Caso Prático. Demonstre os argumentos cabíveis para a promoção da réplica.

Transcrição

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2 DO CONDOMÍNIO GERAL

3 Caso Prático Angelo adquiriu 50% da propriedade de imóvel comercial localizado na Móoca, fruto da expropriação do bem em um processo de execução. Ao buscar tomar posse do imóvel, evidenciou que no local funciona uma empresa de contabilidade cujos proprietários, João e André, são filhos do proprietário dos outros 50% do imóvel (Manuel), que estão lá ocupando gratuitamente a coisa. Na qualidade de advogado de Angelo, estando com ele na entrevista com você, proponha as possíveis soluções para o caso concreto, segundo o interesse do seu cliente.

4 Caso Prático Em defesa o Requerido alega ser parte ilegítima por não ser o possuidor do imóvel, já que funciona no local uma empresa de contabilidade. E que caso seja devido qualquer valor (se evidenciada a sua responsabilidade) deverá ser fixada por meio de perícia a ser realizada. No tocante ao IPTU em aberto, argumenta que as despesas devem ser compartilhadas entre os condôminos, sendo, assim, o requerente devedor de metade das importâncias. Demonstre os argumentos cabíveis para a promoção da réplica.

5 DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

6 Regramento CC/02 artigos 1331 a 1358 Lei 4591/64 Conceito o condomínio edilício é caracterizado pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Assim, cada condômino é titular com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, sala, loja, sobreloja, garagem) e titular de partes ideais das áreas comuns (terreno, estrutura do prédio, telhado, rede de água, esgoto, corredores, acesso às unidades autônomas) 1331 não podem as unidades privativas serem privadas do acesso ao logradouro ( 4º, 1331) passagem forçada terraço de cobertura parte comum salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio

7 Estrutura interna do condomínio edilício composição (1331) unidades autônomas áreas comuns

8 Deveres dos condôminos 1336 inciso I contribuir com as despesas do condomínio obrigação propter rem deve ser suportadas por quem tiver a coisa em seu domínio o adquirente responde pelo pagamento das despesas relativas a período anteriores à transferência da unidade (1345) tratamento com base no 1334, 2º despesa fixadas inciso I, 1334 valor proporcional à fração ideal por outro modo desde que disposto na convenção condominial fixação com base no nº de pessoas que residem com base no valor de mercado

9 impontualidade 1336, 1º juros moratórios convencionados ou 1% ao mês multa moratória de até 2% art. 12, 3º, Lei 4591/64 multa de até 20% qual valor apontar?!? débitos anteriores a vigência do CC multa estipulada na convenção condominial até 20% débitos posteriores a vigência do CC multa limitada a 2% cobrança condominial não é relação de consumo

10 inciso II não realizar obras que comprometam a segurança da edificação realização de obras 1341 art. 96 voluptuárias 2/3 dos condôminos úteis maioria necessárias 1341, 1º, 2º, 3º e 4º

11 Motivos de briga entre vizinhos - Cachorro, cano, carro e criança As quatro palavras que começam com cê, de condomínio, são a causa de 75% das brigas entre vizinhos. Para diminuir os problemas envolvendo os 45 cães dos moradores de um conjunto residencial no Jardim São Bento, na Zona Sul, o agente de trânsito e síndico Marco Antonio do Vale criou um cachorródromo. Trata-se deuma área de20 metros quadrados, cercada, onde os bichos podem se divertir, soltos, sem incomodar ninguém. "As reclamações acabaram", diz ele. Sujeira e latido de cachorro são os principais motivos de briga entre os condôminos paulistanos.

12 Vagas de garagem, vazamentos de água e barulho de crianças vêm em seguida no ranking dos atritos. "Quando assumi, há cinco anos, tinha de ouvir uma queixa por dia", conta o empresário Celso Dieguez Estrada, síndico de um prédio no Jardim São Luís, também na Zona Sul. "Hoje, felizmente, temos apenas uma por mês." Para melhorar a situação, ele diz que passou a tratar cada caso individualmente, com muita conversa. Especialista em direito imobiliário, o advogado Marcio Rachkorsky arbitra conflitos em cerca de 250 condomínios paulistanos. São dois casos novos por dia. Para ele, os de mais difícil solução envolvem barulho. "Muitas vezes, é complicado até identificar de onde vem o ruído, pois tem de tudo: de salto alto a festinhas nos apartamentos." Fonte: Revista VEJA SP

13 inciso IV destinação da unidade autônoma mesma da edificação não utilizar a unidade autônoma de maneira prejudicial sossego salubridade não afetar a saúde dos possuidores segurança bons costumes 1336, 2º e 1337

14 Questões polêmicas Fechamento da varanda

15 QUESTÃO 1. A Incorporadora e Construtora 171 lançou um empreendimento em SP, consistente em um CONDOMÍNIO EDILÍCIO composto por 2 torres e extensa área de lazer. Para tanto foi necessário unificar as matrículas de vários imóveis lindeiros, à exceção de 1 dos terrenos que era considerado uma rua (bem público) que dava acesso à uma vila de casas e que encontrava encravado no meio da área que abrigaria o futuro lançamento imobiliário. Mesmo assim, o empreendimento foi ofertado ao público consumidor e a área relativa ao suposto bem público (rua) foi apresentada em catálogos publicitários como se consistisse em futura área verde (vide catálogo nos slides da aula). Durante a construção da obra, os sócios (pessoas físicas) da Incorporadora e Construtora 171 promoveram em nome próprio uma AÇÃO DE USUCAPIÃO para que obtivessem a declaração de propriedade sobre a área relativa ao suposto bem público (rua), cujo pedido foi acolhido apenas em 2ª instância. Sabe-se que sobre a existência da AÇÃO DE USUCAPIÃO os adquirentes das unidades em construção não foram informados durante a realização da obra, informação essa que somente foi divulgada anos após a conclusão das obras e a transmissão voluntária da posse das áreas comuns aos condôminos, quando então já havia transcorrido o prazo de ajuizamento de eventual ação rescisória.

16 E dentre as áreas comuns cuja posse foi transmitida aos condôminos encontravase aquela que foi usucapida pelos sócios (pessoas físicas) da Incorporadora e Construtora 171. Estes sócios, por sua vez, ofereceram à venda o terreno usucapido aos condôminos que já se encontravam na posse da área, sob a alegação de que seriam proprietários e possuidores do imóvel pelo valor de R$ ,00 (um milhão de reais). Como os condôminos rejeitaram a proposta dos sócios (pessoas físicas) da Incorporadora e Construtora 171, estes, os sócios, ajuizaram em desfavor do CONDOMÍNIO uma AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE, ao fundamento de que seriam DONOS DO TERRENO sob a POSSE do CONDOMÍNIO, de modo que teriam direito de ser reintegrados na posse da área porque o condomínio se negava a restituir-lhes a posse voluntariamente, o que configuraria esbulho. Levando em consideração os elementos fáticos indicados neste enunciado, promova a adequada solução para este caso, para a defesa dos interesses dos condôminos.

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