CSHG Fundos Imobiliários Resultados e Perspectivas

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1 CSHG Fundos Imobiliários Resultados e Perspectivas Maio de 2014 Este material é meramente informativo, não considera objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades individuais e particulares e não contém todas as informações que um investidor em potencial deve considerar ou analisar antes de investir. Não deve ser entendido como análise de valor mobiliário, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento e não configura sugestão ou consultoria jurídica. Recomendamos a consulta a profissionais especializados antes de decidir sobre investimentos em ativos imobiliários. A Credit Suisse Hedging-Griffo ("CSHG") não se responsabiliza por decisões do cliente acerca deste tema, nem por ato ou fato de profissionais especializados por ele consultados. O presente material é um resumo indicativo de alguns dos produtos oferecidos para nossos clientes, para ser usado exclusivamente em nossas discussões, e não tem o propósito de abranger (e não abrange) todos os termos e as condições que possam ser exigidos pela CSHG ou por qualquer entidade do Grupo Credit Suisse Brasil ("CS"), caso se decida formalizar a contratação de qualquer produto aqui mencionado. Este material não pode ser reproduzido, copiado ou distribuído para terceiros sem a expressa autorização da CSHG.

2 Sumário 1. Mercado de FIIs 2. CSHG Brasil Shopping FII 3. CSHG Recebíveis Imobiliários FII 4. CSHG Real Estate FII 5. CSHG Logística FII 2

3 1. Mercado de FII s Este material é meramente informativo, não considera objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades individuais e particulares e não contém todas as informações que um investidor em potencial deve considerar ou analisar antes de investir. Não deve ser entendido como análise de valor mobiliário, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento e não configura sugestão ou consultoria jurídica. Recomendamos a consulta a profissionais especializados antes de decidir sobre investimentos em ativos imobiliários. A Credit Suisse Hedging-Griffo ("CSHG") não se responsabiliza por decisões do cliente acerca deste tema, nem por ato ou fato de profissionais especializados por ele consultados. O presente material é um resumo indicativo de alguns dos produtos oferecidos para nossos clientes, para ser usado exclusivamente em nossas discussões, e não tem o propósito de abranger (e não abrange) todos os termos e as condições que possam ser exigidos pela CSHG ou por qualquer entidade do Grupo Credit Suisse Brasil ("CS"), caso se decida formalizar a contratação de qualquer produto aqui mencionado. Este material não pode ser reproduzido, copiado ou distribuído para terceiros sem a expressa autorização da CSHG.

4 4 Rentabilidade ativos Ativo HGBS USD HGCR CDI HGRE IMA-B HGLG IFIX BRPR3 BRML3 IBOVESPA ,7% 9,5% 24,9% 14,3% 8,4% 33,2% 26,7% 19,2% 35,0% 42,0% 43,2% 7,4% ,5% 15,5% -11,0% 2,6% 8,1% -13,8% -10,0% -9,0% -12,6% -25,3% -35,6% 15,5% YTD* 6,4% -3,9% 8,8% 2,6% 2,4% 2,2% 2,5% 7,2% -2,8% 0,2% 14,8% 2,1% Acum* 25,0% 21,4% 21,0% 20,4% 20,0% 17,5% 16,8% 16,3% 14,7% 6,2% 5,8% 11,2% IRF-M

5 Indústria Fundos Imobiliários Número de Fundos x Liquidez Valor Mercado x Liquidez Número de Fundos Valor de Mercado (R$ bi) Volume negociado (R$ bi) , Total CVM: R$ 55 bi (228 fundos) Bovespa: R$ 27 bi (117 fundos) ,6 Liquidez 2013: R$ 7,9 bi ,14 0,23 0,37 0,91 10 Fundos: 63% do volume total Fonte: CSHG / Bovespa 5

6 Comportamento mercado secundário CDI (eixo dir.) Beta - 6% Para cada variação de 1% no CDI espera-se variação contrária de 6% no IFIX R quadrado 85% IFIX (eixo esq.) 6 Quanto a variação de um ativo é explicada pela variação do outro Dez-11 Jun-12 Nov-12 Apr-13 Set-13 Mar-14 0 Correlação - 0,92 Indica a força e a direção do relacionamento entre duas variáveis aleatórias. Fonte: CSHG / Bloomberg 6

7 Prêmio em relação à renda fixa Dividend Yield FIIs CSHG vs NTN-Bp 35 (%) 11,5 10,5 9,5 8,5 Dividend Yield 7,5 6,5 5,5 4,5 NTNBp35 3,5 Jan-11 Abr-11 Jul-11 Out-11 Jan-12 Abr-12 Jul-12 Out-12 Jan-13 Abr-13 Jul-13 Out-13 Jan-14 Fonte: CSHG; Economática; BM&FBovespa 7

8 Oportunidade! Valor de Mercado x Valor Patrimonial (em R$ bilhões) P.L. Valor de Mercado 32,3 33,1 33,3 33,4 33,9 34,0 34,5 27,4 29,3 28,0 30,2 30,3 28,4 30,2 29,3 30,5 28,7 28,8 29,1 30,0 29,5 28,7 21% 27,1 27,3 Mar-13 Abr-13 Mai-13 Jun-13 Jul-13 Ago-13 Set-13 Out-13 Nov-13 Dez-13 Jan-14 Fev-14 Fonte: CSHG; BM&FBovespa; CVM 8

9 Qual é o diferencial? Ativos com potencial de longo prazo Venda de ativos Gestão ativa do caixa Gestão Ativa Rendimentos uniformes Agregação de valor com retrofit e expansões Portfolio difersificado 9

10 CSHG Brasil Shopping FII Portfolio diversificado e renovado 10

11 CSHG Real Estate FII Reciclagem constante do portfólio 11

12 CSHG Logística FII Grande concentração de contratos atípicos 12

13 Resultado: Retorno Total CSHG Brasil Shopping FII Abr-13 a mar-14-16% Jan-14 a mar-14 6% CSHG Real Estate FII -12% 2% CSHG Logística FII IFIX -5% -15% 8% -3% 13

14 2. CSHG Brasil Shopping FII Este material é meramente informativo, não considera objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades individuais e particulares e não contém todas as informações que um investidor em potencial deve considerar ou analisar antes de investir. Não deve ser entendido como análise de valor mobiliário, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento e não configura sugestão ou consultoria jurídica. Recomendamos a consulta a profissionais especializados antes de decidir sobre investimentos em ativos imobiliários. A Credit Suisse Hedging-Griffo ("CSHG") não se responsabiliza por decisões do cliente acerca deste tema, nem por ato ou fato de profissionais especializados por ele consultados. O presente material é um resumo indicativo de alguns dos produtos oferecidos para nossos clientes, para ser usado exclusivamente em nossas discussões, e não tem o propósito de abranger (e não abrange) todos os termos e as condições que possam ser exigidos pela CSHG ou por qualquer entidade do Grupo Credit Suisse Brasil ("CS"), caso se decida formalizar a contratação de qualquer produto aqui mencionado. Este material não pode ser reproduzido, copiado ou distribuído para terceiros sem a expressa autorização da CSHG.

15 CSHG Brasil Shopping FII (HGBS11) Histórico Lançado em novembro de 2006 R$ 950 milhões captados (6 ofertas públicas) Gestão ativa de portfólio de shopping centers Estratégia de Investimentos Localização e área de influência Potencial de longo prazo Características técnicas Histórico de resultados Diversificação geográfica Operadores de 1ª Linha Fonte: CSHG 15

16 Panorama Atual R$ 902 mi Valor de mercado Único Fundo de Shopping diversificado da BM&FBovespa* 8 Shoppings (em 7 cidades) contratos de lojistas cotistas *Considera fundos líquidos com mais de dois ativos no seu portfólio 25 Processos Venda de Aquisição 1 90% P.L. investido em shopping centers Operadores: Aliansce, BR Malls, Iguatemi, Sonae Sierra Fontes: CSHG / Itaú / BM&FBovespa (março-14) 16

17 DRE Fluxo HGBS 11 (R$ milhares) YTD* Receita Financeira Receita Imobiliária (inclui CRI conversíveis) Lucro Operações Total de Receitas Total de Despesas (11.993) (16.864) (2.360) Resultado Rendimento Médio (R$ / Cota) 13,63 13,61 13,75 *Contempla janeiro e fevereiro de Fontes: CSHG / Itaú 17

18 Rentabilidade Início: 21-Nov YTD* Valor Referência (R$) Renda Acumulada 96,8% 10,0% 7,4% 2,6% Ganho de Capital Líquido** 54,2% 29,0% -26,6% 2,9% TIR Líquida (Renda + Venda) a.a. 17,7% 41,0% -20,0% 24,9% Retorno em % CDI Líquido*** 255% 571% -291% 267% Dividend Yield Liquidez do Fundo 9,9% a.a. Em 2012 Em 2013 R$ 96 mi 135% R$ 226 mi Cota 31-mar-14 (R$ 1.678) *Contempla janeiro a março de **Considera venda em 31 mar-14 por R$ ***Para o cálculo do CDI Líquido foi adotado a alíquota de 15% de IR. Fontes: CSHG / Itaú / BM&FBovespa / Bacen 18

19 Evolução da Cota e Liquidez Valor da Cota + Rendimento (R$; eixo esq.) Valor da Cota (R$) CDI Acumulado (base 1.000; eixo esq.) IGP-M (base 1.000) Cota Patrimonial (R$ 2.084) Nov-06 Jun-07 Fev-08 Set-08 Abr-09 Nov-09 Jun-10 Jan-11 Set-11 Abr-12 Nov-12 Jun-13 Volume negociado acumulado 20 dias (R$ mi; eixo dir.) 0 Mar-14 Fontes: CSHG / Itaú / BM&FBovespa / Bacen (março-14) 19

20 Desempenho Operacional Evolução do NOI/m² mesma ABL NOI/m² mesma ABL 2012 NOI/m² mesma ABL 2013 Acumulado médio NOI/m² 2012 Acumulado médio NOI/m² 2013 NOI/m² acumulado (y/y) 11,1% 56,1 62,3 88,4 83,0 62,4 54,5 59,1 54,1 55,4 48,9 49,6 51,3 59,6 59,2 60,3 63,0 55,4 55,4 55,7 50,4 58,6 51,0 63,1 64,9 59,6 58,5 Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez * Considera-se 70% do patrimônio investido em Shopping Centers (não considera CRI conversíveis). Fontes: CSHG / administradoras dos empreendimentos (fevereiro-14) 20

21 Desempenho Operacional o Fundo e o Mercado: crescimento 2013 vs 12 SSS - Vendas mesmas lojas (%) 9,6 7,5 7,4 7,8 9,6 6,4 CSHG Brasil Shopping FII* BRMalls Multiplan Iguatemi Aliansce Sonae Sierra 8,8 SSR - Aluguel mesmas lojas (%) 9,8 9,6 10,5 10,8 11,6 CSHG Brasil Shopping FII* BRMalls Multiplan Iguatemi Aliansce Sonae Sierra * Considera-se 68% do patrimônio investido em Shopping Centers: Penha, Parque Dom Pedro, Mooca, Tivoli e Via Parque. Fonte: CSHG / Relatórios de resultados do quarto trimestre de 2013 publicados pelas respectivas empresas 21

22 Desempenho Operacional o Fundo e o Mercado: fechamento 2013 Vacância (ABL, %) 4,2 4,8 2,2 2,2 2,1 2,8 CSHG Brasil Shopping FII* BRMalls Multiplan Iguatemi Aliansce Sonae Sierra Inadimplência Média Ano (%)** 1,8 3,7 1,9 2,5 3,0 N.D.*** CSHG Brasil Shopping FII* BRMalls Multiplan Iguatemi Aliansce Sonae Sierra *Considera-se 70% do patrimônio investido em Shopping Centers (não considera CRI conversíveis). **Inadimplência do mês (25 dias). ***Não divulgado. Fonte: CSHG / Relatórios de resultados do quarto trimestre de 2013 publicados pelas respectivas empresas. 22

23 Dados do Mercado de Shopping Center Faturamento real (R$ bilhões) defl. IPCA ABL (Milhões m²) 50,0 55,5 5% 58,4 10% 86,8 88,4 77% 83,0 74,5 2% 5% 64,1 11% 16% 11% 7% % % % % % 5% 5% 10% 25% Fonte: Abrasce / FGV 23

24 GESC Aliansce Iguatemi Carteira de Investimento (% patrimônio líquido) Diversificação por Ativos Imóveis: 41% CRI conversíveis*: 27% FII ilíquidos: 22% 23% 17% 16% 11% 10% 9% 8% 6% Diversificação por Administradores Sonae Sierra BRMalls Shopping Centers 90% 2 CRI não conversíveis; 4% 1 fundo de renda fixa; 3% 3 LCI; 2% 2 FIIs líquidos; 1% 49% 28% 9% 8% 6% *Os CRI conversíveis são títulos de crédito lastreados em créditos imobiliários que poderão ser convertidos conforme respectivos termos de securitização. 24

25 Mercado de Capitais FII Valor de Mercado mar-14 (R$ mi) Liquidez 12 Meses mar-14 (R$ mi) Yield Anual mar-14 (%) HGBS ,8 ABCP ,5 PQDP ,8 SHPH ,1 JRDM11B** ,2 RBGS11** ,6 WPLZ11B ,3 FLRP11B*** ,7 Liquidez 12 Empresas Valor de Mercado Meses mar-14 (R$ mi) mar-14 (R$ mi) EV/ABL (2013) HGBS MULT BRML IGTA ALSC SSBR Evolução cota + rendimento* HGBS11 Média Empresas Média FII (ex HGBS) jan-11 set-11 mar-12 set-12 mar-13 set-13 mar-14 *todos os valores foram trazidos para a base 100 utilizando como referência o fechamento de dezembro-10. **renda garantida. ***renda garantida até outubro/13. Fonte CSHG. EV: considera valor de mercado, dívidas, caixa e equivalentes. Valor de ABL do HGBS estimado após possíveis conversões dos CRI 25

26 Gestão Ativa 100% 100% 100% Consolidação: 39% da ABL própria inaugurada há menos de 3 anos Expansão: aproximadamente 35 mil m 2 de potencial próprio Controle (liquidez): Penha e Tivoli Lucro Plaza Sul 28% 22% 19% Resultado 2012 Resultado 2013 Resultado YTD Resultado acumulado a distribuir: aproximadamente R$ 10MM Fonte: CSHG / BM&FBovespa / Cetip / IBGE (fevereiro/14) 26

27 Destaques ativos em maturação Platinum Outlet São Bernardo Plaza Shopping Área 20 mil m² Área 43 mil m² Operador Iguatemi Operador BRMalls Goiabeiras Shopping Mooca Plaza Shopping Área 26 mil m² Área 42 mil m² Operador GESC Operador BRMalls Fonte: CSHG 27

28 Destaques ativos consolidados (expansões e revitalizações) Tivoli Shopping Parque D. Pedro Shopping Área 20 mil m² Área 124 mil m² Operador Sonae Sierra Operador Sonae Sierra Via Parque Shopping Shopping Center Penha Área 54 mil m² Área 30 mil m² Operador Aliansce Operador Sonae Sierra Fonte: CSHG 28

29 Evolução ABL (em m 2 ) ABL atual Conversões CRI 2014* Conversão CRI 2015* Conversão CRI 2016* ABL esperado após conversões de CRI Potencial de expansão de curto prazo Potencial de expansão de médio/longo prazo *Os CRI conversíveis são títulos de crédito lastreados em créditos imobiliários que poderão ser convertidos conforme respectivos termos de securitização. *ABL atual pode variar devido a reservas técnicas, além de expansões e aquisições / ABL próprio do Shopping Goiabeiras estimado em função do percentual de conversão do CRI. ABL esperado após conversões de CRI e expansão Fonte: CSHG 29

30 3. CSHG Recebíveis Imobiliários FII Este material é meramente informativo, não considera objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades individuais e particulares e não contém todas as informações que um investidor em potencial deve considerar ou analisar antes de investir. Não deve ser entendido como análise de valor mobiliário, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento e não configura sugestão ou consultoria jurídica. Recomendamos a consulta a profissionais especializados antes de decidir sobre investimentos em ativos imobiliários. A Credit Suisse Hedging-Griffo ("CSHG") não se responsabiliza por decisões do cliente acerca deste tema, nem por ato ou fato de profissionais especializados por ele consultados. O presente material é um resumo indicativo de alguns dos produtos oferecidos para nossos clientes, para ser usado exclusivamente em nossas discussões, e não tem o propósito de abranger (e não abrange) todos os termos e as condições que possam ser exigidos pela CSHG ou por qualquer entidade do Grupo Credit Suisse Brasil ("CS"), caso se decida formalizar a contratação de qualquer produto aqui mencionado. Este material não pode ser reproduzido, copiado ou distribuído para terceiros sem a expressa autorização da CSHG.

31 CSHG Recebíveis Imobiliários FII (HGCR11) Histórico Lançado em Dezembro de 2009 R$ 104,7 milhões captados Estratégia de Investimentos Gestão ativa de Recebíveis Imobiliários CRI e LCI Possuir Garantia Real LTV Loan to Value 80% residencial 75% comercial BBB Investment Grade Mínimo 20 Prazo máximo de 20 anos 10% do PL Concentração máxima Fonte: CSHG 31

32 Panorama Atual 2 Ofertas públicas R$ 110 milhões Mais de 900 de cotas concluídas Valor de mercado investidores 29 compras e10 8 CRI amortizados vendas de CRI 6 CRI Comerciais 5 CRI Residenciais 25 compras de LCI 5 LCI em carteira Fonte: CSHG / Itaú / BM&FBovespa (março-14). 32

33 Mercado de CRI e Fundos Volume total emitido acumulado R$ 16,4bi de CRI por indexador R$ 52,4 bi R$ 36 bi 45% TR IPCA DI IGP-M Prefixado Outros Ranking das securitizadoras emissões de 2013 (R$ 16,4 bi) Outros 11% Cibrasec 10% RB Capital 11% Brazilian Sec 17% Apice Sec 33% Gaia Sec 18% R$ 45 bi estoque de CRI no mercado 15 Fundos de CRI Listados na BMF&Bovespa R$ 2 bi valor de mercado Fonte: Cetip / BM&FBovespa (fevereiro-14) 33

34 Distribuição de rendimentos do CRI Apuração de Resultado Preservação de Capital Juros pagos pelo CRI Inflação do período Distribuição de pelo menos 95% do resultado semestral auferido a regime de caixa, em linha com a regulamentação vigente. Todo principal recebido é reinvestido. O fundo não distribui o principal. Fontes: CSHG / CVM. 34

35 DRE Fluxo HGCR 11 (R$ milhares) YTD* Receita CRI Receita LCI Receita FII Receita Renda Fixa Total de Receitas Total de Despesas (1.555) (1.063) (156) Resultado Rendimento Médio (R$ / Cota) 10,09 8,33 8,65 Fontes: CSHG / Itaú 35

36 Rentabilidade Início: 15-Nov YTD* Valor Referência (R$) Renda Acumulada 46,3% 10,9% 8,9% 2,6% Ganho de Capital Líquido** 3,9% 12,8% -19,2% 4,8% TIR Líquida (Renda + Venda) a.a. 12,2% 25,0% -10,8% 34,6% Retorno em % CDI Líquido*** 157% 347% -158% 359% Dividend Yield Liquidez do Fundo 11,4% a.a. Em 2012 Em 2013 Cota 31-mar-14 (R$ 1.050) R$ 21 mi 35% *Contempla Janeiro a Março de **Considera venda em 31-mar-14 por R$ *** Para o cálculo do CDI Líquido foi adotada a alíquota de 15% de IR. R$ 29 mi Fontes: CSHG / Itaú / BM&FBovespa / Bacen 36

37 Evolução da Cota e Liquidez Valor da Cota + Rendimento (R$; eixo esq.) Valor da Cota (R$; eixo esq.) IGP-M (base 1.000; eixo esq.) Cota Patrimonial (R$ 1.028) CDI Acumulado (base 1.000; eixo esq.) Volume negociado acumulado 20 dias (R$ mi; eixo dir.) Dez-09 Abr-10 Jul-10 Nov-10 Mar-11 Jun-11 Out-11 Jan-12 Mai-12 Set-12 Dez-12 Abr-13 Nov-13 Mar-14 0 Fontes: CSHG / Itaú / BM&Fbovespa / Bacen (março -14) 37

38 Diversificação por Classe de Ativo Investimento alvo por Ativo (%) Investimento por Classe de Ativo do Fundo (%) CRI Com ercial 51,1 LCI Banco ABC Banco Fibra Banco Panamenricano BES Lojas Americanas Iguatemi Salvador Shopping Goiabeiras Renda Fixa 0,3 Comercial 9 Bangu Shopping FII 13, WTC Ar Frio 10 Lúcio Engenharia LCI 12,6 CRI Residencial 22,4 Residencial 26 Pulverizado Fontes: CSHG / Itaú (fevereiro-14) 38

39 Diversificação da carteira de CRI CRI Concentração Vencimento Rating Taxa (a.a.) Indexador Crédito Residencial Pulverizado 5,64% Jun-40 A+ 8,30% IGP-M Residencial Residencial Pulverizado 4,49% Jun-40 A+ 8,30% IGP-M Residencial Residencial Pulverizado 6,66% Out-30 AA- 8,25% IGP-M Residencial Residencial Pulverizado 5,57% Jan-31 A+ 8,25% IGP-M Residencial Comercial - Iguatemi Salvador 4,97% Mai-25 AA+ 7,95% IGP-DI Comercial Comercial - Bangu Shopping 8,10% Mar-23 AA- 7,95% IPCA Comercial Comercial - World Trade Center 8,73% Jun-18 A 5,20% IGP-M Comercial Residencial - Lúcio Engenharia 8,97% Set-22 AA 8,00% IGP-M Residencial Comercial - Shopping Goiabeiras 7,47% Jan-25 AA- 7,50% IGP-DI Comercial Comercial - Ar Frio 9,11% Jun-20 A 9,00% IPCA Comercial Comercial - Lojas Americanas 3,76% Set-28 AA- 6,30% IPCA Comercial Fontes: CSHG / Itaú (fevereiro-14) 39

40 Diversificação por classificação de risco Carteira de CRI por Risco 35% 22% 24% 12% 7% AA+ AA AA- A+ A Fontes: Austing Rating / Fitch Ratings / Liberum Ratings / Lopes Filho & Associados / Standard & Poor s Ltda 40

41 Volume Financeiro (R$ mi) Retorno da carteira de CRI Amortização do CRI da carteira do Fundo HGCR (R$ milhões) Duration da carteira 46,07 meses Rentabilidade dos CRI, Inflação+ 7,45% a.a Saldo da Carteira no CRI (estoque) Amortização corrente Ano NTN-B 2018, Inflação+ 6,12% a.a. Fontes: CSHG / Broadcast (fevereiro-14) 41

42 4. CSHG Real Estate FII Este material é meramente informativo, não considera objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades individuais e particulares e não contém todas as informações que um investidor em potencial deve considerar ou analisar antes de investir. Não deve ser entendido como análise de valor mobiliário, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento e não configura sugestão ou consultoria jurídica. Recomendamos a consulta a profissionais especializados antes de decidir sobre investimentos em ativos imobiliários. A Credit Suisse Hedging-Griffo ("CSHG") não se responsabiliza por decisões do cliente acerca deste tema, nem por ato ou fato de profissionais especializados por ele consultados. O presente material é um resumo indicativo de alguns dos produtos oferecidos para nossos clientes, para ser usado exclusivamente em nossas discussões, e não tem o propósito de abranger (e não abrange) todos os termos e as condições que possam ser exigidos pela CSHG ou por qualquer entidade do Grupo Credit Suisse Brasil ("CS"), caso se decida formalizar a contratação de qualquer produto aqui mencionado. Este material não pode ser reproduzido, copiado ou distribuído para terceiros sem a expressa autorização da CSHG.

43 CSHG Real Estate FII (HGRE11) Histórico Lançado em novembro de 2007 R$ 1 bilhão captados (7 ofertas públicas) Gestão ativa de portfólio de imóveis corporativos Estratégia de Investimentos Localização Diversificação de Locatários Características técnicas Potencial de longo prazo Diversificação geográfica Estudo de viabilidade Fonte: CSHG 43

44 Panorama Atual valor de R$1,0 bi mercado investidores R$310 mi volume negociado últimos 12 meses 26 empreendimentos 8 cidades (4 estados) 83 contratos de locação 184 mil m² de ABL 92% investido em ativos imobiliários Fontes: CSHG / Itaú / BM&FBovespa (março-14) 44

45 Mercado Imóveis Corporativos Inventário Existente Cidade de São Paulo (milhões m 2 ) 4,9 Absorção Líquida Cidade de São Paulo (mil m 2 ) 209 3,1 3,3 3,7 4,0 0, A+/A 1,3 1,4 1,8 2,1 A+/A 120 B 1,8 1,8 1,9 1,9 4,0 B Próximos 3 anos Mais de 900 mil m 2 novos entregues em 3 anos Absorção últimos 3 anos: 79% da nova oferta Fontes: CSHG / Colliers do Brasil 45

46 Mercado Imóveis Corporativos Taxa de Disponibilidade Nacional (%) Preço pedido de locação (R$/m 2 ) 13,1 123,6 125,5 121,7 8,6 107,5 A+/A 89,5 86,9 3,2 2,3 62,2 72,3 B Vacância atual: 13,1% A+: 27,7% A: 9,3% e B: 6,9% Queda de preços: 3,00% Fontes: CSHG / Colliers do Brasil 46

47 Mercado Imóveis Corporativos Ciclo Mercado Imobiliário de São Paulo (% da vacância) Rápida queda de preço Diminuição na queda de preço Crescimento acelerado de preço Diminuição do aumento de preço 2 Rápida queda de preço Diminuição na queda de preço Crescimento acelerado de preço Diminuição do aumento de preço Fontes: CSHG / Colliers do Brasil 47

48 Vacância (%) 14 13, ,4 8 8,6 Vacância Física Jan-13: Saída Telefônica Mar-14: Locação de 60% do Paulista Star 5,9* 3,2 2 Mercado 2,3 Ex-Paulista Star 0 Jan-11 Jun-11 Nov-11 Abr-12 Set-12 Fev-13 Jul-13 Dez-13 Mar-14 *Projeção. Fonte: CSHG (fevereiro-14) 48

49 Aluguel por m 2 R$/m² de Aluguel (em % da Receita) 26 39% Empreendimentos Média: 24% R$ 46/m 17% 2 13% 5% 93% 2% <R$100/m 2 Até Considerando somente os contratos típicos e os imóveis de uso exclusivamente corporativo 19 Empreendimentos 26% 36% 28% Média: R$ 68/m 2 90% <R$100/m 2 7% 0% 3% Até Fonte: CSHG (fevereiro-14) 49

50 Carteira de Investimentos (% da receita de locação) Paulista Star 11% 60 Verbo Divino 8% Guaíba 7% Faria Lima 6% Cenesp 6% Jatobá 15% Contax Alegria 6% % de Ocupação* 100 Sercom Taboão 5% *Atual Fonte: CSHG (fevereiro-14) 50

51 Carteira de Investimentos (% da receita de locação) 61% na cidade de São Paulo Participação de 100% em 10 empreendimentos Outros 25% Barueri 15% 21% Até ¼ do empreendimento Paulista 14% 30% De ¼ a ½ do empreendimento Taboão da Serra - 5% Santo Amaro 6% Centro 6% Porto Alegre 7% Faria Lima 9% Chácara Sto. Antônio 13% 49% Totalidade do empreendimento Fonte: CSHG (fevereiro-14) 51

52 Diversificação por tipologia e datas de contratos Locatários (% da receita) Tipologia dos contratos (% da receita) Banco do Brasil, 5 Pepsico, 5 Suzano, 5 CEF, 6 Sercom, 7 Contax, 7 AES Eletropaulo, 10 P&G, 4 Outros, 51 Atípico 28% Típico 72% Vencimento dos contratos (% da receita) 67% Revisional dos contratos (% da receita) 45% 21% 28% 20% 6% 6% 7% em diante em diante Para as revisionais foi considerada a permanência dos ocupantes após o término dos contratos. Fonte: CSHG (fevereiro-14) 52

53 DRE Fluxo HGRE11 (R$ milhares) YTD* Receita de Locação Outras Receitas Lucros Imobiliários Total de Receitas Total de Despesas (9.542) (17.960) (2.849) Resultado Rendimento Médio (R$ / Cota) 11,03 11,56 11,60 % Vacância Financeira Média 0,9% 8,7% Resultado a distribuir: R$ 15 milhões *Contempla Janeiro e Fevereiro de Fontes: CSHG / Itaú 53

54 Análise de cenários Vacância Financeira Rendimento distribuído 8,7% R$ 11,60 9,1% 0,0% 4,9% R$ 11,60 R$ 12,34 R$ 11,60 Lucro (R$ milhões) 17,1 R$ 12,20 R$ 2,00 por cota Renda Longo Prazo 5,3 R$ 12,34 R$ 0,54 por cota 5,3 R$ 11,60 R$ 0,54 por cota Resultado (R$ milhões) 89,1 R$ 10,20 por cota 91,6 R$ 10,30 por cota 105,2 R$ 11,80 por cota 98,0 R$ 11,06 por cota 2013 Hoje Potencial Rendimento Atual Fonte: CSHG 54

55 Vendas (R$ milhões) Desde o início Investimento Lucro 36,6 106,6 41 imóveis Book Gestão ativa ,6 7,2 7,7 41,5 Investimento Lucro Lucro: 56% Acima do patrimonial: 23% 8 imóveis ,0 14,0 Lucro: 105% Acima do patrimonial: 27% 5 imóveis Lucro Fonte: CSHG 55

56 Rentabilidade Início: 08-nov YTD* Valor Referência (R$) Renda Acumulada 65,5% 8,9% 7,7% 2,5% Ganho de Capital Líquido** 33,2% 16,8% -20,7% -0,4% TIR Líquida (Renda + Venda) a.a. 13,7% 26,7% -13,5% 9,1% Retorno em % CDI Líquido*** 176% 373% -196% 102% Dividend Yield Liquidez do Fundo 9,8% a.a. Em 2012 Em 2013 Cota 31-mar-14 (R$ 1.415) R$ 112 mi 149% R$ 279 mi *Contempla Janeiro a Março de **Considera venda em 31-mar-14 por R$ *** Para o cálculo do CDI Líquido foi adotada a alíquota de 15% de IR. Fontes: CSHG / Itaú / BM&FBovespa / Bacen 56

57 Valorização da Cota e Liquidez Valor da Cota + Rendimento (R$; eixo esq.) Valor da Cota (R$; eixo esq.) CDI Acumulado (base 1.000; eixo esq.) IGP-M (base 1.000; eixo esq.) Cota Patrimonial (R$ 1.658) Volume negociado acum. 20 dias (R$ mi; eixo dir.) 0 Nov-07 Jun-08 Jan-09 Set-09 Abr-10 Dez-10 Jul-11 Mar-12 Out-12 Jun-13 Mar-14 Fontes: CSHG / Itaú / BM&FBovespa / Bacen (março-14) 57

58 O Fundo e o Mercado Market Cap (R$ bi) 5,5 1,0 0,3 1,8 1,5 HGRE Média FII IFIX BRPR SCAR CCPR Volume 12M (R$ mi) HGRE Média FII IFIX BRPR SCAR CCPR Fontes: CSHG / BM&Fbovespa / Economática / Quantum (março-14) 58

59 O Fundo e o Mercado Retorno 12M (%) HGRE Média FII IFIX BRPR SCAR CCPR -10,7-13,5-16,8-29,4-24,0 Dividend Yield 12M (%) 9,8 9,7 2,9 3,1 4,7 HGRE Média FII IFIX BRPR SCAR CCPR Fontes: CSHG / BM&Fbovespa / Economática / Quantum (março-14) 59

60 Case de Gestão Ativa Edifício Paulista Star Al. Campinas, São Paulo R$ 56,6 milhões Adquirido em Set-10 Área privativa 10,6 mil m² Foi ocupado pela Mercedes-Benz, TELESP e Telefônica Aluguel praticado na época: R$ 56/m² (último reajuste: out-12) Fonte: CSHG. 60

61 Edifício Paulista Star: o Retrofit Edifício PAULISTA STAR Fonte: CSHG. 61

62 Edifício Paulista Star: o Retrofit O Retrofit foi finalizado em dez-13. Investimento de R$ 31,2 milhões Fonte: CSHG. 62

63 Case de Gestão Ativa Paulista Star R$ 101 mi Valor gerado pela Gestão Ativa da CSHG R$ 21 mi R$ 122 mi Benfeitorias Investimentos realizados desde a aquisição Inflação IPCA desde a aquisição até fev-14 Aquisição Em set-10 o Paulista Star foi adquirido por 56,6 mi Taxa Interna Retorno (venda fev-14) 23% ao ano Considerando a aquisição, inflação e benfeitorias, o Fundo obteria uma TIR de 23% ao ano em fev-14, considerando a venda do edifício por R$ 122 milhões Valor de Custo Gestão Ativa Valor Final Fonte: CSHG. 63

64 5. CSHG Logística FII Este material é meramente informativo, não considera objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades individuais e particulares e não contém todas as informações que um investidor em potencial deve considerar ou analisar antes de investir. Não deve ser entendido como análise de valor mobiliário, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento e não configura sugestão ou consultoria jurídica. Recomendamos a consulta a profissionais especializados antes de decidir sobre investimentos em ativos imobiliários. A Credit Suisse Hedging-Griffo ("CSHG") não se responsabiliza por decisões do cliente acerca deste tema, nem por ato ou fato de profissionais especializados por ele consultados. O presente material é um resumo indicativo de alguns dos produtos oferecidos para nossos clientes, para ser usado exclusivamente em nossas discussões, e não tem o propósito de abranger (e não abrange) todos os termos e as condições que possam ser exigidos pela CSHG ou por qualquer entidade do Grupo Credit Suisse Brasil ("CS"), caso se decida formalizar a contratação de qualquer produto aqui mencionado. Este material não pode ser reproduzido, copiado ou distribuído para terceiros sem a expressa autorização da CSHG.

65 CSHG Logística FII (HGLG11) Histórico Lançado em junho de 2010 R$ 360 milhões captados (3 ofertas públicas) Gestão ativa de portfólio de imóveis logístico-industriais Estratégia de Investimentos Localização Características técnicas Locatários de 1ª linha Contratos de longo prazo Investimento em condomínios Fonte: CSHG 65

66 Panorama Atual R$383 milhões valor de mercado Maior fundo logístico industrial negociado na BM&FBovespa 9 Empreendimentos (124 mil m² de ABL) 71 contratos de locação cotistas % venda processos de aquisição 98% investido em ativos imobiliários taxa de ocupação Fonte: CSHG / Itaú / BM&FBovespa (fevereiro-14) 66

67 Mercado Imóveis Logístico-Industriais Inventário Existente Nacional (milhões m 2 ) Absorção Líquida Nacional (milhões m 2 ) 8,1 1,1 1,1 6,3 0,9 3,6 4,6 4,4 m Estoque Condomínios Logísticos Classe A: 8,1 milhões de m 2 Absorção últimos 3 anos: 70% da nova oferta Fontes: CSHG / Colliers do Brasil 67

68 Mercado Imóveis Logístico-Industriais Taxa de Disponibilidade Nacional (%) Preço pedido de locação (R$/m 2 ) 17,7 Região ,3 Brasil 20,00 18,50 8,7 6,0 São Paulo 20,50 21,00 Rio de Janeiro 26,00 23,00 Nordeste 15,50 16, Vacância São Paulo: 23% Projetada Brasil 2016: 25% Queda de preços Brasil: 7,50% Fontes: CSHG / Colliers do Brasil 68

69 Carteira de Investimentos Contrato atípico: operações Built to Suit ou Sale-Lease-Back com diferenciais de prazo, multa e aviso prévio para desocupação. Tipologia Contratos de Locação (% da receita de locação) Vencimento Contratos de Locação (% da receita de locação) 69% 34% 35% Atípico Típico Atípico 13% 42% Típico 58% 5% 5% 13% 6% 13% 7% 0% 0% em diante 82% dos contratos vencendo a partir de 2016 Fonte: CSHG (fevereiro-14) 69

70 Carteira de Investimentos Flex: imóveis que atendem tanto operações logísticas como industriais leve Tipologia dos empreendimentos (% da receita de locação) Condomínio: acesso à facilities e menores custos (rateio) Formato dos Empreendimentos (% da receita de locação) 61% 74% 85% contratos atípicos com vencimento a partir de % 26% Flex Industrial Condomínios Logístico-industriais Galpões Independentes Fonte: CSHG (fevereiro-14) 70

71 Carteira de Investimentos Tipologia Contratos de Locação (% da receita de locação) Locatários (% da receita de locação) Firmenich 18% 49% contratos atípicos; 83% com vencimento a partir de 2016 São Paulo 75% Santa Catarina 25% BBP IBM BT Bosch Wetzel 7% 5% 8% 11% 10% Cremer 5% Brascabos 4% Regiões Sudeste e Sul São Paulo: 85 km do centro em média Outros Nenhum locatário representa mais de 18% Dos 8 maiores (68%) apenas 1 vence antes de 2016 (7%) 32% Fonte: CSHG (fevereiro-14) 71

72 Vacância (%) 20 17,7 15 Mercado 13,3 10 Mercado 5 HGLG11 0 Jan-12 Abr-12 Ago-12 Dez-12 Abr-13 Ago-13 Dez-13 2,0 Fev-14 Fontes: CSHG / Colliers do Brasil (fevereiro-14) 72

73 Principais Investimentos (em % da receita) Firmenich Cotia Tech Town 18% 13% Master Offices 18% 11% Albatroz Perini Business Park 7% CEA 20% 5% 4% Cremer Blumenau Brascabos 4% Os Lusíadas Fonte: CSHG (fevereiro-14) 73

74 DRE Fluxo HGLG11 (R$ milhares) YTD* Receita de Locação Outras Receitas Total de Receitas Total de Despesas (2.816) (3.043) (967) Resultado Rendimento Médio (R$ / Cota) 8,02 8,45 8,70 Lucro Imobiliário Resultado com lucros Médio (R$ / Cota) 8,02 8,45 10,48 Resultado a distribuir: R$ 7 milhões * Contempla Janeiro e Fevereiro de Fontes: CSHG / Itaú 74

75 Rentabilidade Início (10-Nov-10) YTD* Valor Referência (R$) Renda Acumulada 30,2% 8,2% 7,8% 2,7% Ganho de Capital Líquido* 6,9% 8,2% -16,3% 3,4% TIR Líquida (Renda + Venda) a.a. 11,1% 17,1% -8,8% 28,4% Retorno em % CDI Líquido** 140% 238% -128% 300% Dividend Yield Liquidez do Fundo 13,3% a.a. Em 2012 Em 2013 Cota 31-mar-14 (R$ 1.126) R$ 30 mi 196% R$ 89 mi *Contempla Janeiro a Março de **Considera venda em 31-mar-14 por R$ *** Para o cálculo do CDI Líquido foi adotada a alíquota de 15% de IR. Fontes: CSHG / Itaú / BM&FBovespa / Bacen 75

76 Valorização da Cota e Liquidez Valor da Cota + Rendimento (R$; eixo esq.) Cota Patrimonial (R$ 1.197) CDI Acumulado (base 1.000; eixo esq.) IGP-M (base 1.000; eixo esq.) Valor da Cota (R$; eixo esq.) Nov-10 Volume negociado acum. 20 dias (R$ mi; eixo dir.) Mar-11 Jul-11 Dez-11 Abr-12 Set-12 Fev-13 Jun-13 Nov-13 Mar-14 0 Fontes: CSHG / Itaú / BM&FBovespa / Bacen (março-14) 76

77 Comparação com demais Fundos Ticker Valor de Mercado fev-14 (R$ mi) Liquidez 12 Meses fev-14 (R$ mi) Vacância Física Empreendimentos Contratos Yield Anual (%) HGLG % ,8 FIIB % ,1 TRXL % 4 7 9,9 GWIC N/D 1 N/D 8,3 SDIL % 1 3 9,9 EURO % ,0 CXTL % 3 2 7,3 Fontes: BM&FBovespa / CSHG 77

78 Case de Gestão Ativa: Imóvel DHL Barra Funda Valor de aquisição: R$ 23,6 mi (R$ 3 mil/m 2 ) Aquisição: dezembro-10 (mais antigo do Fundo) Contrato atípico (BTS) construído em 1999 Locado para empresas do grupo DHL Fonte: CSHG 78

79 Case de Gestão Ativa: Imóvel DHL Barra Funda Vendido em fev-14 Valor de venda: R$ 31,8 mi (R$ 4 mil/m 2 ) Reciclagem do portfólio: foco em condomínios e contratos atípicos Representatividade: 6% da ABL do Fundo Lucro Imobiliário: R$ 7,2 mi (30%) 10% superior à avaliação (dez-13) Taxa Interna de Retorno: 21% ao ano Fonte: CSHG 79

80 Este material foi preparado pela Credit Suisse Hedging-Griffo ( CSHG ) com base em informações públicas e não deve ser entendido como análise de valor mobiliário, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento. Este material é meramente informativo e educacional e não considera objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades individuais e particulares. Recomendamos consulta a assessores de investimento e profissionais especializados. O investimento em determinados ativos financeiros pode sujeitar o investidor a significativas perdas patrimoniais. Ao investidor cabe a responsabilidade de informar-se sobre todos os riscos previamente à tomada de decisão sobre investimentos ou ativos e é recomendada a leitura cuidadosa dos prospectos e regulamentos antes de decidir sobre investimentos. Ao investidor caberá a decisão final, sob sua única e exclusiva responsabilidade, acerca dos investimentos mencionados neste material. Caso o índice comparativo de rentabilidade utilizado neste material não seja o benchmark descrito no regulamento do fundo, considere tal índice meramente como referência econômica. As informações, cenários, valores e taxas apresentadas são referentes às datas e condições indicadas no material, podem sofrer alteração e não serão atualizadas pela CSHG. A CSHG não garante ou declara, expressa ou implicitamente, que as informações contidas neste material são exatas, abrangentes, confiáveis ou livres de erros ou omissões. Dessa forma, a CSHG não se responsabiliza por erros ou omissões neste material ou pelo uso das informações nele contidas. Adicionalmente, a CSHG não se responsabiliza por decisões dos investidores acerca do tema contido neste material nem por ato ou fato de profissionais e especialistas por ele consultados. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. Fundos de Investimento não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). A CSHG poderá estabelecer, a seu exclusivo critério, requisitos e procedimentos específicos para abertura de contas e acesso a produtos. Alguns produtos e ativos mencionados podem não estar disponíveis ou cotados nos preços esperados no momento da contratação ou investimento pelo investidor. Não há garantia de que as rentabilidades apresentadas serão atingidas. As previsões são baseadas em premissas, hipóteses e cenários, que podem não se concretizar ou sofrer alterações relevantes. As projeções eventualmente apresentadas refletem a rentabilidade do fundo e não dos cotistas. O investimento em fundos de investimento apresenta riscos para o investidor. Ainda que o gestor da carteira mantenha sistema de gerenciamento de riscos, não há garantia de completa eliminação da possibilidade de perdas para o fundo de investimento e para o investidor. As informações contidas nesta apresentação estão em consonância com os regulamentos dos fundos de investimento, porém não os substituem. É recomendada a leitura cuidadosa tanto do prospecto quanto do regulamento, com especial atenção para as cláusulas relativas ao objetivo e à política de investimento do fundo de investimento, bem como às disposições do prospecto que tratam dos fatores de risco a que este está exposto. A CSHG não garante a disponibilidade, liquidação da operação, liquidez, pagamento de juros, remuneração, retorno ou preço dos produtos e ativos mencionados neste material. Este material não pode ser copiado, reproduzido ou distribuído, total ou parcialmente, sem a expressa concordância da CSHG. Credit Suisse Hedging-Griffo Rua Credit Leopoldo Suisse Couto Hedging-Griffo de Magalhães Jr., º Rua andar Leopoldo Couto de Magalhães Jr., 700 São 11º andar Paulo SP Brasil São Paulo SP Brasil Atendimento a Clientes DDG: Atendim 0800 ento 558 a 777 Clientes DDG: Ouvidoria DDG: Ouvidoria DDG: