I. PRELIMINARES C A P Í T U L O O objetivo do presente laudo é a determinação do valor de mercado dos imóveis situado à Rua das Ipomeas, nº 316, na Vila Bela, 26º Subdistrito Vila Bela - Matrícula 103.196 e o imóvel na Rua Dr. João Batista de Lacerda nº 242/244,10º Subdistrito Belenzinho - Matrícula 21.703, na Ação Execução de Título Extrajudicial em que Ipiranga Produtos de Petróleo S/A move contra Benjamin Berton e outros do Processo n 1036829-95.2016.8.26.0100. Nomeado Jurisperito na lide fls.247 dos autos, assumiu o signatário o compromisso de bem e fielmente, sem dolo nem malícia, apresentar seu parecer sobre a demanda focalizada e que submete à apreciação do E. JULGADOR, conforme segue: I 2 fls. 299
II. VISTORIA C A P Í T U L O II Após o estudo acurado da matéria, procedeu ao signatário à vistoria aos imóveis objeto da lide, quando então buscou observar sua situação, dimensionamento, características aparentes, benfeitorias existentes e demais detalhes de interesse a mais completa e perfeita elucidação da controvérsia. II.1. LOCALIZAÇÕES DOS IMÓVEIS EM ESTUDO Os imóveis objeto da lide localizam-se à Rua das Ipoméias nº 316, no bairro Vila Bela - 26º Subdistrito Vila -Matrícula 103.196 e o imóvel à Rua Dr. João Batista de Lacerda nº 242, no bairro do Belenzinho - 10º Subdistrito Belenzinho Matrícula 21.703. Tudo conforme configurado em recorte do, juntado em folha que se segue: 3 fls. 300
Rua das Ipoméias, nº 316 - na Vila Bela, 26º Subdistrito Vila - Matrícula 103.196 4 fls. 301
Rua Dr. João Batista de Lacerda, nº 242-10º Subdistrito Belenzinho Matrícula 21.703. 5 fls. 302
II.2. CONTRIBUINTE RUA DOUTOR JOÃO BATISTA DE LACERDA Nº 242 O imóvel objetivado encontra-se cadastrado perante a MUNICIPALIDADE DE SÃO PAULO como CONTRIBUINTE nº 029.078.0042-6 II.2.1.- Matricula 21.703 6 fls. 303
II.2.2. DO IMÓVEL EM TELA Trata-se de uma edificação com 2(dois) pavimentos, sem elevador, executada obedecendo à estrutura convencional e arquitetura interior e exterior simples. O andar superior, subdivididos em salas, contendo apenas instalações básicas e metais de modelo simples. O térreo apresenta destinação para loja ou salão. Com pouca área de vagas de estacionamento. A fachada com tratamento arquitetônico simples, pintada látex e caixilhos comuns fabricados com material simples. Caracterizando-se pela utilização de itens construtivos básicos e acabamentos simples e econômicos, de qualidade inferior, tanto na área interna como nas externas. O imóvel e seu respectivo terreno, mede o terreno 6,00m. de frente para a referida rua por 30,00m. da frente aos fundos. Sua área construída é de 202,34m². De acordo com os padrões elencados no conhecido e consagrado estudo, o imóvel apresenta as características de um ÓRIO PADRÃO ECONÔMICO com idade aparente de 30 anos. 7 fls. 304
II.3. - CONTRIBUINTE RUA DAS IPOMÉIAS Nº 316, NA VILA BELA. O imóvel objetivado encontra-se cadastrado perante a MUNICIPALIDADE DE SÃO PAULO como CONTRIBUINTE nº 051.047.0026-7: II.3.1.- Matricula 103.196 8 fls. 305
III. REPORTAGEM FOTOGRÁFICA DOS IMÓVEIS Fachada do imóvel. Imagens internas do imóvel. Rua Dr. João Batista de Lacerda, nº 242 9 fls. 306
Vista do interior, notando o piso em cerâmica, pintura em látex nas paredes. A foto destaca as características pela utilização de itens construtivos e acabamento de boa qualidade. 10 fls. 307
As fotos retratam o fundo do imóvel em tela. 11 fls. 308
As fotos evidenciam o fundo do imóvel em questão. 12 fls. 309
Idem. 13 fls. 310
Idem. A foto destaca o Banheiro, denotando azulejo até o teto e acabamento de qualidade, mas padronizados e fabricados em escala comercial. 14 fls. 311
Escada que dá acesso ao segundo andar. A foto ilustra a cozinha do imóvel, objeto da lide. 15 fls. 312
As fotos mostram o escritório do imóvel em questão. 16 fls. 313
Vista dos outros escritórios. 17 fls. 314
A foto denota a porta do banheiro As fotos destacam o Banheiro. 18 fls. 315
Rua das Ipoméias, nº 316 Trata-se de um imóvel com 11 residências de apenas 1 quarto cada uma sem garagem. Entrada principal do imóvel que dá acesso a dois imóveis, ambos com um dormitório. 19 fls. 316
Corredor que dá acesso aos imóveis, objeto da lide. A foto ilustra uma das cozinhas. Entrada de uma das casas. 20 fls. 317
As fotos destacam a sala de um dos imóveis. 21 fls. 318
A foto ilustra o Banheiro. A foto evidência a área de serviço. 22 fls. 319
Corredor lateral que dá acesso a outras casas. Idem. 23 fls. 320
O outro imóvel implantado no terreno em estudo. Vista a área de serviço. 24 fls. 321
A foto destaca a cozinha, notando a utilização de materiais construtivos essenciais e aplicação de poucos acabamentos. A foto detalha a sala, denotando a utilização de materiais construtivos essenciais e aplicação de poucos acabamentos. 25 fls. 322
As fotos mostram o quarto de uma das casas, denotando a utilização de materiais construtivos essenciais e aplicação de poucos acabamentos. 26 fls. 323
A foto ilustra o quarto. A foto destaca o Banheiro. 27 fls. 324
Outras residências no fundo do terreno em questão. A foto mostra a entrada principal de uma das casas. 28 fls. 325
Corredor de uma das casas. A foto detalha a sala, denotando a utilização de materiais construtivos essenciais e aplicação de poucos acabamentos. 29 fls. 326
quarto Cozinha As fotos evidenciam a utilização de materiais construtivos essenciais e aplicação de poucos acabamentos. 30 fls. 327
cozinha Banheiro. As fotos evidenciam a utilização de materiais construtivos essenciais e aplicação de poucos acabamentos. 31 fls. 328
IV- Critério de avaliação C A P Í T U L O IV Os critérios básicos para a determinação do valor de imóvel são: A- Método da Renda; B- Método comparativo; A- Método da renda Consiste em se estabelecer o valor do aluguel, mediante aplicação da taxa de renda sobre o valor do imóvel. O valor do imóvel compõe-se de duas parcelas: uma correspondente ao valor da construção e a outra, ao valor do terreno. B- Método comparativo Consiste em se estabelecer o aluguel mediante pesquisa de mercado de locação de imóvel semelhante àquele objeto da Ação. No presente caso, a adoção deste método torna-se inviável, em face da ausência de elementos como as mesmas características e dimensões do imóvel avaliando, o que torna desse método incapaz de apurar um justo valor locativo. Portanto, o método adotado será o da Renda. 1- AVALIAÇÃO DO TERRENO Os critérios adotados no desenvolvimento do presente laudo técnico obedeceram às recomendações da Norma para Avaliação de Imóveis do IBAPE/2005, que atende as exigências do item 8.2.1.4.2 da NBR 14659-2 de 2011. 32 fls. 329
O método empregado na presente avaliação é o Evolutivo, indicado para estimar o valor de mercado de terrenos sempre que houver dados semelhantes ao avaliando. Consiste em se determinar o valor do imóvel a partir do valor do terreno, somá-lo ao valor da construção. 1.1- TERRENO O valor do terreno será determinado pelo método comparativo de dados de mercado, através da relação entre o valor unitário de terreno a ser obtido por pesquisa de mercado devidamente homogeneizada com a aplicação de tratamento por fatores. 1.2 TRATAMENTO POR FATORES Os fatores de homogeneização utilizados neste tratamento, calculados conforme item 8.2.1.4.2, por metodologia cientifica, para que reflitam, em termos relativos, o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal, encontram-se indic orma Básica para Perícias de Engenharia Para a determinação do valor unitário básico de terreno, que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região avaliada pesquisaram se, junto às diversas empresas imobiliárias, os valores ofertados para venda de imóveis na mesma região geoeconômica, contendo atributos os mais semelhantes possíveis aos imóveis avaliados, preferencialmente contemporâneos. No tratamento dos dados de mercado serão considerados: Dados de mercado, com atributos semelhantes àqueles em que cada um dos fatores de homogeneização, calculado em função da avaliando, esteja contido entre 0,50 a 1,50. O preço homogeneizado, resultante da aplicação de todos os fatores de homogeneização ao preço original deverá estar contido no intervalo de 0,50 a 1,50. Após a homogeneização, serão utilizados critérios estatísticos consagrados de eliminação de dados discrepantes para o sacramento da amostra. O campo de arbítrio será o correspondente ao intervalo compreendido entre o valor máximo e mínimo dos preços homogeneizados efetivamente utilizados no tratamento limitado a 30% em torno do valor calculado. Caso não seja adotado o valor calculado, será devidamente justificada sua escolha. 33 fls. 330