Crédito Imobiliário Tendências e Perspectivas. Rio de Janeiro Setembro 2014

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1 Crédito Imobiliário Tendências e Perspectivas Rio de Janeiro Setembro 2014

2 pauta 1. O mercado imobiliário desafios e oportunidades 2. Como romper com a eterna dependência do Crédito Direcionado? 3. Novas Medidas 4. Inovações o futuro utópico já é ontem 5. Posicionamento CAIXA 6. Performance da nova Carteira Imobiliária 7. Números da CAIXA 2

3 Afinal, que mercado é este? 3

4 Mercado Imobiliário Unidades Habitacionais CAIXA + MERCADO 4

5 O déficit habitacional de aproximadamente 7 milhões: Problema Social e Oportunidade 5,99 milhões 6,94 milhões Fonte: ABECIP/ Fundação João Pinheiro 5

6 Demanda habitacional no Brasil até 2.023, por faixa de renda Demanda de 27 milhões de UH o déficit como oportunidade e fonte de crescimento sustentável FONTE: Ministério das Cidades Plano Nacional de Habitação

7 Relação Crédito Imobiliário x PIB Crescimento acentuado e ampla margem para continuar crescendo Fonte: BCB, Hypostat, FELABAN e HFN 7

8 % de comercialização, por safras CONTRATAÇÃO X COMERCIALIZAÇÃO 84,7 83,6 % ,4 % ,5 % ,8 % ,3 % Fonte: GEHIC 8 8

9 % comercialização, por safras SBPE FGTS MCMV Estoque Com. Fora CAIXA Fonte: GEHIC 9 9

10 A DEMANDA VISTA POR MEIO DO SIMULADOR CAIXA Simulações O volume de simulações na CAIXA sugerem que demanda por financiamento mantém-se em ritmo relevante procura por vr do imóvel % mai/14 jun/14 jul/14 0 vr imóvel 100 mil 11,10% 730,3 577,6 788,5 100 vr imóvel 150 mil 43,00% 2.762, , ,8 150 vr imóvel 200 mil 19,40% 1.222,5 997, ,3 200 vr imóvel 300 mil 14,00% 885,2 723,5 974,2 300 vr imóvel 500 mil 8,70% 540,5 449,7 603,9 500 mil vr imóvel 3,80% 236,1 199,8 266,1 total 100,00% 6.377, , ,8 500 mil vr imóvel 300 vr imóvel 500 mil 200 vr imóvel 300 mil 150 vr imóvel 200 mil 100 vr imóvel 150 mil 0 vr imóvel 100 mil 3,80% 8,70% Brasil 14,00% 19,40% 43,00% 11,10% procura por idade % mai/14 jun/14 jul/14 0 idade 25 15,40% 980,0 780, ,3 26 idade 35 44,80% 2.849, , ,9 65 idade 56 idade 65 0,70% 4,30% Brasil 36 idade 45 23,20% 1.491, , ,2 46 idade 55 11,60% 46 idade 55 11,60% 760,4 602,7 791,7 56 idade 65 4,30% 282,4 224,1 291,9 36 idade 45 23,20% 65 idade 0,70% 48,6 36,3 46,0 26 idade 35 44,80% total 100,00% 6.412, , ,0 0 idade 25 15,40% 10

11 PROJEÇÃOSALDODACARTEIRADECRÉDITOIMOBILIÁRIOCAIXA A projeção de crescimento das contratações, além do déficit e da demanda justifica o comportamento ascendente das projeções. carteira de crédito imobiliário R$bi 271,03 328,99 385,36 442,15 499,99 559,47 621,19 685,71 753,56 825, Fonte: CAIXA 11

12 Algumas conclusões sobre as perspectivas 2015 Manutenção das condições de crescimento do crédito imobiliário Estabilização dos índices de valorização dos imóveis em torno dos índices de inflação consumidor mais consciente e cauteloso, mas comprador Manutenção do interesse dos bancos em contratar crédito imobiliário Empenho dos bancos em buscar funding alternativo Reforço das ações destinadas à melhorias de produtos e processos e dos marcos regulatórios Manutenção do foco na governança, porém, sem excesso de intervenção do Estado Foco nos impulsionadores de produtividade HIS na agenda do Governo Federal Cenário macroeconômico impactando positivamente o crédito imobiliário (funding, subsídios, adimplência, poder de compra e endividamento) Mercado racional transposição da euforia para a realidade 12

13 Pontos de atenção A tendência irreversível neste momento é ampliar a terceirização dos canais de captação de novos negócios (Correspondentes Imobiliários, integração com incorporadoras etc. ) Dada a baixa margem líquida dos financiamentos habitacionais, a excelência da qualidade desses créditos é decisiva para se ter uma carteira rentável O crédito imobiliário terá que abrir mão de parte de sua margem para se consolidar como Porta de Negócios para atuar efetivamente como instrumento de fidelização/retenção de clientes e como alavanca de novos negócios Como evitar as externalidades negativas do processo de terceirização queda da qualidade e maior risco dos créditos e perda do contato direto com o cliente? 13

14 pauta 1. O mercado imobiliário desafios e oportunidades 2. Como romper com a eterna dependência do Crédito Direcionado? 3. Novas Medidas 4. Inovações o futuro utópico já é ontem 5. Posicionamento CAIXA 6. Performance da nova Carteira Imobiliária 7. Números da CAIXA 14

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16 ESTOQUE CADERNETA DE POUPANÇA A caderneta de poupança passou incólume pelas mudanças de regras e, mesmo em um cenário de volta de crescimento da SELIC, continua com desempenho positivo 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 caderneta - % de depósitos e retiradas em relação ao saldo saldo total de depósitos 500,0 450,0 400,0 350,0 300,0-250,0 jan/10 mar/10 mai/10 jul/10 set/10 nov/10 jan/11 mar/11 mai/11 jul/11 set/11 nov/11 jan/12 mar/12 mai/12 jul/12 set/12 nov/12 jan/13 mar/13 mai/13 jul/13 set/13 nov/13 jan/14 mar/14 mai/14 jul/14 Retiradas Depósitos saldo de caderneta de poupança (R$ bilhão) 16

17 Estoque caderneta de poupança Crescimento, porém, não no ritmo da expansão do crédito imobiliário Fonte: ABECIP e BCB 17

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20 FUNDING COMPLEMENTAR E ALTERNATIVO Novas alternativas de funding aumentam sua representatividade no mercado Fonte: Cetip 20

21 pauta 1. O mercado imobiliário desafios e oportunidades 2. Como romper com a eterna dependência do Crédito Direcionado? 3. Novas Medidas 4. Inovações o futuro utópico já é ontem 5. Posicionamento CAIXA 6. Performance da nova Carteira Imobiliária 7. Números da CAIXA 21

22 Avanços recentes nos marcos regulatórios Foco na transparência e na redução do risco jurídico portabilidade de dívida imobiliária (portabilidade do crédito, sem ônus) instituição do CET e do CESH (parâmetro justo na comparação de preços) instituição do cadastro positivo (preço justo ao bom cliente) valor incontroverso para as operações de crédito instituição da alienação fiduciária 22

23 Propostas em tramitação Alternativa de mercado para complementar crédito direcionado criação da Letra Financeira (Letra Imobiliária Garantida - Covered Bond) nova fonte de financiamento para o mercado imobiliário título com dupla garantia: conta com cobertura da IF emissora carteira imobiliária apartada dos ativos em caso de liquidação da IF maior segurança jurídica no financiamento de longo prazo atração de investidores (padrão internacional de emissão) isenção de IR para pessoas físicas (aplicação 2 anos) 23

24 Covered Bond Instrumento tradicional no mercado europeu 24

25 Propostas em tramitação Melhoria de processos, com maior segurança para compradores e financiadores Concentração na matrícula, todas as informações e atos jurídicos que possam resultar em ônus sobre o imóvel melhora a segurança jurídica elimina necessidade de consulta em diversos cartórios protege o comprador do imóvel reduz custos operacionais para aquisição de financiamentos facilita a venda de carteiras e seus derivativos racionalização nas etapas financiamento e registro Aperfeiçoamentos no instrumento da Alienação Fiduciária Maior facilidade para notificações aos devedores que dificultarem sua localização Mitigação dos riscos de os Credores Fiduciários serem responsabilizados por ônus que recaírem sobre o imóvel (IPTU, Taxas Condominiais etc.) 25

26 Propostas em tramitação Parte do Direcionamento Básico pode ser cumprida incentivar o home equity(aliviar pressão sobre outras dívidas mais onerosas) alongar dívida e melhorar o nível de endividamento das famílias 3% dos recursos de poupança passam a financiar liquidez de clientes que possam dar imóvel quitado em garantia crédito sem destinação específica 26

27 pauta 1. O mercado imobiliário desafios e oportunidades 2. Como romper com a eterna dependência do Crédito Direcionado? 3. Novas Medidas 4. Inovações o futuro utópico já é ontem 5. Posicionamento CAIXA 6. Performance da nova Carteira Imobiliária 7. Números da CAIXA 27

28 Inovação Melhores Práticas Distribuição O processo on-line reduz o prazo de contratação para o cliente Opção de autoatendimento para venda direta 1 Processo de vendas online 2 dias Reação do cliente a um banner no internet banking Contratação com assinatura digital Venda cruzada imediata (Próxima oferta com dados de CRM) Oferta direcionada para follow-up Ligação para o cliente em caso de interrupção 2 Vendas por chat/ligação telefônica Após 2 minutos de inatividade pop-up automático para contato do banco Chat por mensagens ou vídeo para sanar dúvidas O agente preenche o formulário e obtém aprovação do cliente (assinatura digital) Próxima oferta usando dados CRM (pop-up automático) Opção de atendimento com especialista 3 Vendas na agência Agendamento de um horário com especialista Lembrete por SMS no dia anterior Efetivação da venda e venda cruzada 28

29 Inovação Melhores Práticas Conveniência Novas tecnologias vem sendo utilizada para oferecer serviços que apoiam o processo de compra do imóvel Proposta de valor Tecnologia de realidade aumentada que permite visualização do mundo real através da câmera do iphone Contém informações sobre mais de 95% das propriedades residenciais da Austrália, incluindo histórico de vendas, listas de atuais propriedades e vendas recentes Principais características Guia passo a passo orienta potenciais compradores ao longo do processo de compra de um imóvel, da busca ao contrato Fornece termos indicativos de financiamento Mapeamento de ofertas em uma determinada região FONTE: 29

30 Inovação Melhores Práticas Conveniência Muitos bancos alavancam a tecnologia para automatizar grande parte do processo e assim reduzir o prazo para aprovação OneMinute Mortgage automatizou o processo de pré-aprovação do contrato Situação inicial Iniciativas Impacto Tempo de aprovação por financiamento imobiliário Solicitações de financiamento imobiliário por mês Porcentagem de solicitações iniciadas e concluídas SOURCE: Team analysis 2-6 h ~ ~30% Novo formulário simples de solicitação online Pontuação de crédito imediata Infraestrutura de TI otimizada para agilizar as transações Monitoramento de serviço online via , SMS e páginas Web personalizadas Solicitações online Porcentagem de solicitações iniciadas e concluídas Volume de empréstimos +100 % +90 % +900 % 30

31 Inovação Iniciativas CAIXA em andamento para alcance das aspirações Proposta online O cliente será capaz de efetuar seu cadastro, solicitar a avaliação de risco, assinar o contrato habitacional e solicitar o registro da compra e da alienação no Cartório de Registro de Imóveis de forma online. Acompanhamento da Proposta Por meio desta solução o cliente é capaz de acompanhar o andamento da sua proposta de financiamento até a sua conclusão com total transparência e agilidade (Implantado) Registro Eletrônico Registro do Contrato habitacional de forma eletrônica. Não haverá necessidade do cliente ir ao Cartório de Registro de Imóveis solicitar o registro da compra, além da redução drástica no tempo para efetivação do registro da venda e alienação fiduciária. Avaliação do Imóvel Solicitação e gerenciamento das avaliações pelo SIOPI. Caixa Habitar Desenvolver soluções para atuação da CAIXA no mercado de crédito imobiliário, visando a Originação e processamento de crédito, em especial via web. 31

32 pauta 1. O mercado imobiliário desafios e oportunidades 2. Como romper com a eterna dependência do Crédito Direcionado? 3. Novas Medidas 4. Inovações o futuro utópico já é ontem 5. Posicionamento CAIXA 6. Performance da nova Carteira Imobiliária 7. Números da CAIXA 32

33 POSICIONAMENTO CAIXA CRÉDITO IMOBILIÁRIO Melhorar a experiência do Cliente Baixa Renda Média Renda Alta Renda PJ MGE MPE Diferenciais Produto Preço Prazo Quota Processo Conveniência Simplicidade Modernidade Agilidade Canal Capilaridade Complementariedade Autossuficiên cia Conveniência - Percepção do Cliente PF - Melhor Produto - Melhor Processo -Fácil Acesso - Agilidade - Maior Segurança Pós compra Percepção do Cliente PJ -Tem o produto que preciso - É bom vender via CAIXA - Só quem é sério faz negócio via CAIXA Pós-Contratação -Maior confiança de quem compra -Certificação de Competência de quem vende 33

34 Qualidade x Quantidade A equação da sustentabilidade do mercado de crédito imobiliário Condições macroeconômicas favoráveis + Marco regulatório consistente + Disponibilidade de recursos + Qualidade do crédito = Modelo de crédito imobiliário sustentável TRIPÉ DA QUALIDADE DO CRÉDITO = análise de risco de crédito + Comprovação de Renda + avaliação do imóvel O ato de conceder o crédito é indelegável A garantia principal é a capacidade e a vontade de pagamento. O imóvel é garantia assessória Agentes da sustentabilidade: Ação Integrada das três esferas de Governo União, Estados e Municípios + Iniciativa Privada + Sociedade em geral 34

35 pauta 1. O mercado imobiliário desafios e oportunidades 2. Como romper com a eterna dependência do Crédito Direcionado? 3. Novas Medidas 4. Inovações o futuro utópico já é ontem 5. Posicionamento CAIXA 6. Performance da nova Carteira Imobiliária 7. Números da CAIXA 35

36 Carteira de Crédito Imobiliário O DIVISOR DE ÁGUAS ENTRE O PASSADO E O PRESENTE 346,3% 15,3% 34,3% Trauma a ser superado: o medo do passado ainda está presente na mente dos compradores de imóveis Necessidade de campanhas educativas esclarecendo as causas da ocorrência dos saldos impagáveis e demonstrando o novo comportamento e tendência dos contratos habitacionais Viabilizar solução negociada para os contratos desequilibrados, sem cobertura do FCVS. Ex.: adequar o PL 207/94 36

37 Perfil da Carteira Imobiliária Comprometimento Renda a prestação do crédito imobiliário nem sempre é endividamento adicional, mas sim, substituição da despesa com aluguel 27% 26% FGTS SBPE/CAIXA 25% 24% 23% 24,13% 25,23% 25,88% 25,81% 25,00% 22% 21% 20% 22,09% 19,45% 19,31% 19,60% 19,53% 19,45% 19% 18,32% 18% 17% Fonte: GEHOP Posição: 31/07/

38 PERFIL DA CARTEIRA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO Crescimento vertiginoso da carteira de crédito imobiliário, sem perda de qualidade inadimplência 1,91% 1,45% 1,31% 1,41% 1,40% 1,51% 1,61% 1,73% 1,42% 1,31% 1,29% 1,22% 1,49% Fonte: CAIXA 38

39 Perfil da Carteira Imobiliária Perfil de Contratações valor financiamento médio 186,7 188,9 FGTS SBPE/CAIXA Total 166,6 Valores em R$ Mil 64,9 56,9 46,8 28,9 29,6 32,8 68,9 39,7 86,2 57,0 42,6 111,3 73,5 51,2 125,2 81,1 57,9 140,4 90,8 65,5 108,1 71,3 126,0 80,0 134,6 86,3 26,7 25,5 24,3 28, Fonte: GEHOP Posição: 31/07/

40 Valor médio de avaliação A variação do valor médio dos imóveis financiados vai além do crescimento inercial dos valores dos imóveis: - Crescimento real renda - Maior participação dos imóveis Fora do SFH (2009 = 7,5%; 2013 = 17,0% valor médio de avaliação 278,2 280,6 FGTS SBPE/CAIXA Total 254,8 216,5 valores em R$ Mil 113,3 121,0 119,8 122,2 148,1 179,2 110,7 194,9 118,8 132,3 157,8 181,7 193,4 49,0 49,7 54,7 65,0 89,9 61,1 70,5 78,7 89,4 96,9 108,6 115,9 41,3 38,9 37,4 42, Fonte: GEHOP Posição: 31/07/

41 LTV -LoanToValue(Quota de Financiamento) Manutenção em níveis confortáveis 72% 73% 74% 74% 74% 75% 73% 64% 66% 62% 60% 57% 57% 59% 59% 68% 66% 61% 70% 66% 72% 72% 72% 68% 69% 70% 71% 71% 51% FGTS SBPE/CAIXA Total 45% Fonte: GEHOP Posição: 31/07/

42 Perfil da Carteira Imobiliária Valor da Garantia Atual X Saldo Devedor Atual 65% 60% 55% 50% 45% 41,07% 46,96% 53,71% 43,24% 56,80% 57,12% 56,52% 47,98% 54,34% 50,49% 59,00% 54,24% 53,92% 49,66% 40% 35,60% 36,56% 35% 31,60% 30% 25% 26,71% FGTS SBPE/CAIXA 20% Fonte: GEHOP Posição: 31/07/

43 Taxa de Juros média Embora ainda em patamares elevados para o padrão internacional, apresentou queda acentuada ao longo dos últimos 10 anos 13,30% 12,43% FGTS Total SBPE/CAIXA 8,35% 7,76% 7,89% 7,20% 9,99% 9,31% 8,90% 7,35% 7,32% 7,33% 6,65% 6,53% 6,56% 8,65% 8,54% 8,66% 8,14% 7,87% 8,04% 6,58% 6,26% 6,34% 6,32% 6,32% 6,55% 5,37% 5,06% 5,17% 5,18% 5,14% 5,23% Fonte: GEHOP Posição: 31/07/

44 Perfil da Carteira Imobiliária Prazo Médio 200 FGTS FGTS - Material de Construção SBPE/CAIXA Fonte: GEHOP Posição: 31/07/

45 pauta 1. O mercado imobiliário desafios e oportunidades 2. Como romper com a eterna dependência do Crédito Direcionado? 3. Novas Medidas 4. Inovações o futuro utópico já é ontem 5. Posicionamento CAIXA 6. Performance da nova Carteira Imobiliária 7. Números da CAIXA 45

46 Perfil da Carteira Imobiliária Perfil da Carteira Quadro Síntese 46 46

47 Números da CAIXA Saldo de Carteira CAIXA x Mercado - Posição 30/06/2014 Fonte: GESIG Posição: 30/06/

48 EXECUÇÃO ORÇAMENTÁRIA 2003 A 2014 Crescimento sustentável crédito imobiliário - evolução da contratação valores R$ bilhões META 2014 R$140,58 Bi 26,4% 4,2% 0, ,3% R$ 134,95 R$ 61,67 61,4% 5,5% R$ 106,74 101,9 R$ 75,93 R$ 80,09 53,3% R$ 78,91 15,2% 46,7% R$ 47,05 52,5% 15,7% R$ 23,3 R$ 5,1 R$ 5,9 R$ 9,0 R$ 13,2 R$ 15, quantidade de financiamentos Fonte: CAIXA 48

49 EXECUÇÃO ORÇAMENTÁRIA 2003 A 2014 CONTRATADO EM PREPARAÇÃO UNIDADES EM OBRAS UNIDADES CONCLUÍDAS UNIDADES ENTREGUES TOTAL MCMV FAIXA FAR ENTIDADES + RURAL ABAIXO DE 50 MIL (Min. Cidades) FAIXA FAIXA Fonte: CAIXA 49

50 EXECUÇÃO ORÇAMENTÁRIA 2003 A 2014 QUANTIDADE CONTRATADA TOTAL QUANTID. % PARTICIP. QUANTID. % PARTICIP. QUANTID. % PARTICIP. QUANTID. % PARTICIP. QUANTID. % PARTICIP. TODAS AS FAIXAS FAIXA % % % % % FAR % % % % % ENTIDADES + RURAL % % % % % ABAIXO DE 50 MIL (Min. Cidades) % % % 0 0% % FAIXA % % % % % FAIXA % % % % % Fonte: CAIXA 50

51 Teotonio Costa Rezende Diretor de Habitação