Direito Imobiliário e Registral 7º semestre 2014

Transcrição

1 Direito Imobiliário e Registral 7º semestre /02 Apontamentos de aula por James Jesser Rodgher, José Roberto Monteiro e José Portinho Junior Relaciona-se com o direito constitucional, tributário, administrativo, civil, penal, processual civil e entre outros. Compromisso de compra e venda Trata-se de um contrato preliminar admissível em qualquer hipótese de compra e venda, contudo mais utilizado e regulamentado quando se trata de bens imóveis. É um contrato perfeito e acabado. Cabe adjudicação compulsória na transferência de domínio em caso de inadimplência do proponente vendedor. As partes têm as seguintes denominações: Comprador: promissário, compromissário comprador, compromissário adquirente e cessionário. Vendedor: promitente, compromitente vendedor ou cedente. Art. 107,Código Civil: A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir. Art. 108, Código Civil: Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. Compromisso de C/V Obrigação de dar Obrigação de fazer Adjudicação compulsória é o instrumento para fazer valer o direito de transmissão do imóvel. É possível fazer valer a obrigação de dar por execução, busca e apreensão; a de fazer por perdas e danos. A transferência de domínio do bem imóvel se dá com o registro no Cartório de registro de imóveis. 1

2 O compromisso de compra e venda trata-se de um contrato perfeito e acabado, pois as partes não prometem outro contrato, mas a compra e venda definitiva de um imóvel. Diferentemente dos demais, neste, a lei confere ao compromissário comprador, a obtenção do título por via judicial no caso de inadimplemento. Gera a obrigação de dar e de fazer, e quando inscrito no registro de imóveis, gera o direito de adjudicação compulsória, se o contrato for irretratável. Há julgados que reconhecem o direito de adjudicação compulsória mesmo sem inscrição no registro de imóveis. Todos os poderes inerentes são domínio, transferem-se para o compromissário comprador, ficando o vendedor apenas com a sua propriedade até o pagamento total do preço. Ação de adjudicação compulsória A ação de adjudicação compulsória emana do contrato de compromisso de compra e venda de imóveis, e busca compelir o promitente vendedor a transferir a propriedade através de sentença que tenha o condão (força) de substituir a sua vontade na lavratura da escritura de compra e venda. Requisitos para a ação de adjudicação compulsória Gerais as mesmas do CPC Condições + Especiais Existência do contrato de compra e venda Prova do pagamento do preço Ação de resolução de promessas de compra e venda de imóveis: Resolução: por inadimplemento por parte de uma das partes. Resilição: extingue-se o contrato por vontade de ambas as partes. A resolução do contrato de compra e venda só ocorre por parte do vendedor, pois se for do vendedor, cabe ao comprador a ação de adjudicação compulsória. Na resolução por inadimplemento pelo comprador, terá a este, direito a restituição dos valores pagos, deduzidas as despesas e custos suportados pelo vendedor, além do montante relativo a fruição do imóvel a título de aluguel. 2

3 Pelo comprador: devolve-se, inadimplemento RESOLUÇÃO Pelo vendedor: resolve-se pela ação de adjudicação compulsória O princípio do enriquecimento sem causa garante a devolução dos valores pagos pelo comprador inadimplente. Art. 53, Código de Defesa do Consumidor: Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. 1º(Vetado). 2ºNos contratos do sistema de consórcio de produtos duráveis, a compensação ou a restituição das parcelas quitadas, na forma deste artigo, terá descontada, além da vantagem econômica auferida com a fruição, os prejuízos que o desistente ou inadimplente causar ao grupo. 3ºOs contratos de que trata o caput deste artigo serão expressos em moeda corrente nacional 11/02 Imissão na posse Imissão na posse é a medida judicial por meio da qual se objetiva a colocação do interessado na posse direta da coisa (Roberto Senise Lisboa) Posse Direta: Indireta: A que o indivíduo exerce O proprietário sempre a tem, como na locação, comodato, etc. Ação de imissão na posse Trata-se de uma posse nova para aquele que ainda não a teve. Tem como pressupostos: 1) Direito a posse sem que a antes a tenha exercido 2) Posse direta ou detenção do sujeito passivo 3) Recusa de entrega da posse 3

4 Exemplos de fundamentos para ação de imissão na posse Ação de comprador contra o vendedor que não entrega a coisa Ação do compromissário comprador contra o promitente vendedor. Ação do arrematante de imóveis contra o possuidor. Ação do proprietário contra invasores de seu imóvel. O proprietário pode nunca ter tido a posse direta. 18/02 Alienação fiduciária em garantia de bem imóvel É o negócio jurídico pelo qual o devedor ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor ou fiduciário da propriedade resolúvel da coisa imóvel. Art. 22, Lei 9.514/97 Se financiado pelo próprio proprietário ou construtora, a propriedade continua sendo do vendedor até o pagamento total do bem, chamado resolúvel, passando a posse direta para o comprador. Resolúvel que tem condição resolutiva. A condição resolutiva acarreta a extinção do contrato quando verificado determinado fato. De acordo com o artigo 127, do Código Civil, "se for resolutiva a condição, enquanto esta se não realizar, vigorará o negócio jurídico, podendo exercer-se desde a conclusão deste o direito por ele estabelecido", porém, assim que sobrevier a condição, extinguirá o direito a que ela se opõe. Caso a condição resolutiva seja aposta em um negócio jurídico cuja execução seja periódica, ocorrida a condição os negócios anteriores somente serão válidos se compatíveis com a condição e se as partes agiram com boa-fé. Na alienação fiduciária o comprador devedor recebe a propriedade e, ato contínuo, transfere-a ao financiador credor como garantia. Assim, se o comprador devedor também chamado fiduciante não cumprir o contrato, a propriedade fica consolidada em nome do financiador credor também chamado fiduciário, conforme preconiza o Art. 26, caput, lei 9.514/97. Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. 4

5 Regime jurídico É pacto adjeto (que se junta, acessório) de garantia. Representa direito real de garantia. Constitui-se a propriedade fiduciária mediante registro. Cumprido o contrato, pago o preço, resolve-se a propriedade fiduciária, extingue-se este gravame, com eficácia retroativa ex tunc tendo o credor o prazo de 30 dias para entregar o termo de quitação, sob pena de multa de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato. À vista do termo de quitação, o registro imobiliário cancela o gravame sobre a propriedade. Constituído em mora o devedor, se em 15 dias não pagar, o oficial do cartório promoverá a consolidação da propriedade em nome do credor, desde que pago o ITBI Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis tendo o credor 30 dias para providenciar leilão público para a alienação do bem. Vendido o imóvel em leilão, o que se obtiver além do débito será restituído ao comprador, e se sobrar débito, responderá ainda o devedor com outros bens do seu patrimônio. 25/02 Financiamentos imobiliários Se ao fim do pagamento pelo comprador ao vendedor, este se nega a fazer o título lavrar a escritura o comprador pode interpor uma ação de adjudicação compulsória. A sentença judicial vale como título para fins de registro de imóveis. No SFH Sistema Financeiro da Habitação a garantia real do banco junto ao comprador é a hipoteca a favor do banco. Se o comprador não paga, o banco executa o comprador e penhora o imóvel. A hipoteca fica averbada no registro de imóveis e o imóvel fica gravado, O SFH financiou a maior parte dos imóveis até Hoje ainda existe, mas não é tão utilizado. Sistema financeiro imobiliário alienação fiduciária O domínio é transferido para o comprador, que imediatamente o transfere para o banco. Também vai a registro. O domínio não fica consolidado nem no comprador nem no vendedor. Ao término dos pagamentos o banco tem até 30 dias para dar a quitação, que permite que o comprador consolide o domínio no registro e imóveis. 5

6 Se o comprador não paga o banco vai ao registro de imóveis para consolidar o domínio em nome do banco. Em 30 dias o banco tem que providenciar o leilão público e arrematar o imóvel. O resultado paga a dívida do comprador; se maior, o saldo vai para o comprador; se menor, o banco busca outros bens do comprador para saldar o resto da dívida. Qualquer atraso faculta o banco a pedir a consolidação do domínio. Na prática, contudo, isso não interessa ao banco, que, em geral, opta por negociar. Financiamento pela incorporadora com ou sem recursos próprios O comprador do imóvel dá um sinal e paga prestações diretamente à incorporadora através de um contrato de compromisso de compra e venda. A princípio não haverá relação jurídica entre o comprador e o banco. O imóvel comprado, no entanto, poderá servir como garantia da incorporadora ao banco, por negócio jurídico anterior ou posterior à compra. Esse empréstimo da incorporadora junto ao banco poderá posteriormente ser repassado ao comprador, que passará a dever diretamente ao banco tudo, ou parte do financiamento. Então o comprador pagará parte ao banco e parte à incorporadora. Nesse caso, no contrato deve constar que o financiamento feito pela incorporadora é para a construção do imóvel que está sendo comprado para evitar a utilização para outros fins. STJ Súmula nº /03/2005 Hipoteca entre Construtora e Agente Financeiro - Eficácia Perante os Adquirentes do Imóvel A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 11/03 Loteamento / Parcelamento do solo Projeto Memorial descritivo Registro de imóvel 6

7 Loteamento segundo a lei 6.766/79: Art. 2, 1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. É necessário reservar espaço para áreas públicas, como vias de circulação, implantação de equipamentos urbanos (abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado Art. 5, parágrafo único da lei 6.766/79) e comunitários (creches, escolas, hospitais, praças e etc.). Art. 5º. O Poder Público competente poderá complementarmente exigir, em cada loteamento, a reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos. Parágrafo único - Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado. Cada lote deve ter área mínima de 125m 2 e frente de 5m, salvo legislação específica com exigências maiores. O projeto de loteamento com seu memorial descritivo deve ser aprovado pela prefeitura e registrado no registro de imóveis antes da oferta dos lotes para venda. Os espaços livres de uso comum, tal como as vias públicas, praças e demais equipamentos urbanos descritos no projeto, não poderão ter sua destinação alterada pelo loteador e passam a integrar o patrimônio do município. Remembramento É o procedimento administrativo a promover a fusão ou unificação de 2 ou mais terrenos para a formação de um novo lote, pelo reagrupamento de lotes contíguos, surgindo daí um terreno maior. O terreno resultante é considerado juridicamente um novo imóvel, com matrícula distinta dos demais que serão extintos. O novo terreno deve ter frente para uma via pública, não podendo interferir na configuração das áreas públicas já existentes. O procedimento é regulado por lei municipal, já que a lei federal não regula a matéria. Se houver necessidade de retificação de área, dependerá de processo judicial. A aprovação dependerá de adequações da destinação do terreno as diretrizes de política urbana. O remembramento possibilita a edificação de prédios com maior área de construção. 7

8 18/03 Parcelamento do solo rural Imóvel rural é o que não é urbano. A área urbana é definida por lei municipal. O imóvel rural tem seu desmembramento regulado pelo INCRA Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária que estipula o módulo mínimo como sendo o módulo rural 2 hectares. Os proprietários pagam ITR Imposto Territorial Rural e não IPTU como na área urbana. Para hipóteses especiais de desmembramento com área menor que o módulo mínimo, há necessidade de aprovação pelo INCRA. Após o desmembramento é necessário o registro de imóveis. Limites ambientais ao parcelamento O proprietário tem a liberdade de utilizar sua propriedade urbana ou rural dentro dos limites legais. Tanto a União como os estados, municípios e DF podem legislar concorrentemente sobre direito urbanístico, proteção da natureza e meio ambiente, defesa do meio ambiente e controle de poluição. Cabe ainda ao município legislar sobre assunto de interesse local, suplementando a legislação estadual e federal. Assim, antes da utilização da propriedade urbana ou rural, deve-se examinar com bastante cuidado as limitações legais da utilização do imóvel. REGISTRO DE IMÓVEIS A vontade é o elemento mais importante do negócio jurídico. Também, a declaração da vontade. Art. 107,Código Civil: A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir. Art. 108, Código Civil: Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do poder público. (Art. 236, CF) 8

9 Princípios registrais e imobiliários Importância Os princípios significam normas elementares, requisitos primordiais instituídos como base, alicerce de qualquer coisa. Em direito, sendo o alicerce, consubstanciam a própria razão fundamental de ser das coisas jurídicas. São mais importantes que a norma jurídica. São de grande importância para a interpretação e perfeita aplicação, tanto dos atos normativos, como dos próprios mandamentos constitucionais. - Legalidade - Continuidade - Publicidade - Fé pública - Prioridade 1. Legalidade Orienta impedir o ingresso no cartório de registro de imóveis de títulos que sejam inválidos ou imperfeitos, determinando o exame prévio da legalidade, da validade do título, bem como da efetivação do seu registro, visando coadunar a situação jurídica e a situação registral, de forma que o público possa confiar plenamente no registro. 2. Princípio da Continuidade Exige a manutenção de um encadeamento contínuo das titularidades de domínio de cada imóvel. Assim, nenhum registro poderá ser efetivado sem que o alienante do novo título seja o titular do domínio que consta do registro, conforme aponta o Art. 195, Lei 6.015/73. Art Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. 9

10 25/03 3. Princípio da Publicidade Todos os atos e fatos levados ao registro, tornam-se públicos a partir do registro. Qualquer pessoa tem acesso a esta informação. Orienta e faz com que todos os atos registrados tornem-se públicos, possibilitando a indicação a quem possa interessar do lugar correto onde se poderão encontrar as informações necessárias sobre a situação de uma determinada propriedade imóvel, bastando que interessado solicite as devidas certidões, não precisando justificar o motivo de seu pedido (Art. 17, Lei 6015/73). Art. 17. Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido. O registro é, na verdade, um documento de publicidade, amparando o crédito legal prevendo dessa forma possíveis fraudes. As pessoas têm obrigação de conhecer a situação jurídica do imóvel, em função da publicidade desta como bem jurídico pelo seu respectivo registro. Dessa forma, dá-se conhecimento da validade e existência ou não dos direitos reais sobre determinado imóvel (ônus, direito real, proibição sobre imóvel). Assim, o princípio da publicidade justifica-se facilmente pela necessidade de dar a conhecer à coletividade a existência dos direitos reais sobre imóveis, uma vez que ela tem de respeitá-los. Quando duas pessoas ajustam uma relação real imobiliária, esta transpõe o limite dual e atinge a coletividade por exigir a observância geral (erga omnes). Em face do princípio da publicidade todos podem e, em alguns casos, devem saber da situação jurídica do imóvel registrado. 4. Princípio da Fé-Pública Certidão Positiva Certidão Negativa O conteúdo da fé pública registral estende-se a todas as soluções jurídicas levadas a registro, e, por isso, abrange positivamente a existência dos direitos reais registrados, e, negativamente, a inexistência dos direitos reais e proibições não registrados. 10

11 Pelo sistema brasileiro, o título, por si, não prova o domínio porque a propriedade se adquire pelo registro, donde a parêmia (provérbio): Quem não registra não é dono. Mas este registro também, por si não faz prova absoluta do domínio, por que não é ele ato originário, como é o título, mas derivado desse título, que poderá portar um vício insanável. A prova do domínio, pois, segundo o sistema brasileiro, é feita com o título registrado, do qual decorre, quer entre as partes contratantes, quer perante terceiros, uma presunção relativa de domínio, que assim prevalecerá até prova em contrário (juris tantum). 5. Princípio da Prioridade No direito registral pátrio, quando da existência de 2 ou mais direitos de igual conteúdo, o sistema jurídico protegerá aquele que primeiro representou. Este sem dúvida receberá a chamada proteção registral (Arts.182, ss, Lei 6.015/73) e seguintes). Se o mesmo imóvel é vendido pelo dono A, sucessivamente, a dois adquirentes diferentes B e C, e o C apressa-se em registrar sua escritura de compra e venda antes de B, é ele que terá a prioridade, é ele que se tornará proprietário, mesmo que sua escritura tenha sido lavrada posteriormente à de B. Art Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação. Art Reproduzir-se-á, em cada título, o número de ordem respectivo e a data de sua prenotação. Art O Protocolo será encerrado diariamente. Art O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente. Art Prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no Protocolo sob número de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, um dia útil. Art O disposto nos Arts. 190 e 191 não se aplica às escrituras públicas, da mesma data e apresentadas no mesmo dia, que determinem, taxativamente, a hora da sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar. 11

12 29/04 Matrícula O registro imobiliário é regulado pela lei 6.015/73 e sua atividade esta subordinada as normas de serviços extrajudiciais e ditados pela corregedoria geral da justiça do estado. A grande inovação da lei, foi a matrícula do imóvel. Antes usava-se outro sistema, de acordo como qual, os títulos eram transcritos ou inscritos, daí derivando em registros antigos as expressões transcrição e inscrição... Obs. Do antigo para o moderno transcrição(averbações) e inscrição(registro) Conceito de matrícula É um ato cadastral, realizado pelo registro de imóveis que visa a perfeita identificação de um imóvel, caracterizando-o e confrontando-o, conferindo um número de ordem pelo qual será identificado, sem criar, conferir ou modificar direito. Cada imóvel é objeto de matrícula própria, onde são lançados não só os registros a ele correspondente, como também as averbações das alterações eventualmente ocorridas. Deve a matrícula ser efetuada no 1 o assentamento do imóvel lavrado na vigência da lei atual, com os elementos constante do título apresentado e do registro anterior. Se o registro anterior for efetuado em outra circunscrição, será aberto matrícula com base nos elementos constante no título e de certidão atualizada do registro anterior (art. 228) É como um retrato do imóvel nos livros do cartório. A matrícula deve ser feita com muito esmero, pois salvo a hipótese de encerramento, ela ficará eternizada (princípio da especialidade). Art A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado. Requisitos da matrícula 1. Número de ordem ad infinitum inteiro e positivo 2. Data da matrícula (quando foi criada) 3. Identificação detalhada do imóvel (características, confrontação, localização{rural: área e denominação / urbano: logradouro e numero} e sua designação cadastral se houver 4. Nome e domicílio do proprietário, estado civil {se casado: consignar o nome da cônjuge e regime de bens}, profissão, RG e CPF se pessoa física, sede e 12

13 CNPJ se pessoa jurídica. Cancelamento da matrícula O seu encerramento estão previstos no art. 233 e seguintes. Só poderão ocorrer em virtude de decisão judicial. Art A matrícula será cancelada: I - por decisão judicial; II - quando em virtude de alienação parciais, o imóvel for inteiramente transferido a outros proprietários; III - pela fusão, nos termos do artigo seguinte. Art Quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas. Bloqueio de matrícula Determinada pela autoridade judicial (de origem admitida ou contenciosa). Consiste na proibição na prática de quaisquer atos subsequentes daquela ordem. É o trancamento da matrícula. Ex. Tranca-se para evitar que a pessoa dilapide o bem. Característica do sistema registral O nosso sistema registra é bifásico, o cadastro imobiliário perfaz dupla face até estar completo. No primeiro momento, se dá a preparação documental que tem efeito inter parts. Na segunda fase, quando os documentos são levados a registro, qualquer pessoa pode obter informação sobre o mesmo, por que o efeito passa a ser erga omines. 1 a Fase (documental): Prenotação: é o recebimento pelo cartório de todos os documentos + título - O cartório tem prazo de 30 dias para aprovar ou negar registrar o título - Nesse momento, não é erga ominis e nem possui publicidade. 2 a Fase O cartório registra o título. - Se torna erga omines - Possui publicidade 13

14 Outra característica é a produção da presunção relativa, o que gera possibilidade de retificação, cancelamento e anulação do registro. Nesse sentido, o art. 1247,CC que estabelece: Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule. Art Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule. Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente 14