PROFESSOR DOUTOR VANDER FERREIRA DE ANDRADE

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1 PROFESSOR DOUTOR VANDER FERREIRA DE ANDRADE

CURRÍCULO DO DOCENTE Prof. Dr. Vander Ferreira de Andrade vanderandrade@bol.com.

2 CURRÍCULO DO DOCENTE Prof. Dr. Vander Ferreira de Andrade Formação Acadêmica Advogado Especialista em Direito Público Mestre em Direito Doutor em Direito Coordenador de Graduação e Pós- Graduação em Direito Consultor em Gestão de Condomínios

3 Contextualização Realidade Condominial Ausência de participação comunitária (15 %) Cometimento de arbitrariedades Conclusões: A) Ausência de participação gera arbitrariedades B) Domínio de conhecimento quebra essa equação perversa

4 Principais Arbitrariedades Elevado valor de taxa de condomínio Ausência nos balancetes de menção ao pagamento de impostos Obras caras sem aprovação na assembleia Atraso de até 6 (seis) meses na entrega de balancetes Demora de mais de 8 (oito) dias na distribuição das atas Pagamento em atraso de despesas (água, luz)

5 Principais Arbitrariedades Despesas extraordinárias com diferença de valores entre os arrecadados e ao pagos Descrição da despesa feita de forma a impossibilitar a identificação do tipo de serviço executado Emissão de cheque sem nota fiscal comprobatória Superfaturamento de itens Falta de previsão orçamentária

6 Princípios da Administração Ineficaz Falta de Organização Desconhecimento das Normas Regentes Submissão do Condomínio a um Grupo ou Indivíduo Ausência de Liderança Desconfiança dos Condôminos Ausência de Planejamento Comunicação Ineficaz Dificuldades no Relacionamento Interpessoal

7 CONDOMÍNIO: CONCEITO Domínio exercido por duas ou mais pessoas em relação a uma coisa comum. Superposição de propriedades distintas e separadas, particularizada complicada pela existência de comunhão relativa a determinadas dependências de uso comum dos diversos proprietários.

8 CONDOMÍNIO: NATUREZA JURÍDICA Ente Despersonalizado Não exerce atividade econômica Equipara-se a empresa quanto a obrigatoriedade de inscrição no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica.

9 Condomínio: Necessidade de CNPJ Distinção com os condôminos Individualização junto a Receita Federal Contratação de Funcionários Contratação de Prestação de Serviços

10 CONDOMÍNIO: NATUREZA JURÍDICA Cadastro no INSS e Cadastro no FGTS/PIS - cadastro na CEF para regularizar a situação de seus funcionários no Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e no Programa de Integração Social (PIS). Obs: Para a inscrição junto ao FGTS, o condomínio deve fazer seu certificado eletrônico, (identidade perante à Conectividade Social), devendo ser assinado pela Autoridade Certificadora, a CEF. A certificação é feita pelo seu representante legal, munido de documentação comprobatória da constituição do empreendimento e do ato de nomeação.

11 CONDOMÍNIO: INSTITUIÇÃO Os Condomínios são criados a partir de uma convenção, pautada no Código Civil e pela Lei Federal nº DE 1964 (Lei dos Condomínios). Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituirse-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

12 Propriedade Comum e Propriedade Particular Art do Código Civil Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais com o apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

13 Propriedade Comum e Propriedade Particular a) Propriedade Particular: constitui-se pelas unidades ou apartamentos autônomos, delimitados pelas paredes divisórias. Cada proprietário tem domínio único e exclusivo sobre suas partes ou dependências. b) Propriedade Comum: Todos os proprietários podem dispor e usar livremente de todas as partes comuns, desde que respeitando sua destinação, de modo a não prejudicar a coletividade.

14 Vagas de Garagem Unidades acessórias: a vaga é um bem móvel acessório ao principal, que é o apartamento ou a casa. Há uma única matrícula no registro imobiliário. Certidão do registro de imóveis: apartamento - área total: área útil (a do interior da unidade) + uma porcentagem da área comum - área da vaga de garagem (vaga indeterminada). Vaga autônoma: Há duas matrículas: uma do apartamento ou casa e outra da vaga de garagem. Elas estão situadas em local determinado, com descrição de seu tamanho e confrontações (vaga demarcada).

15 Garagem. Questão Polêmica: Alienação Regra geral: O bem acessório segue o principal. Art , parágrafo 2º CC prevê a alienação a outro condômino (desde que constante da Convenção e não houver oposição da Assembleia Geral). 3ª Turma do STJ: como direito acessório, a vaga de garagem adere à unidade, sendo destacável para efeito de sua cessão a outro condômino.

16 Garagem. Questão Polêmica: Alienação No caso de unidade autônoma (matrícula própria), a vaga pode ser vendida separadamente, observada a convenção condominial. Vender para quem? O CC autoriza autônomas. a alienação de unidades Jurisprudência: somente podem ser vendidas a estranhos ao condomínio, se a convenção permitir. Caso contrário, o condômino somente pode vender a outro condômino. Sob o prisma da segurança, na elaboração ou na alteração das convenções condominiais, deve constar proibição da venda de vagas a não condôminos.

17 Garagem. Questão Polêmica: Locação A locação, pode ser feita a outro condômino qualquer. Para não condômino, somente se houver permissão na convenção ou decisão favorável da Assembleia, em cuja ordem do dia conste expressamente o assunto. Nos chamados edifícios-garagem, em que só há justamente vagas de garagem, a locação e a venda são completamente livres.

18 Papel do Síndico (art CC) convocar a assembleia dos condôminos; representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

19 Papel do Síndico (art CC) VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

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