PÓS GRADUAÇÃO LEGALE

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1 PÓS GRADUAÇÃO LEGALE

2 PÓS GRADUAÇÃO LEGALE CONDOMÍNIO EM GERAL a) Conceito b) Origem c) Principais direitos dos condôminos d) Principais obrigações dos condôminos e) Administração f) Condomínio forçado g) Extinção

3 PÓS GRADUAÇÃO LEGALE DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO CONCEITO (1331) Existência de propriedades autônomas com partes forçadamente comuns. O Código Civil passa a disciplinar integralmente o condomínio em edifícios, revogando, em princípio, essa matéria na Lei 4.591/64, mas mantém a vigência a parte relativa às incorporações. Privativo: 1º Comuns: 2º CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO (1333, 1334 e 1351) A convenção tem natureza contratual, embora seja advinda de lei. Sua principal função é reduzir ao casuísmo o texto legal. A constituição fica a cargo dos próprios condôminos, devendo ser registrada no ofício de imóveis.

4 PÓS GRADUAÇÃO LEGALE Art A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Art Além das cláusulas referidas no art e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - sua forma de administração; III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regimento interno. 1 o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

5 PÓS GRADUAÇÃO LEGALE Regimento Interno Pode-se dizer que referido documento é acessório da Convenção de Condomínio, pois pode ser constituído com ela, ou posteriormente a ela, e dela não pode ser contraditório, pena de nulidade. O Regimento irá regrar as condutas sociais no Condomínio, em especial relações interpessoais, etiquetas posturais, utilização das áreas comuns, proibição de animais e outros. Pode ser aprovado através de Assembléia Geral, mas deve observar o quorum previsto na Convenção, se essa estipular.

6 Tal função pode ser exercida por condômino ou por terceiro, com salário ou de forma gratuita, não caracterizando relação laboral ou prestação de serviços. PÓS GRADUAÇÃO LEGALE ADMINISTRAÇÃO (1347) O síndico, escolhido por assembleia, deve representar a coletividade condominial, passiva e ativamente, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

7 PÓS GRADUAÇÃO LEGALE Art Compete ao síndico: I - convocar a assembléia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação.

8 PÓS GRADUAÇÃO LEGALE Art A assembléia, especialmente convocada, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de

9 PÓS GRADUAÇÃO LEGALE Art Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. 1 o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. 2 o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. Art Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. Art Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio. Art Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial. Art A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Art Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. Art Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

10 PÓS GRADUAÇÃO LEGALE Art O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

11 ADVOCACIA EM CONDOMÍNIOS NOVO CPC Art A execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível. Art São títulos executivos extrajudiciais: VIII - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e

12 MBA - IMOBILIÁRIO DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS Conceito Espécies

13 MBA - IMOBILIÁRIO DIREITOS REAIS DE USO E GOZO a) Superfície a.1. Conceito a.2. Objeto a.3. Extinção b) Servidão predial b.1. Conceito b.2. Elementos b.3. Extinção

14 MBA - IMOBILIÁRIO DIREITOS REAIS DE USO E GOZO c) Usufruto c.1. Conceito c.2. Partes c.3. Extinção d) Uso d.1. Conceito d.2. Objeto d.3. Extinção

15 MBA IMOBILIÁRIO DIREITOS REAIS DE USO E GOZO e) Habitação e.1. Conceito e.2. Objeto e.3. Extinção f) Direitos reais do promitente comprador

16 MBA IMOBILIÁRIO CONDOMINIO EM LOTES Art A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.

17 MBA IMOBILIÁRIO CAPÍTULO V DO DIREITO REAL DE LAJE Art. 55. A Lei n o , de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), passa a vigorar com as seguintes alterações: Art XII - a concessão de direito real de uso; e

18 MBA IMOBILIÁRIO DIREITO DE LAJE Art A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. 1 o O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base. 2 o O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade. 3 o Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor. 4 o A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas. 5 o Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.

19 MBA IMOBILIÁRIO 6 o O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes. Art B. É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação local. Art C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato. 1 o São partes que servem a todo o edifício: I - os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio; II - o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje; III - as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e

20 MBA IMOBILIÁRIO IV - em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício. 2 o É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover reparações urgentes na construção na forma do parágrafo único do art. 249 deste Código. Art D. Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso. 1 o O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação. 2 o Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada. Art E. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo: I - se este tiver sido instituído sobre o subsolo; II - se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos. Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína. Art. 56. A Lei n o 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa a vigorar com as seguintes alterações: 43. da Certidão de Regularização Fundiária (CRF); 44. da legitimação fundiária.

21 MBA IMOBILIÁRIO Art Parágrafo único. A requerimento do interessado, o oficial do cartório do registro de imóveis da circunscrição a que se refere o caput deste artigo abrirá a matrícula da área correspondente, com base em planta, memorial descritivo e certidão atualizada da matrícula ou da transcrição do imóvel, caso exista, podendo a apuração do remanescente ocorrer em momento posterior. (NR) Art o A instituição do direito real de laje ocorrerá por meio da abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis e por meio da averbação desse fato na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, com remissão recíproca. (NR) Art. 195-A....:... IV

22 MBA IMOBILIÁRIO 6 o Na hipótese de haver área remanescente, a sua apuração poderá ocorrer em momento posterior. 7 o O procedimento definido neste artigo poderá ser adotado para abertura de matrícula de glebas municipais adquiridas por lei ou por outros meios legalmente admitidos, inclusive para as terras devolutas transferidas ao Município em razão de legislação estadual ou federal, dispensado o procedimento discriminatório administrativo ou judicial. 8 o O disposto neste artigo aplica-se, em especial, às áreas de uso público utilizadas pelo sistema viário do parcelamento urbano irregular. (NR) Art. 195-B. A União, os Estados e o Distrito Federal poderão solicitar ao registro de imóveis competente a abertura de matrícula de parte ou da totalidade de imóveis urbanos sem registro anterior, cujo domínio lhes tenha sido assegurado pela legislação, por meio de requerimento acompanhado dos documentos previstos nos incisos I, II e III do caput do art. 195-A, inclusive para as terras devolutas, dispensado o procedimento discriminatório administrativo ou judicial. 1 o Recebido o requerimento na forma prevista no caput deste artigo, o oficial do registro de imóveis abrirá a matrícula em nome do requerente, observado o disposto nos 5 o e 6 o do art. 195-A....