EDIFÍCIO FARIA LIMA DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA AO LANÇAMENTO VISÃO DA EMPRESA DESENVOLVEDORA DE UMFUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

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1 EDIFÍCIO FARIA LIMA DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA AO LANÇAMENTO DE UMFUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO VISÃO DA EMPRESA DESENVOLVEDORA CONFERÊNCIA LARES SETEMBRO DE

2 Sumário Pg. VBI Real Estate 03 Edifício Faria Lima Desafios da incorporação 06 Venda 09 Oferta pública do FII VBI FL Desempenho do FII VBI FL Desafios da oferta 14 Há diferenciação de yield entre os FIIs em ofertas públicas? 16 Comentários finais 17 Perguntas 19 2

3 VBI Real Estate A VBI Real Estate é uma das principais empresas brasileiras de gestão de ativos especializada na gestão de private equity imobiliário. Foco em desenvolvimento e gestão de edifícios de escritórios de alto padrão, retrofit de edifícios de escritórios em locais estratégicos, desenvolvimento de shopping centers, condomínios logísticos e incorporação de projetos residenciais. Mais de R$ 1,6 Bilhões captados em fundos de private equity e fundos de investimento imobiliário. Fundos Fundo Data da última captação Número de investidores Escopo do investimento Brazil Real Estate Opportunities Fund I Brazil Real Estate Opportunities VG Co-invest Brazil Real Estate Opportunities Fund II FII VBI FL T T T T Desenvolvimento de imóveis comerciais de Classe AAA, residenciais e shopping centers. Desenvolvimento de um imóvel comercial de Classe AAA. Desenvolvimento de imóveis comerciais de Classe AAA, residenciais, imóveis industriais e shopping centers. Investimento em um imóvel comercial Classe AAA, na Avenida Faria Lima, em São Paulo. 3

4 Edifício Faria Lima Edifício corporativo AAA Av. Brigadeiro Faria Lima, 4.440, São Paulo ABL: ,84 m² Habite-se: Jun/11 Locatários: Barclays, UBS, BIC Banco (100% locado) Certificação Ambiental Internacional (USGBC Pre SILVER, target GOLD) 3 níveis de subsolos com capacidade para 576 vagas de garagem Tecnologia AVAC aquecimento, ventilação e ar condicionado. Sistema de geração de energia para emergência e peakshaving. Heliponto com capacidade de 6 toneladas na cobertura. 10 elevadores + 1 elevador de carga, sendo 4 deles para a zona alta, 3 para a zona baixa e 3 para o subsolo operados no sistema de chamada antecipada. 4

5 Edifício Faria Lima

6 Desafios da incorporação Principais desafios: Investir em um terreno na Nova Faria Lima ao final de 2007? Região até então residencial e horizontal. Precificação do edifício como um imóvel da Vila Olímpia ou extensão da Faria Lima? Aquisição de mais de 17 lotes para viabilizar o projeto R. Elvira Ferraz Av. Faria Lima Av. Faria Lima, R. Fiandeiras Rua Chipre 6

7 Desafios da incorporação 7

8 Desafios da incorporação Indicadores de sucesso: Empreendimento entregue 100% locado; Locatários de alto padrão de exigência; Valores de locação e venda equivalentes ao da região consolidada da Faria Lima; Metas de retorno sobre o investimento superadas; Incorporações similares sendo desenvolvidas na região. 8

9 Venda Por que vender o ativo via um Fundo de Investimento Imobiliário? Comprador do imóvel Cap rate (%aa) Receita Locacao (R$/m² mensal) Impostos e outros (R$/m² mensal) Valor de venda (R$/m²) FII (pessoa física) 9,0% Investidor estratégico¹ 9,0% , Maior proposta recebida de um investidor estratégico ficou 15% abaixo do valor captado pelo FII. ¹ Assumindo SPE com regime de tributação em lucro presumido e 2% de outros custos sobre a receita. 9

10 (R$ MM) Venda 9,000 Volume de emissões 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 FIIs por tipo de ativo 3% 2% 2% 2%1% 1% Escritórios % Diversificado Varejo - Shopping Centers Indústria FIIs Listados Volume de FIIs negociado na BMF&Bovespa (R$ milhões) 18% 55% Escolar Residencial Logística Hospitalar Hospedagem Varejo - Lojas Individuais Fonte: XP Guia de Fundos Imobiliários 10

11 Oferta pública do FII VBI FL 4440 Em junho de 2012, completamos a captação da oferta pública das cotas do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) VBI FL Oferta de quotas de fundo de investimento imobiliário no total de R$ 215 milhões. Equivalente a R$ por m² de área bruta locável. Rentabilidade mínima garantida ao cotista do FII de 9,0% a.a. Encerramento da oferta 4 dias após o início com uma demanda de R$ 430 milhões. A oferta contou com aproximadamente investidores, representando um ticket médio de R$ por investidor. 11

12 Desempenho do FII VBI FL 4440 FII VBI FL 4440: Preço x Giro das Cotas¹ Giro (5 du) Preço 7% 6% 5% 115 4% ~1,5% por semana / 6% por mês 3% 2% 1% 100 2/7 10/7 17/7 24/7 31/7 7/8 14/8 21/8 28/8 4/9 11/9 18/9 0% ¹ Calculado somando-se o volume de cotas negociadas na Bovespa em cinco dias úteis e divindo este montante pelo valor total de cotas emitidos. 12

13 Desempenho do FII VBI FL FII VBI FL 4440 x Ibov x Imob x CDI /7 10/7 17/7 24/7 31/7 7/8 14/8 21/8 28/8 4/9 11/9 18/9 VBI FL 4440 Índice IBOV Índice IMOB CDI Não foi possível capturar o excesso de demanda de 2x o valor da oferta e refletir isto em preço de venda. Processo de distribuição precisa evoluir para formação de preço. 13

14 Desafios da oferta Do ponto de vista do incorporador ofertante: Receita de aluguel do imóvel no momento da oferta estava defasada em relação a taxa de locação vigente na região. Como capturar esta diferença de valor na oferta sem deixar de pagar mensalmente um yield mínimo? Receita média do edifício (R$/m²) 133 Receita mensal garantida para FII (R$/m²) 156 Maior taxa vigente no edifício (R$/m²) 160 Média de valores pedidos de aluguel para classe AAA na região¹ (R$/m²) 185 ¹ Fonte: Colliers - Estudo de Viabilidade do Fundo de Investimento Imobiliário 14

15 R$/m² Desafios da oferta Preço de venda calculado com garantia de rentabilidade vs. receita atual 20,000 19,500 19,000 18,500 18,000 17,500 17,000 16,500 16,000 15,500 15, Meses Valor de venda liquido da garantia Valor de venda assumindo receita existente 15

16 Há diferenciação de yield entre os FIIs em ofertas públicas? Fundo de Investimento Imobiliário Data da Oferta Valor de Emisão - R$ Característica do Ativo Participação do FII no Imóvel Status do Imóvel no momento da oferta Garantia de Rentabilidade ABL Próprio (m² BOMA) Valor de Venda (R$/m²) FII BM Cyrela Thera Corporate Dec ,824,700 Edifício Comercial Corporativo AAA Cinco andares do empreendimento. Em construção e em comercialização. Previsão de entrega em Ago/14. 9% a.a. até 1 ano após entrega do imóvel 9,500¹ 14,403 FII The One (2ª emissão) Feb ,000,250 Edifício Comercial Corporativo AAA Alguns andares determinados. Em fase de entrega e comercialização. Não há. 8,451 15,146 FII VBI FL 4440 Jun ,000,000 Edifício Comercial Corporativo AAA Fração ideal de 50%. Entregue. 100% locado. 9% a.a. até Jun/14 11,056 19,447 FII VILA OLÍMPIA CORPORATE Jul ,482,800 Edifício Comercial Corporativo AAA Seis andares do empreendimento. Há condomínio voluntário. Em construção e em comercialização. Previsão de entrega em Jul/13. 9% a.a. até 1 ano após entrega do imóvel 10,368 17,214 ¹ Area privativa retirada do estudo de viabilidade que acompanha o prospecto definitivo. 16

17 Comentários finais Informações divulgadas ao mercado: Baixa padronização nos estudos de viabilidade que acompanham os prospectos dos fundos de investimento imobiliário. Baixo nível de informações disponível no mercado a respeito dos ativos pertencentes aos FIIs em geral. Entretanto, já está melhorando. Pontos a observar pelos investidores em FIIs com imóveis comerciais: Status do imóvel se entregue ou em obras. Prazo para entrega. Receita de locação estabilizada ou não. Quanto tempo para se estabilizar? Vacância do imóvel. 17

18 Comentários finais Há garantia de rentabilidade mínima? Há pagamentos mensais ao investidor? Quais as premissas que suportam a garantia de rentabilidade? São conservadoras? Estão mais próximas do que existe no imóvel ou não? Fração ideal do imóvel vs. andares específicos. Gestão centralizada? A rentabilidade remunera devidamente o risco? 18

19 Obrigado! PERGUNTAS? Contato: VBI Real Estate Gestão de Carteiras Ltda. Rua Funchal, º andar São Paulo, SP Brasil Tel: