Seminário Crédito Imobiliário Visão do regulador e o mercado externo Banco Central do Brasil (BCB) São Paulo, 20 de março de 2014
Agenda 1. Panorama do Segmento 2. Particularidades do Mercado Brasileiro 3. Medidas Regulatórias Recentes 4. Conclusões 2
Missão do Banco Central Assegurar a estabilidade do poder de compra da moeda e um sistema financeiro sólido e eficiente 3
1. Panorama do Segmento (1/6) Brasil - CI/PIB (%) 2003: 1,5% 2013: 8,3% Brasil CI/ Crédito Total (%) OCDE e Latam - CI/PIB (%) 2003: 6,0% 2013: 15,1% OCDE: Média 2012 58% CI/PIB América Latina 2012: 6,77% CI/PIB Fontes: BCB, OCDE, Febraban. 4
1. Panorama do Segmento (2/6) Funding para Crédito Imobiliário - Part. Relativa (%) Fonte: BCB, Cetip Ref. FGTS LH LCI CRI Dep. de Poupança (65% Saldo) dez/08 11% 0% 5% 3% 80% dez/09 12% 1% 6% 4% 77% dez/10 14% 1% 8% 5% 71% dez/11 17% 0% 11% 7% 65% dez/12 18% 0% 12% 6% 63% dez/13 19% 0% 15% 7% 59% 5
1. Panorama do Segmento (3/6) Edição da MP 567/12 (Lei 12.703/12) Fonte: BCB, Cetip 6
Prazo médio (meses) Valor médio (R$ mil) Prazo médio (meses) Valor médio (R$ mil) 1. Panorama do Segmento (4/6) Prazo e valor médio por safra mensal Financiamentos habitacionais - SFH 350 330 310 290 270 250 230 210 190 170 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 Financiamentos habitacionais Taxas de Mercado Prazo médio Valor médio (R$ mil) IPCA 280 260 240 220 200 180 160 140 120 100 450 400 350 300 250 200 150 100 Fonte: BCB Prazo médio Valor médio (R$ mil) IPCA 7
jan/05 jul/05 jan/06 jul/06 jan/07 jul/07 jan/08 jul/08 jan/09 jul/09 jan/10 jul/10 jan/11 jul/11 jan/12 jul/12 jan/13 jul/13 jan/14 (%) 1. Panorama do Segmento (5/6) Financiamento Habitacional - PF LTV médio por origem de recurso 0,8 0,7 0,6 0,5 Dez 2008 Dez Dez Dez Dez 0,4 Jul 2009 2010 2011 2012 2013 SBPE SFH SBPE Tx Mercado FGTS 18 25 33 22 Loan to Value (LTV) Dez/2013 8 16 35 41 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Inadimplência (>90 dias) 2,7 1,4 0,9 before LTV médio adjustment = 66,3 % LTV médio after adjustment ajustado = 54,8 % < 50% 50% e < 70% 70% e < 80% 80% e 90% > 90% 0 Fonte: BCB Finan. Habitacionais - SFH Finan. Habitacionais -Taxas de Mercado SFN - todas 8
% 1. Panorama do Segmento (6/6) A. Comprometimento de Renda 25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 15 21 19 B. Preços dos Imóveis CR - serviço da dívida com o SFN CR - serviço da dívida com o SFN exceto cred. habit. Condições macroeconômicas e regulatórias favoráveis estimularam o crescimento do mercado a partir de 2006. Desde então, houve gradativa valorização dos imóveis (sobre uma base deprimida). Redução do ritmo de valorização nos últimos 3 anos. Fonte: BCB 9
R$ mil 2. Particularidades do Mercado Brasileiro (1/3) Sistema de Amortizações Constantes (SAC) é o predominante 100 SAC vs PRICE - Evolução do Saldo Devedor (R$ 100 mil em 30 anos) 90 80 70 60 50 80% 80% 50% 50% Característica SAC Price Amortização rápida (linear) lenta Prestação decrescente aprox. constante Vantagem para o banco Desvantagem para o banco amortização rápida (menor perda no default) menor demanda amplia demanda amortização lenta (maior perda no default) 40 Vantagem para o mutuário prestação decrescente baixa prestação inicial; maior valor financiado 30 20 Desvantagem para o mutuário menor valor financiado 10-72 180 202 290 SAC - 30 anos PRICE - 30 anos PRICE - 20 anos 10
TR (% ao ano) 2. Particularidades do Mercado Brasileiro (2/3) Particularidade dos financiamentos imobiliários no Brasil (com recursos da poupança) 3,5% TR em função da SELIC 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Selic (% ao ano) A parcela variável dos juros dos financiamentos (TR) não responde tão fortemente a mudanças na política monetária. 11
2. Particularidades do Mercado Brasileiro (3/3) Distribuição dos mutuários por número de financiamentos contratados 1,6% Mutuários Borrowers Com mais de um financiamento imobiliário Borrowers with more than one Housing Debt 98,4% Com apenas um financiamento imobiliário Borrowers with only one Housing Debt Dez/2013 Fonte: BCB Não é prática comum no Brasil a contratação simultânea de mais de um financiamento imobiliário. 12
3. Medidas Regulatórias Recentes (1/4) Qualidade de Originação de Crédito Imobiliário Edição da Resolução no. 4.271, de 30 de setembro de 2013: critérios de concessão de financiamentos imobiliários. Medidas voltadas ao estabelecimento de boas práticas de concessão pelas instituições financeiras, destacando-se: Suficiência de garantias, com determinação de cota de financiamento (LTV) máxima para financiamentos do SFH; Avaliação de imóvel, realizada por profissionais de área segregada à responsável pela concessão; Capacidade de pagamento do tomador, observada sua suficiência de renda e seu comprometimento com outras obrigações. 13
3. Medidas Regulatórias Recentes (2/4) Incentivos à consolidação e ao desenvolvimento de instrumentos de captação alternativos aos depósitos de poupança Introdução de novos instrumentos de captação no arcabouço normativo (covered bonds): discussões entre os órgãos de governo e o mercado para a instituição de título que incorpore as características principais dos covered bonds. 14
3. Medidas Regulatórias Recentes (3/4) Aprimoramento de instrumento e mecanismos de monitoramento Registro de ativos e garantias de operações de crédito (Res. no. 4.088/12) : Requerimentos para registro das informações sobre ativos e garantias relativos operações de crédito para veículos automotores e imóveis por instituições financeiras. Regulamentação adicional em estudo: necessidade de desenvolvimento de ferramentas de acompanhamento do segmento imobiliário, com destaque para criação de índice de preços. Aprimoramento das condições de emissão das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) -> Circular nº 3.614/12: Readequação do instrumento, definindo prazos mínimos, vedações, métricas de controle de emissão e lastro e, principalmente, a qualificação dos ativos admitidos como créditos imobiliários para lastrear o instrumento. 15
3. Medidas Regulatórias Recentes (4/4) Eficiência do Mercado de Crédito: Regulamentação da Portabilidade Res. no. 4.292/13 Disciplina a portabilidade de operações de crédito entre pessoas naturais. Determinações: Fornecimento a pedido, a qualquer tempo, de informações sobre os contratos e procedimentos necessários para a portabilidade aos tomadores; Livre negociação de taxas entre o portador e IF interessada, com possibilidade de contraproposta pela entidade originadora do crédito, observados prazos estabelecidos; Sistema eletronico para a troca de informações entre as IF s como meio exclusivo de intercomunicação sobre operações. 16
4. Conclusões (1/2) As condições macroeconômicas favoráveis (inflação sob controle, aumento real da renda e do emprego), a expansão da oferta de crédito e o aprimoramento do marco legal e regulatório (p.ex., alienação fiduciária) estimularam o crescimento do mercado nos últimos anos, e a consequente valorização dos imóveis. Mercado cresce de forma sustentável: bom nível de garantias (LTV médio 70%), nível de inadimplência baixo (SFH e Tx Merc 1,2%), pequeno quando comparado a outras economias (CI/PIB 8,3%). Particularidades do mercado brasileiro mitigam potenciais riscos: predominância do sistema SAC de amortização e indexador dos financiamentos robusto a choques de juros (TR baixa e pouco volátil). 17
4. Conclusões (2/2) Poupança: principal instrumento de funding do segmento imobiliário, ainda se mostra capaz de sustentar a demanda por novos financiamentos. Securitização e outros instrumentos de captação (ex.: covered bonds) serão inevitavelmente importantes para o mercado imobiliário brasileiro atingir o patamar observado em outras economias. Foco em medidas para o desenvolvimento sustentado do Crédito Imobiliário, mitigando a possibilidade de irrupção de crises semelhantes às observadas em outras economias. 18
Obrigado! Sérgio Odilon dos Anjos Denor - Departamento de Regulação do Sistema Financeiro 19