Condomínio Via Bella Residence Service. Atribuições 1. CONSELHO FISCAL 2. SÍNDICO

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1 Atribuições 1. CONSELHO FISCAL Pode - Auditar e fiscalizar as contas do condomínio. - Alertar o síndico sobre eventuais irregularidades. - Dar pareceres, aprovando ou reprovando as contas do síndico. Esses pareceres devem ser encaminhados à assembléia geral. - Os membros podem eleger o presidente conselho. - Escolher, com o síndico, a agência bancária do condomínio. - Escolher, com o síndico, a empresa seguradora do condomínio. Não pode - Ter entre seus membros moradores que não sejam proprietários. - Fazer compras ou contrair dívidas em nome do condomínio. - Tomar decisões administrativas em nome do condomínio, sem a autorização do síndico. - Deixar de registrar em livro próprio as atas de suas reuniões. (referência: ) O que a Lei diz Novo Código Civil: "Art Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. O conselho fiscal tem a função de conferir todas as contas do condomínio e emitir parecer sobre as contas para aprovação ou não em assembléia geral." 2. SÍNDICO O síndico é o responsável civil e criminal pela execução dos atos administrativos do condomínio. O subsíndico tem todas as atribuições do síndico, mas assume seu lugar apenas nas ausências esporádicas do síndico. Pode - Realizar a cobrança judicial de atrasados. - Em assembléias e prestações de contas, revelar o número das unidades inadimplentes, bem como o montante da dívida. - Contratar e demitir funcionários. - Aplicar multas previstas no Regulamento Interno, na Convenção e no Código Civil. - Realizar obras emergenciais de baixo custo, sem autorização da assembléia, mas prestandolhe contas posteriormente. - Pagar as contas ordinárias do condomínio, mediante previsão e aprovação da assembléia, prestando contas do ato posteriormente

2 - Sobre contratação de administradora: Código Civil: Art o:O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção. Não pode - Aplicar multas que não estejam previstas no Regulamento Interno, na Convenção e no Código Civil. - Criar normas de utilização das áreas úteis. O cargo de síndico é executivo, não "legislativo". As normas de convivência legalmente válidas são aquelas previstas na Convenção e no Regulamento Interno, aprovadas pelos condôminos. Para criar novas regras é preciso alterar estes documentos em assembléia, com aprovação de 2/3 dos titulares das frações ideais do condomínio. - Realizar obras sem aprovação em assembléia, a não ser as emergenciais de baixo custo. As obras emergenciais de médio e alto custos devem ser imediatamente comunicadas à assembléia. - Deixar de prestar contas anualmente sobre sua gestão, bem como submeter à previsão orçamentária para o ano seguinte à aprovação da assembléia. - Mudar a empresa que administra o condomínio, sem aprovação de assembléia, a não ser que a Convenção autorize expressamente. Verifique o que diz a respeito o Código Civil: Art o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção." (referência: ) O que a Lei diz Art A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. Art Compete ao síndico: I - convocar a assembléia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

3 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção. Art A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. Art Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. Art Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos. Art Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº , de 2004) Art Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio. Art Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial. Art A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Art Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. Art Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. Algumas mudanças importantes em relação à Lei anterior

4 - Destituição do síndico (Art ): Será preciso maioria absoluta do condomínio (metade mais um) para destituir o síndico, e não mais 2/3. 3. CONDÔMINO O que a Lei diz Art São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite. Art São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº , de 2004) II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. Art O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antisocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia. Art Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores. Art Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

5 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado. 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral. Art As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. 4. ADMINISTRAÇÂO Divisão de tarefas A falta de tempo e o excesso de responsabilidades são comuns na vida de grande parte dos síndicos. Por isso, é fundamental dividir tarefas com o corpo diretivo (conselho e subsíndico), com o zelador e também com condôminos em geral, através da formação de comissões para assuntos específicos, como obras e áreas de lazer. Além de aliviar a carga do síndico, a divisão de tarefas também é importante para envolver a comunidade condominial na gestão do bem comum. O ideal é que o síndico seja um coordenador das atividades necessárias à administração, e que os outros envolvidos assumam algumas ações em setores determinados. Estes envolvidos trabalharão em conjunto com o síndico, que continuará também com a responsabilidade final sobre a gestão. O quadro abaixo traz uma sugestão de divisão de tarefas, dentro da filosofia exposta acima. Para o quadro elaborado, estamos assumindo que o condomínio conta com uma empresa administradora ou escritório de contabilidade. A estes cabem, normalmente, algumas ou todas as seguintes funções básicas: - Gestão administrativa - Gestão de recursos humanos (funcionários) - Gestão financeira - Gestão de assuntos jurídicos Portanto, a empresa administradora ou escritório de contabilidade realizam trabalhos de base, restando para o Corpo Diretivo, o zelador e as comissões específicas complementar e/ou fiscalizar este trabalho. Administradora A administradora do condomínio exerce um cargo de confiança do síndico, gerenciando o dinheiro proveniente da receita ordinária, e muitas vezes também cuidando de todos os aspectos práticos de uma gestão, desde a seleção dos funcionários ao registro das atas das Assembléias. Gerente condominal Muitos edifícios comerciais, e até condomínios residenciais de alto padrão, vêm adotando o cargo de gerente condominial em sua administração. Ele é uma espécie de superzelador, lidando com gerenciamento dos funcionários, dos prestadores de serviço, ficando encarregado da manutenção e muitas vezes da administração "burocrática" do condomínio, para que o síndico se ocupe apenas do relacionamento com os condôminos. Perfil do profissional - O gerente de condomínio, assim como o zelador comum, é o braço direito do síndico dentro do condomínio.

6 - O que o diferencia do zelador é que sua função requer conhecimentos geralmente mais aprofundados em relação a assuntos técnicos (como a parte hidráulica e elétrica), além de lidar com assuntos burocráticos (compras, cotações) e administração de pessoal. - Segundo as fontes consultadas, um gerente de condomínio não necessariamente deve ter um curso superior, apesar de ser recomendável. - O perfil ideal seria a formação em engenharia ou, então, em administração com especialização em alguma área técnica ligada ao condomínio. - O gerente, que funciona como uma espécie de superzelador, tem como atribuições: Gerenciar o pessoal do prédio Realizar cotações e lidar com fornecedores Coordenar o controle de acesso dos edifícios, realizando relatórios periódicos de controle entregues ao síndico Ser capacitado a realizar trabalhos de prevenção e combate a incêndios Ter bons conhecimentos relacionados à parte elétrica e hidráulica dos edifícios Conhecer as normas técnicas e regulamentações relacionadas ao condomínio Conhecer os produtos disponíveis no mercado, da área de segurança à de limpeza Intermediar contatos entre construtora e proprietários Instruir funcionários com relação ao atendimento Ter preocupação constante com relação à segurança do edifício Ter conhecimento da Convenção e do Regulamento Interno do edifício - Por gerenciar os funcionários do edifício, o gerente deve ter uma boa capacidade de comunicação e liderança (referência: ) Comissão Via Bella Definição - Participar, atuar, recomendar e /ou colaborar na gestão do condomínio. - As comissões poderão ser de Qualidade (participar no controle, fiscalização, recomendação de melhorias sobre serviços e/ou áreas comuns) ou de Apoio à Gestão (prover consultoria em áreas específicas de negócio: jurídico, financeiro, planejamento, engenharia e demais especialidades). - Cada comissão deverá apresentar para sua formação e aprovação, um documento onde constem: objetivo, necessidade, participantes, forma de atuação, prazo e foco (ver modelo abaixo). - A formação de comissões deverá ser submetida à aprovação de assembléia e/ou do conselho administrativo. - Os participantes deverão ser moradores do condomínio, atuando de forma voluntária, porém com participação presencial e contínua para atingir o objetivo definido. - A atuação deverá ser gerenciada por um ou mais síndicos, responsáveis por garantir seu funcionamento e mudanças necessárias para atingir o objetivo definido. - Qualquer decisão, contratação, aquisição, modificação, execução e/ou definição dos assuntos tratados pelas comissões são de responsabilidade do Conselho Administrativo, não havendo, portanto autonomia da Comissão ou de seus participantes sobre os assuntos.

7 Modelo de documento para formação e aprovação - Objetivo (o que: resultado e/ou meta a atingir; problema e/ou necessidade a ser endereçada) - Importância para o Condomínio (porque: oportunidades de melhorias / riscos a evitar) - Participantes e responsáveis (quem executará e a quem reportará) - Atuação (como será feito; como será reportado e/ gerenciado) - Prazo (quando: freqüência e periodicidade; permanente ou temporário; prazo) - Foco (onde: serviço, local e/ou área de atuação) Obs: 5w s (what, why, when, who, where) e 1h (how) 5. Conselheiro Comunitário Assape

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