MANUAL DO CONDÔMINO. O edital de convocação deve indicar com clareza os assuntos a serem debatidos, a data, horário e local.

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1 MANUAL DO CONDÔMINO REGULAMENTO INTERNO Cada prédio possui as suas próprias necessidades e, por isso, tanto a convenção como o regulamento interno devem ser redigidos especialmente para a edificação em questão. Um regulamento interno bem elaborado representa um máximo de segurança para a harmonizar a comunidade. Porém, não basta a sua existência. Necessário se faz que o mesmo seja cumprido por todos. O regulamento interno deve ser de conhecimento de todos os moradores, com o objetivo de respeitar e ser respeitado em seus direitos. Caso você não tenha a cópia do regulamento de seu edifício, favor solicitá lo. ASSEMBLÉIAS GERAIS Assembléia Geral é a reunião de condôminos, prévia e regularmente convocada, de acordo com o determinado em Lei e na convenção, para apreciar e deliberar sobre assuntos de interesse do condomínio. A Assembléia Geral é chamada de órgão soberano do condomínio. Enquanto o sindico detém o poder executivo em um condomínio, a Assembléia Geral detém, a um só tempo, os poderes legislativo e judiciário. As decisões das Assembléias Gerais não podem contrariar a Lei 4591/64 e nem a convenção, sob pena de nulidade das decisões tomadas. É muito comum o grande número de condôminos ausentes nas Assembléias Gerais, o que, realmente lamentamos, uma vez que um pequeno número toma decisões importantes e sérias, obrigando a todos, inclusive os ausentes. As Assembléias Gerais se classificam em ordinárias e extraordinárias. As ordinárias são as que anualmente se realizam para conhecer e deliberar sobre os assuntos administrativos, prestação de contas, eleição de sindico, entre outras. As extraordinárias ocorrem sempre que haja necessidade de se deliberar sobre qualquer assunto de interesse do condomínio e que não possa esperar a época da realização da Assembléia Geral Ordinária. O edital de convocação deve indicar com clareza os assuntos a serem debatidos, a data, horário e local. Pode o condômino se fazer representar nas Assembléias Gerais, por procuradores, através de mandato público ou particular, condômino ou não, sendo que deve haver o reconhecimento de firma no instrumento particular. Ao iniciar a Assembléia deverá haver eleição de um condômino para presidir os trabalhos. Será convocado um secretário para lavrar a ata. O condomínio é obrigado a possuir um livro onde serão registradas as atas das Assembléias Gerais, devendo as mesmas serem registradas em Cartório de Títulos e Documentos.

2 Se não estiver previsto na convenção, todos os condôminos, mesmo aqueles que estiverem em débito, tem direito a voto nas Assembléias Gerais, já que a Lei 4591/64 é omissa a respeito. Porém, uma vez previsto na convenção a proibição do voto do condômino inadimplente, este poderá participar dos debates, mas não poderá exercer o seu direito de voto. O locatário (inquilino) pode participar das Assembléias Gerais, podendo votar nas matérias que se refiram as despesas ordinárias do condomínio, como também votar nas eleições de sindico. Todavia, somente poderá votar se o proprietário do apartamento estiver ausente a Assembléia ou não se fizer representar por procurador regularmente constituído. O locatário não pode exercer a função de conselheiro, pois a Lei 4591/64 diz expressamente que, apenas condôminos(proprietários) podem exercer tais funções. O locatário, contudo, pode ser eleito síndico, mesmo sem deter procuração do proprietário do apartamento a ele locado, desde que não haja proibição expressa na convenção. Compete ao sindico executar ou mandar executar as deliberações das Assembléias Gerais. Pode a Assembléia nomear determinadas comissões para a execução de deliberações especificas (comissão de obras, e outras). Fica o sindico obrigado a enviar cópia da ata a todos os condôminos. PERGUNTAS E RESPOSTAS Acreditamos que este capítulo possa prestar esclarecimentos diversos aos nossos condôminos. 1 ) Quem convoca uma Assembléia? R: A convenção prevê que o síndico deve convocar a Assembléia. 2) E se o sindico deixar de convocá la? R: Os condôminos que representarem 10% da totalidade dos apartamentos poderão convocar a Assembléia. 3) 0 inquilino pode votar na eleição de sindico? R: Sim. 4) 0 sindico pode votar na Assembléia? R: O síndico poderá discutir e votar todas as matérias, salvo aquelas relacionadas as suas contas pois, se o fizer, estará deliberando em causa própria. 5) Não compareci a Assembléia e não concordo com esta obra. Sou obrigado a pagar o rateio? R: Sim. Os ausentes a Assembléia estão obrigados a cumprir o que foi ali decidido. 6) 0 meu apartamento está desocupado. Mesmo assim tenho que pagar o condomínio? R: Sim.

3 7) Sou proprietário e meu inquilino não está pagando os condomínios. A ação de cobrança será contra ele? R: Embora esteja o apartamento locado, quem sofrerá a ação judicial de cobrança será sempre o proprietário, sendo responsável perante o condomínio A obrigação decorre do domínio e não da posse. 8) Se houver uma execução contra o condomínio o que pode ocorrer com meus bens? R: Se o condomínio não possuir bens para garantir a execução, os bens particulares dos condôminos responderão. 9) Quem paga as despesas com reformas em elevadores? R: O proprietário do apartamento. 10) Se uma criança danificar o elevador, quem será o responsável? R: O condômino responsável pelo menor responderá pelos danos ocasionados. 11) Por quanto tempo tenho de guardar meus comprovantes de pagamento dos condomínios? R: Segundo o artigo 177 do Código Civil Brasileiro deve se guardar por 20 anos. 12) O recibo das cotas condominiais deve ser emitido em nome do inquilino? R: Não. O recibo será sempre emitido em nome do proprietário. 13) O sindico é responsável pela guarda da documentação do edifício? R: Sim. O síndico deve guardar a documentação pelo prazo de 5 anos e, a documentação trabalhista por 30 anos. 14) O sindico pode arrombar um apartamento? R: O arrombamento simples é crime de violação de domicilio. Porem, não constitui crime a entrada a qualquer hora do dia, quando algum crime está sendo ali praticado ou na iminência de ser. Nestas condições é permitido ao sindico arrombar a porta do apartamento, quando for para prestar socorro, para vitimas de crimes ou desastres. O fato deverá ser imediatamente comunicado as autoridades policiais. Em caso de principio de incêndio ou vazamento de água, o fato deverá ser comunicado imediatamente ao Corpo de Bombeiros. 15) Os funcionários podem usar armas de fogo? R: Não pode o síndico permitir o uso de arma por pessoas não devidamente habilitadas. 16) O condomínio responde por objetos lançados do edifício? R: Objetos que são lançados ou caídos dos edifícios, que causarem danos(físico/material), constituem responsabilidade do condomínio, sempre que for impossível identificar o efetivo causador do dano. 17) Se o apartamento for furtado ou roubado será responsabilidade do condomínio? R: O condomínio não tem obrigação de garantir a guarda dos bens dos condôminos. O pagamento do condomínio não significa que o condômino esteja pagando uma apólice de seguro. Não se pode exigir dos porteiros que exerçam o poder de policia.

4 18) Posso ter animais em meu apartamento? R: Embora a maioria do regulamentos internos proibam a permanência de animais em apartamentos, tem sido crescente a convivência, principalmente de cachorros, com os demais condôminos. A Jurisprudência tem aceito a permanência do animal, porém, não pode haver o incomodo ou danos aos moradores, devendo o dono do animal preservar pela higiene, segurança e sossego dos condôminos. 19) Posso colocar ar condicionado em meu apartamento? R: Não. A colocação de ar condicionado importa em alteração de fachada do edifício. 20) O meu apartamento está com vazamento. Posso exigir que o condomínio conserte? R: Depende. Deve se verificar a origem do vazamento: se for proveniente de coluna, o edifício deverá consertá lo, inclusive os eventuais prejuízos causados; se for oriundo de ramais pertencentes ao apartamento superior, o conserto e eventuais prejuízos serão suportados pelo proprietário desse apartamento. Caso não haja solução amigável, deverá haver o ingresso de ação judicial (pode ser no Juizado Especial Cível antigamente chamado Juizado de Pequenas Causas). 21) O meu apartamento é de cobertura e estou com infiltração de água. Quem paga? R: Tratando se de infiltração oriunda de área comum, o responsável é o condomínio. 22) Se o vazamento for oriundo do terraço do apartamento superior, quem responde pelo conserto? R: O proprietário do apartamento superior. 23) 0 meu carro foi riscado na garagem. O condomínio é responsável? R: O condomínio somente será responsabilizado se houver garagista, o qual possui a guarda das chaves dos veículos. Caso não haja a figura do garagista o condomínio não será responsabilizado, uma vez que o condômino não paga tal serviço, não podendo exigi lo. 24) 0 meu carro foi riscado. O seguro cobre? R: Não. Não há seguro que de cobertura a atos de vandalismo. 25) 0 meu carro foi furtado/roubado da garagem. O condomínio é responsável? R: Idem resposta a questão nº 23. Se o seguro do edifício estiver prevendo o reembolso em caso de furto/roubo, então deverá haver o acionamento da seguradora. 26) Posso estacionar minha bicicleta ou moto junto ao meu veiculo na garagem? R: Se a escritura do proprietário confere o direito da guarda de um veiculo na vaga de garagem, nenhum condômino poderá estacionar mais de um veiculo, ainda que se trate de bicicleta ou moto, mesmo que haja espaço suficiente para tanto. 27) 0 toca fitas foi furtado do meu veiculo. O condomínio terá que pagar?

5 R: Não. A responsabilidade do condomínio somente haveria se as chaves dos veículos fossem deixadas a guarda de um garagista. 28) 0 seguro do condomínio abrange meus bens? R: Não. O seguro abrange todas as áreas comuns, elevadores, equipamentos, etc. Caso o condômino desejar, deverá contratar um seguro para cobertura de seu patrimônio particular. 29) Se o sindico deixar de contratar o seguro do edifício, responderá civil e criminalmente? R: Sim. 30) Sou obrigado a permitir a entrada do sindico, zelador e do encanador em meu apartamento? R: Todo condômino é obrigado a permitir o ingresso de profissional que necessite executar reparos hidráulicos ou elétricos, devendo estar acompanhado do zelador ou do síndico. ~. 31) Sou obrigado a preencher a ficha cadastral para o condomínio? R: Sim. Trata se de imposição legal. A falta do preenchimento é delito previsto na Lei das Contravenções Penais. 32) Posso instalar uma antena de rádio amador na cobertura do prédio para meu uso? R: Não é legal nem justo que se permita a instalação nas partes comuns do condomínio, ainda mais que será utilizado somente para um condômino. LEMBRETES IMPORTANTES Ao viajar, verifique se fechou o gás, torneiras (principalmente se houve falta de água), desligue os aparelhos elétricos das tomadas. Não permita a entrada de pessoas sem a prévia identificação pelo interfone. Se precisar realizar reparos na tomada de antena coletiva chame o técnico da empresa que presta serviços ao condomínio. Antes de executar qualquer perfuração nas paredes, consulte o zelador, para evitar danos na rede hidráulica ou elétrica. Ao realizar mudanças, não esqueça de avisar previamente ao zelador. Para sua segurança, certifique se ao entrar na garagem se há pessoas estranhas ao redor. Se existir, de voltas ou chame a policia. Não deixe seus filhos fazerem do elevador um brinquedo. O elevador é um equipamento de segurança. O salão de festas somente poderá ser utilizado com solicitação prévia. Crianças pequenas na área de lazer devem sempre estar acompanhadas do responsável. Colabore: coloque o lixo, devidamente embalado no local próprio e em horários determinados.

6 Nunca abra demais as portas dos elevadores e das portas corta fogo, pois as molas poderão se quebrar. Em caso de incêndio, desligue a chave geral do quadro de força em seu apartamento. Nunca jogue gordura ou resíduos sólidos nos ralos das pias e lavatórios, pois assim acabarão entupidos. Nunca jogue nos vasos sanitários: absorventes, cigarros, fraldas, cotonetes, grampos, preservativos, e outros objetos, pois assim acabarão entupidos.

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