RESCISÃO: Por esta hipótese o contrato é extinto por ordem COMPRA E VENDA. CONCEITO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA:

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1 Prof. Durval Salge Junior TURMAS 14 e 04 (on-line) 11/09/2018 judicial. RESCISÃO: Por esta hipótese o contrato é extinto por ordem forem cumpridas. PAGAMENTO: o contrato será extinto quando todas as obrigações COMPRA E VENDA. CONCEITO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA: O contrato em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra o domínio de coisa corpórea ou incorpórea, mediante o pagamento de certo preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente. (Caio Mário da Silva Pereira). Art. 481, CC. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. DOMÍNIO: Usar, fruir e dispor podendo reavê-los do poder de quem quer que injustamente os possua. Art , CC. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Vender coisa alheia como própria é crime de estelionato, tipificado no artigo 171 do Código Penal Brasileiro. Página 1 de 6

2 Art. 171, CP. Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento: Pena - reclusão, de um a cinco anos, e multa, de quinhentos mil réis a dez contos de réis. (...) 2º - Nas mesmas penas incorre quem: Disposição de coisa alheia como própria I - vende, permuta, dá em pagamento, em locação ou em garantia coisa alheia como própria; (...) (Negrito nosso). EFEITOS DO CONTRATO: Em alguns países como a França o comprador adquire o domínio após a assinatura do contrato, sem outras formalidades. No Brasil vigora outro panorama jurídico, isto é, o de que o contrato, por si só, ainda que escriturado, não terá o domínio do prédio, posto que deverá levar a registro o negócio estabelecido com a obediência da lei a registro no cartório competente. Art , CC. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. (Negrito nosso). ELEMENTOS DO CONTRATO: São três os elementos da compra e venda: Página 2 de 6

3 A. Consensus: deve recair sobre o objeto e sobre o preço, quando as vontades forem convergentes a compra e venda será considerada obrigatório e prefeita; Art. 482, CC. A compra e venda, quando pura, considerarse-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço. B. Pretium: ele deve ser determinado ou determinável, sempre em dinheiro; Art. 486, CC. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar. C. Res: São os prédios. CONSEQUÊNCIAS DO CONTRATO: A. Evicção: perda do imóvel adquirido par um terceiro estranho ao negócio. Art. 447, CC. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública. B. Vícios redibitórios: são defeitos ocultos que tornam o prédio imprestável para o uso ou lhe diminuam o valor. (Ação redibitória: para devolver o prédio) (Ação estimatória ou quanti minoris : pericia estipula qual a desvalorização do imóvel). Art. 441, CC. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor. Parágrafo único. É aplicável a disposição deste artigo às doações onerosas. Página 3 de 6

4 Transferência de domínio cujo valor do prédio seja INFERIOR a 30 salários mínimos é FACULTATIVA a escritura pública. Art. 109, CC. No negócio jurídico celebrado com a cláusula de não valer sem instrumento público, este é da substância do ato. Transferência de domínio cujo valor do prédio seja SUPERIOR a 30 salários mínimos é OBRIGATÓRIA a escritura pública. Art. 108, CC. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. C. Despesas: o advogado imobiliário deverá estar atento ao outro colega para evitar manipulação das despesas do contrato por ocasião de sua celebração. Na omissão vale o disposto no artigo 490 do Código Civil. Art. 490, CC. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição. D. Res Perit dominus : fica estabelecida que a coisa perece em poder do dono, sofrendo este os prejuízos decorrentes. OBS: Colocar na escritura que o comprador se obriga além de pagar certo preço em dinheiro, que se obriga a levar a escritura em registro no prazo máximo de três dias e transferir as demais despesas (IPTU, condomínio, luz etc.), sob pena de multa diária. Art. 492, CC. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador. 1o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já Página 4 de 6

5 tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste. 2o Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados. LIMITAÇÕES DO CONTRATO: 1. Venda de ascendentes a descendentes sem anuência dos outros descendentes e cônjuge: esta limitação tem pode objetivo evitar que os quinhões sejam desigualados, prejudicando os demais descendentes. Desta forma, tem-se maior segurança jurídica no negócio jurídico, evitando a ação de anulação. Art. 496, CC. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória. 2. Artigo 497, CC: Limitação coerente, muitas vezes desobedecida pela simulação, isto é, todos aqueles citados nos incisos do artigo 497 do Código Civil, podem se utilizar de terceiros para vendas dissimuladas. Art. 497, CC. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública: I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração; II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta; III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou Página 5 de 6

6 direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados. Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito. 3. Artigos e 504, CC: A venda por condômino de coisa indivisível, sofre as limitações dos artigos e 504, ambos do código civil, se obrigando o condômino a oferecer antes a sua cota aos demais, antes de alienar a terceiros. Art , CC. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros. Art. 504, CC. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço. BONS ESTUDOS! Prof.ª Ana Paula Melo. * Aos alunos da Pós-graduação online está disponível o imobiliario4@legale.com.br, onde serão recebidas e respondidas as perguntas durante a transmissão das aulas. Página 6 de 6