fossa séptica ,75 Com banheiro e Sanitário - Total ,43 Precário esgotamento sanitário N de domicílios % Fossa rudimentar ,48 Vala ,26 Rio, lago ou mar ,44 Outro escoadouro ,53 6

7 Não tinham banheiro nem sanitário ,86 Total ,57 Total geral ,00 Fonte: IBGE 2000, censo do universo. Org. Leonardo Barboza da Costa Tabela 6 Domicílios particulares permanentes por destino do lixo, na Cidade de Campina Grande em 2000 Adequado destino do lixo N de domicílios % Coletado por serviço de limpeza ,24 Coletado em caçamba de serviço de limpeza ,88 Total ,12 Precário destino do lixo N de domicílios % Queimado (na propriedade) 707 0,84 Enterrado (na propriedade) 91 0,11 Jogado em terreno baldio ou logradouro ,31 Jogado em rio, lago ou mar 299 0,35 Outro destino 238 0,28 Total ,88 Total Geral ,00 Fonte: IBGE 2000, censos do universo. Organização; Leonardo Barboza da Costa Os dados apresentados possibilitam fazermos uma caracterização geral da cidade de Campina Grande em relação à qualidade dos espaços produzidos. Para uma compreensão preliminar comparamos as áreas loteadas no período de 2000 a 2010 com o mapa da inclusão/exclusão. Os dados dos loteamentos foram obtidos junto à SEPLAN CG e ao Cartório Imobiliário. Desta forma, podemos identificar onde estes loteamentos se localizam na cidade e as novas áreas que vêm tendo maior especulação. Observando o mapa 1 vemos como os setores de inclusão mantém certa união e se expandem em eixos. Tais áreas se identificam por serem bairros de um modo geral ocupados por pessoas de renda média e alta. Na porção Noroeste do mapa, destacamos os Bairros da Prata e Bela Vista e uma parte da Cidade Universitária, ao Sul, temos o Catolé e o Mirante e ao Norte, os bairros Alto Branco e das Nações. A respeito das áreas onde reside a população de alta renda, Flavio Villaça diz que as elites mantém certas direções de expansão, pois mudar a direção dessa expansão significa perder os investimentos já realizados no local que ocupam, dessa maneira: Quanto mais essas camadas se concentram em determinada região da cidade, mais elas procuram trazer para essa mesma região 7

8 importantes equipamentos urbanos. Quanto mais o conseguem, mais vantajosa essa região se torna para aquelas camadas e mais difícil se torna, para elas, abandonar essa direção de crescimento. (VILLAÇA, 1998, p.321) 8

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10 OS LOTEAMENTOS ABERTOS E FECHADOS Como pode ser observado no mapa, foram identificados até o presente momento na cidade de Campina Grande apenas 3 loteamentos abertos (contorno em azul), que se instalaram em setores intermediários e de baixa exclusão, e que só recentemente vem obtendo melhorias, no entanto ainda se faz necessário uma pesquisa mais apurada nesses locais, para complementar este estudo. Quanto aos loteamentos fechados, murados ou mesmo condomínios fechados como são mais conhecidos, identificamos 6, porém apenas 3 destes seriam realmente loteamentos fechados, pois apesar dos outros terem aparatos mínimos de segurança como cercas elétricas e seguranças, eles não dão origem a ruas, sendo apenas formados por casas coladas umas as outras e com uma área de uso comum, e não grandes áreas de ruas cercadas por muros como são o Alphaville Campina Grande, o Sierra Home Resort e o Nações. Quanto a estes últimos, o Nações é o que se apresenta fora da área municipal, mas que, se mantém no nosso recorte de estudo, pois a dinâmica de seus moradores e empregados está diretamente ligada à cidade, além do que visualmente é como se estivesse dentro da malha urbana de Campina Grande. Sua origem data de 1999 para 2000 e é o primeiro loteamento fechado surgido na cidade, possuindo ainda alguns lotes a venda. O Sierra Home Resort que começou a ser construindo em 2008 e apesar de no mapa se apresentar dentro de uma área de exclusão, já que em 2000 tal local ainda era constituído de grandes vazios urbanos e pequenas casas, ele compensa a falta de equipamentos urbanos como praças, parques com seu próprio espaço que traz diversos tipos de equipamentos como piscinas, áreas de ginástica e pequenos campos de futebol e atualmente já é dotado de toda a infra-estrutura necessária. Quanto ao Alphaville é um empreendimento recente na cidade, cujo registro data de 27 de agosto de 2009 e está localizado num dos bairros de mais alta renda, o Mirante. Novas formas de morar vêm se apresentado há muito tempo em outras cidades médias, que nos últimos anos se instalam também em Campina Grande, como um investimento lucrativo e que desperta o interesse de uma classe média alta e rica. O que tentamos compreender é como isso modifica a morfologia da cidade e até que ponto a auto-segregação altera a o processo de crescimento da cidade, transformando a dinâmica da cidade através de espaços homogêneos e fechados destinados a determinadas classes, com funções não apenas de espaços para moradia, mas para consumo, a exemplo dos shopping centers. A esse processo, Sobarzo (2006) denominou de socialização privada, em que os 10

11 espaços se destinam sempre a uma determinada classe, que busca o lazer, o trabalho e o lar, distante daqueles que não podem pagar pelo mais novo, pelo mais moderno. A cidade torna-se um espaço construído por todos, mas apropriados por poucos. Referencias Bibliográficas CALDEIRA, Teresa Pires do Rio. Cidade de Muros, crime segregação e cidadania em São Paulo. Ed. Edusp, 2a ed., CAVLCANTI, Helenilda. LYRA, Maria. AVELINO, Emília. Mosaico Urbano do Recife; Inclusão/Exclusão Sociambiental. Ed. Massangana RIBEIRO, Luiz Cezar de Queiroz. Dos cortiços aos condomínios fechados: as formas de produção da moradia na cidade do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: Civilização Brasileira: IPPUR/UFRJ/Fase, 1997 SANTOS, Milton. O Espaço Dividido. São Paulo: Edusp SANTOS, Milton. A Urbanização Brasileira. São Paulo: Hucitec, SANTOS, Milton. Metamorfose do Espaço Habitado. São Paulo: Hucitec, SINGER, Singer. O uso do solo urbano na economia capitalista. In MARICATO, Ermínia. A produção a casa (e da cidade) no Brasil Industrial. São Paulo. Editora alfa - Omega, 1982 SPOSATI, Aldaíza, Cidade em Pedaços. Ed. Brasiliense, 2001 SPÓSITO, Maria Encarnação. Capitalismo e Urbanização. São Paulo; Contexto, 1988 SPOSITO, Eliseu. Sistema de informação para tomada de decisão municipal. Presidente Prudente: Unesp, 2002, Relatório Parcial de Pesquisa FAPESP, Fase II SOBARZO, Oscar. A produção do espaço público em Presidente Prudente: reflexões na perspectiva dos loteamentos fechados. In SPOSITO, Eliseu, SPOSITO, M. Encarnação Beltrão, SOBARZO, Oscar (Org) Cidades Médias Produção do Espaço Urbano e Regional.São Paulo: Expressão Popular, 2006, p SOUZA, Marcelo Lopes de. ABC do Desenvolvimento Urbano. Ed. Bertrand Brasil, SOUZA, Marcelo Lopes de. Para Mudar a Cidade. Ed. Bertrand Brasil, 2006 VILLAÇA, Flávio. Espaço intra-urbano no Brasil. São Paulo: Studio Nobel/FAPESP,