Fração Ideal. Conceito e utilidade. Apoio:

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1 Fração Ideal Conceito e utilidade Apoio:

2 Rodrigo Karpat Formado em Direito pela Universidade Paulista (Unip SP) e Pósgraduado em Direito Processual Civil pela Pontifica Universidade Católica (PUC/SP); É Advogado militante na área cível desde 2004; É sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados; Tem como cursos complementares, o Curso de Direito Imobiliário pela FMU e Direito Imobiliário e Registral pela AASP; Foi membro da Comissão de Ética e Julgamento do CRECI-SP por seis anos; É professor do Curso de Síndico Profissional da Gabor RH; Colunista dos Sites Sindiconet, no Site Portal em Foco, Portal VGV, Condomínio em Foco; Tem matérias escritas: Revista Direcional, Veja, Isto é, Revista em Condomínio, Jornal Folha do Condomínio, entre outros; Consultor do Jornal Estadão, da TV Cultura, Rádio Justiça entre outros;

3 O que é um Condomínio Edilício? A palavra CONDOMÍNIO deriva do latim cum + dominus, ou seja, domínio comum. O vocábulo EDILÍCIO também deriva do latim aedilicium que, segundo o Dicionário Jurídico da Academia Brasileira de Letras Jurídicas, que dizer edificação. Assim, o CONDOMÍNIO EDILÍCIO, como é tratado pelo Código Civil brasileiro ( Art ), é o conjunto de edificações caracterizado pela existência de partes exclusivas e partes comuns, englobando, tanto os condomínios em planos horizontais (de prédios), quanto os em planos verticais (de casas).

4 O que é um Condomínio Edilício? O que define o plano é a parede que divide as propriedades, no caso de casas laterais( verticais), e no caso de edifícios as lajes (horizonais).

5 Condomínio em plano vertical # Loteamento LEI No 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE X Embora o Código Civil se refira a edificações, omitindo-se a conjunto de casas, a expressão também deve alcançar condomínio formado de casas. Previsão Le 4.591/1964, artigo 8º letra a, ao disciplinar a sua implantação

6 Existem outros tipos de condomínios? Condomínio geral ou tradicional ( comum) ( a do CC) No condomínio geral, quando duas ou mais pessoas tem a propriedade de um bem, e não somente sobre uma porção ou parte do mesmo, como ocorre no condomínio edilício. Neste caso cada um dos coproprietários exercem um direito sobre o bem todo, sem excluir o mesmo direito dos demais coproprietários. Falamos em rateio de despesas e não em cota condominial. ( art do CC). Voluntário ou Obrigatório

7 Existem outros tipos de condomínios? Este condomínio é Edilício?

8 O que é um Condomínio Edilício? Condomínio Edilício art a (CC) Lei 4.591/64 Condomínio edilício é a propriedade em uma edificação da qual constam unidades privativas autônomas, de uso privativo, e partes que são propriedades comum dos condôminos.

9 Em que momento surge o condomínio Edilício? Art Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; ( grifei)

10 Lei 4.591/64 CAPÍTULO II Das Obrigações e Direitos do Incorporador Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragens de área construída; f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições; g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei; i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão; j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;

11 E a fração ideal? No mesmo momento da surgimento do condomínio Na instituição do Condomínio com a especificação das unidades, se tem obrigatório a determinação da fração ideal de cada unidade e das partes comuns O condomínio edilício surge com a instituição e especificação das unidades (fração ideais) e cumprimento de demais exigências. Com o surgimento necessariamente surge a fração ideal

12 O que é fração ideal? É a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, correspondente à unidade autônoma de cada condômino. Ora, sinteticamente, a fração ideal representa a parte inseparável de cada unidade autônoma, em relação ao terreno e às coisas comuns. Portanto, cada unidade autônoma corresponde a uma fração ideal representativa do direito de propriedade sobre o edifício como um todo.

13 O que é fração ideal? Para que ela surge? 1. Quantificar a cota de cada um nos direitos/deveres dentro do condomínio especial no que pertence aos chamados direitos obrigacionais 2. Quantificar a cota de direito de propriedade sobre o terreno e coisas comuns- no que constitui em direito real

14 Critério atual de fração ideal(histórico) Dec /1928 Cálculo da fração- Por valor da unidade Exemplo da época ( ) a esse apartamento corresponde a fração ideal de 30,20 m2 no terreno em 64 vetada esta forma de fração, somente em decimal ou ordinária. Lei 4.591/64 Critério de área construída. ( ABNT 12721/ /65) Código Civil Critério definido no artigo Parag. 3º: A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação com isso algumas unidades alcanças preços maiores que outras, mesmo com o mesmo tamanho (critério justo para condomínio de casas, a beira mar)

15 Critério atual de fração ideal por área A Lei /2004 alterou o CC, voltando ao critério proporcional a área construída ( ABNT 12721/ /65) o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. Poderia ser também proporcional ao valor, ou adotando outro critério qualquer minimamente justificável do ponto de vista jurídico e matemático se não fosse a normatização.

16 Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios Procedimento

17 Decreto 5.481/28 - Curiosidades Não era obrigatória convenção Para suportar a divisão horizontal a lei fazia a exigência da qualidade do material de construção ( cimento armado ou similar) E que somente edifícios com 5 andares ou mais comportava a nova forma de divisão por frações autônomas Falava em peças mínimas (3). Dec.- Lei n , de 8 de fevereiro de 1943, 3 ou mais andares. Lei n 285 de 5 de junho de mínimo de dois pavimentos. Em 64 desapareceu a exigência.

18 Lei 4591/64 A fração ideal vai existir por força do Art. 1º 2º mesmo que o critério de rateio de despesas seja diverso. Não pode haver edifícios em regime de comunhão por unidades autônomas sem o fracionamento do terreno por quotas-ideais. Pela Lei anterior, não seria razoável que houvesse; não deveria mesmo existir. Mas havia. A Realidade pátria não se afinava com a ordem legal, por falta de providências complementares. Caio Mario da Silva Pereira

19 Fração ideal # Rateio de despesas Art São deveres do condômino: I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;

20 Fração ideal # Rateio de despesas Art São deveres do condômino: I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº , de 2004)

21 Atual Código Civil e alteração 2004 Art São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº , de 2004) Por unidade Por valor Por outro critério justo Qual o quórum para alterar o critério de cobrança?

22 É a fração ideal o critério mais justo? O proprietário que mora no térreo precisa pagar pelo elevador? E o dono de uma vaga de garagem precisa concorrer com as demais despesas? Dono dos apartamento de frente para o mar devem pagar o mesmo?

23 J. Nascimento Franco- Princípio critério de utilidade- proveito efetivo O rateio proporcional à participação ideal no terreno só deve ser adotado se a todas unidades autônomas se possibilitar igual utilização das coisas e serviços comuns. Uma vez que no condomínio em edifícios conjugam-se três elementos, ou seja: propriedade comum, uso ou gozo e encargos. Acórdão da 6ª Câm. Do TJGB, na ApCiv ( DJU de ) acórdão da 1ª T. do STF, no RE A obrigação de contribuir para as despesas gerais, por parte das lojas do pavimento térreo, só existe se for imposta por cláusula expressa na Convenção; obrigação de contribuir com redução 50% Não se pode atribuir os ônus de tais despesas a comunheiros que nada têm, direta ou indiretamente, com serviços que nenhuma utilidade lhes prestam. Está neste caso o proprietário da loja no résdo-chão, e com sáida livre, quanto às despesas de manutenção dos elevadores. Está, neste caso aquele que é proprietário de apartamentos sem direito à garagem, quanto às despesas com o garagista. Mas é evidente que prevalece e obriga a disposição em contrário inserta na Convenção de Condomínio. ( a isenção só existe se a Convenção nada dispuser a respeito RT 653/138

24 Via de regra a loja não paga o rateio que não concorre, sob pena de enriquecimento ilícito, salvo determinação na convenção. A exceção virou regra.

25 Esta vista vale mais que a dos fundos? A fração existe, mas o critério de rateio pode ser diferente. Como em consideração ao valor da unidade.

26 Dec /1928 Cálculo da fração- Por valor CONTRA Após conclusão o cálculo não considera as melhorias da unidade O valor considerado é no momento da incorporação, não leva em conta outros momentos. Não considera a valorização imobiliária Teria o proprietário que fez aquisição mais recente, deve concorrer com cifras mais altas no rateio segundo o critério. PRÓS A posição da unidade influi na valoração o apartamento de frente, que valem mais que os apartamentos de fundos, tem valores distintos. Andares mais altos, valem mais que os mais baixos. Autores sustentam valor da fração é originário

27 Alteração da forma de rateio # alteração da fração ideal DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO NA FORMA IGUALITÁRIA ESTABELECIDO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ADMISSIBILIDADE. A assembléia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. (STJ - REsp: RS 2003/ , Relator: Ministro CESAR ASFOR ROCHA, Data de Julgamento: 09/09/2003, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJ p. 294 RSTJ vol. 176 p. 408) Como a quota condominial possui característica diversa, esta pode ser alterada, desde que conte com a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, bem como deve ser definido um critério objetivo, respeitados os princípios da boa fé e da proporcionalidade.

28 Alteração da fração ideal? Caso prático Aumento de áreas com acréscimo da varanda. Correção em caso de erro Art A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos. Venda do apartamento do zelador Aquisição de terreno limítrofe Aumento da área construída de uma unidade autônoma Qualquer área coberta conforme código de obras é área construída e precisa de regularização.

29 Obras Art A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

30 Espaço Garden Dentro da fração coeficiente de equivalência Área comum de uso privativo

31 Cobertura Art Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

32 Quando a fração não é ideal Exceções : O STJ decidiu que o valor da taxa condominial não deve ter como parâmetro a fração ideal, mas o uso e o gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa do condomínio por cada unidade condominial, a fim de se evitar o enriquecimento ilícito dos proprietários de unidades menores, que utilizem, do mesmo modo, os serviços das áreas comuns.

33 Posso alterar a fração ideal? E a forma de rateio? AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. Pretende o autor que o valor das cotas condominiais seja proporcional à fração ideal decada unidade, de modo que, havendo aumento na metragem de um dos apartamentos, deveria haver revisão do valor da cota. Convenção de condomínio que é clara ao determinar quala fração ideal atribuída a cada unidade, não fazendo qualquer menção à metragem como fator para cálculo da fração ideal ou da cota condominial. A alteração da convenção de condomínio, no que toca à fração ideal de cada unidade autônoma, depende do voto da unanimidade dos condôminos.sentença que se mantém. (APELACAO ) - DES. MARIA AUGUSTA VAZ -Julgamento: 03/06/ PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL grifos nossos). DIREITO CIVIL. COBRANÇA. TAXAS DE CONDOMÍNIO. ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. EXTENSÃO À IMÓVEIS QUE NÃO POSSUÍAM OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO. REQUISITO FORMAL DE ALTERAÇÃO. QUÓRUM. ARTIGO CC. NÃO SATISFEITO. ALTERAÇÃO NULA. 1. É VÁLIDA A NORMA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE EXPRESSAMENTE ISENTA UNIDADES IMOBILIÁRIAS DO PAGAMENTO DO RATEIO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. ARTIGO DO CÓDIGO CIVIL. 2. A ALTERAÇÃO DE NORMA EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL DEPENDE DE APROVAÇÃO POR QUÓRUM QUALIFICADO DE 2/3, CONFORME DITAME LEGAL AO ARTIGO DO CÓDIGO CIVIL. 3. O NÃO ATINGIMENTO DO QUÓRUM QUALIFICADO EM ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA QUE DELIBEROU, ENTRE OUTROS, PELA ALTERAÇÃO DE NORMAS DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL, DETERMINA A NULIDADE DAS NOVAS REGRAS CONVENCIONAIS, DEVENDO O JUDICIÁRIO RESPEITO À HIGIDEZ DAS NORMAS ANTERIORMENTE VEICULADAS PELA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. 4. APELO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. (TJ-DF - APC: DF , Relator: FLAVIO ROSTIROLA, Data de Julgamento: 19/02/2014, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 25/02/2014. Pág.: 83)

34 As unidades autônomas com área de construção idênticas receberão a mesma fração ideal no terreno e nas coisas comuns. Em contrapartida, aos apartamentos com áreas edificadas distintas, serão concebidas frações ideais diferentes. FI = (Ater x Aund) At und Fração Ideal da unidade = FI A Área total do terreno Ater Área da Unidade Residencial em questão Aund Área total construída das unidades At und Se quiser a Fração Ideal em Porcentagem, pegue o FI da equação acima, divida pela área total do terreno e multiplique por 100. Ou a área da unidade em questão, dividida pela área total construída e multiplique por 100.

35 Importância da Fração ideal Modo de rateio das despesas comuns ( art. 12 parag 1º) ( art ,I) Contagem de votos em assembleia, proporcionais em regra às frações ideais ( art. 24 parag. 3º, 1.352) Aprovar a convenção ( art. 9 parag. 2, art ) Deliberação sobre demolição ou reconstrução do prédio, no caso de ruína ( art. 14, art )

36 Critério de voto Art Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.grifei Usual?

37 Pagamento do condomínio Art São deveres do condômino: I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº , de 2004) grifei

38 Garagens Se as garagens constarem das escrituras individuais das unidades elas entram no cálculo das frações ideais. Caso tenham apenas direito de utilização elas fazem parte da área comum e não constam das frações ideais. Posso vender uma vaga? o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº , de 2012)

39 Obras rateio proporcional ou fração ideal APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS COM PINTURA EXTERNA DO PRÉDIO. COBRANÇA PROPORCIONAL À FRAÇÃO IDEAL DO CONDÔMINO. ART , I, DO CCB. OFENSA AO ART. 396 INOCORRENTE. SENTENÇA MANTIDA. Não há falar em ofensa ao art. 396 do CCB, porquanto os documentos que instruíram a inicial são suficientes para a busca do crédito pleiteado, sendo que os demais - juntados com a réplica - o foram tão-somente para contrapor os fatos narrados na contestação, o que é lícito, nos termos do art. 397 do mesmo diploma legal. De qualquer sorte, o réu teve vista dos... (TJ-RS - AC: RS, Relator: Eugênio Facchini Neto, Data de Julgamento: 06/11/2012, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 08/11/2012)

40 VOTOS Des. Eugênio Facchini Neto (RELATOR) Quanto às alegações de que sua unidade possui entrada exclusiva e independente do prédio, sendo a maior parte de sua fração ideal localizada no subsolo do edifício, e que sequer utiliza as áreas de uso comum, observo que não consistem em motivo justo para isentá-lo das obrigações condominiais. Sua economia, querendo ou não, faz parte do prédio razão pela qual deve ser responsabilizado na proporção de sua fração ideal, nos termos do art , I, do CCB. Por isso, o recurso não procede. Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO à apelação.

41 Obrigado!