MBA IMOBILIÁRIO LEGALE

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1 LEGALE

2 DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO CONCEITO (1331) Existência de propriedades autônomas com partes forçadamente comuns. O Código Civil passa a disciplinar integralmente o condomínio em edifícios, revogando, em princípio, essa matéria na Lei 4.591/64, mas mantém a vigência a parte relativa às incorporações. Privativo: 1º Comuns: 2º CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO (1333, 1334 e 1351) A convenção tem natureza contratual, embora seja advinda de lei. Sua principal função é reduzir ao casuísmo o texto legal. A constituição fica a cargo dos próprios condôminos, devendo ser registrada no ofício de imóveis.

3 Art A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Art Além das cláusulas referidas no art e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - sua forma de administração; III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regimento interno. 1 o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

4 Art A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Art Além das cláusulas referidas no art e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - sua forma de administração; III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regimento interno. 1 o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

5 Regimento Interno Pode-se dizer que referido documento é acessório da Convenção de Condomínio, pois pode ser constituído com ela, ou posteriormente a ela, e dela não pode ser contraditório, pena de nulidade. O Regimento irá regrar as condutas sociais no Condomínio, em especial relações interpessoais, etiquetas posturais, utilização das áreas comuns, proibição de animais e outros. Pode ser aprovado através de Assembléia Geral, mas deve observar o quorum previsto na Convenção, se essa estipular.

6 ADMINISTRAÇÃO (1347) O síndico, escolhido por assembleia, deve representar a coletividade condominial, passiva e ativamente, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. Tal função pode ser exercida por condômino ou por terceiro, com salário ou de forma gratuita, não caracterizando relação laboral ou prestação de serviços.

7 Art Compete ao síndico: I - convocar a assembléia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação.

8 Art A assembléia, especialmente convocada, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de

9 Art Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. 1 o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. 2 o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. Art Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. Art Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio. Art Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial. Art A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Art Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. Art Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

10 Art O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

11 CONDOMINIO EM LOTES Art A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.

12 NOVO CPC Art A execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível. Art São títulos executivos extrajudiciais: VIII - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;

13 LEI Nº ,DE 21 DE JULHO DE 2008 Altera a Lei nº , de 26 de dezembro de 2002, que dispõe sobre emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro O GOVERNADOR DO ESTADO DE SÃO PAULO: Faço saber que a Assembléia Legislativa decreta e eu promulgo a seguinte lei: Artigo 1º - Passam a vigorar com a seguinte redação os itens 7 e 8 das Notas Explicativas da Tabela IV - Dos Tabelionatos de Protesto de Títulos da Lei nº , de 26 de dezembro de 2002, que dispõe sobre os emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro, em face das disposições da Lei federal nº , de 29 de dezembro de 2000: I - o item 7: 7 - Havendo interesse da administração pública federal, estadual ou municipal, os tabelionatos de protesto de títulos e de outros documentos de dívida ficam obrigados a recepcionar para protesto comum ou falimentar, as certidões de dívida ativa, devidamente inscrita, independentemente de prévio depósito dos emolumentos, custas, contribuições e de qualquer outra despesa, cujos valores serão pagos na forma prevista no item 6, bem como o crédito decorrente de aluguel e de seus encargos, desde que provado por contrato escrito, e ainda o crédito do condomínio, decorrente das quotas de rateio de despesas e da aplicação de multas, na forma da lei ou convenção de condomínio, devidas pelo condômino ou possuidor da unidade. O protesto poderá ser tirado, além do devedor principal, contra qualquer dos co-devedores, constantes do documento, inclusive fiadores, desde que solicitado pelo apresentante. (NR). Artigo 2º - Esta lei entra em vigor na data de sua publicação. Palácio dos Bandeirantes, 21 de julho de 2008.

14 ESTATUTO DA ADVOCACIA Art. 48. A prestação de serviços profissionais por advogado, individualmente ou integrado em sociedades, será contratada, preferentemente, por escrito. 1º O contrato de prestação de serviços de advocacia não exige forma especial, devendo estabelecer, porém, com clareza e precisão, o seu objeto, os honorários ajustados, a forma de pagamento, a extensão do patrocínio, esclarecendo se este abrangerá todos os atos do processo ou limitar-se-á a determinado grau de jurisdição, além de dispor sobre a hipótese de a causa encerrar-se mediante transação ou acordo. 2º A compensação de créditos, pelo advogado, de importâncias devidas ao cliente, somente será admissível quando o contrato de prestação de serviços a autorizar ou quando houver autorização especial do cliente para esse fim, por este firmada. 3º O contrato de prestação de serviços poderá dispor sobre a forma de contratação de profissionais para serviços auxiliares, bem como sobre o pagamento de custas e emolumentos, os quais, na ausência de disposição em contrário, presumem-se devam ser atendidos pelo cliente. Caso o contrato preveja que o advogado antecipe tais despesas, ser-lhe-á lícito reter o respectivo valor atualizado, no ato de prestação de contas, mediante comprovação documental. 4º As disposições deste capítulo aplicam-se à mediação, à conciliação, à arbitragem ou a qualquer outro método adequado de solução dos conflitos. 5º É vedada, em qualquer hipótese, a diminuição dos honorários contratados em decorrência da solução do litígio por qualquer mecanismo adequado de solução extrajudicial. 6º Deverá o advogado observar o valor mínimo da Tabela de Honorários instituída pelo respectivo Conselho Seccional onde for realizado o serviço, inclusive aquele referente às diligências, sob pena de caracterizar-se aviltamento de honorários. 7º O advogado promoverá, preferentemente, de forma destacada a execução dos honorários contratuais ou sucumbenciais.

15 Art. 49. Os honorários profissionais devem ser fixados com moderação, atendidos os elementos seguintes: I - a relevância, o vulto, a complexidade e a dificuldade das questões versadas; II - o trabalho e o tempo a ser empregados; III - a possibilidade de ficar o advogado impedido de intervir em outros casos, ou de se desavir com outros clientes ou terceiros; IV - o valor da causa, a condição econômica do cliente e o proveito para este resultante do serviço profissional; V - o caráter da intervenção, conforme se trate de serviço a cliente eventual, frequente ou constante; VI - o lugar da prestação dos serviços, conforme se trate do domicílio do advogado ou de outro; VII - a competência do profissional; 12 VIII - a praxe do foro sobre trabalhos análogos.

16 Art. 51. Os honorários da sucumbência e os honorários contratuais, pertencendo ao advogado que houver atuado na causa, poderão ser por ele executados, assistindolhe direito autônomo para promover a execução do capítulo da sentença que os estabelecer ou para postular, quando for o caso, a expedição de precatório ou requisição de pequeno valor em seu favor. 1º No caso de substabelecimento, a verba correspondente aos honorários da sucumbência será repartida entre o substabelecente e o substabelecido, proporcionalmente à atuação de cada um no processo ou conforme haja sido entre eles ajustado. 2º Quando for o caso, a Ordem dos Advogados do Brasil ou os seus Tribunais de Ética e Disciplina poderão ser solicitados a indicar mediador que contribua no sentido de que a distribuição dos honorários da sucumbência, entre advogados, se faça segundo o critério estabelecido no 1º. 3º Nos processos disciplinares que envolverem divergência sobre a percepção de honorários da sucumbência, entre advogados, deverá ser tentada a conciliação destes, preliminarmente, pelo relator.

17 1 O advogado deve contratar, por escrito, a prestação dos serviços profissionais, fixando o valor dos honorários, reajuste e condições de pagamento, inclusive no caso de acordo, e observando os valores mínimos constantes na Tabela (artigo 41 do Código de Ética e Disciplina da OAB). a) Não havendo previsão de correção monetária para pagamento dos honorários advocatícios, com ou sem contrato escrito, o índice a ser considerado para o caso de parcelamento será o mesmo previsto no item 9 seguinte, calculando-se, nesse caso, o mencionado reajuste, a partir do vencimento das parcelas contratadas. b) A mesma sistemática deverá ser adotada para o caso de inadimplemento, ainda que se cuide de parcela única a ser paga. 2 A forma e as condições de pagamento das custas e encargos, judiciais e extrajudiciais, deverão integrar o contrato. 3 Todas as despesas, judiciais ou extrajudiciais, bem como de locomoção, alimentação, hospedagem, viagem, transporte, certidões, cópias e condução de auxiliares serão suportadas pelo cliente, ao qual deverá o advogado fazer prestação de contas. 4 Salvo estipulação diversa, um terço dos honorários é devido no início do trabalho, outro terço até a decisão de primeiro grau e o restante no final, valores estes que serão atualizados monetariamente. 5 Os honorários da sucumbência pertencem ao advogado e não excluem os contratados. 6 O advogado substabelecido deve ajustar a sua remuneração com o substabelecente.

18 7 O artigo 36 do Código de Ética e Disciplina estabelece que os honorários profissionais devem ser fixados com moderação, atendidos os elementos seguintes: a) a relevância, o vulto, a complexidade e a dificuldade das questões versadas; b) o trabalho e o tempo necessários; c) a possibilidade de ficar o advogado impedido de intervir em outros casos, ou de se desavir com outros clientes ou terceiros; d) o valor da causa, a condição econômica do cliente e o proveito para ele resultante do serviço profissional; e) o caráter da intervenção, conforme se trate de serviço a cliente avulso, habitual ou permanente; f) o lugar da prestação dos serviços, fora ou não do domicílio do advogado; g) a competência e o renome do profissional; h) a praxe do foro sobre trabalhos análogos. 8 O desempenho da advocacia é de meios e não de resultados. Os honorários serão devidos no caso de êxito, ou não, da demanda ou do desfecho do assunto tratado. 9 Esta Tabela de Honorários aprovada pelo Conselho Secional de São Paulo da OAB terá seus valores monetariamente atualizados e divulgados anualmente, sempre a partir de todos os dias 2 de janeiro, de acordo com a variação anual da tabela prática para cálculo de atualização monetária dos débitos judiciais, elaborada de acordo com a jurisprudência predominante do Tribunal de Justiça de São Paulo, acumulada no período, ou por meio de outro índice que espelhe a realidade econômica da inflação, a critério do Conselho Secional de São Paulo da OAB. 10 Os casos omissos desta Tabela serão apreciados pela Turma de Ética Profissional da OAB-SP (1a Turma, TED I, Deontologia), na conformidade da alínea d, do inciso III, do 3o, do artigo 136 do Regimento Interno da OAB-SP.

19 6 ADVOCACIA DE PARTIDO: Sem vínculo empregatício, valor mensal, mínimo R$ 2.041,34.; Advocacia Trabalhista 78 RECLAMAÇÕES TRABALHISTAS: b) patrocínio do reclamado: 20% a 30% sobre o valor econômico da questão, mínimo R$ 2.878, PEDIDO DE HOMOLOGAÇÃO JUDICIAL DE DEMISSÃO DE EMPREGADO: Mínimo R$ 2.878, INQUÉRITO PARA DEMISSÃO DE EMPREGADO: Mínimo R$ 4.029, FORMULAÇÃO DE ACORDOS, CONVENÇÕES COLETIVAS DE TRABALHO E DISSÍDIOS: Mínimo R$ 5.756,57, como advogado de qualquer das partes.

20 95 elaboração de contrato: 2% do seu valor, mínimo R$ 3.266,14; 96 ASSEMBLÉIAS: Participação em assembléias, mínimo R$ 2.041, CONSULTA: Verbal, em horário comercial (das 8 às 18 horas), mínimo R$ 357,23 (fora desse horário, acréscimo de 20 a 30%). 98 PARECER: Escrito, mínimo R$ 2.302,63. Elaboração de convenção de condomínio e regimento interno, por unidade autônoma R$ 575,66 Processo administrativo recurso R$ 4.029,60

21 MBA - IMOBILIÁRIO DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS Conceito Espécies

22 MBA - IMOBILIÁRIO DIREITOS REAIS DE USO E GOZO a) Superfície a.1. Conceito a.2. Objeto a.3. Extinção b) Servidão predial b.1. Conceito b.2. Elementos b.3. Extinção

23 MBA - IMOBILIÁRIO DIREITOS REAIS DE USO E GOZO c) Usufruto c.1. Conceito c.2. Partes c.3. Extinção d) Uso d.1. Conceito d.2. Objeto d.3. Extinção

24 MBA IMOBILIÁRIO DIREITOS REAIS DE USO E GOZO e) Habitação e.1. Conceito e.2. Objeto e.3. Extinção f) Direitos reais do promitente comprador

25 MBA IMOBILIÁRIO CAPÍTULO V DO DIREITO REAL DE LAJE Art. 55. A Lei n o , de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), passa a vigorar com as seguintes alterações: Art XII - a concessão de direito real de uso; e

26 MBA IMOBILIÁRIO DIREITO DE LAJE Art A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. 1 o O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base. 2 o O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade. 3 o Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor. 4 o A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas. 5 o Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.

27 MBA IMOBILIÁRIO 6 o O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes. Art B. É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação local. Art C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato. 1 o São partes que servem a todo o edifício: I - os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio; II - o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje; III - as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e

28 MBA IMOBILIÁRIO INTRODUÇÃO AO ESTUDO DOS CONTRATOS CONCEITO DE CONTRATO

29 MBA IMOBILIÁRIO PRINCÍPIOS FUNDAMENTAIS a. Autonomia da vontade b. Relatividade das convenções c. Força vinculante d. Boa-fé

30 MBA IMOBILIÁRIO FORMAÇÃO DOS CONTRATOS MOMENTO DA FORMAÇÃO FORMAÇÃO DOS CONTRATOS NO CAMPO DA INFORMÁTICA

31 MBA IMOBILIÁRIO EXTINÇÃO DOS CONTRATOS I Distrato II Resolução III Resilição IV - Rescisão

32 MBA IMOBILIÁRIO INTERPRETAÇÃO DOS CONTRATOS Regras de interpretação a.1 subjetiva a.2 objetiva ESTIPULAÇÃO EM FAVOR DE TERCEIROS

33 MBA IMOBILIÁRIO ARRAS Tipos de Arras VÍCIO REDIBITÓRIO EVICÇÃO