CURSO DE PÓS-GRADUAÇÃO EM DIREITO CIVIL.

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1 CURSO DE PÓS-GRADUAÇÃO EM DIREITO CIVIL. Aula Ministrada pelo Prof. Durval Salge Júnior (Aula 28/09/2017). Continuação de extinção dos contratos. Extinção dos contratos. Rescisão a extinção pela rescisão se dá por intermédio de sentença judicial, promovida pelo contratante que subjetivamente entender presentes os motivos para que o contrato seja assim extinto. Será sempre por um juiz de direito se não tiver cláusula resilitória, contudo, é necessário um bom fundamento, por exemplo, se tiver algum vício de consentimento. Erro, dolo, coação, lesão, estado de perigo, simulação, fraude contra credores. Pagamento forma comum de extinção que se dá pelo exaurimento das obrigações contratadas por ambas as partes, a título de exemplo, Pedro pediu empréstimo para o banco Itaú de R$ ,00 para pagar em dez vezes, assim que pagar a última parcela será extinta a obrigação pelo pagamento. Elementos do Negócio Jurídico. Elementos essências: art Elementos naturais: evicção e vício redibitório, já nascem com o negócio jurídico. Elementos acidentais: condição, termo e encargo. 1

2 Vício redibitório trata-se de elemento natural, presente nos contratos comutativos, neste caso a coisa recebida esta impugnada de um vício ou defeito não visível a uma pessoa comum. Deve tornar a coisa imprestável ao seu uso ou lhe diminua o valor. Ocorrendo tal vício, caberá ao contratante duas escolhas: devolver a coisa; ou ficar com ela e pedir abatimento no preço. A ação redibitória tem prazo decadencial de 30 dias para bens móveis e um ano para bens imóveis, contados entrega da coisa, ou do conhecimento do vício respeitado o prazo máximo de 180 dias para ter ciência na coisa móvel e um ano para imóvel, como segue: Art O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade. 1o Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis. (Grifo nosso). 2o Tratando-se de venda de animais, os prazos de garantia por vícios ocultos serão os estabelecidos em lei especial, ou, na falta 2

3 desta, pelos usos locais, aplicando-se o disposto no parágrafo antecedente se não houver regras disciplinando a matéria. Ocorrendo a resistência da outra parte, o contratante irá procurar o poder judiciário, para propor as seguintes ações: para devolver a ação redibitória, para abater o preço a ação quanti minoris. Para pedir o abatimento em Ação quanti minori, precisa de perícia judicial. Art A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor. (Grifo nosso) Cuidado quando tiver no contrato cláusula excludente de vício redibitório e evicção, por ser um elemento natural e não essencial, pode a parte dispor deste direito. Art Podem as partes, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção. Evicção é a perda do objeto do contrato, por decisão judicial para um terceiro estranho e não presente no contrato convencionado. O terceiro de denomina evictor, quem perde a coisa se denomina evicto, e quem vendeu / negociou simplesmente o contratante garantidor. Quem sofre a evicção pode entrar com ação contra o alienante para tentar obter o ressarcimento (direito de regresso). Contrato de Compra e Venda. Conceito: o contrato que uma pessoa vendedor se obriga a transferir a outra comprador o domínio de uma coisa, mediante o pagamento de certo preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente. Quando falamos em dinheiro, pode ser equivalente fiduciário, exemplo TED / DOC. 3

4 Art Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. (Grifo nosso) Cuidado com o contrato de compra e venda, pois, precisa verificar se a pessoa que está transferindo o domínio é a real proprietária do bem. Exemplo, imóvel que a pessoa só tem a posse e está vendendo a coisa como se domínio tivesse. Existem negócios que quando realizados pode ser pactuado transferir o domínio hoje e a posse só depois de um tempo. Algumas Limitações do Contrato de Compra e Venda Venda a descendente. Venda de pai para filho, esta exposição tem por finalidade proteger os outros herdeiros de uma possível venda fraudulenta. O ato é anulável, portanto, se ninguém se opor contra ele será juridicamente válido. Quando quiser vender para descendente precisa os outros descendentes e o cônjuge assinar também a compra e venda. O melhor é doar da parte disponível dos bens, e colocar na escritura pública que a doação foi feita da parte disponível e não da parte legítima porque assim não deixa espaço para ingressar com ação para anular o negócio jurídico. O objetivo desta limitação é evitar desigualar a legítima, tendo como propósito evitar simulação fraudulenta o ascendente altere a igualdade dos quinhões hereditários de seus descendentes. Art É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. Venda de condomínio Condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas iguais direito, proporcionalmente, sobre o todo e cada uma das partes. 4

5 Condomínio indivisível de uma fazenda que tem três pessoas como consorte, não pode vender para terceiro se uma das partes quiser a parte que está sendo vendida. O objetivo desta limitação é evitar estranhos ao condomínio. É possível exigir em juízo a venda de um bem em condomínio, se a parte que pleiteia possuir a maior cota do bem. Art Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. Regras Especiais sobre algumas modalidades de Venda. Venda por amostra, protótipo ou modelo. Trata-se de venda ultimada à vista de uma amostra exibida pelo vendedor. O que determinou a venda foi o protótipo. Neste negócio o vendedor assegura que a coisa a ser entregue será semelhante a amostra. Ao comprador recomenda-se manter consigo a amostra, se não física, por laudo. Se houver necessidade de ingressar judicialmente prevalecerá a amostra. Art Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato. Não dá para fazer laudo pericial se não tiver comprado a coisa ainda. Se no material publicitário de um protótipo estiver informando que é meramente ilustrativo não dá para alegar que a venda foi por amostragem. Prevalece a amostra se tiver laudo pericial por engenheiro no caso de imóvel 5

6 vendido na planta. Desde que não conste no material publicitário que é meramente ilustrativo. Venda ad corpus. A venda do imóvel é realizada com o corpo certo e determinado. O comprador não adquire por metragem, a área declarada assume caráter não definitivo, mas preventivo. Costumeiramente vem precedida das seguintes expressões: aproximadamente; por volta de; mais ou menos. Art Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus. (Grifo nosso) 6

7 Venda ad mensuram. Neste caso o comprador não tem interesse pelo conjunto do imóvel ao contrário, seu interesse é pela medida exata, portanto, qualquer diferença pode ser resolvida pelo complemento da área, pela resolução do contrato, ou, ainda, pelo abatimento do preço. Bons Estudos!!! Prof.ª. Adriana Aparecida Duarte. 7