I CONGRESSO DE DIREITO IMOBILIÁRIO LEGALE

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1 I CONGRESSO DE DIREITO IMOBILIÁRIO OAB-SP LEGALE ASPECTOS JURÍDICOS DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO 07 de novembro de DEFINIÇÃO DOUTRINÁRIA DEFINIÇÃO LEGAL 2 1

2 tem por objeto as edificações, ou conjunto de edificações de um ou mais pavimentos, construídos sob forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, sendo que entre as últimas se incluem as destinadas a escritórios, garagens, mercados, estações rodoviárias, shopping centers, e por extensão, vilas residenciais, loteamentos fechados, etc. e até cemitérios particulares com jazigos individuais ou coletivos 3 a divisão em quotas ou fração ideal não significa que a cada um dos condôminos se reconheça a plenitude dominial sobre uma parte de coisa comum, mas que todos os comunheiros tem direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade dela, limitados no entanto, à proporção do quinhão (fração ideal) de cada um, sito é, à participação de cada um na coisa. (Pedro Elias Avvad, Condomínio em Edificações no código Civil, ed. Renovar). 4 2

3 O condomínio por unidades autônomas forma, então, um direito diferente, que amalgama ou funde as noções de propriedade e co-propriedade. Em símile exato, a Química nos oferece o fenômeno da combinação que se distingue da mistura, em que naquela os elementos se transmudam indissoluvelmente em um corpo novo, como é a liga de dois metais, por exemplo, o aço, formado da liga de ferro e manganês, e de que não se pode mais extrair nem o ferro nem o manganês, sob pena de deixar de ser aço. 5 DEFINIÇÃO LEGAL CONDOMÍNIO EDILÍCIO Art. 1º da Lei 4591/64 Art da Lei /02 6 3

4 Instituição de Condomínio Edilício art Convenção de Condomínio art e 1334 Fixação dos direitos (art. 1335) e deveres (art. 1336) dos condôminos. 7 multa art locação de vaga de garagem a estranhos (art. 1338) venda de parte acessória ( 2º, art 1339) dívidas pretéritas adquirente é responsável (art. 1345) 8 4

5 CONDOMÍNIO EDILÍCIO DISTINÇÃO COM LOTEAMENTOS FECHADOS 9 POLÊMICAS - Personalidade jurídica aquisição por adjudicação - Multa moratória - Proibição de uso de áreas comuns por inadimplentes - Protesto de boleto de despesas condominiais - Restrição ao fumo em áreas comuns 10 5

6 OBRIGADO Rua Tabapuã, 594 9º andar tel.: (11) As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma, sujeita às limitações desta lei. 12 6

7 Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum do condôminos. 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio. 13 7