O CAPITAL SEMENTE E A DIMENSÃO DO SETOR IMOBILIÁRIO NA ORIGINAÇÃO DE RECEBÍVEIS. 14/12/05
IMPASSE SOLUCIONADO PERIODO DE TRANSIÇÃO A SER OBJETO DE MONITORAMENTO MERCADO IMOBILIÁRIO MERCADO FINANCEIRO 4380 4380 POSIÇÃO POSIÇÃO total cumprimento da Lei 4380/64 que instituiu o SFH Sistema Financeiro da Habitação Descasamento entre os Prazos de captação e aplicação. Desconfiança quanto a manutenção das regras e condições contratadas no Longo Prazo. Problemas com a execução e retomada dos Imóveis dos adquirentes inadimplentes. Defasagem acentuada entre a Taxa Bruta cobrada nos financiamentos e a SELIC. Paralisação preventiva em função da expectativa de mudanças conjunturais e estruturais.
CAPITAL SEMENTE - FCVS CADERNETA DE POUPANÇA - SBPE Faixas de Saldos Composição em dez/04 Poupadores (mil) Depósitos (R$ milhões) Valor Médio (R$) % Poupadores % Valores < 100 36.035 601 17 53,1% 0,4% > 100 < 1000 16.073 6.292 391 23,7% 4,0% > 1000 < 5000 9.686 22.382 2.311 14,3% 14,1% SUBTOTAL 61.794 29.275 474 91,1% 18,4% > 5000 < 10000 2.739 19.045 6.953 4,0% 12,0% > 10000 < 30000 2.393 39.606 16.549 3,5% 24,9% > 30000 941 71.099 75.568 1,4% 44,7% SUBTOTAL 6.073 129.750 21.364 8,9% 81,6% TOTAL 67.867 159.024 2.343 100,0% 100,0% Fonte: Bacen
SBPE UNIDADES FINANCIADAS Ano Unidades Ano Unidades Ano Unidades 1.974 60 1.985 35 1.996 38 1.975 65 1.986 62 1.997 35 1.976 109 1.987 132 1.998 40 1.977 58 1.988 182 1.999 36 1.978 58 1.989 68 2.000 38 1.979 109 1.990 75 2.001 36 1.980 261 1.991 41 2.002 29 1.981 267 1.992 65 2.003 36 1.982 259 1.993 54 2.004 54 1.983 45 1.994 61 2005-08 35(52) 1.984 43 1.995 47 Média do período 1974 a 1983: 129.0 mil unidades/ano Média do período 1984 a 1993: 75.6 mil unidades/ano Média do período 1994 a 2003: 39.7 mil unidades/ano Ligeira Inflexão Até Agosto R$2,87 BI Financiados > 58% s/ 2004.
O MOMENTO ATUAL MARCO REGULATÓRIO RELEVANTE Tem-se um Marco Institucional representado pelas Leis 8.668/03 ( FII ), 9514/97( SFI), 10.031/04 ( PA) e a recente 11.196/05 ( MP do Bem ) e as Resoluções 3.005/02, 3073/03, 3155/03 e 3177/04 todas do CMN CMN, conduzindo a um Mercado Secundário Dinâmico e Liquido de Títulos lastreados em Imóveis. MERCADO DE RECEBÍVEIS A TRANSIÇÃO PARA UMA NOVA ERA
O NOVO SISTEMA O Sistema em curso resulta da intersecção dos Mercados Imobiliário, Financeiro e de Capitais, fazendo surgir o MERCADO DE RECEBÍVEIS. Onde os todos os Atores (Agentes), estarão sujeitos aos novos paradigmas do Mercado, onde a Confiança, Segurança e a Transparência serão requisitos vitais. A qualidade da GOVERNANÇA CORPORATIVA, em todas as fases, determinará o acesso das empresas aos recursos do novo Sistema (independente( do porte).
P INTEGRAÇÃO DOS MERCADOS M F C M N BACEN M I I Conseqüências Maior Segurança Menor Risco Menor Spread. Menor Prazo Maior Especialização Melhor Atendimento SFH Direcionamento CGR Market Maker FFL M C CRESCIMENTO ECONÔMICO Garantia Firme PERÍODO DE TRANSIÇÃO SFI A CONQUISTA DO MERCADO LIBERADO P - POUPADORES I - INVESTIDORES CONFIANÇA, TRANSPARÊNCIA, SEGURANÇA, RENTABILIDADE E LIQUIDEZ Conseqüências Gov. Corporativa Maior Produção Mais Emprego Mais Arrecadação Menos Tensão Social Novos Agentes/Atores Cias. Hipotecárias Cias.Securitizadoras Ag. de Rating Ag. de Servicing Distribuidoras e Corretoras Cias. Seguradoras - Garantia / Crédito
FOCO PERMANENTE ESTABILIDADE MACROECONÔMICA Não há sistema de financiamento de longo prazo que possa funcionar de forma satisfatória sem a consolidação desta estabilidade, para o que se faz necessário amplas reformas estruturais. Com os níveis e volatilidade das taxas de juros ainda praticadas no Brasil, não existe política capaz de estimular os financiamentos imobiliários. É fundamental a Constante redução do déficit público e do diferencial entre as taxas de juros domésticas e internacionais, tanto pelo ajuste fiscal como pela redução do Risco Brasil em especial o Institucional Institucional.
A EQUAÇÃO Não há mercado sem consumidor Não há consumidor sem financiamento Não há financiamento sem provedor de recursos (poupadores / investidores) Não há provedor sem confiança/segurança segurança, rentabilidade e sobretudo liquidez.
PERCEPÇÃO FUNDAMENTAL EQUILIBRIO E HARMONIA 1-Poupador/Investidor 2-Captador/Financiador 3-Produtor/Vendedor 4-Consumidor Rítmo ($) Força Motriz Força Motriz Direção I TRANSPARÊNCIA II CONFIANÇA / SEGURANÇA III - RENTABILIDADE IV - LIQUIDEZ MINIMIZAÇÃO DO RISCO JURÍDICO
MERCADO DE CAPITAIS ESTRUTURAS DISPONÍVEIS PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL SFH FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO SFI FUNDOS DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS - FIDIC
ESQUEMA BÁSICO DE FUNCIONAMENTO DO SISTEMA Fontes de Recursos TERRENO / AQUISIÇÃO INVESTIDORES - QUOTISTAS FII RENDA VARIÁVEL INCORPORADOR Procura, seleção, negociação - OPÇÃO Pesquisa, produto, projeto, aprovação Identificação do Administrador Proposta de Permuta Financeira INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS Analise da proposta ( Negócio ) Analise imobiliária (consultor) Identifica potenciais investidores QUOTISTAS OPERAÇÃO CONJUNTA DE FECHAMENTO Subscrição das cotas do Fundo FII adquire o terreno proprietário Fiduciário ( Exerce a OPÇÃO ) Incorporador contrata seguro-garantia garantia Incorporador adquire terreno permuta financeira Incorporador registra o Memorial De Incorporação
Proj Aprov CAPITAL SEMENTE PROER e FCVS Virtual = R$ 35 BI PROER e FCVS Virtual = Liberação em 50/100 meses Período de Transiçã ção M Inc Reg EFP Banco 0 CPCVR Cia Securit 1 LANÇTO Preço & Condições 6 + 18 Obra = 24 meses 2 HABITE-SE Averbado 3 SECURITIZAÇÃO Análise Carteira Rating Séries (Sr / Jr) Seguro MIP/Crédito Trustee ( Patrimônio em Separado) Registro CVM Indexador: TR Desembolso Proporcional Indexador: IGPM CARTA DE GARANTIA DE RECOMPRA E FFL MERCADO SECUNDÁRIO PRODUÇÃO Retorno Integral RETORNO Pelo SAC: 10 anos 15 anos CRI s CGR carência de 20% do prazo transcorrido. Aquisição de 100% C/ Deságio
COMO FAZER O SISTEMA FUNCIONAR
COMO FAZER O SISTEMA FUNCIONAR A AÇÃO FUNDAMENTAL- LIQUIDEZ PRIMEIRO MOMENTO : CARTA DE GARANTIA DE RECOMPRA RESOLUÇÃO DO CMN N. 3.155/04 DE 17/12/04 A SER CONFERIDA PELOS BANCOS CAPTADORES DE POUPANÇA, DEDUÇÃO DE 35% DO SEU VALOR DA EXIGIBILIDADE NA DATA DO EXERCICIO. OBS: Não está sendo objeto de uso. SEGUNDO MOMENTO : FUNDO DE FOMENTO E LIQUIDEZ Parte do DIRECIONAMENTO dos recursos da Poupança de forma gradual - (CMN/BACEN) DE 1% a 10% ao final da Transição. Parte dos recursos do FGTS (CMN / C. Curador) 1% Direcionamento FAT/BNDES parte (CMN/BNDES) 1% Parte dos novos Ingressos das Entidades de Previdência Parte das Reservas Técnicas das Seguradoras.
COMO FAZER O SISTEMA FUNCIONAR B FATORES DE INDUÇÃO Isenção de Imposto de Renda e CPMF nos títulos do SFI (LCI e CRI) a exemplo da Letras Hipotecárias LH para P. Física.( obtido ). Idem para as Cotas de Fundo Imobiliário ( obtido ) Possibilitar a dedução dos juros pagos nas amortizações de financiamentos habitacionais na declaração do IR.( a obter ) Ajustar a Lei 10.031/04, no que diz respeito ao Sistema Tributário Especial, de sorte a incentivar o Patrimônio de Afetação ( Maior segurança em Geral ) Em curso MP denominada do Bem ( ajustado MP do Bem ) )
COMO FAZER O SISTEMA FUNCIONAR B FATORES DE INDUÇÃO Definição de um INDEXADOR COMUM (Equilíbrio Transparência nos Spreads a serem praticados ).( a obter ). Com um IGPM acumulado abaixo de 5% (2005), o passivo que entrará para compor os Preços em 2006 e portanto o IPCA, ficará abaixo de d 2%, com isso a Política de Juros será bem menos pressionada. A Inflação poderá estar sendo contida. Celso Ming OESP de 27/05/05. Desafio - Não será o momento para se adotar o IPCA? O MGI( Modelo de Gestão de Investimentos ) da SPC Secretaria de Previdência Complementar), poderia determinar o ajuste gradual das d Aplicações das Entidades de Previdência em Cotas de Fundos de Investimentos Imobiliários ( a exemplo dos Títulos de Renda Variável ) permitindo melhor equilíbrio atuarial às suas Carteiras de Investimentos. ( a obter ). CRI S 100%.
COMO FAZER O SISTEMA FUNCIONAR C RACIONALIZAÇÃO E ADEQUAÇÕES PADRONIZAÇÃO de Contratos e Processos entre os Originadores.. O Agrupamento de Ativos é uma das importantes inovações Financeiras é com a aplicação desse critério que grandes quantidades de Créditos serão agrupados, diluindo custos e favorecendo/facilitando o Mercado Secundário. A Padronização do Processo de Originação e a Documentação Uniforme, são pré-requisitos requisitos para uma análise de risco consistente. Redução da aplicação mínima de R$ 300 Mil (CVM). ( Obtido em parte, pois com limitação de 0,5% p/ Crédito Minimo de 200 Créditos ) - Instrução CVM 414. PULVERIZAÇÃO Cancelar a Incidência de ITBI na retomada do imóvel.( a obter )
COMO FAZER O SISTEMA FUNCIONAR C RACIONALIZAÇÃO E ADEQUAÇÕES Redução de Custos Cartorários, tendo em vista o avanço tecnológico co ( a obter ) Instituição de Cadastro Positivo, com as informações completas relativas à capacidade de pagamento dos tomadores de financiamentos. ( obtendo ) Intensificar a utilização da Tecnologia de Informação em larga escala e ( obtendo ) Consolidação da jurisprudência, referente ao procedimento extra-judicial de retomada dos imóveis em caso de inadimplência acima de 90 dias (ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA), inclusive a questão do incontroverso,, constante da Lei 10.931/04. ( obtendo e obtido )
IMPACTOS
EXPECTATIVA DE DESENVOLVIMENTO Produção e Comercialização - Transição Descrição 70/80 2005 2006 2007 2008 2009 DESENVOLVIMENTO Unidades (mil) 250 80 120 160 200 240 Área de Construção (MM m2) 30 10 15 20 25 30 Custo de Construção (R$ bi) 15,0 6,1 9,3 12,5 15,9 19,4 Vol Ger Vendas - VGV (R$ bi) 30.0 12,2 18,5 25,1 31,8 38,8 EMPRÉSTIMO À PRODUÇÃO Saldo Acumulado (R$ bi) 2,6 4,2 6,0 8,0 9,7 % de participação das CP 2,2% 3,6% 5,0% 6,6% 7,9% DESENVOLVIMENTO CRI's emitidos acumulados 4,2 8,5 13,0 17,6 22,3 Saldo CRI's colocados 4,2 11,1 20,6 32,8 47,4 % s/ EP+Segur 1,5% 3,7% 6,4% 9,4% 12,6% CGR 0,3 1,3 3,3 6,6 11,8 % Provisão s/ C. Poupança. 0,3% 1,1% 2,7% 5,5% 9,6% FONTES (R$ bi) 390 417 444 470 498 Caderneta de Poupança 115 117 119 121 122 Entidades de Previdência 225 250 275 300 325 RT das Seguradoras 50 50 50 50 50
IMPACTO NÍVEL DE PRODUÇÃO HABITACIONAL (SBPE) E GERAÇÃO DE EMPREGO Itens 1980 (A) ÚLTIMOS 10 ANOS Média Anual (B) 2009 Meta (C) Incremento (C-B) Unidades 250.000 (1) 49.300 (1) 240.000 190.700 Valor de Venda (R$ bi) 30,0 5,9 38,8 32,9 Financ. Produção (R$ bi) 10,5 2,4 19,3 (6) 10,3 Financ. Comercial. (R$ bi) 21,0 4,1 27,1 23,0 Custo de Construção (R$ bi) 15,0 3,0 15,9 12,9 Área Construida (m2 milhões) 30,0 5,9 30,0 24,1 População (2) 134 145 180 35,0 EMPREGOS 1.485.000 297.000 1.920.800 1.623.800 Diretos (3) 300.000 60.000 388.000 328.000 Indiretos (4) 180.000 36.000 232.800 196.800 Efeito Renda (5) 1.005.000 201.000 1.300.000 1.099.000 Fontes: Bacen, IBGE e BNDES
NOTAS: (1) Fonte Bacen (2) Fonte IBGE (3) 20 empregos para cada R$ 1 MI investidos (50%( do V. de venda) equivalente a ± 0,01 emprego p/ m² m de construçã ção (4) 12 empregos para cada 20 (multiplicador 0,60) (5) 67 empregos para cada 20 (multiplicador 3,35) Obs.: 3, 4 e 5 Fonte: Modelo de Geração de Emprego Metodologia e Resultados, de Autoria de Sheila Najberg e Marcelo Ikeda - BNDES (6) Aproximadamente 10% ( Produção) dos recursos da poupança Obs.: o incremento de emprego de 1,6 milhões es, refere-se ao setor habitacional. Em se considerando a Indústria Imobiliária como um todo estima-se em 6.0 Milhões o incremento de empregos em relação a 70/80.
IMPOSTOS E TAXAS Produção e Comercialização Transição (em R$ Bi) Ano VGV RECEITAS DE VENDAS Atual Prev. Increm. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2005 5,0 12,2 7,2 1,8 1,8 1,8 1,8 2006 5,0 18,5 13,5 3,4 3,4 3,4 3,4 2007 5,0 25,1 20,1 5,0 5,0 5,0 5,0 2008 5,0 31,8 26,8 6,7 6,7 6,7 6,7 2009 5,0 38,8 33,8 8,4 8,4 8,4 8,4 2010 5,0 39,4 34,4 8,6 8,6 8,6 2011 5,0 40,0 35,0 8,7 8,7 2012 5,0 40,6 35,6 8,9 To tal das Receitas (R$ BI) Tributo s = 38,7% Receitas (R$ BI) Atual Incremento Previsto Atual Incremento Previsto 1,3 2,5 3,8 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 1,8 5,2 10,2 16,9 23,6 28,8 32,5 34,7 3,0 7,7 14,0 21,9 28,6 33,8 37,5 39,7 0,5 1,0 1,5 1,9 1,9 1,9 1,9 1,9 0,7 2,0 3,9 6,5 9,1 11,1 12,6 13,4 1,2 3,0 5,4 8,5 11,1 13,1 14,5 15,3
CONCLUSÕES A questão fundamental em se impõe é a manutenção e controle no direcionamento dos Recursos da Poupança ( Capital Semente) em paralelo as Diretrizes e Políticas de Investimentos, visando a conquista de parte dos recursos de longo prazo das Entidades de Previdência e Seguradoras e das P. Fisicas, fazendo surgir e consolidando o MERCADO SECUNDÁRIO DE TÍTULOS COM BASE IMOBILIÁRIA. Estamos portanto diante de um delicado Período de Transição, que deve ser planejado, monitorado e constantemente reavaliado, em prol do CRESCIMENTO ECONÔMICO. QUESTÕES A SEREM OBJETO DE FOCO PERMANENTE NOS ACORDOS TRIMESTRAIS EM CURSO ENTRE A ABECIP E A CBIC, MEDIADOS PELO MF E BACEN.
SEMINÁRIO ABRAPP-DF/APIMEC DF/APIMEC- DF/BOVESPA E FUNCEF. Tem como Base os Fundamentos e Propostas constantes do Trabalho intitulado HABITAÇÃO DE MERCADO, elaborado para a CEF, através da FINATEC/UNB, que contou com a Participação e colaboração de : Carlos Osmar de Souza Pedro Klumb Fábio Nogueira Fernando P. Cruz Selmo Nissembaum Sandro M. Pincherle Eduardo Pimenta Machado Carmen Sylvia M. Parkinson Celso Petrucci Coordenação e Apresentação : Arthur M. Parkinson