PÓS-GRADUAÇÃO MBA - DIREITO IMOBILIÁRIO. Prof. Marcus Vinicius Kikunaga TURMAS 14 e 04 (on-line) 01/11/2018 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

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1 Prof. Marcus Vinicius Kikunaga TURMAS 14 e 04 (on-line) 01/11/2018 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. Estrutura Jurídica: Sujeito Ativo = incorporador, qualquer pessoa titular ou não titular do bem Passivo = consumidor. OBS: Procuração pública (art. 31, 1º e art. 35, 4º, ambos da Lei nº 4.591/64) para incorporação tem a mesma natureza de procuração em causa própria, é um instrumento de nunciação = aquele em que o representante não tem discricionariedade). OBS: O incorporador representa o criador do produto imobiliário, sendo caracterizado pelo ato de alienação do objeto futuro (art. 29). O contrato tem que definir fração ideal - Objeto futuro e o preço, se não fizer isso o contrato tem natureza aleatória (Ex. cooperativa). Art. 29, Lei nº /64. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas. Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador. Página 1 de 6

2 de consumo. OBS: Toda relação jurídica de incorporação imobiliária será uma relação Estrutura Jurídica: Objeto: 1. Construção vertical de torres, também denominado condomínio horizontal; OBS: O conjunto de edificações verticais denominado condomínio horizontal, caracteriza-se pela relação jurídica dos condôminos pela projeção de sua fração ideal com a construção (a relação é o solo). OBS: Fração ideal é uma proporção que representa o condomínio horizontal, vinculado de forma indissolúvel com a construção. OBS: Parte ideal é a expressão que representa os princípios da exclusividade dos direitos reais. OBS: Princípio da exclusividade é aquele que determina a unidade de poder decorrente da propriedade (usar, fruir, dispor ou reaver), tanto que o condomínio civil tem natureza transitório e não perpetua. 2. Condomínio de casas, tem-se a construção; 3. Condomínio de lotes, não tem construção; 4. Habitações isoladas. Página 2 de 6

3 OBS: No contrato de incorporação para que haja execução extrajudicial no caso de inadimplência é obrigatória a cláusula de execução forçada do art. 63 da Lei nº 4.591/64. Art. 63, Lei nº 4.591/64. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato. (...) Estrutura Jurídica: Forma: Plúrima Instrumento público; Instrumento particular. Formas Contratuais: (Modalidades de contrato do incorporador com o consumidor). 1. Sistema de preço fechado = objeto do contrato é o apartamento, unidade autônoma pronta e acabada (objeto futuro), ou seja, considerado um produto (geralmente empreendimento médio/alto padrão). Página 3 de 6

4 OBS: O sistema de preço fechado tem como característica a responsabilidade integral do incorporador imobiliário por eventuais intercorrências durante a obra. Nesse sistema celebra-se compromisso de compra e venda. Formas Contratuais: 2. Empreitada (geralmente empreendimento baixo padrão), objetos é alienação da fração ideal e prestação de serviço de construção. Contrato de compra e venda, aqui tem-se translatividade da propriedade. A empreitada pode ser de material, de mão de obra ou global. No contrato de empreitada a prestação do serviço é caracterizada pela execução do projeto aprovado. No contrato de empreitada o cliente não tem disponibilidade de alteração do projeto art. 43, inciso IV da Lei nº /64, salvo se houver lei superveniente que exija alteração do projeto ou anuência da unanimidade dos clientes. 3. No contrato a preço de custo (geralmente empreendimento alto padrão) temos dois objetos: 1) compra e venda da fração ideal; 2) assessoria ou consultoria. Contrato de compra e venda, aqui tem-se translatividade da propriedade. OBS: No contrato a preço de custo o cliente será o dono da obra e do terreno permitindo aos adquirentes executar o empreendimento de modo personalizado. OBS: No contrato a preço de custo ou administração o incorporador não se responsabiliza por prazo de entrega. Página 4 de 6

5 OBS: Nos contratos de empreitada e preço de custo a base de cálculo do ITBI é reduzida (fração ideal) tendo como fundamento as Súmulas 110 do STF e 470 do STF. Súmula 110, STF. O imposto de transmissão inter vivos não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno. Súmula 470, STF. O imposto de transmissão inter vivos não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda. BONS ESTUDOS! Prof.ª Ana Paula Melo. Página 5 de 6

6 * Aos alunos da Pós-graduação online está disponível o imobiliario4@legale.com.br, onde serão recebidas e respondidas as perguntas durante a transmissão das aulas. Página 6 de 6