CONDOMÍNIO EDILÍCIO UNIVERSIDADE FEDERAL DO AMAZONAS FACULDADE DE DIREITO. Rafael Cândido da Silva

Transcrição

1 CONDOMÍNIO EDILÍCIO UNIVERSIDADE FEDERAL DO AMAZONAS FACULDADE DE DIREITO Rafael Cândido da Silva

2 Legislação Aplicável Lei n /64 Código Civil (Lei n /2002) Denominações Condomínio de edifícios Propriedade horizontal Condomínio especial Condomínio de edifícios de planos horizontais Co-propriedade de prédio de apartamentos Condomínio Edilício (Código Civil)

3 Personalidade Jurídica (polêmica) Teoria da Realidade Técnica CNPJ Portaria n. 87/1984 da SRF CPC, art. 12, IX Lei n /64, art. 63, 3º (Preferência na aquisição do imóvel levado a hasta pública). Jurisprudência Enunciados 90 e 246 da CJF Personalidade Jurídica Anômala ou Restrita (MHD e SSV) CMSP = Natureza jurídica: condomínio sui generis.

4 Condomínio Edilício - Noção Propriedade Exclusiva + Propriedade Comum (CC, art ) Propriedade exclusiva = apartamentos, escritórios, lojas, salas, sobrelojas, abrigos para veículos + frações ideais Propriedade comum = solo, estrutura do prédio, telhado, rede de distribuição de esgoto, gás, eletricidade, calefação e refrigeração centrais, acesso ao logradouro público.

5 Instituição do Condomínio Edilício Dá-se por meio de ato inter vivos ou mortis causa, registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Incorporação Imobiliária = negócio jurídico que tem por fim promover e realizar a construç!ao, para alienação, total ou parcial, de edificação composta de unidades autônomas. O ato de instituição deve conter (CC, art ): Propriedades exclusivas e partes comuns Fração ideal Finalidade das unidades autônomas

6 Convenção de Condomínio Natureza jurídica = é um ato jurídico plúrimo, um atoregra, de natureza institucional-normativa, geradora de direitos e deveres dos titulares sobre as unidades, dos possuidores, e, ainda, dos meros detentores. É a lei interna do condomínio. Registro = gera eficácia erga omnes. Sua ausência obriga os condôminos, pois atribui encargos interna corporis (STJ, Súmula 260). Deve ser subscrita por pelo menos 2/3 das frações ideais.

7 Conteúdo da Convenção de Condomínio Propriedade exclusiva Propriedade comum Fração ideal Finalidade Forma de administração Competência das assembléias Sanções Regimento Interno Regimento interno: Tudo que não for essencial à constituição do condomínio, mas de cunho circunstancial e mutável, deve ser relegado para o Regimento Interno. Quorum: maioria simples, salvo previsão em contrário na convenção.

8 Direitos dos Condôminos (CC, art. 1335). I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

9 Deveres dos Condôminos (CC, art ) I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; Obrigação propter rem (CC, art ) II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; Exemplos: fechamento da sacada, vidros, telas de segurança, troca de janelas, substituição de porta. IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Profissional liberal (professores, costureiras etc.) Ruídos excessivos

10 Sanções pelo descumprimento dos deveres Pelo inadimplemento da contribuição condominial ( 1º do art ) Multa de até 2% Regime anterior da Lei n /64 até 20%. Direito intertemporal art do CC. STJ Resp /RS Cumulação com a multa do caput do art do CC. Demais infrações ( 2º do art ) Multa prevista na convenção ou ato constitutivo + perdas e danos Limite = 5 vezes o valor da contribuição condominial Omissão = deliberação da assembléia quorum = 2/3 Cumulação com a multa do caput do art do CC.

11 Comportamento anti-social Condômino nocivo ou anti-social (CC, art. 1337) Não cumpre reiteradamente seus deveres perante o condomínio Multa até 5 vezes o valor da contribuição condominial Deliberação: ¾ dos condôminos restantes Proporcional à gravidade da falta Independe das perdas e danos Se gerar incompatibilidade de convivência = multa de até 10 vezes o valor da contribuição condominial.

12 Administração do Condomínio Síndico Escolha = Assembléia Mandato = 2 anos, prorrogáveis Remuneração Funções (CC, art ) Delegação das funções a terceiro ( 1º e 2º) aprovação da assembléia

13 Assembléia Geral Assembléia Geral Ordinária (CC, art ) Legitimado a convocar: síndico ou ¼ dos condôminos Deliberação sobre: Aprovação do orçamento e despesas As contribuições dos condôminos Prestação de contas Substituir e alterar o regimento interno Periodicidade = anual Se não houver reunião juiz decide Assembléia Extraordinária (CC, art ) Qualquer outra matéria Destituição do síndico (CC, art ) quorum = maioria absoluta Realização de obras ou reparos necessários que, não sendo urgentes, importarem em despesas excessivas. Convocação = pelo síndico ou ¼ dos condôminos

14 Votos nas Assembléias Votos são proporcionais às frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Quorum comum CC, art primeira convocação = maioria dos votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. CC, art segunda convocação = maioria dos votos presentes, salvo quando exigido quorum especial. Quorum especial CC, artigos: 1.349, 1.341, 1.351, 1.342, 2º do art , caput, 1.351,

15 Conselho Fiscal Art criação facultativa Composição: 3 membros Mandato: 2 anos Atribuição: emitir parecer sobre as contas do síndico. Extinção do Condomínio Art reconstrução ou venda. Art desapropriação

16 FIM