Mercado Imobiliário: Comportamento Recente e Perspectivas

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1 Mercado Imobiliário: Comportamento Recente e Perspectivas Carlos Pacheco Carlos Pacheco é economista pela FEA-USP, membro do Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) e Diretor Comercial de escritórios e investimentos imobiliários na Binswanger Brazil.

2 Sumário Por que fazer investimentos imobiliários? Principais classes de ativos imobiliários; Fundações e investimentos imobiliários; Investimentos imobiliários e a economia; Panorama de mercado Imobiliário; Condomínios Industriais e Logísticos Escritórios Corporativos Novas tendências que afetarão a ocupação dos imóveis; 2

3 Porque fazer investimentos imobiliários? Diversificação da carteira; Segurança; Geração de fluxo de renda constante; Reserva de valor e potencial de valorização; 3

4 Principais classes de ativos Escritórios Prédios Lajes Corporativas Outras Classes de Investimentos imobiliário: Hotéis Condomínios Industriais e Logísticos Shoppings Centers Hospitais Entidades Educacionais Agências Bancárias Varejo Projetos Agropecuários Terrenos 4

5 Fundações e Investimentos Imobiliários Fundações tradicionalmente realizam investimentos imobiliários; 4 % do patrimônio das fundações (R$ 33,6 Bilhões) está investido em imóveis Escritórios corporativos são o principal alvo dos investimentos Do estoque de escritórios de alto padrão: São Paulo 8% pertencem a EFPC 310 mil m² Rio de Janeiro 8% pertencem a EFPC 150 mil m² Limitações e o que muda? Resolução 3792 (Até julho/2018): Investimento direto limitado a 8% do patrimônio; Resolução 4661: até 20% do patrimônio em FIIs; Importância da Gestão Ativa da Carteira Complexo: Torre Matarazzo e Shopping Cidade São Paulo 5

6 Absorção Líquida / Estoque Entregue (mil m²) Taxa de Vacância e PIB Investimentos Imobiliários e a Economia Retração 6 anos Retração 7 anos Expansão 7 anos Nova Etapa 35% 30% % 20% 15% 10% 5% 0% -5% PIB Nacional (%) -10% Média de Crescimento do PIB = 2,2% Média de Crescimento do PIB = 4,1% Média de Crescimento do PIB * = - 0,2% 6

7 Absorção Líquida / Estoque Entregue (mil m²) Taxa de Vacância e PIB Investimentos Imobiliários e a Economia Retração 6 anos Retração 7 anos Expansão 7 anos Nova Etapa 35% 30% % 20% 15% 10% 5% 0% -5% Taxa de Vacância (%) PIB Nacional (%) -10% Média de Crescimento do PIB = 2,2% Média de Crescimento do PIB = 4,1% Média de Crescimento do PIB * = - 0,2% 7

8 Absorção Líquida / Estoque Entregue (mil m²) Taxa de Vacância e PIB Investimentos Imobiliários e a Economia Retração 6 anos Retração 7 anos Expansão 7 anos Nova Etapa 35% 30% % 20% 15% 10% 5% 0% -5% Estoque entregue (m²) Taxa de Vacância (%) PIB Nacional (%) -10% Média de Crescimento do PIB = 2,2% Média de Crescimento do PIB = 4,1% Média de Crescimento do PIB * = - 0,2% 8

9 Absorção Líquida / Estoque Entregue (mil m²) Taxa de Vacância e PIB Investimentos Imobiliários e a Economia Retração 6 anos Retração 7 anos Expansão 7 anos Nova Etapa 35% 30% % 20% 15% 10% 5% 0% -5% Estoque entregue (m²) Absorção Líquida (m²) Taxa de Vacância (%) PIB Nacional (%) -10% Média de Crescimento do PIB = 2,2% Média de Crescimento do PIB = 4,1% Média de Crescimento do PIB * = - 0,2% 9

10 Panorama do Mercado Imobiliário Condomínios Industriais 10

11 Milhões m² Panorama de Mercado Imobiliário Condomínios Industriais Estoque e Vacância (m²) 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 São Paulo - 8,1 milhões de m² - Taxa de vacância 23% Rio de Janeiro - 1,7 milhões de m² - Taxa de Vacância 28% Estoque Total (m²) Área Disponível (m²) 11

12 R$/m²/mês Panorama de Mercado Imobiliário Condomínios Industriais Valores médios pedidos de Locação (R$/m²/mês)

13 Panorama industrial Panorama do Mercado Imobiliário Escritórios Corporativos 13

14 Mil m² Panorama de Mercado Imobiliário Escritórios Corporativos Estoque (m²) São Paulo Edifício s 3,8 milhões de m² Rio de Janeiro Edifício s 1,9 milhões de m² SP RJ DF BA PE RS SC PR SP RJ DF BA PE RS SC PR 14

15 Mil m² Panorama de Mercado Imobiliário Escritórios Corporativos Estoque (m²) São Paulo Rio de Janeiro 0-20 Absorção Líquida (m²) Área Ocupada (m²) Vacância (m²) Valor de Locação A e A(m²) Absorção Líquida (m²) Área Ocupada (m²) Vacância (m²) Valor de Locação A e A(m²) 15

16 Panorama de Mercado Imobiliário Escritórios Corporativos Valores pedidos de locação (m²) 25% 21% 22% 21% % 16% % 5% 5% 1% 8% SP Taxa de Vacância (%) % 42% % % % 51 13% RJ 7% 2% 3% 3% 4% Taxa de Vacância (%) % 25% 20% 15% 10% 5% 0% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 16

17 Panorama de Mercado Imobiliário Escritórios Corporativos Maiores Ocupantes 6% 21% 17% São Paulo OCUPAÇÃO MÉDIA 1,6 mil m² Governo Indústrias São Paulo Rio de Janeiro - 11,0 mil m² 1,9 mil m² 2,0 mil m² 56% Serviços Indústria Governo Vago Outros Serviços Financeiro 1,7 mil m² 1,8 mil m² 0,3 mil m² 2,0 mil m² 33% 10% 11% Rio de Janeiro 29% 17% OCUPAÇÃO MÉDIA 2,5 mil m² 17

18 Panorama de Mercado Imobiliário Escritórios Corporativos Maiores Ocupantes Itaú Vivo Grupo Santander WeWork Mapfre Regus do Brasil Claro Telecomunicações Citibank Grupo Votorantim Unilever Brasil Banco do Brasil Grupo Odebrecht Amil Google Nestlé do Brasil Avenues - The World School. Banco Safra Johnson & Johnson Samsung XP Investimentos 84 mil m² 70 mil m² 70 mil m² 48 mil m² 38 mil m² 36 mil m² 36 mil m² 33 mil m² 32 mil m² 29 mil m² 27 mil m² 27 mil m² 26 mil m² 26 mil m² 24 mil m² 23 mil m² 22 mil m² 20 mil m² 19 mil m² 18 mil m² São Paulo Petrobras Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro Bradesco Caixa Economica Federal BNDES Prefeitura do Rio de Janeiro Eletrobras Banco do Brasil Furnas Centrais Elétricas Ministério Público Correios - RJ BACEN - Banco Central do Brasil HM Ritmo Ministério da Marinha BMA - Barbosa Müssnich Aragão Regus Dataprev ar FGV - Fundação Getúlio Vargas Oi Telecomunicações LOréal 81 mil m² 64 mil m² 63 mil m² 62 mil m² 58 mil m² 52 mil m² 43 mil m² 41 mil m² 40 mil m² 37 mil m² 31 mil m² 31 mil m² 28 mil m² 27 mil m² 26 mil m² 24 mil m² 23 mil m² 23 mil m² 22 mil m² 286 mil m² Rio de Janeiro 18

19 Atrium III Borges Lagoa CENESP - Bloco A e E CENESP - Bloco E CENESP - Bloco F Ed Antonio Carlos Faria Lima 3500 Itamambuca Parque Paulista - Jd. Paulista Plaza JK Atrium IV Bertolucci II CENESP - Bloco E Condomínio Faria Lima Maria Cecília Lara Campos Platinum Plaza JK San Paolo San Paolo Thera Corporate WTorre JK - Torre D WTorre JK - Torre E WTorre Morumbi - Ala A WTorre Morumbi - Ala A WTorre Morumbi - Ala B Wtorre Nações Unidas - III Atrium IV Birmann 21 CEB - Centro Empresarial Berrini CEB- Centro Empresarial Berrini CEB- Centro Empresarial Berrini Centro Empresarial Transatlântico Cidade Jardim MOT - Morumbi Office Tower Panorama Paulista Panorama Paulista Corporate Panorama Paulista Corporate Parque da Cidade - Sucupira Parque Paulista - Jd. Paulista Plaza JK San Paolo Time Jd. das Perdizes - Corporate Top Center Vila Olímpia Corporate Plaza Berrini 500 C. E. do Aço A e B Condomínio São Luiz Ez Towers - Torre B Henrique Schaumann Mapfre Morumbi Park Mykonos New Century Parque da Cidade - Sucupira Complexo Centenário Tower Bridge Corporate - Cenu IV Urbanity WTorre Morumbi - Ala A WTorre Morumbi - Ala A Wtorre Nações Unidas - III Morumbi Park Morumbi Park Panorama de Mercado Imobiliário 15% 14% 13% 12% 11% 10% 9% 8% 7% Escritórios Corporativos Taxas de Capitalização A+ e A - 45 amostras - Cap Rate médio: 8,8% B - 17 amostras - Cap Rate médio: 8,3% 8,6% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%

20 Panorama industrial Perspectivas 20

21 Panorama de Mercado Imobiliário Escritórios Corporativos SP Perspectivas % 24% 23% 24% 21% 23% 21% 19% 20% 20% 17% 18% 17% 14% 14% 11% º Tri % 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Estoque (x mil m²) Curva Conservadora Curva Referencial Curva Otimista Absorção anual considerada ( ) 120mil m² 150 mil m² 180 mil m² 21

22 Panorama de Mercado Imobiliário Escritórios Corporativos RJ Perspectivas % 45% 45% 43% 43% 43% 43% 42% 42% 41% 1ºS Estoque (mil m²) Curva Conservadora Curva Referencial Curva Otimista 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Absorção anual considerada ( ) 0 mil m² 15 mil m² 30 mil m² 22

23 Panorama industrial Tendências dos mercados 23

24 Tendências do Mercado Imobiliário Escritórios Corporativos São Paulo: A escassez de novos projetos para ser entregue nos próximos anos, elevará os valores de locação; Os parâmetros da nova Lei de Uso e Ocupação do Solo fará com que os custos dos novos projetos sejam mais elevados; Os valores de locação serão, em média, mais altos que no ciclo de expansão anterior; Esses dois fatores impulsionarão o desenvolvimento de novos distritos em São Paulo; Rio de Janeiro: A retomada do crescimento do mercado do Rio de Janeiro passará por um ajuste estrutural da economia do Estado; Os novos projetos da região do Porto criarão prédios superiores comparativamente aos prédios existentes; 24

25 Tendências do Mercado Imobiliário Condomínios Industriais Existe um grande estoque de projetos aprovados prontos para serem construídos; A alta vacância posterga o início de obras de novos projetos; Esses dois fatores aliados a oferta de terrenos em diversas localidades deverá manter os valores médios de locação no patamar atual; 25

26 Panorama industrial Evolução dos Índices 26

27 Comparativo: Evolução de Índices Comparativo de índices: IFIX x IMOB x IBOVESPA 27

28 Binswanger é uma organização internacional de consultoria imobiliária que proporciona uma gama completa de serviços a clientes corporativos e institucionais, contando com mais de 250 escritórios em todo o mundo em mais de 100 países. Nossa Linha de Serviços: Avaliações de Imóveis : Urbanos e Rurais Avaliação e Consultoria para FII s Avaliação de Máquinas e Equipamentos Estudo de Melhor Uso (Highest and Best Use) Site Selection Gerenciamento de Obras Georreferenciamento de Imóveis Gestão Patrimonial Rua Líbero Badaró, º andar - Centro Cep São Paulo, SP, Brasil /09/2018 Obrigado 28! Comercialização de Imóveis Operações Estruturadas de Investimentos: Built to Suit e Sale & Leaseback Carlos Pacheco carlos.pacheco@binswanger.com.br 28