Gestão de Instalações

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1 Gestão de Instalações O processo que reduziu custos, aumentou a qualidade e padronizou as instalações da Cyrela Goldsztein SINDUSCON PREMIUM 2014 CATEGORIA DESTAQUE TECNOLÓGICO

2 A Cyrela Goldsztein, buscando trabalhar com cada vez mais eficácia Apresentação da empresa A Cyrela é feita por pessoas e para pessoas. Somos mais de colaboradores dedicados a construir projetos e relações. Todos os dias, e a cada entrega, garantimos engenharia de alto padrão e transparência. Hoje, são mais de 200 mil famílias vivendo em lares que construímos. E este número cresce junto com todos que acreditam e investem em nossa empresa. CYRELA GOLDSZTEIN, INOVAÇÃO CONSTANTE. Isso porque, há 50 anos, trabalhamos com ética, responsabilidade e coragem. Assim, mais do que solidez financeira, entregamos resultados. Mais do que empreendimentos, entregamos constante inovação. E o processo de Gestão de Instalações é um exemplo disso. Desse modo, a Cyrela Goldsztein, Empresa do Ano do Sinduscon Premium 2013, agora apresenta seu processo de Gestão de Instalações, um processo que, por meio de procedimentos e diretrizes voltados ao desenvolvimento de qualidade de fornecimento e à melhoria do desenvolvimento de projetos, gerou aumento da padronização nas instalações dos empreendimentos da empresa, garantindo economia nessa atividade e qualificação das áreas envolvidas.

3 As oportunidades e desafios para o Processo de Gestão de Instalações Descrição do cenário, objetivos e desafios A indústria da construção civil brasileira tem passado por importantes mudanças nas últimas décadas, estimuladas por fatores críticos como: Acirramento na competição existente no setor; Reivindicação por melhorias das condições de trabalho; Aumento do nível de exigência dos clientes. Neste contexto, consideráveis esforços por parte das empresas têm sido direcionados no sentido de introduzir no setor práticas de gestão eficazes. No caso da Cyrela Goldsztein, o crescimento acelerado demanda uma necessidade ainda maior sobre esse processo: De 1974 a 2006, a empresa construiu m 2. De 2007 a 2014, a empresa construiu ,62 m 2. Em 6,5 anos a Cyrela Goldsztein construiu mais do que foi construído em 32 anos. Os dados mostram, assim, que a Cyrela Goldsztein viveu, a partir de 2009, um cenário de sensível aumento do volume de empreendimentos lançados. Enquanto em 2009 foram lançados 11 empreendimentos, em 2010 foram lançados 17 empreendimentos no RS.

4 Ano Soma de unidades entregues Esse crescimento expressivo de demanda, aliado ao aumento da necessidade de projetos mais competitivos, a ausência de preparo dos engenheiros civis residentes em instalações e, somado a esta situação, os problemas com a mão de obra em todo pais, resultaram na redução da qualidade nas instalações elétricas, sistemas, hidrossanitários, ar condicionado, Incêndio e Gás dos empreendimentos. Como em toda grande empresa do ramo da construção civil predial no país, os projetos específicos de elétrica, hidráulica, incêndio e gás são coordenados e acompanhados por arquitetos e engenheiros civis. Ocorria que o departamento de projeto não possuía técnica e conhecimentos específicos para cogitar melhorias e economias, ou mesmo propor novas soluções. Muitas vezes era guiado ou orientado por projetistas do mercado, que, embora fossem parceiros, não possuíam a meta de reduções de custos e/ou implementação de novas tecnologias e conceitos do mercado globalizado. NÃO HAVIA UMA PADRONIZAÇÃO NAS INSTALAÇÕES: CADA EMPREENDIMENTO TINHA A FORMA DE EXECUÇÃO DA INSTALADORA E DOS PROJETISTAS QUE DESENVOLVIAM OS PROJETOS. Já nos canteiros de obra, devido à falta de um especialista da área, muitas vezes a definição final dos processos, soluções in loco e equalizações técnicas eram feitas pela própria instaladora e pelos projetistas. Uma vez que, nas construtoras, habitualmente o engenheiro não é um especialista na área de instalações, as soluções criadas pelas instaladoras faziam com que não houvesse uma padronização nas instalações: cada empreendimento tinha a forma de execução da instaladora e dos projetistas que desenvolviam os projetos.

5 O departamento de assistência ao consumidor (DTAS) da Cyrela Goldsztein, desse modo, recebia muitos chamados decorrentes de instalações, e não possuía o apoio de um profissional para se amparar e resolver os problemas. Na medida em que a empresa entende que não há mais espaço para uma atuação em nível amador, essa questão teria que ser solucionada. Hoje, em um momento em que a concorrência é acirrada e o setor não vive mais o boom imobiliário, a necessidade de profissionalização é uma transformação drástica, que envolve mudança de processos e de cultura: a sociedade, como um todo, está exercendo seu legítimo direito de receber os produtos funcionando adequadamente. Assim, com base no benchmarking e na experiência da solução encontrada pela Cyrela em São Paulo, a Cyrela Goldsztein viu a possibilidade de incrementar ganhos com a criação de uma atividade de instalações dentro das obras, por meio do desenvolvimento de um novo processo com os desafios e objetivos de: Aumentar a qualidade dos itens que formam o produto final da empresa. Gerar uma maior percepção de uniformidade de processos. O DEPARTAMENTO DE ASSISTÊNCIA AO CONSUMIDOR NÃO POSSUÍA O APOIO DE UM PROFISSIONAL PARA RESOLVER OS PROBLEMAS DE INSTALAÇÃO. Reduzir a variabilidade dos processos e melhorar a eficácia da padronização das instalações. Para vencer tais desafios, foram necessárias, portanto, as estratégias e ações apresentadas a seguir.

6 O planejamento e a inovação nas etapas de implantação da Gestão de Instalações Estratégias, apresentação e descrição, formas de acompanhamento e recursos Buscando atingir os objetivos de aumentar a qualidade, gerar percepção de uniformidade e reduzir a variabilidade de processos, em 2013 a Cyrela Goldsztein implantou o setor de Instalações, com o apoio do Departamento de Instalações da Cyrela em São Paulo. Procedimentos foram criados e alinhados com as áreas envolvidas, diretrizes para projetos foram desenvolvidas para melhoria de compatibilização de projetos, instaladores foram treinados para executarem os projetos com qualidade e as novas diretrizes da empresa, fornecedores foram chamados e informados de padronização e melhoria nos materiais. Assim, a atuação do novo processo de Gestão de Instalações começa já na etapa de concepção do projeto e termina no pós-obra, ou seja, o Engenheiro de Instalações participa de todas as etapas do empreendimento. E o processo ocorre por meio do seguinte fluxo de estratégias e ações: Quando um projeto é iniciado, no momento do Pré Executivo, é feita uma analise técnica, e algumas alterações são propostas visando economia e dinamismo nas execuções. Reuniões com os projetistas envolvidos são feitas para discutir a melhor solução para o Empreendimento e custos envolvidos. Antes de iniciar a obra, é desenvolvido um projeto de instalações provisórias, padronizando as instalações do canteiro. Nesse projeto é realizada uma análise com todas as cargas da obra e um dimensionamento para o canteiro, de forma que as instalações provisórias não acabem atrasando a produção por desarmes indesejados, e garantindo a segurança das instalações e profissionais do canteiro. ATIVIDADES IMPLANTADAS GARANTEM A PADRONIZAÇÃO NAS INSTALAÇÕES DO CANTEIRO.

7 Com um projeto mais completo e mais detalhado, é possível ser feita uma contratação melhor. Desta forma, o custo das instalações se torna mais assertivo, reduzindo os custos extraordinários que possam surgir. Um acompanhamento nas obras é feito com periodicidade, de acordo com a complexidade do projeto ou dificuldade da engenharia da obra ou instalador. O engenheiro de Instalações, estando mais presente no ciclo de construção, tirando dúvidas dos engenheiros e instaladores, e acompanhando a execução das instalações prediais, garante o que está sendo proposto, seja na qualidade daquilo que é executado, nos padrões exigidos pela empresa, e nos padrões exigidos pelas Normas Brasileiras e concessionárias. Como resultado, a Cyrela Goldsztein tem um produto cada vez melhor para oferecer. Durante estas visitas, e antes da execução sistemática dos andares Tipo, é feito um apartamento protótipo, para que possam ser verificadas in loco as interferências que não foram percebidas em projetos, otimizar gastos e instruir os instaladores de como executar cada etapa de serviço. Ao final do ciclo de obra, e um mês antes da Assembleia Geral de Instalação do Condomínio, é feita uma vistoria de instalações, que garante que o empreendimento está com qualidade, em funcionamento, e atendendo UM APARTAMENTO PROTÓTIPO PERMITE QUE SEJAM VERIFICADAS IN LOCO AS INTERFERÊNCIAS EVENTUALMENTE NÃO PERCEBIDAS EM PROJETOS. as diretrizes das Normas Brasileiras. Após a Assembleia Geral, é proposto um treinamento das principais instalações (bombas, recalque de Agua.Fria, sistemas de aquecimento, sistemas de filtração das piscinas, para-raios, etc) para o Síndico e comissão, visando maior confiabilidade e conforto no manuseio de todos equipamentos do empreendimento.

8 Em termos de formas de acompanhamento do processo de Gestão de Instalações, ela é realizada como rotina em todas as obras, de acordo com a complexidade do projeto, dificuldade da engenharia da obra, ou dificuldade da instaladora. A verificação dos materiais é realizada em conjunto com o Departamento da Qualidade, propondo e publicando procedimentos executivos, criando FVS (Fichas de Verificação de Serviços) e visitas de rotina fiscalizatórias da execução. Se garante, assim, a qualidade das instalações nos Empreendimentos. Como o projeto das instalações elétricas provisórias é executado a partir de uma relação de cargas e utilização ideais de equipamento, o acompanhamento deste cálculo ou atualização dos projetos é feita de forma sistemática ao longo de todo o ciclo de construção, o que garante a integridade dos equipamentos, cabos, proteções e operadores. CRONOLOGIA DOS PRINCIPAIS ACONTECIMENTOS DO DEPTO DE INSTALAÇÕES Data Acontecimento jun/13 Surge o Departamento de Instalações na Cyrela Goldsztein set/13 Criação de Diretrizes para Departamento de Projetos e Projetistas out/13 Inicio de Vistoria Final de recebimento de instalações nov/13 Treinamento de Hidráulica Equipe de Projetos dez/13 Reunião com Empreiteiros Padronização das Instalações fev/14 Diretriz para Depto de Suprimentos Fornecedores Qualificados mar/14 Criação de Procedimentos: Testes de Esgoto, Teste de Água ago/14 Contratação de Empreitada Global Porto Alegre out/14 Utilização de Caixas Forcon para lajes dez/14 Redução de Custos Entrada de Energia obra 925 e Duo jan/15 Redução de Custos Aquecimento Central e Piscinas Obra Le Chateau A COMPLETA VERIFICAÇÃO DOS MATERIAIS GARANTE A QUALIDADE DAS INSTALAÇÕES NOS EMPREENDIMENTOS.

9 O processo de Gestão das Instalações, por outro lado, pressupõe uma completa interação entre as diversas áreas e departamentos da Cyrela Goldsztein: Interface com: Características da Interface entre as áreas e atividades desenvolvidas pela área de Instalações dentro do processo de Gestão de Instalações: Planejamento - Criação de banco de dados para uso em novos orçamentos - Garantir o real x planejado nas obras - Viabilizar tecnicamente novas tecnologias - Ajudar na parametrização dos empreendimentos Segurança Planejamento Projetos Projetos - Fornecer não somente posições e/ou quantidades de pontos e equipamentos para os projetistas, como também dados técnicos e concisos de práticas da empresa - Uniformizar os projetos de instalações Preference Instalações Suprimentos - Facilitar a conferência dos projetos pelo coordenador - Criação de padrões de montagem e construção Qualidade Produto/ Incorporação Suprimentos - Análise elétrica e hidráulica de projetos - Desenvolvimento de novos materiais ou fabricantes (já há exemplos concretos de Obras Assistência Técnica desenvolvimento de fornecedores de marcas de tubulações, caixas plásticas herméticas, caixas plásticas para alvenaria, entre outros) - Esclarecimentos técnicos para compra de diversos equipamentos (bombas, válvulas redutoras de pressão, válvulas de alívio, cabines primárias, transformadores, entre outros) - Equalização de propostas de fornecimento de materiais

10 Interface com: Características da Interface entre as áreas e atividades desenvolvidas pela área de Instalações dentro do processo de Gestão de Instalações: Produto/ Incorporação - Consultoria interna para os departamentos de produto e incorporação, com atuação mais voltada para: espaços técnicos (shaft s e áreas técnicas), formas de construção e execução (espaços para instalação de chuveiros, bacias sanitárias, etc.), análise de melhoria em equipamentos. (exemplo: led s para áreas comuns), melhor custo x beneficio das entradas de energia Assistência Técnica Obras Qualidade - Ajuda a patologias nos sistema prediais ligadas a: regulagem de válvulas redutoras, funcionamento do sistema de recalque, dimensionamento de bombas, vibra-stop s, ruídos, comandos, circulação de água quente nos sistemas centrais de aquecimento (caldeiras), projeto e dimensionamento para patologias com baixa e sobrepressão de água, piscinas, sobreaquecimento de condutores elétricos e quadros elétricos - Desenvolvimento de pequenos projetos para dinamizar ações - Consultoria interna para a solução de problemas tais como: desvios de tubulações, soluções construtivas, pequenos dimensionamentos elétricos e hidráulicos, interferências com outras instalações, sugestões de melhoria, normas e regulamentos, ligações definitivas, fiscalização de empresas terceirizadas de mão-de-obra, planejamento para final de obra, análise de extras e modificações de empreiteiros - Cálculo e projeto de instalações elétricas provisórias - Vistoria final das instalações - Aprimoramento de procedimentos executivos e desenvolvimento de novos procedimentos - Teste de novos métodos construtivos e materiais para dinamizar obras, diminuir custos, e melhorar a qualidade dos empreendimentos UM PROCESSO QUE DESENVOLVE A COMPLETA INTERFACE ENTRE DIVERSAS ÁREAS DA CYRELA GOLDSZTEIN.

11 EVIDÊNCIAS DE MELHORIAS TRAZIDAS PELO NOVO PROCESSO DE GESTÃO DE INSTALAÇÕES: Tubulações pré-montadas para instalações de chuveiros Central de pré-montagem de instalações Protótipo de instalações suspensas Padronização de identificações de quadro de cargas

12 EVIDÊNCIAS DE MELHORIAS TRAZIDAS PELO NOVO PROCESSO DE GESTÃO DE INSTALAÇÕES: Qualidade final das instalações hidráulicas Qualidade final das instalações de gás Tubulações suspensas montadas de acordo com o protótipo

13 A Gestão de Instalações gerando resultados fundamentais Resultados alcançados Os resultados trazidos, em um ano e oito meses, pelo processo de Gestão de Instalações, envolvem inúmeras áreas e setores da Cyrela Goldsztein, conforme demonstrado pelo quadro de interação entre as áreas: esse novo processo, portanto, gera benefícios para toda a empresa. Pode-se, no entanto, afirmar que o principal resultado alcançado foi a melhoria perceptiva e não mensurável da qualidade das instalações elétricas, sistemas, hidrossanitárias, incêndio, ar condicionado e gás. A padronização, agora, pode ser percebida nos empreendimentos e nos projetos. Pode-se ressaltar, ainda, que com o novo processo de Gestão de Instalações a Cyrela Goldsztein ganhou mais segurança inclusive na contratação de empreiteiros, na medida que agora pode contratar pessoas e materiais mais seguros e normatizados, já que toda a compra passa, antes, por uma análise técnica. O PROCESSO JÁ APRESENTA RESULTADOS DE MELHORIA DA QUALIDADE DAS INSTALAÇÕES. A Inovação Tecnológica, através da inovação no processo de Gestão de Instalações, já trouxe, por outro lado, ganhos expressivos na gestão de Equipes de Mão de Obra Própria (15 a 20% dos custos praticados com Instaladores), processos construtivos e procedimentos executivos, gestão de fornecedores e novos parceiros construtivos.

14 Destaca-se ainda expressivo aumento na qualidade, sem aumento de custo, com uso de novas tecnologias ou tecnologias de ponta nos equipamentos, tais como: geradores, bombas hidráulicas, quadros de luz e força, sistemas de aquecimento e sistemas eletrônicos (segurança patrimonial, controles de acesso, telefonia, interfonia, CFTV e Sistemas de Combate a Incêndio). A tabela abaixo demonstra os principais resultados quantitativos alcançados pelo processo de Gestão de Instalações, no que diz respeito à redução de custos para a Cyrela Goldsztein. Resultado 27% 28% 45% 22% PRINCIPAIS RESULTADOS ALCANÇADOS Descrição Redução dos custos de Entrada de Energia Obra 925 Redução dos custos de Entrada de Energia Obra Duo Redução dos custos do Sistema de Aquecimento Central e Piscinas Obra Le Chateau Redução dos custos de Luminárias e Lâmpadas Obra Ópera REDUÇÃO CONCRETA DE CUSTOS JÁ ALCANÇADA. Por outro lado, o processo de Gestão de Instalações tem metas importantes e planos de continuidade para o futuro, com a previsão de incremento em itens como: publicação de procedimentos executivos, redução em itens graves de vistoria final de instalações, manutenção ou redução de custos de instalações (sem considerar INCC), e ainda a redução dos chamados de assistência técnica.

15 Como um todo, o processo de Gestão de Instalações vem gerando: Interface e aprendizado entre diversas áreas da empresa, com benefícios concretos nos processos. Mais qualidade nos produtos da Cyrela Goldsztein. O êxito em implantar a padronização de processos em um ambiente dinâmico e com elevado grau de incertez como o da construção civil. A possibilidade de desenvolvimento de novos fornecedores e novas formas de sinergia entre estes e a empresa, com redução da incerteza na compra de insumos. Redução de custos em percentuais significativos. UM PROCESSO QUE DIFERENCIA A CYRELA GOLDSZTEIN. Reforço e consolidação na vocação empreendedora e inovadora da Cyrela Goldsztein. Pode-se afirmar, por fim, que o investimento da Cyrela Goldsztein em criar e implantar o processo de Gestão de Instalações tem feito com que ela consiga alcançar pouca variabilidade, bem como padronização construtiva, decorrentes da melhoria de compatibilização de projetos. E, para uma empresa que persegue a excelência para entregar resultados concretos e constante inovação, o processo vem trazendo contribuições significativas para a consecução desse propósito.