CURSO DE PÓS-GRADUAÇÃO EM DIREITO IMOBILIÁRIO. São consideradas atitudes não toleráveis, em que enseja desrespeito total a individualidade de outrem.

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1 CURSO DE PÓS-GRADUAÇÃO EM DIREITO IMOBILIÁRIO. Aula Ministrada pelo Prof. Vander Andrade 1-) Uso Anormal da Propriedade: São consideradas atitudes não toleráveis, em que enseja desrespeito total a individualidade de outrem. Ex: festas com volume exageradamente alto. 2-) Convenção Condominial: Com o passar do tempo existem diversas situações que podem ser atualizadas em convenção condominial, contudo não há obrigatoriedade, mas recomenda-se, haja vista a necessidade de atender determinadas situações. Ex: acessibilidade. a) Características da convenção condominial: Possui caráter estatutário; 1

2 Alcança somente os signatários e os que vierem ingressar ao condomínio; Registro necessário perante o Registro de Imóveis, para possuir validade Erga omnes; b) Regimento Interno: Finalidade específica de reger a vida condominial. CUIDADO: Quanto o desconto pontualidade sobre os valores condominiais, não é recomendável. Há entendimento majoritário pela doutrina e pela jurisprudência que há multa mascarada e que atinge patamares elevados frente ao limite legal à quem não paga até o dia em que existe a concessão do desconto. 3-) Locação e Responsabilidade pelas despesas ordinárias e extraordinárias: Despesas ordinárias = inquilino; Despesas extraordinárias = condômino locador. 2

3 ATENÇÃO: Fundo de reserva: Abarcar as despesas inesperadas e inadiáveis. Ex: acidente com veículo destruiu as grades do condomínio, há necessidade de instalar novas grades então o fundo de reserva se prestará à isso. 4-) Negativação de Inadimplentes: Quanto a negativação do boleto condominial, não é recomendável, pois não está eivado dos requisitos da liquidez, exigibilidade e certeza. 5-) Cobrança no atraso do pagamento do condomínio: Caberá os seguintes: Multa moratória em até 2%; Juros moratórios de 1% ao mês e Atualização monetária, conforme disposta em convenção. 3

4 ATENÇÃO: É possível haver a aplicação de multa em até 5X o valor da contribuição mensal do condomínio, por meio de autorização qualificada de ¾ da assembleia. Previsão está no art do C.C. Art O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. CUIDADO: A menção dos inadimplentes em assembleia pelo síndico deve ser feita por meio de indicação da unidade não pelo nome do condômino. 5-) Condômino inadimplente e a Alegação do Bem de Família : Débitos condominiais podem servir para embasar possível penhora de bens imóveis, nos termos da lei 8.009/90, em seu art. 3º. 4

5 Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: I - em razão dos créditos de trabalhadores da própria residência e das respectivas contribuições previdenciárias; (Revogado pela Lei Complementar nº 150, de 2015) II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato; III -- pelo credor de pensão alimentícia; III pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida; (Redação dada pela Lei nº de 2015) IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar; V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar; VI - por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens. VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991) CUIDADO: Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor em condomínio; Rateio entre titulares de condomínio fechado é possível desde que haja serviços em benefício desta comunidade; 5

6 nas casas etc. Ex: serviços de coleta de lixo, entregas de correspondências 6-) Responsabilidade pelo pagamento dos débitos condominiais de unidades financiadas, retomadas pelo Banco: Por haver natureza Propter rem à dívida condominial, o Banco responde pelas despesas incidentes sobre a unidade retomada, inclusive quanto aos anteriores à data da retomada. Previsão está no art do C.C. Art O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. 7-) Impedimento de locação da unidade do condômino inadimplente: Somente é imputação a pena pecuniária, nos termos do art , 1º + o art do C.C. + as restrições previstas no art , inciso III do C.C. Art São direitos do condômino: III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite. Art São deveres do condômino: 6

7 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. Art O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. CUIDADO: Não pode haver restrição do uso e gozo das áreas comuns ou particulares pelo condomínio, caso ocorra isso trata-se de CRIME DE EXERCÍCIO ARBITRÁRIO DAS PRÓPRIAS RAZÕES, previsto no art. 345 do CP. Exercício arbitrário das próprias razões Art Fazer justiça pelas próprias mãos, para satisfazer pretensão, embora legítima, salvo quando a lei o permite: Pena - detenção, de quinze dias a um mês, ou multa, além da pena correspondente à violência. 8-) Prazo para propositura da Ação de Cobrança de Cotas em Atraso: Após o vencimento já pode ser proposta a demanda em tela. Mas recomenda-se esperar o decurso de 3 meses período em que pode ser feita a tentativa da cobrança amigável. Prazo prescricional é de 10 anos. 7

8 Entendimento do STJ e das cortes federais a prescrição é de 5 anos para cobrar taxa condominial. 9-) Guarda de Documentos do condomínio: Prazo adequado para guarda documental é de 5 anos. 10-) Assembleias Anuais: Previsão está no art do C.C. Art Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. 1 o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. 2 o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. Temas: Prestação de contas; Previsão orçamentária; Eleição do síndico ou alteração do regimento interno. 8

9 ATENÇÃO: As assembleias extraordinárias são realizadas quantas vezes forem necessárias; É obrigatória a convocação de todos os condôminos, na forma e prazo estabelecidos pela Convenção do Condomínio, previsão está no art do C.C. Art A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. 11-) Procurações: Haverá obrigatoriedade de reconhecimento de firma se assim disser a Convenção do Condomínio. Não há vedações para que o síndico, membros do Conselho Fiscal ou mesmo empregados do condomínio recebam procurações para votar. Trata-se de medida salutar proibir, através de cláusula expressa na Convenção, que tais pessoas atuem como procuradores. 12-) Registro de Atas: 9

10 O C.C não obriga o registro das mesmas. No entanto, é recomendável registrá-las no Cartório de Títulos e Documentos, pois torna a decisão pública e permite a reconstituição do livro de ata no caso de extravio. 13-) Votação Secreta: Vedada pelos Motivos que seguem: Contagem de votos com base na fração ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição diversa em Convenção Condominial; Pela possibilidade de fraudes. 14-) Tumulto em Assembleia: É contravenção penal, nos termos do art. 40 da LCP. Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembléia ou espetáculo público, se o fato não constitue infração penal mais grave; Pena prisão simples, de quinze dias a seis meses, ou multa, de duzentos mil réis a dois contos de réis. 10

11 CUIDADO: Inquilino não é condômino e não pode participar e nem votar em assembleias, salvo mandato e apresentação do mesmo em Assembleias. 15-) Denominação dos Condomínios: O condomínio não possui personalidade jurídica e não há previsão quanto aos direitos autorais, como por exemplo, o nome do condomínio, diante do exposto admite-se repetição do nome do condomínio. 16-) Deveres do Condômino: Previsão está no art do C.C. Art São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº , de 2004) II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao 11

12 sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. 2 o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. 17-) Acessibilidade: Leia a resolução CPA/SMPED-G/015/2008. Leia a NBR 9050 ABNT. Leia a Decreto lei 5296/2004. ATENÇÃO: A destituição do síndico depende de assembleia especialmente convocada, em que a maioria absoluta, ou seja, 50% + 1, esteja presente. Fundamentos da destituição: Prática de irregularidades; Falta de prestação de contas; 12

13 Atos de má-gestão. 19-) Reeleição do Síndico: O síndico pode ser reeleito quantas vezes forem necessárias. Previsão está no art do C.C. Art A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. BONS ESTUDOS!!! Profa. Cristina Anita S. Lereno 13