Convenção de Condomínio. Diovani Santa Bárbara

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1 Convenção de Condomínio Diovani Santa Bárbara

2 Conceito A convenção de condomínio é documento escrito que A convenção de condomínio é documento escrito que estabelece as regras de convivência entre os condôminos, que obriga a todos, sejam condôminos atuais ou futuros.

3 É documento escrito, particular ou público, registrado no Cartório de Imóveis competente (Livro 3 Auxiliar 167, I, item 17 c/c art. 177 da Lei 6.015/73), no qual se especifica todos os direitos e deveres dos condôminos, também chamada de estatuto, ou pacto constitutivo que regula toda a vida do condomínio.

4 A convenção é formada por cláusulas convencionais, criando regras estabelecidas entre os condôminos, bem como, por cláusulas estabelecidas no Código Civil e demais normas legais vigentes.

5 Obrigatoriedade e registro Código Civil - Art A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

6 Competência para registro de atas O registro das atas de assembleias realizadas no condomínio no Cartório de Títulos e Documentos não tem o condão de alterar a convenção, mas sim de validar o documento perante àqueles que as assinaram.

7 Requisitos legais da Convenção de Condomínio Código Civil - Art Além das cláusulas referidas no art e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - sua forma de administração; III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regimento interno.

8 Alteração da Convenção de Condomínio Código Civil - Art Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

9 Direitos e deveres dos condôminos Código Civil - Art Código Civil - Art O titular de unidade autônoma exerce o seu direito sobre a coisa. Podendo usar, fruir, dispor, reivindicar, e ainda, alienar e gravar com ônus real independente da anuência dos demais, bem como, se torna responsável por fatos geradores de tributos federais, estaduais e municipais que incidirem sobre aquela determinada unidade. Ainda tem o direito de votar nas deliberações da assembléia e delas participarem, estando quite.

10 Direitos e deveres dos condôminos Código Civil - Art Código Civil - Art Os titulares de unidades autônomas respondem pela contribuição de despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, segurança estrutural da edificação, imagem, destinação, respeito entre os condôminos para uma boa convivência, pagamento das contribuições e pagamento de multas por descumprimento de obrigações.

11 Código Civil Artigos a Pag. 24 apostila - os abrigos para veículos, não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio; (ver º e 1.339). - os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis da sua propriedade exclusiva e das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias, sendo proibido alienar ou gravar os bens em separados; - o condômino pode alienar parte acessória da unidade a outro condômino ou mesmo à terceiro. No último caso deve haver previsão expressa na convenção de condomínio e se a assembleia não opuser. - as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou se algum deles incube a quem delas se serve;

12 Obras no Condomínio - a realização de obras no condomínio depende: se voluptuárias, de voto de 2/3 dos condôminos; se úteis, de voto da maioria dos condôminos; - a realização de obras em partes comuns, a fim de facilitar ou aumentar a utilização depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos; para construção de outro pavimento destinado a conter novas unidades imobiliárias depende da aprovação unânime dos condôminos; - as obras ou reparos necessários podem ser realizados pelo síndico ou por omissão/impedimento deste de qualquer condômino independentemente de autorização;

13 Obras no Condomínio - caso as obras ou reparos urgentes importarem em despesas excessivas, a assembleia deverá ser convocada imediatamente; - caso não haja urgência a autorização deve ser dada pela assembleia para obras ou reparos necessários; - o condômino que realizar obra ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum; - ao proprietário de terraço de cobertura incumbem todas as despesas de conservação, de modo que não haja dano em unidades inferiores; - o adquirente da unidade responde por débitos do vendedor perante o condomínio, inclusive multa e juros; - é obrigatório o seguro de toda a edificação.

14 Administração do condomínio O órgão máximo de deliberação é a Assembléia Geral dos Condôminos. Os condôminos são representados pelo síndico a quem incumbe representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar todos os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites de suas atribuições. O síndico poderá ser condômino ou não e administrará o condomínio por prazo não superior a 02 anos, o qual poderá renovar-se.

15 Administração do condomínio Cabe ao síndico, anualmente, promover a Assembléia Geral dos condôminos, na forma prevista na convenção (convocações e deliberações), a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger um substituto diante de aprovação, enfim, cumprir e fazer cumprir a convenção de condomínio, o regimento interno e o que a assembleia decidir.

16 - a destituição do síndico somente ocorrerá pelo voto da maioria absoluta de seus membros; - as deliberações da assembléia, em primeira convocação, serão tomadas por maioria dos votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. De acordo com o art. 1352, único os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio ; a assembleia pode deliberar por maioria dos condôminos presentes, salvo se exigido quorum especial;

17 - a assembleia não pode deliberar se todos os condôminos não forem convocados; - as assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou ¼ dos condôminos. - possibilidade de eleição do Conselho Fiscal, composto de 03 membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

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