EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ DE DIREITO DA 1ª. VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL XV BUTANTÃ - S.P. Processo nº 4001186-06.2013.8.26.0011/01, Avaliadora de Imóveis inscrita no CNAI sob nº 20.415 e PERITA JUDICIAL nomeada por Vossa Excelência nos autos do processo em epígrafe, vem, respeitosamente, requerer a juntada do respectivo LAUDO JUDICIAL DE AVALIAÇÃO (PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA), devidamente concluído, bem como a expedição da guia de levantamento dos valores dos honorários já depositados na conta do juízo. São Paulo, 23 de novembro de 2018 Nestes termos, pede deferimento. Lilian Medeiros Candelaria Perita avaliadora de imóveis CNAI nº 20415 fls. 87 1/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
LAUDO JUDICIAL DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL (PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA) NOVEMBRO / 2018 Processo nº 4001186-06.2013.8.26.0011/01 Butantã 1º Vara Cível Foro Regional XV Comarca de São Paulo /SP fls. 88 2/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
RESUMO IMÓVEL: Apartamento Residencial Rua Ester Samara, 111 Apartamento 123 Edifício C. Jardim Claudia, São Paulo / SP. CEP 05545-180 CATEGORIA: Imóvel Urbano Residencial OBJETIVO: Determinar o Valor de Mercado do Imóvel Avaliando. FINALIDADE: Perícia Judicial referente ao Processo nº 4001186-06-2013.8.26.0011/00001 da 1ª Vara Cível Butantã Foro Regional XV Comarca de São Paulo/SP. DATA DA VISTORIA: 26 de outubro de 2018 VALOR DE MERCADO PARA VENDA À VISTA: R$240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais.) fls. 89 3/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
1 - APRESENTAÇÃO O presente Laudo Judicial de Avaliação de Imóvel, denominado de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, é assinado por Perita Avaliadora de Imóveis credenciada pelo CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis) do COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis), inscrita sob nº 20.415, o que lhe confere comprovada especialização na matéria em que está opinando como Perito Judicial. Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica o documento no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, uma análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extra-judicialmente, em consonância com a normatização estabelecida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT sobre Avaliação de Imóveis, da série NBR 14.653. 2 - PREMISSAS O imóvel, objeto desta avaliação, foi considerado livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou comprometimentos, sem qualquer restrição à sua livre comercialização ou utilização, possuidor de documentação pública legalizada. As informações sobre os dados de quantidades físicas do imóvel, bem como áreas e medidas foram extraídas dos documentos apresentados ou consultados no local. fls. 90 4/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
Não foram efetuadas investigações quanto à veracidade e validade dos documentos apresentados, pressupondo-se a boa fé de seus conteúdos e admitidos como sendo verdadeiros e confiáveis. O imóvel foi vistoriado para o fim específico de avaliação de mercado, com enfoque às características aparentes na data da vistoria. Todas as informações de mercado obtidas nas pesquisas realizadas foram consideradas como confiáveis. Este Laudo Judicial constitui-se peça única, não devendo, portanto, qualquer informação parcial ser tomada como conclusiva. 3 METODOLOGIA Procurou- através do qual o valor de um imóvel é determinado a partir da análise técnica do comportamento do mercado imobiliário relativo a imóveis semelhantes e assemelhados, de mesmo segmento e enquadrados no mesmo universo mercadológico, com o objetivo de encontrar a tendência de formação de seus preços. Por esse método, o valor do imóvel é definido através de comparações diretas com outros similares, cujos dados básicos estejam disponíveis no mercado imobiliário local, procedendo-se às devidas adequações técnicas às características do imóvel avaliando. fls. 91 5/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
O Perito Avaliador de Imóveis sempre analisa o imóvel como um todo, dentro das variações da Lei da Oferta e da Procura do Mercado Imobiliário no momento da avaliação. Assim, o valor expresso ao final deste Laudo Judicial representa a opinião geral dos operadores do mercado local, e principalmente, a expertise profissional da especialista envolvida na avaliação. Dessa forma, toda avaliação de imóvel feita por um Perito Avaliador de Imóveis reflete uma convicção de valor pessoal deste profissional, já que valor é uma condição subjetiva de um objeto ou bem. 4 - REFERÊNCIAS NORMATIVAS Este Parecer está definido como conforme a ABNT NBR 14.653, classificado na modalidade simplificada, atendendo aos requisitos míninos de informações, dispensado de especificação quanto a sua fundamentação e precisão, conforme disposição normativa. 5 DOCUMENTAÇÃO ANALISADA - Matrícula nº 126.685 18º Registro de Imóveis - Quadra Fiscal fls. 92 6/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
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Quadra fiscal fls. 97 11/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
6 LOCALIZAÇÃO O imóvel avaliando localiza-se no Condomínio Residencial Pablo Picasso, edifício C, apartamento 123. Situado na Rua Ester Samara, 111 São Paulo/SP. Dista cerca de 2 km ao Shopping Raposo, 400 m ao acesso à Rodovia Raposo Tavares e 2,2 km ao Parque das Hortênsias. A Rua Ester Samara, no trecho do imóvel, é um importante logradouro, limitase do seu encontro com a Rua Eng. Frade Monte e Rua Noronha Santos. O imóvel está localizado no subdistrito do Butantã, zona oeste da cidade de São Paulo e é atendido pela linha 4 (amarela) do Metrô, conta com grande volume de comércio popular, shoppings, escolas e hospitais. fls. 98 12/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
MAPA DE LOCALIZAÇÃO fls. 99 13/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
VISTA AÉREA DA LOCALIZAÇÃO fls. 100 14/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
RUA ESTER SAMARA fls. 101 15/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
RUA ESTER SAMARA fls. 102 16/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
7 DESCRIÇÃO DO CONDOMÍNIO O Residencial regular, composto por 4 (quatro) torres, portaria, segurança, playground, quadra esportiva, salão de festas, churrasqueiras, garagens cobertas e descobertas. ) andares e idade aproximada de 25 (vinte e cinco) anos, conforme informação fornecida em vistoria. Aparentando-se estar bem conservada, a unidade em questão conta com elevadores social e serviço. VISTA EXTERNA fls. 103 17/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
8 ASPECTOS GERAIS DO CONDOMÍNIO Playground Salão de Festas fls. 104 18/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
Quadra Esportiva Churrasqueira fls. 105 19/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
Entrada de veículos Garagem coberta fls. 106 20/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
Garagem descoberta Edifício Claude fls. 107 21/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
Hall de entrada Elevadores fls. 108 22/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
9 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL (Apartamento nº 123 com 01 vaga de garagem) Trata-se de um imóvel residencial com área útil de 52,670 m² e área comum de 25,045 m², perfazendo área total de 77,715 m² correspondendo uma fração ideal de 0,3725% do terreno e das coisas em comum, segundo documentos apresentados. O imóvel avaliando conta com uma vaga de garagem descoberta, cozinha, área de serviço, sala de estar, dois dormitórios e um banheiro. Encontra-se em bom estado de conservação. fls. 109 23/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
ASPECTOS GERAIS DO IMÓVEL AVALIANDO Hall de entrada fls. 110 24/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
ASPECTOS GERAIS DO IMÓVEL AVALIANDO Sala de estar fls. 111 25/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
ASPECTOS GERAIS DO IMÓVEL AVALIANDO Corredor fls. 112 26/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
ASPECTOS GERAIS DO IMÓVEL AVALIANDO Cozinha e área de serviço. fls. 113 27/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
ASPECTOS GERAIS DO MÓVEL AVALIANDO Dormitório 1 fls. 114 28/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
ASPECTOS GERAIS DO IMÓVEL AVALIANDO Dormitório 2 fls. 115 29/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
ASPECTOS GERAIS DO IMÓVEL AVALIANDO Banheiro fls. 116 30/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
10 ELEMENTOS DE REFERÊNCIA (PESQUISA DE MERCADO): Conforme ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, item 9.2 da NBR 14.653-2. Elemento 01: Tipo: Apartamento. Endereço: Rua Ester Samara, 111 Jardim Claudia, São Paulo/SP. Área útil: 52 m² Distância: 0 m Descrição: 2 dormitórios, 1 banheiro, 1 vaga Valor de Venda: R$ 225.000,00 Fonte: Diagonal Imóveis CRECI nº 22351-J Tel.: (11) 3782-6060. fls. 117 31/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
Elemento 02: Tipo: Apartamento. Endereço: Rua Ester Samara, 111 Jardim Claudia, São Paulo/SP. Área útil: 52 m² Distância: 0 m Descrição: 2 dormitórios, 1 banheiro, 1 vaga Valor de Venda: R$ 250.000,00 Fonte: Ligue Imóveis CRECI nº 17181-J Tel.: (11) 3766-7733. fls. 118 32/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
Elemento 03: Tipo: Apartamento. Endereço: Rua Ester Samara, 111 Jardim Claudia, São Paulo/SP. Área útil: 52 m² Distância: 0 m Descrição: 2 dormitórios, 1 banheiro, 1 vaga Valor de Venda: R$ 268.000,00 Fonte: Krisos Imobiliária CRECI nº 1067 Tel.: (11) 3732-2600. fls. 119 33/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
Elemento 04: Tipo: Apartamento. Endereço: Rua Ester Samara, 111 Jardim Claudia, São Paulo/SP. Área útil: 52 m² Distância: 0 m Descrição: 2 dormitórios, 1 banheiro, 1 vaga Valor de Venda: R$ 250.000,00 Fonte: Alonso Imóveis CRECI nº 19917-J Tel.: (11) 3788-1000. fls. 120 34/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
Elemento 05: Tipo: Apartamento. Endereço: Rua Ester Samara, 111 Jardim Claudia, São Paulo/SP. Área útil: 52 m² Distância: 0 m Descrição: 2 dormitórios, 1 banheiro, 1 vaga Valor de Venda: R$ 265.000,00 Fonte: Diagonal Imóveis CRECI nº 22351-J Tel.: (11) 3782-6060. fls. 121 35/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
Elemento 06: Tipo: Apartamento. Endereço: Rua Ester Samara, 111 Jardim Claudia, São Paulo/SP. Área útil: 52 m² Distância: 0 m Descrição: 2 dormitórios, 1 banheiro, 1 vaga Valor de Venda: R$ 265.000,00 Fonte: Diagonal Imóveis CRECI nº 22351-J Tel.: (11) 3782-6060. fls. 122 36/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
Elemento 07: Tipo: Apartamento Endereço: Rua Bazílio da Silva, 209 Altos do Butantã Club Condominium Área útil: 57 m² Distância: 500 m Descrição: 2 dormitórios, 1 banheiro, 1 vaga Valor de Venda: R$ 320.000,00 Fonte: Krisos Imobiliária CRECI nº 1067 Tel.: (11) 3732-2600. fls. 123 37/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
Elemento 08: Tipo: Apartamento. Endereço: Rua Ester Samara, 111 Jardim Claudia, São Paulo/SP. Área útil: 52 m² Distância: 0 m Descrição: 2 dormitórios, 1 banheiro, 1 vaga Valor de Venda: R$ 265.000,00 Fonte: Mário Beltrão Imóveis CRECI nº 99645-J Tel.: (11) 3731-6300. fls. 124 38/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
11 TRATAMENTO DE FATORES (HOMOGENEIZAÇÃO) ELEMENTOS VALOR DE FATOR RESULTADO ÁREA VALOR DE VENDA OFERTA CONSTRUÍDA R$ / m² REFERÊNCIA (m²) 01 R$225.000,00 0,90 R$202.500,00 52 3.894,23 02 R$250.000,00 0,90 R$225.000,00 52 4.326,92 03 R$268.000,00 0,90 R$241.200,00 52 4.638,46 04 R$250.000,00 0,90 R$225.000,00 52 4.326,92 05 R$265.000,00 0,90 R$238.500,00 52 4.586,54 06 R$265.000,00 0,90 R$238.500,00 52 4.586,54 07 R$320.000,00 0,90 R$288.000,00 57 5.052,63 08 R$265.000,00 0,90 R$238.500,00 52 4.586,54 Obs.: Sobre os valores em oferta normalmente aplica-se um fator de comercialização (liquidez) com coeficiente de 0,90 a fim de compensar eventual desconto nas negociações em caso de venda. A média aritmética dos preços tratados por m² de área útil dos oito elementos de referência em oferta resulta em R$ 4.499,85 / m². Portanto, o valor total para o imóvel avaliando será: 52,67 m² (área construída) x R$4.499,85 / m² (preço médio tratado por m²) = R$237.007,10 ou R$240.000,00 por arredondamento de mercado. fls. 125 39/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
12 AVALIAÇÃO PARA CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO: Concluiu-se, após pesquisas de mercado, coleta de opiniões de operadores do mercado imobiliário, vistoria ao imóvel, análise da documentação apresentada, análise e considerações objetivas e subjetiva do Perito Avaliador de Imóveis, que o imóvel urbano residencial em estudo, objeto deste Laudo Judicial de Avaliação de Imóvel, localizado na Rua Ester Samara, 111 Apartamento 123 Edifício C, Jardim Claudia, São Paulo / SP, CEP: 05545-180, pode ser AVALIADO pelo VALOR DE MERCADO PARA VENDA À VISTA, em: R$240.000,00 (Duzentos e quarenta mil reais) fls. 126 40/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
13 CONSIDERAÇÕES FINAIS: O imóvel está inserido no bairro Jardim Claudia, São Paulo, em região servida por diversas linhas de transporte coletivo e todas as facilidades de comércio e serviços necessários. Trata-se de um apartamento residencial com características de funcionalidades simples, que se apresenta em bom estado de conservação. Este tipo de imóvel normalmente encontra certa facilidade de comercialização em razão da localização e procura de mercado. Desta forma, o valor consignado ao final deste estudo procurou levar em conta todas as variáveis atuais do mercado imobiliário. fls. 127 41/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.
14 ENCERRAMENTO E para que produza os seus efeitos legais,, Perita Avaliadora de Imóveis inscrita no CNAI sob nº 20.415 assina e certifica este Parecer Técnico, contendo 41 (quarenta e uma) páginas, elaborado de acordo com a legislação vigente. São Paulo, 23 de novembro de 2018. Lilian Medeiros Candelaria Perita avaliadora de imóveis CNAI nº 20415 fls. 128 42/42 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 28/11/2018 às 15:27, sob o número WRBT18701223020.