A Convenção deve determinar o critério de divisão de despesas. Se não o fizer, o critério fica sendo o da divisão por frações ideais.

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1 O que é fração ideal Significado e como é calculada Fração ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, correspondente à unidade autônoma de cada condômino. Veja o que diz a Lei: Novo Código Civil - Art o.: A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº , de 2004) Como nem todos os condomínios apresentam unidades autônomas com a mesma área útil, os proprietários dos apartamentos ou casas maiores podem possuir frações ideais diferentes. Isso deve estar especificado na Convenção do Condomínio. Ex.: "apartamento com área útil de 98,62 m2, área comum de 42,89 m2 e área total de 141,51 m2, correspondendo a fração ideal de terreno de 0,98340%..." As despesas, direitos sobre votos e cotas do condomínio são divididos de acordo com o que estipula a convenção do condomínio. Se esta não dispuser sobre o assunto, o critério de divisão é o da fração ideal. Novo Código Civil, art , parágrafo único: "Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio." As frações ideais devem constar da Escritura do imóvel, e da Convenção Condominial. O que a Convenção deve dizer Critérios para divisão de despesas A Convenção deve determinar o critério de divisão de despesas. Se não o fizer, o critério fica sendo o da divisão por frações ideais. O texto do Código Civil que trata do rateio das despesas condominiais sofreu alteração com a Lei O artigo 1336, inciso I, que tinha a redação "contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais", está vigorando com o texto "contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição contrário na convenção".

2 Segundo o novo Código Civil: "Art Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: (...) II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns. (...) Art Além das cláusulas referidas no art e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; (...)". Gastos emergenciais A Convenção também pode estipular parâmetros para pequenos gastos de emergência (obras necessárias) sem a necessidade de aprovação em assembleia Tabela: Ordinárias X Extraordinárias Entenda as diferenças entre os dois tipos de despesas Inquilinos arcam com todas as despesas ordinárias, e os proprietários, com todas as extraordinárias. De modo geral, poderíamos aplicar a seguinte definição: - Ordinárias: manutenção e pequenos reparos de emergência. - Extraordinárias: benfeitorias para o prédio Tabela: Despesas ordinárias Despesas extraordinárias Pintura de partes comuns Pintura de fachada Despesas regulares com funcionários (salários, encargos) Indenizações trabalhistas Consumo de água, luz, gás Reformas e ampliações do imóvel Manutenção de elevador, piscina, jardim etc. Instalação de novos sistemas de segurança, economia e lazer Material de limpeza Projetos de paisagismo e decoração Honorários de administradora Fundo de obras

3 Despesas ordinárias Despesas extraordinárias Prêmios de seguros Fundo de reserva Telefone de uso coletivo No entanto, em alguns casos a divisão entre despesas ordinárias e extraordinárias não encontra unanimidade, mesmo entre juristas. Alguns pontos polêmicos: impermeabilizações, instalação e troca de antena coletiva, substituição preventiva de colunas de água e condutores elétricos. Despesas por melhorias ocorridas por decisões públicas, como colocação de guias e sarjetas, asfaltamento, galerias de águas pluviais, são extraordinárias. A Lei dos Condomínios não se manifesta expressamente sobre a divisão entre as despesas ordinárias e extraordinárias. É a Lei do Inquilinato que se pronuncia sobre a questão. Quais despesas são do inquilino? Veja o que a Lei do Inquilinato diz O inquilino paga todas as despesas ordinárias do condomínio, ou seja, de manutenção. Não são de responsabilidade do inquilino as despesas extraordinárias, como: obras e reformas pinturas de fachadas indenizações trabalhistas anteriores à locação compra de equipamentos em geral decoração e paisagismo fundo de reserva, a não ser que tenha sido gasto em despesas ordinárias, e durante o período de locação É o art. 22 da lei 8245/91(Lei do Inquilinato) que estipula que o locador é responsável pelas despesas extraordinárias, e o locatário pelas despesas ordinárias. "Art. 22: COMPETE AO LOCADOR: X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

4 a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva. Participação de Inquilinos no Fundo de Reserva Muito se questiona sobre a participação dos inquilinos para a formação de fundos dos mais diversos em condomínios. O aceito é que os inquilinos arquem com as despesas ordinárias, como água, luz e pagamento de funcionários. Já condôminos, donos do imóvel, são os responsáveis por investir em melhorias, como pintura de fachada, e obras no jardim já que esse tipo de benfeitoria aumenta o valor do bem. Para facilitar a contabilidade e a separação das contas o ideal é a abertura de cadernetas de poupanças separadas: uma para despesas ordinárias e outras para fundos específicos. Mas há também casos em que inquilinos devem arcar com os rateios extras. É quando esses foram usados para cobrir despesas ordinárias. Em casos de alta inadimplência, por exemplo, pode-se ter usado uma arrecadação extra para pagar as contas do mês. Nesse caso, os inquilinos devem, sim, contribuir para a sua restauração. DICA: O ideal é ter um fundo para gastos ordinários (com contribuição dos inquilinos) e outro para gastos extraordinários, com contrapartida apenas dos condôminos Coberturas: despesas e arrecadação Entenda os Critérios de arrecadação para coberturas de prédios O critério para divisão despesas ordinárias (de manutenção mensal) do condomínio é estabelecido de acordo com o que estipula a Convenção do condomínio. Se esta não dispuser sobre o assunto, o critério de divisão é o da fração ideal. A grande maioria das convenções adotam o critério de divisão por fração ideal. Por isso, boa parte das coberturas pagam mais. Um condomínio é uma sociedade entre proprietários. A fração ideal é a parte do patrimônio que cabe ao seu apartamento. A fração ideal inclui a área privativa mais a fração correspondente da área comum. É calculada pelo incorporador do condomínio.

5 Quando vale o critério da fração ideal para a divisão de despesas, a cobertura tende a pagar mais do que as outras unidades do prédio. Para alterar o critério de divisão de despesas, não basta uma simples decisão de assembleia, com maioria dos presentes. É necessário o voto de 2/3 das frações ideais (ou seja, de todos proprietários) para alterar o que a Convenção dispõe sobre o assunto. Consertos e manutenção As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve assim dispõe o artigo do Código Civil. Infiltrações e outros problemas com origem em terraço de uso e propriedade comum são de responsabilidade do condomínio. Obras de ampliação Realizar obras de ampliação na cobertura só é possível com a concordância de todos os proprietários, registrada em ata de assembleia. É preciso verificar se a obra não compromete a estrutura do prédio, por acrescentar peso não planejado. Se a obra compromete acesso a áreas e equipamentos de uso comum, o proprietário responsável deve garantir livre acesso para manutenção. O Código Civil e as coberturas Art o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio. Art São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição contrário na convenção Art As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. Art o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

6 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum. Art A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. Art Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores. Rateio para Fundo de Reserva Critérios de arrecadação e participação de Inquilinos O fundo de reserva é a mais famosa e tradicional forma de arrecadação extra. Normalmente, consta na convenção o percentual da taxa condominial que deve ser destinado ao fundo. ARRECADAÇÃO O pagamento das cotas está ligado ao conceito de fração ideal ou seja, quem possui duas unidades deve pagar o dobro do dono de apenas um apartamento. O mesmo vale para coberturas, desde que respeitada a proporcionalidade das frações ideais correspondentes à unidade. Para conseguir uma nova arrecadação, como um fundo de obras, por exemplo, o síndico deve contar com maioria simples para sua aprovação. INQUILINOS Muito se questiona sobre a participação dos inquilinos para a formação de fundos dos mais diversos em condomínios. O aceito é que os inquilinos arquem com as despesas ordinárias, como água, luz e pagamento de funcionários. Já condôminos, donos do imóvel, são os responsáveis por investir em melhorias, como pintura de fachada, e obras no jardim já que esse tipo de benfeitoria aumenta o valor do bem. Para facilitar a contabilidade e a separação das contas o ideal é a abertura de cadernetas de poupanças separadas: uma para despesas ordinárias e outras para fundos específicos. Mas há também casos em que inquilinos devem arcar com os rateios extras. É quando esses foram usados para cobrir despesas ordinárias. Em casos de alta inadimplência, por exemplo, pode-se ter usado uma arrecadação extra para pagar as contas do mês. Nesse caso, os inquilinos devem, sim, contribuir para a sua restauração. DICAS

7 O ideal é ter um fundo para gastos ordinários (com contribuição dos inquilinos) e outro para gastos extraordinários, com contrapartida apenas dos condôminos Especialistas recomendam parar o recolhimento do fundo de reserva quando este chegar a duas arrecadações completas do condomínio. O ideal é ter um fundo para gastos ordinários (com contribuição dos inquilinos) e outro para gastos extraordinários, com contrapartida apenas dos condôminos Unidade vazia paga condomínio? Veja abaixo O pagamento de condomínio independe do uso da unidade. O desconto somente poderá ser concedido se a Convenção autorizar. O síndico que conceder desconto sem o consentimento da Convenção está passivo de punição legal. Manutenção de Sacadas, Fachadas e Janelas De quem é a responsabilidade por reparos? Varandas e Sacadas A manutenção do piso e/ou teto das varandas é de responsabilidade de cada unidade (proprietários). Porém, se comprovado que o vazamento possui como origem, por exemplo, uma tubulação vertical da rede central que serve todas as unidades, então essa resposabilidade será do condomínio, ou seja todos pagarão pelo reparo. A manutenção das partes externas e visíveis da varanda, cabem ao condomínio Fachadas Não adianta adiar a manutenção da fachada do prédio só porque a obra será custosa. Além da deterioração do patrimônio comum, o condomínio pode ser responsabilizado pelos custos de reparação dentro das unidades, caso seja comprovado que foi pela fachada que adentrou a umidade. Em geral é o condomínio quem arca com esse tipo de custo. Para evitá-lo, é importante manter a manutenção da fachada em dia, seja com a recolocação ou substituição de pastilhas, pintura ou a feitura de um novo acabamento. O importante é manter a umidade longe das unidades, já que são elas as causadoras das infiltrações. Janelas Há casos, porém, de infiltrações vindas das janelas cuja responsabilidade não é do condomínio. Por exemplo, quando há falta de manutenção das esquadrias de janelas, como borrachas, silicone ou escova. Também

8 vale verificar se a raiz da infiltração não é a instalação incorreta de aparelhos de ar-condicionado. Quando a situação é uma dessas, a responsabilidade pela infiltração é do condômino. Vazamentos entre apartamentos De quem é a responsabilidade do reparo e como proceder Problemas de infiltrações ou vazamentos costumam gerar muita confusão em condomínios. Geralmente, quando há problemas de encanamento em um apartamento e os reflexos são sentidos na unidade do andar de baixo, o embate é na hora de providenciar o reparo e, lógicamente, pagar a conta. Os edifícios têm duas redes de encanamento: a horizontal e a vertical (também chamada de coluna principal). Rede vertical (coluna) Rede horizontal Conduz água e esgoto entre rua e andares Liga coluna e unidade Uso geral Uso particular Responsabilidade do Condomínio Responsabilidade da Unidade A rede vertical conduz água e esgoto por todos os andares. É de uso comum, portanto, de total responsabilidade do Condomínio_ inclusive obras realizadas nos apartamentos, em virtude de problemas nesta rede. A rede horizontal comporta os canos que servem às unidades, recebendo água da rede vertical e conduzindo esgoto para a mesma. As unidades ficam responsáveis pelos reparos e danos aí ocorridos. Se há um vazamento no teto do banheiro, em virtude de problemas na rede horizontal, o responsável pelo reparo é o morador da unidade de cima, com todos os custos. COMO PROCEDER Muitas vezes o condômino prejudicado procura o síndico para resolver a questão. Nesse caso, como não cabe ao síndico esta responsabilidade, oriente o morador reclamante para que tente, primeiramente, resolver a questão de forma amigável. Caso o vizinho não demonstre boa vontade, ou se recuse a efetuar os reparos, recomenda-se então formalizar o comunicado através de uma notificação em duas vias impressas. Deve-se pedir que o notificado assine uma das vias, mostrando que está ciente do problema. Desde já, adianto que a Justiça entende que quando há vazamentos nas instalações horizontais, a responsabilidade pela manutenção é do condômino, bem como o reparo de qualquer dano que o vazamento possa ter causado em outras unidades.

9 A contar o dia de recebimento desta notificação, está fixado o prazo de 10 dias úteis para que providências sejam tomadas (esse é o prazo que costuma ser dado, mas pode ser negociado). Caso não seja realizado o reparo no prazo combinado, a Justiça poderá ser acionada. Manutenção das instalações de gás De quem é a responsabilidade pela manutenção e reparos? Apesar da instalação de gás ser composta por diferentes canos, todos individualizados, cada qual servindo a uma dada unidade, é considerada coisa comum, tendo em vista o potencial de perigo que cerca o assunto e por conta da instalação percorrer áreas de uso comum. Desta forma, tanto a instalação, quanto a manutenção dos canos de gás, são de responsabilidade e incumbência do condomínio, e seus gastos deverão ser arcados por todos os condôminos, com base no critério de rateio de despesa previsto na Convenção. Veja abaixo parecer jurídico sobre a questão: Todo o regime jurídico que tutela o ora chamado condomínio edilício (arts a do novo Código Civil) se presta a reger os interesses, a convivência, as áreas e as coisas comuns. Em outras palavras, o síndico do condomínio é o responsável pela manutenção e conservação das partes comuns do edifício, como evidenciam os arts. 1331, 2, e 1.348, V, ambos do novo Código Civil (os grifos não são do original): Novo Código Civil Art Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.(...) 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.(...) Art Compete ao síndico:(...) V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; E apesar da instalação de gás ser composta por diferentes canos, todos individualizados, cada qual servindo a uma dada unidade, é considerada coisa comum, tendo em vista o potencial de perigo que cerca o assunto e por conta da instalação percorrer áreas de uso comum. De conseguinte, tanto a instalação, quanto a manutenção dos canos de gás, são de responsabilidade e incumbência do condomínio, e seus gastos deverão ser arcados por todos os condôminos, com base no critério de rateio de despesa previsto na Convenção.

10 Neste diapasão posicionou-se o egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, no julgado abaixo: Ementa: Ação condenatória (obrigação de fazer). Improcedência. Pretensão recursal de reconhecimento de nulidade parcial da sentença. Inadmissibilidade. Ausência do vício alegado. Obrigação reclamada que é do condomínio, e não dos condôminos individualmente. Recurso provido. (TJSP Apel. Cív. n /0 Capital 5ª Câm. Dir. Priv. Rel. Des. Boris Kauffmann j. 05/08/99). Parte do Acórdão:... O Condomínio Edifício Império possui uma rede de distribuição de gás que atende a algumas unidades as de final 4 e a unidade 66 -, segundo os autos. Todas as demais têm de se servir de botijões de gás, o que é vedado por norma municipal. Ora, não seria possível deixar a cada um dos condôminos a realização das obras necessárias para o atendimento das normas municipais. É que, para tanto, terão eles de se utilizar das áreas de uso comum, levando a canalização até o ponto de ligação dos fogões. As obras que interessam aos condôminos e aqui ressalta-se que a vedação de utilização de botijões individuais no interior das unidades visa a segurança de todos os condôminos devem ser realizadas pelo condomínio, com o concurso de todos os proprietários das unidades condominiais, ainda que alguns deles já estejam servidos por rede própria, a qual, se custeada pelos mesmos possibilitará o ressarcimento junto à totalidade dos moradores. O que não será possível é deixar que cada um dos condôminos realize a sua canalização, com utilização das áreas comuns e sem a segurança necessária a todo o conjunto.... Manutenção dos interfones De quem é a responsabilidade pela manutenção e reparos? É de responsabilidade do Condomínio, mesmo que houver problema apenas em uma unidade_ a não ser, é claro, que a empresa de manutenção ateste que o dano ocorreu por mau uso do equipamento na unidade. Neste caso, quem paga é o morador, mesmo se for inquilino. Quem paga? Quem é responsável por manutenções como: infiltração na unidade, vazamento entre apartamentos, interfone quebrado, coberturas, janelas vazando, infiltrações na sacada, etc. Vazamentos entre apartamentos Problemas de infiltrações ou vazamentos costumam gerar muita confusão em condomínios.

11 Geralmente, quando há problemas de encanamento em um apartamento e os reflexos são sentidos na unidade do andar de baixo, o embate é na hora de providenciar o reparo e, lógicamente, pagar a conta. Os edifícios têm duas redes de encanamento: a horizontal e a vertical (também chamada de coluna principal). Rede vertical (coluna) Rede horizontal Conduz água e esgoto entre rua e andares Liga coluna e unidade Uso geral Uso particular Responsabilidade do Condomínio Responsabilidade da Unidade A rede vertical conduz água e esgoto por todos os andares. É de uso comum, portanto, de total responsabilidade do Condomínio_ inclusive obras realizadas nos apartamentos, em virtude de problemas nesta rede. A rede horizontal comporta os canos que servem às unidades, recebendo água da rede vertical e conduzindo esgoto para a mesma. As unidades ficam responsáveis pelos reparos e danos aí ocorridos. Se há um vazamento no teto do banheiro, em virtude de problemas na rede horizontal, o responsável pelo reparo é o morador da unidade de cima, com todos os custos. Varandas e Sacadas A manutenção do piso e/ou teto das varandas é de responsabilidade de cada unidade (proprietários). Porém se comprovado que o vazamento possui como origem, por exemplo, uma tubulação vertical da rede central que serve todas as unidades, então essa responsabilidade será do condomínio, ou seja todos pagarão pelo reparo. A manutenção das partes externas e visíveis da varanda cabem ao condomínio. Coberturas As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve assim dispõe o artigo do Código Civil. Infiltrações e outros problemas com origem em terraço de uso e propriedade comum são de responsabilidade do condomínio. Fachadas Não adianta adiar a manutenção da fachada do prédio só porque a obra será custosa. Além da deterioração do patrimônio comum, o condomínio pode ser responsabilizado pelos custos de reparação dentro das unidades, caso seja comprovado que foi pela fachada que adentrou a umidade.

12 Em geral é o condomínio quem arca com esse tipo de custo. Para evitá-lo, é importante manter a manutenção da fachada em dia, seja com a recolocação ou substituição de pastilhas, pintura ou a feitura de um novo acabamento. O importante é manter a umidade longe das unidades, já que são elas as causadoras das infiltrações. Janelas Há casos, porém, de infiltrações vindas das janelas cuja responsabilidade não é do condomínio. Por exemplo, quando há falta de manutenção das esquadrias de janelas, como borrachas, silicone ou escova. Também vale verificar se a raiz da infiltração não é a instalação incorreta de aparelhos de ar-condicionado. Quando a situação é uma dessas, a responsabilidade pela infiltração é do condômino. Rede ou instalações de gás Apesar da instalação de gás ser composta por diferentes canos, todos individualizados, cada qual servindo a uma dada unidade, é considerada coisa comum, tendo em vista o potencial de perigo que cerca o assunto e por conta da instalação percorrer áreas de uso comum. Desta forma, tanto a instalação, quanto a manutenção dos canos de gás, são de responsabilidade e incumbência do condomínio, e seus gastos deverão ser arcados por todos os condôminos, com base no critério de rateio de despesa previsto na Convenção. Veja abaixo parecer jurídico sobre a questão: Todo o regime jurídico que tutela o ora chamado condomínio edilício (arts a do novo Código Civil) se presta a reger os interesses, a convivência, as áreas e as coisas comuns. Em outras palavras, o síndico do condomínio é o responsável pela manutenção e conservação das partes comuns do edifício, como evidenciam os arts. 1331, 2, e 1.348, V, ambos do novo Código Civil Interfones É de responsabilidade do Condomínio, mesmo que houver problema apenas em uma unidade_ a não ser, é claro, que a empresa de manutenção ateste que o dano ocorreu por mau uso do equipamento na unidade. Neste caso, quem paga é o morador, mesmo se for inquilino. Cupins Há polêmica em definir se a descupinização é despesa do Condomínio ou da unidade. Na maior parte das vezes, a infestação ocorre em muitas unidades do mesmo prédio. Mesmo antes do problema aparecer, é conveniente colocar o assunto em pauta numa assembleia, para garantir uma proteção coletiva.

13 Rateio de despesas para obras Quem paga e como é feito o rateio Salvo disposição em contrário da Convenção do condomínio, a divisão das despesas por uma obra deve ser de acordo com a fração ideal de cada unidade. As frações ideais geralmente constam da Escritura do imóvel, e da Convenção Condominial. Obras de melhoria são consideradas despesas extraordinárias. Inquilinos não pagam: quem contribui são os proprietários. Lei do Inquilinato, artigo 22, Parágrafo único: "Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem a estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao inicio da locação; e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva."