Curso de Atualização em Instituição, Convenção de Condomínio e Incorporação Imobiliária. Diovani Santa Bárbara diovanisb@gmail.com

Transcrição

1 Curso de Atualização em Instituição, Convenção de Condomínio e Incorporação Imobiliária Diovani Santa Bárbara diovanisb@gmail.com

2 Condomínio - definição: Dar-se-á condomínio quando a mesma coisa pertencer a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma igual direito, idealmente sobre o todo e a cada uma de suas partes. Em outras palavras, todos os condôminos têm igualmente a propriedade da coisa por inteiro, sendo assegurada a cada um deles uma cota ou fração ideal Cesar Fiuza

3 Condomínio em termos gerais Condomínio significa domínio compartilhado O Código Civil divide o condomínio em comum e especial. Ao primeiro, atribui-se a denominação de condomínio geral, dividindo-o em 02 espécies: condomínio voluntário e condomínio necessário. Ao segundo, condomínio especial, atribuindo a denominação de condomínio edilício.

4 Condomínio Geral ou Comum Diovani Santa Bárbara

5 Classificação geral Quanto à espécie a) voluntário: nasce de um contrato, instituto bilateral, de 2 ou mais pessoas, que adquirem ou colocam uma coisa em comum para dela poderem usar e fruir; b) acidental/incidente/eventual: não resulta de acordo de vontades. Ex. sucessão hereditária (os herdeiros são condôminos da herança até que a partilha seja feita/aceita).

6 Classificação geral Quanto à abrangência a) universal: abrange toda a coisa; Ex. propriedade sobre a totalidade de um terreno por 02 ou mais pessoas. b) particular: incide apenas sobre uma determinada parte. Ex. condomínio de lojas, salas ou apartamentos.

7 Classificação geral Quanto ao modo de exercer a) pro diviso: a coisa pode ser dividida, delimitada, bem definida. É uma situação de fato e não de direito. b) pro indiviso: exercício do direito comum sobre a coisa, não há delimitação definida. Cada pessoa exerce o direito sobre o todo não sendo possível a sua definição.

8 Principais características do condomínio geral - co-titularidade/propriedade sobre uma mesma coisa, sobre um mesmo bem; - regime jurídico de cotas ou partes ideais sobre a coisa, cabendo a cada condômino uma fração ou porcentagem sobre o todo, sem que o direito incida sobre uma parte fisicamente determinada; - direitos dos condôminos, são qualitativamente iguais, porque incidem em partes ideais da coisa, embora possam ser quantitativamente diferentes, proporcionais à força de seus quinhões.

9 Transitoriedade do condomínio geral O condomínio geral, em regra, é transitório, pois qualquer condômino poderá exigir a sua divisão. Os condôminos podem, por acordo, estabelecer que a indivisão durará por prazo não maior que 05 anos, suscetível de prorrogação ulterior. Se a indivisão foi estabelecida por testador ou por doador, não poderá ultrapassar 05 anos (Artigo e parágrafos do CC 2002) Extingue-se, portanto, pela divisão, ou pela consolidação em um só proprietário de todas as frações ideais (pode ocorrer nos casos de venda e compra, herança, doação, etc).

10 Direitos e Deveres Uso e gozo Cada condômino pode exercer livremente o seu direito como condômino, usar da coisa conforme a destinação dada para o bem. Detém os direitos de reivindicar a coisa de terceiros, defender a posse e alhear a respectiva parte ideal ou mesmo gravá-la com determinado ônus (artigo CC) Nenhum condômino pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consentimento dos demais (parágrafo único do artigo CC)

11 Direitos e Deveres Direito de preferência O condômino pode alienar a sua cota-parte, respeitado o direito de preferência dos outros comunheiros, antes do oferecimento a terceiros. Se a coisa for indivisível, deve ocorrer o consentimento dos demais, sob pena de anulação. Assim, a preferência será exercida da seguinte forma: 1º) ao condômino ao estranho; 2º) àquele condômino que tem benfeitorias de maior valor; 3º) ao condômino de maior quinhão.

12 Direito de preferência Art Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior. Art Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

13 Direitos e Deveres Despesas e administração As despesas originadas na conservação ou divisão da coisa comum deverão ser partilhadas por todos os condôminos na proporção de sua cota. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos. (artigo CC) A nenhum condômino é lícito, sem prévia autorização dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade comum a terceiros estranhos. (artigo CC)

14 Direitos e Deveres Nenhum condômino poderá alterar a coisa comum sem o consentimento dos demais, mesmo que seja para varolizá-la. Assim sendo, a transformação de uma casa residencial em loja de comércio só poderá ocorrer mediante anuência dos demais condôminos. (artigo CC) Cada condômino responde aos outros pelos danos que causar à coisa. (artigo CC)

15 Condomínio necessário (art a 1330 do CC) É definido pela meação de paredes, cercas, muros e valas, regulado pelos arts e 1298, bem como arts.1304 a 1307 do CC. O proprietário que tiver que estremar um imóvel terá que adquirir essa meação do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno ocupado. Não convindo os confinantes no preço da obra, este será arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes. Qualquer que seja o valor da meação, não havendo o pagamento ou depósito daquele que pretende a divisão não se pode fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.

16 Art A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão. 1 o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior. 2 o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador. 3 o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

17 Condomínio fechado ou condomínio de lotes. Os chamados condomínios fechados, não devem ser considerados como tal. Em realidade, o que temos é um loteamento fechado. Para esses loteamentos não há, ainda, legislação específica em âmbito federal. Lei 6.766/79 - Art. 2º. 1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

18 Condomínio Edilício, Especial ou por Unidades Independentes Diovani Santa Bárbara

19 É o condomínio em edificações, partes que são propriedade exclusiva e comum dos condôminos (contém unidades autônomas e partes comuns). Deriva de uma combinação da propriedade individual das unidades independentes e da propriedade coletiva das partes comuns. O condômino pode usar e fruir apenas de parte do todo (área privativa e área comum) e não terá livre acesso às partes de propriedade privada dos demais condôminos.

20 Condomínio geral X Condomínio Edilício Condomínio Geral = Condomínio de pessoas duas ou mais pessoas uma única coisa Ex. uma casa ou carro dois proprietários Condomínio Edilício = Condomínio de pessoas e coisas Duas ou mais pessoas partes de propriedade privada e partes de uso/propriedade comum. Ex. edifício de apartamentos - apartamentos de propriedade privada e terreno de so/propriedade comum.

21 Principais diferenças entre Condomínio Geral e Condomínio Ediliício Condomínio Geral 1 - pluralidade de pessoas proprietárias de um mesmo bem Condomínio Edilício 1 - pluraridade de pessoas e coisas. Pode haver condomínio de uma só pessoa. 2 - Provisioriedade - Artigo do CC 2 - Caráter definitivo 3- Sendo o bem divisível deverá ser dividido - Artigo º e 2º CC 4 - Sendo o bem indivisível deve ser feita a sua extinção - Artigo do CC 5 - Condômino pode alhear ou gravar a sua parte ideal, devendo respeitar o direito de preferência dos demais condôminos - Artigos 504 e do CC 6 - Pode o condômino eximir-se das despesas comuns renunciando a sua parte ideal - Atigo CC 3 - Não há previsão legal para divisão das partes comuns 4 - Não existe possibilidade de extinsão por iniciativa de apenas um condômino. 5 - O condômino não pode alhear sua fração ideal privativa sem a parte comum. Poder de alhear fração sem dar preferência aos condôminos. 6 - Não pode o condômino renunciar à parte comum

22 Principais diferenças entre Condomínio Geral e Condomínio Ediliício Condomínio Geral 6 - Pode o condômino eximir-se das despesas comuns renunciando a sua parte ideal - Atigo CC 7- Todos os condôminos possuem direitos qualitativos sobre o todo (reivindicar, defender o bem) 8 - Presunção de igualdade de partes ideiais - Artigo único CC 9 - Obrigatoriedade de concorrer com despesas de conservação ou divisão - Artigo CC Condomínio Edilício 6 - Não pode o condômino renunciar à parte comum 7 - O condômino tem direitos qualitativos somente sobre as partes comuns e sobre sua parte privativa. Não possui direitos sobre o todo (parte privativa/unidades dos demais condôminos) 8 - A fração ideal é convencional e não há presunção de igualdade. 9 - A convenção poderá prever a dispensa de participação nas despesas condomíniais.

23 Código Civil - Lei /2002 CAPÍTULO VII Do Condomínio Edilício Seção I Disposições Gerais Diovani Santa Bárbara diovanisb@gmail.com

24 Art Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. 1 o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

25 2 o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. 3 o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

26 4 o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. 5 o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

27 Art Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam.

28 Vagas de Garagem no Condomínio Edilício Diovani Santa Bárbara

29 Classificação das vagas de garagem no Condomínio Edilício - Definidas como área de uso comum - Acessório de unidade autônoma - Vaga de garagem unidade autônoma

30 Vagas como área de uso comum Área coberta e/ou descoberta de estacionamento comum e Área coberta e/ou descoberta de estacionamento comum e indeterminado de veículo automotor, demarcada e identificada em projeto tão somente para efeito de quantificação e disponibilidade.

31 Acessório de unidade autônoma Área coberta e/ou descoberta de estacionamento privativo Área coberta e/ou descoberta de estacionamento privativo de veículo automotor, demarcada e identificada em projeto arquitetônico, de uso privativo do titular da unidade autônoma a qual está vinculada. Não possui atribuição de fração ideal própria no terreno e partes comuns do edifício, estando incluída na fração ideal da unidade autônoma a qual está vinculada.

32 Vaga de garagem unidade autônoma Área coberta e/ou descoberta de estacionamento privativo de Área coberta e/ou descoberta de estacionamento privativo de veículo automotor, demarcada e identificada em projeto arquitetônico, com acesso que independe da ocupação das demais vagas consideradas unidades autônomas ou a outras vagas de uso comum e indeterminado, e que, a critério do incorporador, será considerada unidade autônoma, com atribuição de fração ideal própria no terreno e partes comuns do edifício.

33 Extinção do Condomínio Diovani Santa Bárbara

34 Extinção do condomínio (arts e 1358 do CC) Se a edificação for total ou consideravelmente destruída ou ameace em ruína, os condôminos deliberarão em assembleias sobre a reconstrução ou venda por votos que representem metade mais uma das frações ideais. Deliberada a reconstrução poderá o condômino eximir do pagamento das despesas alienando os seus direitos a outros condôminos mediante avaliação judicial. Caso optem pela venda segue-se a regra de preferência em iguais condições de oferta: o condômino ao estranho, sendo repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades. Caso ocorra desapropriação, a indenização será repartida na proporção do valor das unidades imobiliárias.