PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

Transcrição

1 PERITOS AVALIADORES IMOBILIÁRIOS CRECI Nº: f CNAI Nº: 0218 E CRECI f PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA IMOVEL: FELINTO INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA RUA 24 DE MAIO, Nº 442 GRANDE PB BAIRRO DO TAMBOR CAMPINA MATRÍCULAS NºS ; ; ; ; ; ; ; ; ; 9.482; (1º Cartório do Registro de Imóveis da Comarca de Campina Grande/PB) 1

2 S U M Á R I O APRESENTAÇÃO...p 03 OBJETIVO...p 03 IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL...p 03 ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL...p 05 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL...p 05 VISTORIA...p 05 ANALISE MERCADOLÓGICA...p 06 MAPA DE LOCALIZAÇÃO...p 06 MÉTODO DE AVALIAÇÃO...p 06 ANALISE DA ÁREA DO TERRENO E DA ÁREA CONSTRUIDA...p 07 AVALIAÇÃO DO TERRENO...p 08 PESQUISA...p 08 DETERMINÇÃO DO VALOR DO M 2 DE TERRENO...p 08 DETERMINAÇÃO DO VALOR DO TERRENO...p 08 MAPA DAS AMOSTRAS...p 09 AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS...p 09 COMPOSIÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL...p 11 VALOR DO IMÓVEL...p 11 RELATÓRIO INVENTÁRIO...p 11 CONCLUSÃO...p 11 VALOR TOTAL DA AVALIAÇÃO...p 12 ASSINATURA DOS AVALIADORES...p 12 ANEXO...p 13 2

3 APRESENTAÇÃO Visa o presente Parecer, atender a solicitação da Diretoria da FELINTO INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA, sociedade inscrita no CNPJ sob nº / , com sede na rua Vinte Quatro de Maio, nº 446, bairro do Tambor, nesta cidade, representada neste ato pelo Dr. PERICLES FELINTO DE ARAÚJO, brasileiro, casado, industrial, portador do CPF nº e RG nº SSP/PB, residente e domiciliado na Rua Presidente Roosevelt, nº 405 no Bairro do Alto Branco, nesta cidade. Este Parecer de avaliação atende aos requisitos da NBR Avaliação de Imóveis Urbanos, e da LEI / 78 que regulamenta a profissão de Corretores e a RESOLUÇÃO / 2007 do COFECI Conselho Federal dos Corretores de Imóveis. A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT NBR ; NBR ; NBR Avaliação de Imóveis Urbanos. OBJETIVO O objetivo do presente parecer é avaliar o imóvel dentro dos parâmetros de comercialização do mercado imobiliário e determinar o seu real valor como determina a NBR item IDENTIFICAÇÃO DO IMOVEL: ÁREA ONDE ESTA EDIFICADA A FELINTO INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA, detalhada abaixo conforme registro no 1º Cartório de Registro de Imóveis de Campina Grande e Prefeitura Municipal: UM TERRENO, situado na Av. Assis Chateaubriand, no bairro da liberdade, com área de ,00 m² com um armazém, sem forro, com piso de cimento uma porta larga de ferro, com acabamento rústico, medindo 8,00 m de frente, por 14,00 m de fundos; e mais uma casa residencial, com dois quartos, uma sala, uma cozinha, uma banheiro, sem forro, com piso de cimento, medindo sete metros de frente, por sete metros de fundos, limitando-se; ao norte, com a Av. Assis Chateaubriand; ao sul com a rua 24 de maio; ao norte, com terreno de Luiz Medeiros e ao oeste, com o vendedor, adquirido pela transcrição , em 23/08/1967, registrada no Livro 2-A-A fls 22 sob nº R em 03 de setembro de 1980, Matricula nº LOTE Nº 0143 DA QUADRA 188, setor 02, medindo e limitando-se: frente para á rua 24 de maio, leste, 20,00 m; lado direito, com o prédio de nº 426, da rua 24 de maio do vendedor, sul, 36,00 m; lado esquerdo, norte, com terreno do vendedor, 36,00 m ; fundos, com terreno do vendedor, oeste, 20,00 m. terreno esta sendo ocupado pela casa 436, e seu alinhamento tem inicio na rua antiga: UM LOTE DE TERRENO na forma de T, medindo 7,60m de frente, casa na área total de 617,00 m², uma parte ocupada e construída 2 casas de tijolos e telhas, com uma área para ambas de 71,44 m², frente para a rua 24 de maio, com os nºs 240 e 250, limitando-se: lado direito. Com a casa nº 257, de Antonio Nascimento; lado esquerdo, com a casa nº 244 de Manoel Rodrigues; fundos, com terreno do vendedor; já atingindo a forma de T, limita, nos fundos, com a casa nº 240 de João Fidelis, com a casa nº 236 de Cosma Valdomiro dos Santos e nº 232 de José Dias do Nascimento, com a casa nº 230, do vendedor e nº 226 José Q. Moura; lado esquerdo do T com terrono livre de terceiros, e ainda com a casa 264 de O. Wanderley: UMA CASA DE TERRENO que mede ,50 m², situado no bairro do tambor, conhecido como bairro antigo passa tempo, limitando-se hoje frente para a Av. Assis Chateaubriand (parte); ao lado esquerdo e direito, com a firma do comprador; e a Av. Assis Chateaubriand; ao lado direito, com o prédio de J.Carvalho. Registrados sob nº R Livro 2-C-J fls. 222 Matricula nº de 24 de setembro de 1989; nº R Livro 2-B=O fls 53, Matricula nº de 24 de setembro de 1989 e nº R Livro 2-C-L fls 115, Matricula nº de 24 de setembro de ÁREA DE ,00 m², limitando-se; ao poente com a Av. Assis Chateaubriand; ao nascente com terreno de propriedade de 3

4 Benjamin Feitosa Neves; ao norte, com a rua Pedro Leal; e ao sul, também com terreno pertencentes a Benjamin Feitosa Neves, tendo dito terreno uma saída para a rua 24 de maio, nas dimensões necessárias ao encontro ao escoamento das águas residenciais e para entrada de serviços da outorgante vendedora, cujo imóvel foi adquirido através de escritura pública de compra e venda lavrada no 1º Cartório de Notas da cidade de Campina Grande, ás fls. nº 19, Livro 213, 19/01/1976, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis da mesma cidade, no Livro 2-A, ás fls. 50, sob nº R-1-50, na mesma data; sobre dito terreno foram feitas as seguintes edificações: QUATRO PRÉDIOS em alvenaria, sendo 03 de tijolos e telhas e um de tijolos e coberto de placa de cimento armado, devidido em salões com diversas dependências, em consequência do que ficou com uma área construída de 1.511,72 m² e 1.624,20 m² de área coberta, tendo referida construção sido averbada á margem do registro, no Cartório de Registro de Imóveis, no Livro 2-A, ás fls. 50, sob nº R-2-59, e na Prefeitura de Campina Grande, no serviço de cadastro, onde tomou o nº 909, da citada Av. Assis Chateaubriand. UM TERRENO que mede e limita-se: ao norte, com deposito de álcool do vendedor, 220,00m; ao sul, com deposito da Texaco, com 190,00 m; ao leste, com o leito da rua 24 de maio, onde encontra-se edificadas 10 casas com 77,50 m; a oeste com o leito da Av Assis Chateaubriand, e OUTRO TERRENO na Av Liberdade, hoje Av. Assis Chateaubriand, que mede 06,00 m, de frente, por 242,00 m, de fundos, correspondente a fração ideal de 53,57, avaliada por 750,00, sul, com terreno de Joel Cavalcante de Albuquerque; leste, com a rua 24 de maio, ao oeste, com a Av. Assis Chateaubriand, adquirido, conforme Registro nº R e nº R de 24/08/1979, as fls 148 do Livro 2-A-I. MATRICULA nºs e de 21 de fevereiro de UM TERRENO, situado na rua 24 de maio, bairro do tambor, nesta cidade, que mede 12,00 m de frente e fundos, por 28,00 m de comprimento de ambos os lados, ocupado pela casa de nº 226, limitando-se: frente com a rua onde esta situada; lado direito, com a casa 230; e ao lado esquerdo, com a casa nº 214; e nos fundos, com terreno, que são ou foram de Luiz Medeiros. Registro nº R , fls 258, Livro 2- AC, em 29/04/1980, MATRICULA nº CASA de tijolos e telhas, com porta e uma janela de frente, situada na rua 24 de maio, nº264 no bairro do tambor, nesta cidade, em terreno próprio, medindo 5,06 m de frente, por 24,42 m, de fundos, limitando-se: frente, com a rua; lado direito, com terreno de João Felinto; lado esquerdo,com terreno de João Felinto e nos fundos com a rede ferroviária Federal. Registrada sob nº R , Livro 2-E fls 97 em 07 de Dezembro de CASA em alvenaria, coberta de telhas, situada na rua 24 de maio, nº 194 no bairro do tambor, nesta cidade, edificada em terreno próprio, que mede 17,00m de frente e fundos por 20,00 m de extensão de ambos os lados; como também limita-se; frente para o leito da rua 24 de maio; polo lado direito com prédio nº 214 da Augusto Soares da Costa, com frente para Ru 24 de maio; plo lado esquerdo com prédio, nº 184 da rua 24 de maio, propriedade da outorgante; nos fundos com lote 20 da quadra 72 de terceiros, que da frente para BR 104, pertencente a Francisca Leite Vitoriano e seu esposo, que adquiriram por compra e venda e ainda pro averbação e reforma com financiamento junto ao IPEP, devidamente registrada sob nº R e AV ás fls 185 Livro 2-A-I; datado de 30/08/1979.TERRENO, que mede 08,00 m de frente, por 25,00 m de fundos, mais ou menos, limitando-se; frente, com a rua; ao lado direito, com os vendedores lado esquerdo, com a casa de nº 194; e nos fundos, com os vendedores, desmembrada de uma área maior na rua 24 de maio, desta cidade; pertencente a Evangelho do Brasil Missão de Fé, que adquiriu por compra feita á Benjamim Feitosa Neves e Esposa, conforme escritura publica, datada de 28 de julho de 1976, neste Cartório, devidamente registrada sob nº R em 11/08/1976, as fls 77, do Livro 2-F, Matricula nº PERFAZENDO UMA ÁREA TOTAL DE TERRENO DE ,07 m² segundo o 1º Cartório de Registro de Imóveis de Campina Grande, porém segundo o Cadastro Imobiliário da Prefeitura desta cidade a ÁREA TOTAL DO TERRENO E DE ,92 m² com ,02 m² de ÁREA CONSTRUIDA, dados esses que serão levados em consideração para a avaliação em tela. 4

5 ESTADO DE CONSERVAÇÃO: O imóvel apresenta um bom estado de conservação com todos os equipamentos maquinas e instalações em perfeito estado de funcionamento. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL: Trata-se de um imóvel onde funciona a Felinto Indústria e Comércio Ltda. Referencial nas regiões Norte e Nordeste do país pelo investimento tecnológico e profissional. Com mais de 48 anos de atuação no mercado produzindo embalagens de qualidade. Localizada em uma área com mais de 10 hectares distribuídos em nove setores: o setor um contem guarita e recepção, estacionamento e docas; o setor dois, contem a expedição, almoxarifado, vestuário ; o setor três, contem estacionamento coberto, prédio administrativo e praça de convivência; setor quatro, contem três galpões, área de tratamento e anexo da área de lazer; setor cinco, contem a área de lazer, fabrica de tintas e área de manutenção e abastecimento; setor seis e sete, contem o setor de produção; setor oito campo de futebol e quadra de tênis; e setor nove, contem grande área com 5,5 hectares. A Felinto tem construído, ao longo desses anos, uma relação de parceria com seus clientes. Valores como respeito, confiança e compromisso com a qualidade têm sido pilares para a fidelização. A Felinto é hoje um referencial nas Regiões Norte e Nordeste do país pelo investimento tecnológico e profissional. O nosso parque industrial conta com os mais modernos equipamentos para gravação de cilindros, extrusão e co-extrusão, impressão e laminação. Tudo isto para viabilizar uma produção com altos padrões de eficiência e controle de qualidade, com elevado padrão técnico, no menor prazo de entrega possível, garantindo, dessa forma, um produto final eficaz. Em nosso laboratório, dispomos de equipamentos para ensaios diversos, incluindo cromatografia, coeficiente de atrito, força de laminação, resistência de selagem, permeabilidade aos vapores de água e oxigênio, entre outros. Profissionais qualificados analisam todos os lotes produzidos. O sistema de inspeção de qualidade é executado em cada fase do processo seguindo uma metodologia determinada especificamente para cada etapa, permitindo uma rastreabilidade plena desde a matéria-prima utilizada ao produto acabado. Os profissionais que atuam na Felinto vivem em constantes treinamentos de capacitação para que possam acompanhar as inovações tecnológicas implantadas pela empresa. A Felinto entende que, para se oferecer, qualidade tem-se que, necessariamente, estar em constante pesquisa, inovação, investimento tecnológico e acompanhamento da velocidade do mercado. Tudo para garantir uma excelência na qualidade dos seus serviços e para que o produto final atenda a um mercado cada vez mais dinâmico e exigente. No mercado globalizado, a agregação de valor ao produto tem sido o diferencial na competitividade e as embalagens práticas e seguras têm atraído substancialmente o consumidor final. Idade do imóvel: 48 (quarenta e oito) anos. VISTORIA A vistoria foi realizada em 16 de Janeiro de 2014 pela equipe, com o consentimento do proprietário, no turno da manhã, acompanhado do Sr. João Paulo Rodrigues C. da Cruz, Diretor da FELINTO INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA. tendo sido observadas todas as características físicas apresentadas. 5

6 O levantamento foi catalogado com todos os requisitos necessários para avaliação técnica da equipe como: fotos, medidas da área e do terreno, benfeitorias, qualidade da construção e o entorno que são todos os elementos que promovem um diferencial na valorização do imóvel. ANÁLISE MERCADOLÓGICA O imóvel caracteriza-se principalmente pela sua estratégica localização na da Cidade de Campina Grande, e por se tratar de uma grande área,possui um excelente valor agregado. MAPA DE LOCALIZAÇÃO MÉTODO DE AVALIAÇÃO A Metodologia Avaliatória utilizada é METODO EVOLUTIVO da Norma Avaliatória da ABNT ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS NBR AVALIAÇÃO DE BENS PARTE 2 IMOVEIS URBANOS, item O MÉTODO EVOLUTIVO é aquele em que a composição do valor final do imóvel avaliado pode ser obtida através da conjugação de métodos. A partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciada e o fator de comercialização, ou seja: VI = (VT + VB). FC onde: VI = VALOR DO IMÓVEL VT = VALOR DO TERRENO VB = VALOR DA BENFEITORIA FC = FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO 6

7 Para determinação do valor do terreno será utilizado o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO em que o valor do imóvel é definido através de comparação com imóveis similares, semelhantes ao imóvel avaliado. O Valor da benfeitoria será determinado pelo METÓDO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitoria através do custo unitário básico de construção CUB PB. Fator de Comercialização segundo a NBR é a razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de edificação ou reedição, ou seja, se o fator de comercialização for maior que 1 significa que o mercado imobiliário do bairro tem uma demanda para empreendimentos. Se for menor que 1 significa que os empreendimentos edificados no bairro não conseguem ser comercializados nos valores de custos Neste caso considerou-se o fator de comercialização de 1,40, ou seja se for construído um empreendimento nos padrões do imóvel avaliado o mercado imobiliário determina no mínimo uma lucratividade de 40 % sobre o empreendimento. ANALISE DA ÁREA DO TERRENO E DA ÁREA CONSTRUIDA ÁREA DO TERRENO APARTIR DAS ESCRITURAS DO 1º CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DESCRIÇÃO ÁREA DO TERRENO REGISTRO 1º CARTÓRIO MATRICULA ÁREA ,00 R TERRENO ,00 R TERRENO 1.452,00 R LOTE Nº R LOTE DE TERRENO 617 R CASA DE TERRENO ,50 R ÁREA ,00 R TERRENO 366 R CASA EM TERRENO 123,57 R CASA 340 R TERRENO 200 R ÁREA TOTAL ,07 ÁREA DO TERRENO APARTIR DO CADASTRO IMOBILIÁRIO DA PREFEITURA DE CAMPINA GRNDE INSCRIÇÃO CADASTRAL TOTAIS ÁREA LIVRE ÁREA DA FÁBRICA ÁREA DO TERRENO APARTIR DE LEVANTAMENTO TOPOGRÁFICO DA RL ÁREA DO TERRENO ÁREA CONSTRUIDA , , , ,52 180,4 95, , , ,98 OBS: 1 - As Matricula nºs , e , área com ,00 m², correspondem a inscrição cadastral nº , com ,52m², a diferença de 9.802,48m² se refere-se a erro na negociação na compra da área de matricula , onde se verificou diferença de ,00 m². 2 - As Matricula nº , , , , , , 9.482, área com ,07 m², correspondem as inscrições cadastral nºs e , com ,40m², a diferença de ,07m² se refere-se a erro na negociação na compra da área de matricula , onde se verificou diferença de ,00 m² e perda de área de 3.500,00m², com duplicação da Av. Pedro Leal. 3 A área de ,98 m², foi verificada através de levantamento topográfico feito pela RL Topografia, e será a medida utilizada neste parecer por traduzir a real área do imóvel. 7

8 AVALIAÇÃO DO TERRENO PESQUISA: A pesquisa foi realizada entre os dias 16 a 24 de janeiro de 2014 e concentrou-se essencialmente na coleta de amostras de imóveis com características semelhantes ao imóvel avaliando, o que determinou uma qualidade e significância indiscutível para o quadro amostral devido aos seguintes fatores: - Os imóveis amostrados situam-se a uma distância máxima de 950 m do imóvel avaliado. - As amostras foram coletadas através de fontes imobiliárias que são especialistas em comercialização de grandes área: - Algumas amostras de terrenos apresentam edificações que são desprezíveis em função do seu estado de conservação, tendo unicamente valor como terreno. QUADRO AMOSTRAL Amostras de Terrenos 1 ÁREA DA MOTA CIRNE R$ ,00 R$ 613,15 2 BNB CLUB DE CAMPINA GRANDE R$ ,00 R$ 546,94 3 MRV ENGENHARIA LTDA R$ ,00 R$ 595,24 4 TERRENO PNEUMAX 2900 R$ ,00 R$ 620,69 5 AREA FRANCINALDO (LIQUIGÁS) 3763 R$ ,00 R$ 558,07 6 CAMPO DO PAULISTANO R$ ,00 R$ 515,63 TOTAL R$ 3.449,71 DETERMINÇÃO DO VALOR DO M 2 DE TERRENO Média Final = Soma do m2 das 06 amostras = R$ 3.449,71 = 574,95 R$ / m2 Nº de amostra 06 DETERMINAÇÃO DO VALOR DO TERRENO VALOR DO TERRENO = ÁREA DO TERRENO X MÉDIA FINAL VALOR DO TERRENO = ,98 m² X R$ 574,95 = R$ ,15 (SESSENTA MILHÕES, SETECENTOS E TRINTA MIL E DUZENTOS E TRINTA E DOIS REAIS E QUINZE CENTAVOS) 8

9 MAPA DAS AMOSTRAS AVALIAÇÃO DA BENFEITORIA VALOR DA BENFEITORIA = ÁREA CONSTRUÍDA x VALOR DO CUB x FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO 9

10 FONTE: 10

11 COMPOSIÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL VI = VT + VB x FC VALOR DO IMÓVEL = VALOR DO TERRENO + VALOR DA BENFEITORIA x FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO. VALOR DO IMÓVEL = R$ R$ ,15 + R$ ,39 X 1,40 VALOR DO IMÓVEL = R$ ,16 (CEM MILHÕES SEISCENTOS E SESSENTA E UM MIL, SEISCENTOS E OITENTA E DOIS REAIS E DEZESEIS CENTAVOS) RELATORIO - INVENTARIO FELINTO INDUSTRIA E COMERCIO LTDA - RUA 24 DE MAIO CAMPINA GRANDE PB PREDIO SETOR TOTAL DE MOVEIS E UTENSILIOS TOTAL DE MAQ E EQUIPAMENTOS TOTAL 1 ALMOXARIFADOS R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 2 RH-PORTARIA R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 3 ADMINISTRAÇÃO R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 4 FABRICA TINTAS R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 5 APARAS R$ 1.151,00 R$ ,00 R$ ,00 6 INDUSTRIA 1 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 7 INDUSTRIA 2 R$ 5.180,00 R$ ,00 R$ ,00 8 INDUSTRIA 3 R$ 7.980,00 R$ ,00 R$ ,00 9 OFICINA R$ - R$ ,00 R$ ,00 10 BUSCA E APREENSÃO R$ ,00 R$ ,00 11 VEICULOS R$ ,00 R$ ,00 R$ - R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 CONCLUSÃO É do entender dos Peritos Avaliadores que os valores de mercado para o imóvel avaliando são: 1 - VALOR ESTIMADO DO IMÓVEL: R$ ,00 (CEM MILHÕES SEISCENTO E SESSENTA MIL REAIS) VALOR ESTIMADO DO INVENTÁRIO: 11

12 2 - LEVANTAMENTO DOS MÓVEIS, MAQUINAS E EQUIPAMENTOS: R$ R$ ,00 (QUARENTA E NOVE MILHÕES DUZENTOS E ONZE MIL E OITENTA E CINCO REAIS) VALOR TOTAL DA AVALIAÇÃO: R$ ,00 (CENTO E CINQUENTA MILHÕES DE REAIS) - Limite inferior = R$ ,00 (CENTO E TRINTA E CINCO MILHÕES DE REAIS) - Limite superior = R$ ,00 (CENTO E SETENTA E CINCO MILHÕES DE REAIS) Os limites máximos e mínimo utilizado pelo Perito Avaliador tiveram uma variação de 10% para mais e 10% para menos, o que implica uma variação total de 20%, significando que o grau de certeza da avaliação é considerável. O presente Parecer de avaliação é composto de 12 (doze) páginas mais anexo, todas de um só lado, rubricadas pelos avaliadores, que subscrevem esta última. Campina Grande, 27 de Janeiro de José Garibaldi Porto Junior Caio furtado Carneiro da Cunha CRECI-1058-f CNAI 218 CRECI 4840-f 12