FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO LUIZ MAURICIO GARCIA

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1 FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO LUIZ MAURICIO GARCIA

2 Indústria de FIIs Principais atrativos: Isenção de IR na distribuição de dividendos/lucro imobiliário advindo da reciclagem de imóveis. Mínimo de 95% de distribuição do lucro caixa Baixo custo transacionado vis-à-vis um imóvel direto/possibilidade de investir em grandes imóveis, sem concentrar alocação Diluição do risco de vacância/ativo Liquidez Desvantagens Risco de tributação, dado cenário fiscal no Brasil Baixa liquidez em alguns ativos Eventual desalinhamento de interesse com o gestor/governança Bradesco BBI Cobrimos 11 nomes, dentre os mais líquidos Escritórios, agências bancárias, logística, shoppings e faculdades não cobrimos fundo de fundos e de crédito. (FIIs com CRIs e LCIs). O IFIX atualmente compõe 70 fundos imobiliários. A forte distribuição de dividendos (8% de yield médio) permitiu ao IFIX ter rentabilidade consistentemente superior ao Ibovespa e IMOB. Top Picks 1 Diversificados 2 Shoppings 3 Agências IFIX vs. IMOB vs. IBOV KNRI11: Gestão ativa, com baixa vacância, amparada por um equilíbrio entre contratos atípicos e típicos. HGBS tem Yields até 300bps acima de companhias listadas BBPO + SAAG: contrato atípico até 2022 (parte do SAAG até 2023) com baixo risco até o vencimento Mar-12 Mar-13 Mar-14 Mar-15 Mar-16 Mar-17 Ibov IFIX IMOB

3 Gap em relação a patrimônio voltando a fechar Patrimônios não sofreram reajuste na mesma magnitude que a alta Mar/2015 Jun/2015 Set/2015 Dez/2015 Mar/2016 Jun/2016 Set/2016 Dez/2016 PL Valor de Mercado R$bn Source: BM&F, Citi, Quantum, companhias e Bradesco BBI

4 Tributação atual é baixa e isenta em dividendos, mas há riscos no horizonte Em sua primeira versão, MP 694 aumentou a tributação sobre dividendos para fundos novos e existentes. Na segunda versão da MP 694, o aumento de tributação seria somente para fundos novos e fundos existentes que aumentassem capital, como no quadro abaixo. Distinção Tributária Dentro do Veículo (FII ou Companhia) Dividendos pagos ao investidor Ganho de capital na venda Taxação Atual Taxação Proposta para FII's existentes Taxação Proposta para FII's novos que captem recursos Compania PIS/COFINS 0% 0% 0% 9.25% sobre receita IR 0% 0% 0% 25% sobre lucro CSLL 0% 0% 0% 9% sobre lucro Ativos Financeiros Imobiliários (CRI, LCI and FII) 0.0% 0.0% 17.5% 15% a 22.5% sobre ganho de capital Outros Ativos Financeiros 15% a 22.5% no ganho de capital 15% a 22.5% no ganho de capital 15% a 22.5% no ganho de capital 15% a 22.5% sobre ganho de capital Pessoa Física 0% 0% 17.5% 0% Pessoa Jurídica Local 20% 0% 17.5% 0% Investidor Estrangeiro 15% 15% 17.5% 0% Pessoa Física 20% 20% 15%* 15% Pessoa Jurídica Local 20% 20% 15%* 15% Investidor Estrangeiro 0% 0% 15%* 15% Contudo, a última versão da MP 694 (datada de 2 de Fevereiro de 2016) não há tributação de dividendos e a tributação de ganho de capital foi mantida em 20% para pessoas físicas. A MP não foi votada em 8 de Março e caducou, contudo novas propostas de tributação do setor não são improváveis.

5 sqm/year in Net Absorption Vacancy sqm/year in Net Absorption Vacancy FII s Vacância alta, em tendência de estabilização em SP mas segue com tendência de alta no RJ 950 São Paulo 30% 950 Rio de Janeiro 35% 25% 30% % % % 15% % % 10% 150 5% 150 5% Net Absorption AAA (LHS) Net Absorption A/B (LHS) Vacancy AAA (RHS) Vacancy A/B (RHS) 0% Net Absorption AAA (LHS) Net Absorption A/B (LHS) Vacancy AAA (RHS) Vacancy A/B (RHS) 0% Fonte: CBRE.

6 sqm/year in Net Absorption sqm/year in Net Absorption FII s Aumento de vacância devido à estoque crescendo acima de absorção líquida São Paulo Rio de Janeiro Net Absorption AAA (LHS) Net Absorption A/B (LHS) Net Absorption AAA (LHS) Net Absorption A/B (LHS) Fonte: CBRE. Absorção liquida no Rio de Janeiro deve continuar negativa: Governo do RJ anunciou recentemente que vai avaliar seus mais de 4 mil imóveis, podendo levar a venda grande parte Metrô da Barra deve trazer concorrência adicional, com preço baixo

7 : Lajes Corporativas no RJ Rio de Janeiro: Altamente dependente da indústria de petróleo e gás Edifício ABL Total (m²) Proprietário Torre Almirante: 25k BC Fund (60%) C. Empresarial Senado: Ventura Towers: (Torre Oeste + Torre Leste) 95k 89k Brookfield BR Properties Torre Almirante (ABL 25k) vacância de 100%. Edifício Galeria (ABL 22k) 24% de vacância. Port Corporate Tower (ABL 36k) ~97% de vacância Fonte: Google Maps, Companhias e Bradesco BBI

8 Mar-13 May-13 Jul-13 Sep-13 Nov-13 Jan-14 Mar-14 May-14 Jul-14 Sep-14 Nov-14 Jan-15 Mar-15 May-15 Jul-15 Sep-15 Nov-15 Jan-16 Mar-16 May-16 Jul-16 Sep-16 Nov-16 Mar-14 May-14 Jul-14 Sep-14 Nov-14 Jan-15 Mar-15 May-15 Jul-15 Sep-15 Nov-15 Jan-16 Mar-16 May-16 Jul-16 Sep-16 Nov-16 R$/sqm R$/sqm FII s: Lajes Corporativas Preço de locação de A/B e AAA convergendo na margem...aumentando a atratividade do AAA. Todavia o preço de ambas classes perde para inflação (leasing spread negativo). 150 São Paulo 130 Rio de Janeiro % 18% % 17% AAA A/B AAA A/B Fonte: CBRE, IBGE e Bradesco BBI

9 mar-11 set-11 mar-12 set-12 mar-13 set-13 mar-14 set-14 mar-15 set-15 mar-16 set-16 mar-17 FII s Forte correlação negativa entre juros e desempenho do setor... 2, % 2, % 14.00% 1, % 1, % 1, % 1, % 4.00% 1,100 IFIX CDI SwapPreDI % % Fonte: Bloomberg

10 Jan-16 Mar-16 May-16 Jul-16 Sep-16 Nov-16 Jan-17 Mar-17 FII s...e como juros devem continuar caindo, setor deve continuar se beneficiando Selic rate Consensus Forecasts (%) YE2017 YE2018 Fonte: BCB Focus De fato, o mercado espera SELIC terminando o ano em 9.00%, contra o nível atual de 12.25%. Para 2018 a expectativa atual da pesquisa Focus é que a Selic termine o ano em 8.50%. Source: BCB e Bradesco BBI

11 Características Vantagens BB Progressivo II FII (BBPO11) BBPO é o terceiro FII mais líquido no mercado brasileiro (com ADTV de 3 meses em R$ 2 milhões) e o segundo maior em valor de mercado: R$2.1bi. Detém 64 ativos, tais como prédios administrativos (67% dos NAV) e agências bancárias (33% dos NAV), as quais possuem um contrato de locação com o Banco do Brasil com validade de 10 anos (que termina em Agosto de 2022). O ajuste de inflação pelo IPCA anual ocorre sempre em agosto, permitindo o fundo aumentar em mesma proporção os dividendos. Agências bancárias - Banco do Brasil S.A. - e escritórios Contrato atípico remunerados pelo IPCA até Agências possuem fácil apelo a outras atividades, como varejo Desvantagens Escritórios representam 67% do NAV em grande parte pode ter pouca liquidez em caso de não renovação após 2022 Elevada idade média do portfólio requer muita manutenção BB Progressivo II BBPO11 Recommendation Outperform Last Price (R$) Target Price (R$) Upside Potential 20.8% Current Market Cap (R$ mn) 2,174.2 Div. Yield 17e 8.6% P/BV

12 Características BC Fund (BRCR11) BC Fund é o FII mais líquido atualmente, com volume médio diário de negociação (ADTV de 3 meses) de R$ 2.8 milhões. O fundo detém 10 edifícios de escritórios localizados na cidade de São Paulo e Rio de Janeiro, com ABL total de metros quadrados. O BC Fund participa ativamente de gestão, com a reciclagem de carteiras e arbitragem, uma abordagem diferenciada no espaço de propriedades comerciais, uma vez que outros fundos possuem uma atitude mais passiva e as empresas possuem desvantagem fiscal nessa abordagem. Possui um grande desafio, a realocação da Torre Almirante (~ 18% das receitas do fundo), após a partida da Petrobras. Vantagens Portfolio diversificado e participação em importantes ativos como Torre Almirante e Torre Eldorado. Distribuição do caixa melhora governança/tx. administração Desvantagens Vacância Financeira está em 14.8%, abaixo do mercado, mas eventual saída da Petrobrás do Torre Almirante pode fazer valor ir para 37.5% (+22.7%). Impacto na distribuição deve ser maior do que os 22%, dado perda de escala/custos vacância BC Fund BRCR11 Recommendation Neutral Last Price (R$) Target Price (R$) Upside Potential 0.5% Current Market Cap (R$ mn) 2,009.3 Div. Yield 17e 7.1% P/BV

13 Características Campus Faria Lima (FCFL11B) Campus Faria Lima é um FII mono ativo, sendo quase que totalmente ocupado pelo Insper, e estando localizado muito perto da Avenida Faria Lima. A maior parte das receitas são provenientes de contratos de longo prazo atípicos, já que o edifício foi construído sob medida para a universidade. A demanda pela faculdade, é outro ponto a favor, já que em nossa opinião essa demanda possui baixíssima elasticidade-preço, não gerando preocupações quanto a dificuldades de pagamento. Vantagens Setor de Educação em uma Faculdade posicionada entre as melhores do país/mensalidades inelásticas. Contrato de locação atípico na maior parte do ABL, com prazo até 2037 Desvantagens Não há possibilidade de capturar melhora do mercado/ajuste aluguel Alto índice de customização do ativo cria uma dependência ao setor. Campus Faria Lima FCFL11B Recommendation Neutral Last Price (R$) 1,998.0 Target Price (R$) 2,000.0 Upside Potential 0.1% Current Market Cap (R$ mn) Div. Yield 17e 6.8% P/BV

14 Características CSHG Brasil Shopping FII (HGBS11) HGBS11 é o maior FII de Shoppings no Brasil, fazendo uma gestão ativa e possuindo participações em oito Shoppings, totalizando m² em ABL próprio, em sete cidades e quatro estados diferentes: São Paulo (São Paulo), Santa Bárbara d'oeste (SP), Rio de Janeiro (Rio de Janeiro), Campinas (São Paulo), Cuiabá (Mato Grosso), São Bernardo do Campo (São Paulo) e Novo Hamburgo (Rio Grande do Sul). A vacância se manteve estável em 5.4% no último mês, com inadimplência atingindo 4,6%. Apesar de estar abaixo da taxa média de inadimplência do mercado (calculado pela ABRASCE em 7,1%), está acima das empresas de shopping high-end, como o Iguatemi e Multiplan. Vantagens Participar do setor de shoppings com desconto para as companhias tradicionais listadas na Bovespa Diversificação entre diversos gestores profissionais, como Iguatemi, BRMalls, Aliansce, Sonae, etc Pode se beneficiar de M&A no setor de shoppings Desvantagens Portfolio tem foco predominantemente na classe média Poucos ativos dominantes 1. Shopping Parque Dom Pedro 2. São Bernardo Plaza Shopping 3. Mooca Plaza Shopping 4. Tivoli Shopping Center 5. Goiabeiras Shopping Center 6. Via Parque Shopping 7. I Fashion Outlet 8. Penha CSHG Brasil Shopping HGBS11 Recommendation Outperform Last Price (R$) 2,315.0 Target Price (R$) 2,550.0 Upside Potential 10.2% Current Market Cap (R$ mn) 1,244.3 Div. Yield 17e 7.7% P/BV

15 Características Vantagens CSHG Logística FII (HGLG11) HGLG11 é o maior FII industrial e de logística no Brasil, detendo atualmente 8 ativos (119 unidades independentes), com 176k m² em ABL próprio. Seguindo a do regra imobiliário, onde localização é o aspecto mais crítico, com armazéns de logística bem localizados e que permanecem atraentes mesmo durante uma desaceleração econômica, já que algumas empresas sentem mais pressão para buscar uma melhor eficiência sob um cenário mais desafiador. O curto ciclo de construção de um galpão também contribui para evitar a vacância, ajudando a indústria a evitar grande excesso de oferta, excesso que está atormentando outros nichos de empresas de propriedades. A taxa de vacância do fundo continua muito baixa, em 18.6%, (vs. Média de vacância do mercado de 25%, de acordo com a Cushman), e tendo ~38% das receitas em contratos atípicos longo prazo. ~38% das receitas de contratos atípicos Vacância: 18.6% vs média do segmento em ~25%. Galpões com boa localização e infra possuem apelo na crise (melhoram eficiência logística) Desvantagens Superoferta no eixo SP-Campinas TIR baixa no caso de novos desenvolvimentos CSHG Logística HGLG11 Recommendation Neutral Last Price (R$) 1,231.0 Target Price (R$) 1,300.0 Upside Potential 5.6% Current Market Cap (R$ mn) Div. Yield 17e 8.9% P/BV

16 Características Vantagens CSHG Real Estate FII (HGRE11) HGRE11 está entre um dos maiores FIIs no mercado brasileiro, detendo atualmente 190 propriedades (em 21 ativos), totalizando m² de ABL próprio, e compreendendo 56 contratos de aluguel. Durante os últimos 12 meses, considerando uma mesma base de ativos, o aluguel aumentou nominalmente de 6.7%, em linha com a inflação, indicando que a maior parte do ajuste nos aluguéis já foi feito. Consideramos que os ativos de classe A e B, como HGRE, devem continuar a sofrer, dada a lacuna entre o preço do aluguel destes ativos e dos ativos AAA, levando a cortes nos preços. Portofólio concentrado em SP Fundo lançado em Nov/2007, antes da alta de preço de imóveis no Brasil, o que permitiu que fundo comprasse ativos a um preço atrativo, beneficiando de futura reciclagem Desvantagens Baixa exposição a ativos triple A Vacância se mantém abaixo da média do mercado, mas recentemente subiu mais rápido: fly-to-quality CSHG Real Estate HGRE11 Recommendation Neutral Last Price (R$) 1,380.0 Target Price (R$) 1,400.0 Upside Potential 1.5% Current Market Cap (R$ mn) 1,018.9 Div. Yield 17e 8.6% P/BV

17 Características Vantagens Edifício Galeria FII (EDGA11B) Edifício Galeria é um mono-ativo localizado no centro do RJ. Possui 22 mil m2 de ABL de escritórios e 2.8 mil de lojas. A maioria dos locatários estão ligados ao setor marítimo/offshore o que tem contribuído para rápido aumento da vacância do fundo, que deve atingir perto de 34%, com as recisões já anunciadas/efetivadas. Localizado no centro do RJ, próximo ao aeroporto SDU Áreas para restaurantes e lojas Desvantagens Difícil competição com a Barra Não tem estacionamento próprio Centro do RJ possui grande dependência do setor de Óleo e Gás / Público Competição com Torre Almirante deve ajudar a derrubar preços Edifício Galeria EDGA11B Recommendation Underperform Last Price (R$) 58.6 Target Price (R$) 50.0 Upside Potential -14.7% Current Market Cap (R$ mn) Div. Yield 17e 5.9% P/BV

18 Características Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) Estratégia de investimento está focado em propriedades comerciais de escritórios e armazéns de logística, sendo menos ativo do que os fundos CSHG (o alvo principal aqui é para comprar e manter as propriedades por períodos mais longos). Atualmente, possui 16 ativos, entre edifícios comerciais e centros de logística, que são alugados para mais de 45 empresas diferentes. O fundo não investe em pequenos escritórios corporativos ou propriedades residenciais, e pode investir em agências de varejo e de banco. Vantagens Diversificação de escritórios e logística em um único ativo 45% da receita vinda de logística, a maior parte de contratos atípicos Desvantagens Pouco flexibilidade de aumento de preço nos ativos de galpão industrial e logística (em função de contratos de muito longo prazo); Exposição há alguns prédios antigos no centro do RJ (Tribunais). Vacância financeira de 12.05% Como 45% das receitas da KNRI vem de armazéns de logística / industrial, esta é também uma vantagem, na nossa opinião, como armazéns industriais de alta qualidade estão enfrentando um cenário muito melhor do que edifícios comerciais. O tempo de construção de armazéns industriais é curto, o que ajudou a este segmento melhor equilíbrio entre oferta e demanda, que não é o caso de outros edifícios comerciais. O fundo também é diversificada em termos de tipos de contrato (26% são atípicas e 33% indexado à inflação IPCA). Kinea Renda Imobiliária KNRI11 Recommendation Outperform Last Price (R$) Target Price (R$) Upside Potential 20.3% Current Market Cap (R$ mn) 2,122.0 Div. Yield 17e 7.8% P/BV

19 Características Vantagens Santander Agências (SAAG11) SAAG é um FII de agências bancárias do Banco Santander, com base em bons locais, principalmente em São Paulo e Rio de Janeiro, bem como algumas outras cidades importantes do Brasil. Muitas agências da linha Santander Select Santander é responsável pela manutenção e atualização das agências (quando for o caso) Atratividade das agências para outros segmentos (Varejo) Santander Agências FII é um fundo de sale-leaseback. O fundo comprou agências bancárias exclusivamente a partir de Santander e alugou de volta a ele por meio de contratos atípicos, de longo prazo. O fundo detém atualmente 28 agências bancárias espalhadas por sete estados. Os contratos têm uma duração de 10 anos (que termina em Dezembro de 2022 / Jun 2023), sendo reajustada anualmente com base no índice de inflação IGP-M. Desvantagens Risco de não renovação Dificuldade em vender agências pelo valor patrimonial Santander Agências SAAG11 Recommendation Outperform Last Price (R$) Target Price (R$) Upside Potential 31.4% Current Market Cap (R$ mn) Div. Yield 17e 8.0% P/BV

20 Características Vantagens Tower Bridge Office (TBOF11) TB Office é um FII-único, controlando Tower Bridge empresarial, localizado na Av. Roberto Marinho, São Paulo (SP). O edifício tem 55.1k m² de ABL, com 24 andares e 5 pisos subterrâneos com lugares de estacionamento. Atualmente está com 36% de vacância. Gestor demorou a reduzir preço, o que acabou impactando negativamente a ocupação. Ativo triple A Fica ao lado da futura estação Berrini do monotrilho de SP Desvantagens Região ainda tem muita oferta (EZTowers, Rochaverá, Parque da Cidade, etc.. Alto custo de condomínio (~R$30/m2 vs R$20-R$25/m2 de players mais eficientes. TB Office TBOF11 Recommendation Underperform Last Price (R$) 69.8 Target Price (R$) 55.0 Upside Potential -21.2% Current Market Cap (R$ mn) Div. Yield 17e 4.1% P/BV

21 Características XP Macaé (XPCM11) O fundo possui um edifício corporativo na região de Macaé, uma cidade 180 km a nordeste da capital do estado do Rio de Janeiro. Macaé gira em torno da indústria do petróleo offshore do Brasil. O edifício é um ativo de18.6 mil m2, com 721 vagas de estacionamento, totalmente alugada à Petrobras através de um contrato de 10 anos, assinado em agosto de Apesar do contrato ser atípico em relação ao prazo (10 anos) ele permite renovatória do aluguel a partir do 3º ano Vantagens Localizado em Macaé-RJ, pode voltar a ser atrativo caso indústria de óleo e gás recupere Recentemente teve reajuste negativo em 17%, o que não deve acontecer novamente em breve Desvantagens Muito dependente do setor de óleo e gás Aluguel em R$80/m2 ainda caro XP Macaé XPCM11 Recommendation Neutral Last Price (R$) 84.2 Target Price (R$) 90.0 Upside Potential 7.0% Current Market Cap (R$ mn) Div. Yield 17e 12.1% P/BV

22 Ticker Rating Last Price Target Price Upside (%) Dividend Yield BB PROGRESSIVO II BBPO11 Outperform % 8.7% 8.8% 9.1% BC FUND BRCR11 Neutral % 7.1% 9.1% 10.9% CAMPUS FARIA LIMA FCFL11B Neutral 1, , % 6.8% 7.1% 7.5% CSHG BRASIL SHOPPING HGBS11 Outperform 2, , % 7.7% 8.0% 8.4% CSHG LOGÍSTICA HGLG11 Neutral 1, , % 8.9% 9.6% 9.9% CSHG REAL ESTATE HGRE11 Neutral 1, , % 8.6% 9.0% 9.5% EDIFÍCIO GALERIA EDGA11B Underperform % 5.9% 8.7% 11.4% KINEA RENDA IMOBILIÁRIA KNRI11 Outperform % 7.8% 8.6% 9.2% SANTANDER AGÊNCIAS SAAG11 Outperform % 8.0% 8.3% 8.7% TB OFFICE TBOF11 Underperform % 4.1% 5.2% 6.5% XP MACAÉ XPCM11 Neutral % 12.1% 12.7% 13.3% Average Average 8% 9% 22 22