AULA 23. Em que momento se tem a realização da compra e venda?
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- Luiz Fernando Campelo Affonso
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1 Turma e Ano: Regular/2015 Matéria / Aula: Direito Empresarial Professora: Carolina Lima Monitor: André Manso AULA 23 Da compra e venda empresarial Elementos da compra e venda: Consentimento; Objeto; Preço. Em que momento se tem a realização da compra e venda? Ela se torna perfeita e obrigatória, em regra, quando há a presença do consentimento quanto ao objeto e ao preço, salvo quando a lei exigir determinadas formalidades. Ex: compra e venda de bem imóvel se torna perfeita com o registro no RGI. Se houver vício no consentimento, o contrato é anulável por erro na formação/forma. O preço precisa ser ajustado por todas as partes. Não há possibilidade de imputação do preço de forma unilateral (art. 489 do CC) Art Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço. Se for realizado de forma unilateral, o contrato será considerado nulo (art. 51, X do CDC) Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: X - permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variação do preço de maneira unilateral;
2 As despesas com escrituras e registro da coisa correm por conta do comprador, cabendo ao alienante às despesas pela tradição. Até a tradição (efetiva entrega) o risco da coisa é do vendedor (ele responde pelo objeto). Ao comprador corre o risco com o preço da coisa, salvo se o pagamento ocorrer antes da tradição. Correrá por conta do comprador o risco da coisa posta à sua disposição, na forma ajustada, quando em mora no recebimento. Será possível estipulação em contrário. É bem comum nos contratos internacionais a aposição das clausulas: FOB nessa, toda despesa com frete, seguro e liberação de mercadoria correm por conta do comprador; CIF nessa, o preço abrangerá o valor da mercadoria, o frete e o seguro. Em que local vai ocorrer a tradição? Em regra, ocorre no lugar em que foi realizada a venda. Também pode ocorrer por entrega em lugar diverso, a pedido do comprador (ele corre o risco da coisa), salvo se o vendedor se desviar das orientações do comprador. Nesse caso, a responsabilidade passa a ser do vendedor. Cláusula de retrovenda (art. 505 do CC) Art O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. Vai possibilitar o vendedor em readquirir o bem determinado ao seu bel prazer. Só pode ser aposta quando o bem objeto da venda for imóvel. O exercício desse direito tem como prazo máximo 3 anos. Pode ser cedido a terceiros e passa aos herdeiros. O vendedor, no exercício da retrovenda, deve restituir ao comprador o preço justo, reembolsando as benfeitorias necessárias. Quanto às demais benfeitorias, essas só serão reembolsadas se houver consentimento expresso por parte do vendedor. Se a retrovenda couber a mais de uma pessoa, o comprador deve intimar a(s) outra(s) para que haja acordo entre os beneficiários da retrovenda, sendo o bem entregue àquele que primeiro efetuar o pagamento integral da coisa.
3 Venda a contento (art. 509 do CC) Art A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado. Trata-se de venda com condição suspensiva. Ela não se aperfeiçoa com a mera tradição. Ela necessita de aprovação por parte do comprador (manifestação de agrado do comprador). Enquanto ele não se manifesta, ele não é denominado de comprador e sim de comodatário. Aqui não há consentimento, ocorre depois da manifestação de agrado do comprador. O prazo para o consentimento é o do contrato. Se ele for omisso, deve-se notificar o comodatário para que ele se manifeste num prazo improrrogável. E se ficar silente, quem cala, consente. Preempção ou preferência (direito de prelação) (art. 513 do CC) Art A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. O comprador tem a pretensão de se desfazer do bem, mas antes de oferecer a terceiros, precisa oferecer ao vendedor. Aplica-se a bens móveis e imóveis. Prazo para o comprador oferecer o seu bem ao vendedor é de 2 anos da alienação, quando o bem for imóvel e de 180 dias da alienação quando o bem for móvel. O vendedor é notificado, devendo exercer o seu direito no prazo de 60 dias se o bem for imóvel ou de 3 dias se o bem for móvel. Se o direito de preferência couber a mais de 1 individuo, se perder o direito, o outro realiza. Se o comprador não respeita a clausula de preempção responde por perdas e danos. A responsabilidade é solidária com o novo adquirente, se comprovada à má-fé. Tal direito não pode ser cedido a terceiros ou herdeiros, então trata-se de um direito personalíssimo.
4 Retrovenda X preferência Retrovenda: Objeto: bem imóvel Prazo: 3 anos Vontade: do vendedor Cessão: pode ser cedido a terceiros ou herdeiros Preço: justo, cabe indenização por benfeitorias necessárias. As demais só se tiver previsão contratual. Preferência: Objeto: bem móvel ou imóvel Prazo: 3 anos Vontade: do comprador Cessão: não pode ser cedido a terceiros ou herdeiros, pois se trata de direito personalíssimo. Preço: de mercado (preço superior oferecido por um terceiro) Aqui cabe a possibilidade de perdas e danos se não for possível. A obrigação de fazer se converte em pagar. Venda com reserva de domínio O vendedor vai transferir a posse, mas se reserva na propriedade do bem, que somente será transferido quando do integral pagamento pelo comprador. É comum em compra de carro em concessionária sem Instituição Financeira intermediando a negociação. Só é aplicada a bens móveis. Tal clausula pode ser oposta a terceiros, desde que registrada no órgão competente do domicilio do comprador. Se houver inadimplemento, o vendedor pode retomar o bem de volta ou cobrar judicialmente as prestações inadimplidas. OBS: para o exercício da retomada haverá necessidade de constituir o comprador em mora por protesto de título ou interpelação judicial. Na retomada do bem, o vendedor restituirá ao comprador as parcelas pagas, tendo direito de reter valores para abrir as despesas da coisa. Se for apurado saldo devedor o remanescente poderá ser cobrado judicialmente.
5 Contrato de compra e venda sobre documentos (art. 529 do CC) Art Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos. A tradição da coisa é substituída por um título representativo. Ex: contrato de safra Se a documentação estiver em ordem, não pode o comprador se negar a pagar, alegando defeitos de qualidade ou do estado da coisa, salvo se o defeito existir e for conhecido pelo vendedor antes do seu depósito. Contratos em espécie Contratos de colaboração São contratos que tem como fim aproximar produtores de consumidores. No contrato de colaboração, há subordinação empresarial entre o colaborador e o colaborado. O colaborador vai ficar submetido aos termos e orientações do colaborado. Essa relação é empresarial. Por isso, pergunta-se o CDC será aplicado nesse caso? O contrato de colaboração é um contrato empresarial. Logo, o CDC será aplicado nos casos de quando o agente econômico, adquirente do produto ou serviço, for o destinatário final ou quando houver a presunção de vulnerabilidade de uma das partes. Essa vulnerabilidade pode ser jurídica, técnica ou econômica. Haverá a presença da vulnerabilidade? Infelizmente, o STJ não reconhece a presença da vulnerabilidade desses agentes, mitigando ao máximo o dirigismo contratual. Nesses contratos, está implícita a clausula de exclusividade de zona, que tem como fim proteger os colaboradores, garantindo que ninguém atuará naquela determinada zona. Por conta do dirigismo contratual, essa clausula pode ser afastada por determinação expressa. O CADE contesta a clausula de exclusividade de zona por prejudicar a livre concorrência.
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