DIREITO DOS CONTRATOS 5º P. Prof. Victor Eduardo da S. Lucena 1º semestre de 2017.

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1 DIREITO DOS CONTRATOS 5º P. Prof. Victor Eduardo da S. Lucena 1º semestre de 2017.

2 AULA 7 Compra e Venda;

3 COMPRA E VENDA Surgiu como contrato translativo imediato da propriedade, meramente obrigatório, que se perfazia pela transmissão do domínio. Hoje gera a obrigação de transferir a propriedade, não mais tendo a característica de contrato translativo. Segundo Gonçalves: Denomina-se compra e venda o contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma coisa à outra (comprador), mediante a contraprestação de certo preço em dinheiro. Segundo o código Civil: Art Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

4 OBJETO: Podem ser objeto deste contrato todos os bens, corpóreos ou incorpóreos. Ex. Imóveis, marcas, objetos móveis e direitos (nesse último caso, o termo técnico correto a ser utilizado é cessão ). Para o aperfeiçoamento deste contrato, é necessário: Tradição, para bens móveis (art e CC); Registro, para bens imóveis (art e CC). Art Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição. Art A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição. Art Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts a 1.247), salvo os casos expressos neste Código. Art Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

5 EXCEÇÃO: Alienação fiduciária. Nela, o domínio é transferido independentemente da tradição (art do CC). COMPRA E VENDA INTERNACIONAL A LINDB determina que, nas compras e vendas internacionais, aplica-se as normas do país em se constituírem (art. 9º, 2º). Entretanto, as partes podem acordar livremente, desde que não afrontada a soberania nacional, a ordem pública e os bons costumes (art. 17)

6 NATUREZA JURÍDICA a) Sinalagmático ou bilateral perfeito: gera obrigações recíprocas. b) Consensual: : Se aperfeiçoa com o acordo de vontades (art. 482 CC). c) Pode ser solene nos casos em que a lei assim exige (art. 108 CC). d) Oneroso: ambos obtém vantagem mediante sacrifício da outra parte. e) Comutativo: apresenta certo o conteúdo das prestações recíprocas.

7 ELEMENTOS Coisa Preço Consentimento Todos esses elementos são requisitos de existência e validade desse contrato CONSENTIMENTO Tem relação com a capacidade das partes para a realização do ato, que deve ser livre e espontâneo, sob pena de anulabilidade. A capacidade não pode ser genérica. Há casos em que a própria lei prece limitações à capacidade de contratar (e.g. art. 496 CC anulável a compra e venda entre ascendentes e descendentes, sem autorização expressa dos demais descendentes e do cônjuge).

8 Algumas limitações à capacidade de realizar contrato de compra e venda: Art É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. Art Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública: I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração; II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta; III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados. Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito. Art É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão. Art Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

9 Questão: É considerado nulo o contrato de compra e venda firmado por incapaz com a finalidade de consumir, utilizar, produto?

10 Também é anulável se houver erro quanto o objeto principal e suas qualidades essenciais (art. 139 CC). Não pode haver compra e venda se o vendedor acredita estar alienando uma coisa e o comprador acredita estar adquirindo outra diferente em qualidade, por exemplo. Obs.: Não vicia a relação o erro de menor importância, acidental, que não acarreta prejuízo.

11 PREÇO O preço deve ser pago em dinheiro (art. 481 CC) ou título de crédito no qual conste o valor. O preço também deve ser sério e real., correspondente ao valor real da coisa. Sem a fixação de preço, a compra e venda é nula. O preço deve ser determinado pelas partes. É convencional. Se não for determinado num primeiro momento, deve ser determinável. Art Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar. Art É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.

12 Art Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio. Assim, o preço pode ser livremente convencionado. Não pode, entretanto ser deixado completamente em aberto, sem qualquer definição, absolutamente indeterminado. Se isso ocorrer, o contrato é considerado nulo (art. 498 CC). Art Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço. As partes podem acordar que o preço será determinado por terceiro (art. 485). Nesse caso, abrem mão de contestarem o preço estipulado por terceiro, que passa a ser obrigatório.

13 A estimativa elaborada por terceiro não pode ser reduzida, mas, caso haja dolo desse terceiro, a parte contratante pode buscar a nulidade do contrato. A COISA A coisa deve ser certa. O CDC se refere à coisa como produto. Ambos têm o mesmo significado, embora em ramos diferentes do direito.

14 EXISTÊNCIA DA COISA Para haver compra e venda, a coisa deve existir. É nulo o contrato cujo objeto seja coisa inexistente. Entretanto, a lei permite a realização de contrato de compra e venda sobre coisa futura, (art. 458 e Contratos aleatórios). Art A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório. Exemplo: Potro, que está para nascer; carro feito sob encomenda etc.

15 INDIVIDUALIZAÇÃO DA COISA A coisa deve ser determinada ou determinável. Isso porque o contrato gera obrigação de dar, incidindo sobre ele as respectivas regras desse modelo de obrigação (art. 233 a 246). É admitida também a venda por amostras. Art Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.

16 DISPONIBILIDADE DA COISA A coisa deve estar disponível. A disponibilidade da coisa abarca a coisa sob litígio (art. 457), razão pela qual aquele que sabidamente adquiriu a coisa nessa condição não pode demandar pela evicção.

17 EFEITOS DA COMPRA E VENDA Transferir o domínio da coisa; Dar o pagamento; Responsabilização do devedor por vícios redibitórios e pela evicção; O não cumprimento da obrigação de transferir gera o inadimplemento, possibilitando a resolução do contrato.

18 A tradição pode ser real, simbólica ou ficta Real: é a entrega efetiva da coisa. Simbólica: há um ato que representa a tradição (e.g. entrega das chaves ou documentos da coisa). Ficta: Contratualmente prevista (e.g. cláusula que prevê que a coisa passa para a propriedade do comprador, mas que o terceiro ainda a detém como locatário).

19 RESPONSABILIDADE A coisa pertence ao vendedor até a tradição (bens móveis) ou o registro (bens imóveis). Nesse caso, aplica-se a regra res perit domino. Art Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador. Exceções: coisas postas à disposição do comprador e mora em receber a coisa.

20 A regra do mundo dos fatos sobrepõe o Código Civil. A coisa será entregue no local acordado pelas partes. Entretanto, se não houver acordo, prevalece o entendimento de que a coisa deve ser entregue no local aonde se encontra: Art A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda. Trata-se de regra supletiva.

21 A entrega da coisa à transportadora por vontade do comprador induz à tradição. Nesse caso, o transportador torna-se depositário fiel da coisa, excluindo, assim, a responsabilidade do vendedor pelo perecimento ou pela deterioração. Art Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, uma vez entregue a quem haja de transportá-la, salvo se das instruções dele se afastar o vendedor. Se o devedor se afastar das instruções do comprador, responderá pelos danos causados à coisa.

22 DESPESAS A regra do Código Civil pode ser alterada em razão da autonomia da vontade. Entretanto, há previsão sobre a divisão das despesas no art Art Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.

23 DIREITO DE RETER A COISA OU O PREÇO A compra e venda à vista ocorre com a realização das obrigações simultâneas. Contudo, há casos nos quais as obrigações se estendem no tempo. Assim, o vendedor tem o direito de reter a coisa vendida até o que o comprador realize o pagamento. Art Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço. Nas compras à crédito, se o vendedor verificar que o comprador se tornou insolvente, pode exigir garantia do pagamento antes de realizar a entrega da coisa. Art Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.

24 Se, por outro lado, o devedor não estiver em condições de entregar a coisa, deve o credor consignar o preço.

25 LIMITAÇÕES COMPRA E VENDA ENTRE ASCENDENTES E DESCENDENTES (ART. 496 CC) Depende da anuência de todos os herdeiros necessários do vendedor (art CC). Há divergência sobre o alcance da proibição a todos os herdeiros (Lôbo entende que sim. Já Diniz entende que não alcança). Tem o condão de proteger o direito à sucessão. Há divergência sobre a necessidade do conhecimento da qualidade de herdeiros. É dispensada a anuência do cônjuge se casado no regime de separação obrigatória.

26 A prova far-se-á na forma do art. 220 do CC. Art A anuência ou a autorização de outrem, necessária à validade de um ato, provar-se-á do mesmo modo que este, e constará, sempre que se possa, do próprio instrumento. A venda realizada sem a observância desses preceitos é anulável. A anulação invalida o ato por inteiro, e não somente em razão daquele que a requereu. O prazo decadencial para a anulação do ato é de 02 (dois) anos a contar da conclusão do ato, na forma do art. 179 do CC.

27 RESPONSÁVEL POR ZELAR PELOS INTERESSES DO DEVEDOR A proibição do art. 497 é absoluta. Ela têm por fundamento a presunção do aproveitamento desleal na aquisição dos bens. Note que o testamenteiro que também é herdeiro pode adquirir bens. Quem não pode é o testamenteiro estranho à sucessão. Exceção: servidores que figuram como partes de processos e que, por isso, estão impedidos de atuar como autoridades.

28 PARTE INDIVISA EM CONDOMÍNIO Encontra óbice no artigo 504 do Código Civil: Art Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço. Trata-se de direito de preferência, que deve ser observado. Visa evitar o ingresso de terceiro no condomínio.

29 Assim, para haver venda a estranho, deve existir: Prévia comunicação aos condôminos; Garantia da preferência para a aquisição da parte ideal pelo mesmo valor ofertado; Ausência do exercício do direito de preferência no prazo legal. Note que a regra não prevalecerá se a coisa for divisível.

30 COMPRA E VENDA ENTRE CÔNJUGES Para que um cônjuge realize a venda de um bem, salvo se o regime for da separação absoluta, dependerá da autorização do outro. (art , I e do CC). A compra e venda entre cônjuges, por sua vez, é permitida se o bem estiver excluído da comunhão (art. 499) Art É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.

31 RETROVENDA Consist no direito do devedor de reaver o bem vendido caso assim o queira. Na retrovenda, em regra, o devedor assegura a si o direito de, mediante o pagamento do valor da coisa, mais as despesas feitas pelo credor, recomprar o bem. Art O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

32 Trata-se de contrato acessório, que depende do contrato de compra e venda. O prazo para o seu exercício, seja o legal (03 anos) ou o estabelecido pelas partes é decadencial. O direito de resgate pode ser exercido pelo seu titular ou cedido a terceiros. É direito pessoal que prescinde de inscrição no registro de imóveis. O eventual registro serve apenas para dar ao direito caráter erga omnes.

33 Art O vendedor de coisa imóvel pode reservarse o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

34 VENDA A CONTENTO É a que depende da anuência do comprador para se concretizar. Nela, o objeto é entregue, mas o comprador tem que manifestar a sua aprovação para que o contrato se aperfeiçoe. Enquanto o comprador não se manifestar, tem as obrigações de um depositário. Art A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.

35 Caso o comprador não se manifeste sobre a anuência, cabe ao devedor intimá-lo quara que o faça em prazo improrrogável. Art Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável.

36 PREFERÊNCIA É o pacto acessório pelo qual o dono de alguma coisa se obriga a oferecê-la ao comprador caso um dia deseje vendê-la. Constitui verdadeiro direito de preferência contratado entre as partes. Pode ser legal ou convencional. Se previsto em um contrato de compra e venda, em favor do comprador, o vincula a, antes de oferecer a terceiro, oferecer ao vendedor. Depende da existência de previsão expressa.

37 Art A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel. Art O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.

38 VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO É modalidade de compra e venda na qual o devedor garante para si a própria coisa como garantia do recebimento do preço. Somente a posse da coisa é transferida. A propriedade permanece com o alienante, que só a transfere após o pagamento integral. Art Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago. Art A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.

39 CARACTERÍSTICAS Compra e venda à crédito Objeto individualizado e infungível Pagamento em prestações Entrega do objeto Obrigação de transferir o domínio assim que completado o preço. Aplica-se somente aos bens móveis. Trata de condição suspensiva do contrato, vinculada ao pagamento da última prestação.

40 O comprador pode ceder o seu direito à terceiro, com os efeitos da assunção de dívida (art. 299) O proprietário pode ceder o seu crédito a sua posição, com os efeitos da cessão de crédito, salvo se houver cláusula proibitiva (art. 268 a 298). Se violado o contrato, poderá o vendedor buscar o pagamento através da ação de cobrança, ou reaver a coisa vendida.

41 Art Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida. Nesse caso, há a inversão da regra res perit domino. A coisa passa a perecer para o possuidor. Essa cláusula deve ser estipulada por escrito para valer contra terceiros e registrada no cartório de Títulos e Documentos do domicílio do comprador (art. 522)