EXCELENTÍSSO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVIL DO FORO DE JARINU- SÃO PAULO

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1 GILVAN SANTANA DE ALMEIDA Advogado EXCELENTÍSSO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVIL DO FORO DE JARINU- SÃO PAULO SILVIA RODRIGUES DE FREITAS, brasileria, divorciada, Auxiliar Administrativo, inscrita no CPF , ressidente e domiciliada na Avenida Santa Monica, nº 593, Bloco 09, Apto. 17 Pirituba- São Paulo / SP CEP , por seu advogado que esta subscreve (mandato incluso), com fulcro nos arts do Código Cívil, arts. 319, 725 paragrafo único e IV, 730 e 745 do Código de Processo Cívil vêm, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, propor a presente AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO em face de ROBERTO RUBBI DOS REIS,, brasileiro, divorciado, industriário, inscrito no CPF , residente e domiciliado a Rua Carlos Alberto Moretti, nª 22 Vila Cavaton Freguesia do Ó / SP CEP , pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos: I PRELIMINARMENTE A Autora requer que lhe seja concedido os benefícios da Justiça Gratuita, nos termos da Lei 1.060/50, uma vez que não possui condições de arcar com os ônus e custas processuais, sem prejuízo de seu sustento e de sua família. fls. 1 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por GILVAN SANTANA DE ALMEIDA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 01/08/2016 às 03:05, sob o número Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código EF4BD5.

2 GILVAN SANTANA DE ALMEIDA Advogado II DOS FATOS A Autora manteve um casamento com o Requerido de 20 anos. Adquiriram juntos na constância do matrimônio, um bem imóvel, qual seja, anteriormente um terreno cidade de Jarinú-SP, hoje uma bela chácara, construída em conjunto pelos ex-cônjuges, objeto desta ação. (Docs. 01, 02 e 03). O Requerido entrou com uma ação de divórcio litigioso, processada no processo de numero , que posteriormente foi convertida em consensual, por composição entre as partes. (Docs.04 e 05). Existem outros bens do casal, cuja partilha já definida, está sendo discutida em ação própria, haja vista não estar o Requerido cumprindo com o que foi acordado em juízo, no entanto o embate maior faz-se sobre o imóvel em questão nesta exordial, por conta do comportamento do Requerido. Embora tenha este a obrigação de cumprir o que foi estabelecido na sentença homologada em juízo, obrigação esta que perfazse em partilhar 50% da casa de Jarinú com a Autora, não tem agido o Requerido nesse sentido, criando inclusive óbices para que o imóvel seja vendido, não permitindo visitas de potenciais compradores e de corretores imobiliários eleitos pela Autora, que tem interesse na solução da questão. Frise-se que o Requerido assenhorou-se do bem como se único dono fosse, tomando a frente na administração do imóvel, e promovendo festas e celebrações de fins de ano sem o consentimento da Autora. outros 50%. O Requerido possui 50% do valor do bem, e a Autora os Ocorre que não é possível fazer cessar a comunhão pela divisão e partilha do imóvel entre os ex-cônjuges, na proporção dos direitos de cada um, haja vista a indivisibilidade do imóvel, tampouco o estabelecimento de algum acordo amigável, já que o Requerido tem agido fls. 2 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por GILVAN SANTANA DE ALMEIDA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 01/08/2016 às 03:05, sob o número Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código EF4BD5.

3 GILVAN SANTANA DE ALMEIDA Advogado de má-fé, apresentando avaliações bem abaixo do valor de mercado, (Doc. 06) o que poderia gerar prejuízo maior a Autora caso prosperasse. Essa afirmativa de avaliações com valor inferior encontra respaldo porque a Autora também procedeu à avaliação imobiliária do imóvel, e pode-se notar que a diferença entre as avaliações apresentadas pelo Requerido em confronto com as apresentadas pela Autora são expressivas. (Docs. 07 a 15). Dessa feita, ante a impossibilidade de acordo sobre a venda do imóvel com o Requerido, vem requerer a venda deste por intermédio da presente ação. Assim prescreve o artigo 1.322, do Código Civil: Quando a coisa for indivisível ou se tornar pela divisão, imprópria ao seu destino, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos o que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior Isto exposto requer de Vossa Excelência: a) A procedência da ação, com a avaliação pericial e a venda judicial do bem, nos termos dos arts. 879 a 903 do Código de Processo Civil. b) A citação do Requerido nos termos dos arts. 246, I; 247 e 248 do CPC, para que no prazo de 15 (quinze) dias apresente se assim desejar, manifestação sobre o pedido nesta exordial. 721 do CPC. c) A intimação do Ministério Publico, nos termos do art. d) A condenação do Requerido nas custas e honorários advocatícios além dos honorários de sucumbência. fls. 3 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por GILVAN SANTANA DE ALMEIDA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 01/08/2016 às 03:05, sob o número Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código EF4BD5.

4 GILVAN SANTANA DE ALMEIDA Advogado Haja vista a situação do litigio, a Autora manifesta desde já o desinteresse pela audiência de conciliação nos termos do art. 723 do CPC. Protesta provar o alegado por todos os meios em direito admitidos, em especial pela documentação já acostada aos autos. Dá-se a causa o valor de R$ 5.000,00 para efeitos legais. Termos em que, Pede deferimento. São Paulo, 01 de Agosto de GILVAN SANTANA DE ALMEIDA OAB/SP fls. 4 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por GILVAN SANTANA DE ALMEIDA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 01/08/2016 às 03:05, sob o número Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código EF4BD5.

5 GILVAN SANTANA DE ALMEIDA Advogado EXCELENTISSÍMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVIL DO FORO DE JARINÚ - SÃO PAULO Processo nº SILVIA RODRIGUES DE FREITAS, já qualificado nos autos, na ação de EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO do processo em epigrafe, atendendo a determinação deste douto juizo, despacho de fls. 24, nos termos do art. 321 do Código de Processo Cívil vem à presença de Vossa Excelencia apresentar EMENDA À INCIAL A Requerente pediu que lhe fosse concedido so benefícios da Justiça Gratuita, nos termos da Lei 1.060/50. Entendendo este juizo que a necessitade de comprovação de insuficiencia de recursos, sem prejuizo do sustendo próprio e de sua familia, deveria ser comprovada pela Requerende, assim fora solicitado, no despacho de fls. 24. Para tanto, acosta a Requerente a esta petição, os ultimos 04 comprovantes de recebimento de salário, além de cópia da carteira de trabalho comprovando o registro e função (Docs. 01 a 08), provando ser esta sua única renda mensal. Gratuita. Desta feita, comprova fazer jus aos beneficios da Justiça De acordo com as avaliações imobiliarias apresentadas, o valor real de mercado do imóvel é de R$ ,00 (Duzentos e trinta e nove mil e seiscentos fls. 26 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por GILVAN SANTANA DE ALMEIDA e Tribunal de Justica Sao Paulo, protocolado em 08/08/2016 às 14:16, sob o número WJAR Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código F3D647.

6 GILVAN SANTANA DE ALMEIDA Advogado e quarenta reais), este é o maior valor de avaliação apresentado nos autos, devendo ser este valor a constar como valor da causa para fins processuais. termos da Lei 1.060/50. Pelo exposto, Requer: I) Que seja concedido os beneficios da Justiça Gratuita, nos II) A alteração do valor da causa, de acordo com a maior avaliação imobiliária juntada aos autos, qual seja R$ ,00 (Duzentos e trinta e nove mil e seiscentos e quarenta reais). Termos em que, Pede deferimento. São Paulo, 08 de Agosto de GILVAN SANTANA DE ALMEIDA OAB/SP fls. 27 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por GILVAN SANTANA DE ALMEIDA e Tribunal de Justica Sao Paulo, protocolado em 08/08/2016 às 14:16, sob o número WJAR Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código F3D647.

7 fls. 97 EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA VARA DISTRITAL DE JARINU DA COMARCA DE ATIBAIA SP. PROCESSO Nº MARINELA NUCCI CARBONIERI, Arquiteta e Urbanista, Perita Judicial, nomeada nos autos da AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO, requerida por SILVIA RODRIGUES DE FREITAS, em face de ROBERTO RUBBI DOS REIS, tendo entregado seu LAUDO em Cartório, vem respeitosamente a V. Presença, requerer o levantamento de R$ 1.000,00 (um mil reais), com os acréscimos legais, referentes aos seus honorários provisórios, já depositados às fls. 77/79 dos autos. Termos em que, Pede e Espera Deferimento. Jarinu, 30 de agosto de 2017.

8 fls. 98 EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA VARA DISTRITAL DE JARINU DA COMARCA DE ATIBAIA SP. PROCESSO Nº MARINELA NUCCI CARBONIERI, Arquiteta e Urbanista, Perita Judicial, nomeada nos autos da AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO, requerida por SILVIA RODRIGUES DE FREITAS, em face de ROBERTO RUBBI DOS REIS, tendo entregado seu LAUDO em Cartório, vem solicitar que V. Exa. se digne arbitrar os seus honorários periciais, os quais, com a devida vênia estima em R$ 4.400,00 (quatro mil e quatrocentos reais), referente ao valor mínimo da tabela do IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de, em anexo. Termos em que, Pede e Espera Deferimento. Jarinu, 30 de agosto de 2017.

9 fls. 99

10 fls. 100 EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA VARA DISTRITAL DE JARINU DA COMARCA DE ATIBAIA SP. PROCESSO Nº MARINELA NUCCI CARBONIERI, Arquiteta e Urbanista, Perita Judicial, nomeada nos autos da AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO, requerida por SILVIA RODRIGUES DE FREITAS, em face de ROBERTO RUBBI DOS REIS, dando por terminados suas diligências, vistorias e estudos, vem apresentar suas conclusões no seguinte LAUDO Termos em que, Pede e Espera Deferimento. Jarinu, 30 de agosto de 2017.

11 fls. 101 I RESUMO Conforme os cálculos efetuados no conteúdo do presente laudo, o VALOR DO IMÓVEL, localizado na Rua Santos, nº 191 ( in loco ), parte do lote n 10, Quadra 14, Estância Santa Lúcia, município de Jarinu, Estado de São Paulo, correspondente a parte do imóvel descrito na matrícula nº , é de: VI = R$ ,00 (cento e cinquenta e sete mil reais) Válido para AGOSTO de 2017 IMAGEM AÉREA DO IMÓVEL AVALIADO

12 fls. 102 II INTRODUÇÃO A presente perícia refere-se aos autos da AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO, requerida por SILVIA RODRIGUES DE FREITAS, em face de ROBERTO RUBBI DOS REIS, perante a VARA DISTRITAL DE JARINU DA COMARCA DE ATIBAIA SP, PROCESSO Nº De acordo com os autos, a presente perícia tem como objetivo avaliar o imóvel constante no Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra Quitado fls. 6/8 dos autos, adquirido pelas partes: A Requerente não apresentou quesitos e não indicou assistente técnico. O Requerido apresentou quesitos, às fls. 80/83 dos autos, indicando como assistente técnico, o Sr. RÔMULO TRINDADE BULHÕES. À fl. 92 dos autos, foi deferida a prova pericial, para a avaliação do imóvel, sendo esta signatária honrada com a nomeação para exercer as funções de Perita do Juízo

13 fls LOCALIZAÇÃO III VISTORIA O imóvel em questão está localizado na Rua Santos, nº 191 ( in loco ), parte do lote n 10, Quadra 14, Estância Santa Lúcia, município de Jarinu, Estado de São Paulo. A reprodução do mapa da cidade de Jarinu (Figura 1) e as imagens aéreas a seguir (Imagem 1 e 2) ilustram a localização do imóvel avaliando. Centro Jarinu LOCAL FIGURA 1 Localização do imóvel em questão no município de Jarinu (imagem para fins ilustrativos). Fonte: Google Maps, 2017

14 fls. 104 LOCAL IMAGEM 1 Localização do imóvel em questão no município de Jarinu (imagem para fins ilustrativos). Fonte: Modificado de Googleearth, IMAGEM 2 Imagem aérea do imóvel em questão localizado no município de Jarinu (imagem para fins ilustrativos). Fonte: Modificado de Googleearth, 2017.

15 fls ACESSO O acesso ao imóvel em questão é feito, a partir da RODOVIA EDGAR MÁXIMO ZAMBOTO (SP-354), seguindo pela ESTRADA MUNICIPAL ATILIO SQUIZATO, por cerca de 4 km, até a RUA SÃO PAULO. Está localizado a cerca de 6 Km do centro da cidade, conforme ilustra a figura 2. CENTRO JARINU RODOVIA EDGAR MÁXIMO ZAMBOTO (SP-354) LOCAL ESTRADA MUNICIPAL ATILIO SQUIZATO RUA SÃO PAULO FIGURA 2 Acesso ao imóvel em questão (imagem para fins ilustrativos). Fonte: Modificado de Googleearth, 2017.

16 fls. 106 do imóvel avaliando. As tomadas fotográficas a seguir ilustram a localização e o acesso FOTO 1 Vista da RUA SANTOS, sentido centro da cidade de Jarinu. FOTO 2 Outra vista da RUA SANTOS.

17 fls. 107 FOTO 3 Vista da entrada do imóvel em questão, com a indicação da numeração. 3 - MELHORAMENTOS PÚBLICOS O local é servido pelos seguintes melhoramentos públicos: Energia elétrica domiciliar Rede telefônica Iluminação pública Coleta de lixo Conforme verificado in loco, o loteamento está situado em região onde predominam chácaras de veraneio de padrão simples à médio.

18 fls. 108 MUNICIPAL DE JARINU 4 - CADASTRAMENTO SEGUNDO A PREFEITURA Segundo os dados obtidos na Prefeitura Municipal de Jarinu, o imóvel em questão possui os seguintes dados cadastrais:

19 fls IMÓVEL 5.1 TERRENO Conforme a matrícula nº (ANEXO I), o terreno em questão, apresenta as seguintes metragens: IMÓVEL: Lote n 10 da quadra n 14, do plano de loteamento e arruamento denominado Estância Santa Lúcia, município de Jarinu, desta Comarca de Atibaia-SP., com a área de 947 ms2, (grifo nosso) medindo 11 ms. de frente para a Rua Sete; 30 ms. nos fundos, onde confronta com a área reservada; 56 ms. do lado direito, visto da rua, onde confronta com Orlando Censi; 43,70 ms. do lado esquerdo confrontando com o lote 09. Ainda, segundo a planta do Loteamento Santa Lúcia, o lote em questão apresenta as seguinte configuração e metragens:

20 fls. 110 De acordo com a vistoria e o levantamento do terreno (vide figura 3), objeto da presente ação, o terreno efetivamente demarcado e ocupado pelas partes, possui área de aproximadamente 700,00 m², área inferior àquela descrita na matrícula n (947,00 m²). FIGURA 3 Croqui do terreno e das benfeitorias. A topografia do terreno em questão apresenta-se em acentuado declive da frente aos fundos, sendo o seu formato irregular, conforme se pode observar na figura acima. As condições aparentes do solo identificam que o mesmo pode ser classificado como seco e firme para receber construções de qualquer porte, obedecidas, evidentemente, as posturas municipais e as boas técnicas construtivas.

21 fls EDIFICAÇÕES Sobre o terreno descrito no item anterior, encontra-se edificado um imóvel residencial, assobradado, contendo as seguintes dependências: sala, cozinha, banheiro, três dormitórios, sendo um deles suíte. Possui área total construída de aproximadamente 130,00 m 2. Verificou-se ainda a existência de uma piscina, conforme se pode observar na foto 9. O imóvel possui uma idade cronológica aproximada de 15 (quinze) anos, encontrando-se em condições regulares de conservação, ainda sem acabamento, necessitando inclusive de reparos simples, como se pode verificar nas tomadas fotográficas à frente. descritas a seguir: As características construtivas e de acabamento da edificação são Área interna Piso: Cerâmica Forro: laje/sem forro Paredes: pintura látex/azulejos/parte sem revestimento Esquadrias: Madeira Área externa Piso: Cimentado Paredes: Bloco aparente, sem revestimentos De acordo com o estudo de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP, a construção, de uma forma geral, podem ser classificada como Padrão Simples.

22 fls. 112 A SEGUIR, SERÃO JUNTADAS AS FOTOGRAFIAS EXTERNAS E INTERNAS DO IMÓVEL EM QUESTÃO.

23 fls. 113 FOTO 4 Vista da entrada do imóvel em questão. FOTO 5 Vista parcial do imóvel em questão.

24 fls. 114 FOTO 6 Vista externa do imóvel. FOTO 7 Outra vista externa do imóvel.

25 fls. 115 FOTO 8 Vista da área de lazer piscina. FOTO 9 Vista parcial do imóvel, observando suas características gerais.

26 fls. 116 FOTO 10 Vista externa da edificação, observando suas características gerais. FOTO 11 Vista interna da edificação cozinha observando-se as suas características gerais.

27 fls. 117 FOTO 12 Outra vista interna da edificação sala. FOTO 13 Outra vista interna da edificação banheiro.

28 fls. 118 FOTO 14 Vista do dormitório, localizado no pavimento superior. FOTO 15 Vista do outro dormitório, localizado no pavimento superior, observando-se suas características gerais.

29 fls. 119 FOTO 16 Vista do banheiro, sem acabamento. FOTO 17 Vista do banheiro da suíte, sem acabamento.

30 fls. 120 IV CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO O método adotado para a referida avaliação foi o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, normatizado pelas ABNT NBR (PROCEDIMENTOS GERAIS), ABNT NBR (IMÓVEIS URBANOS) e ABNT NBR (IMÓVEIS RURAIS). Referido método tem na pesquisa de mercado e no tratamento de seus dados sua principal fundamentação, que é composta pelas seguintes etapas: a) planejamento da pesquisa de mercado; b) levantamento de dados do mercado; c) vistoria dos elementos amostrais; d) tratamento dos dados. 1 PARA ÁREAS URBANAS Para a avaliação dos imóveis urbanos, o tratamento de dados foi realizado através do tratamento por fatores, fundamentado pela ABNT NBR e a NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE-SP 2011, indicados a seguir. forma: 1.1 Fator oferta ou fonte (Ff) A superestimativa de dados de oferta é considerada da seguinte Oferta Depreciação Fator Proprietário 5% 0,95 Imobiliárias 10% 0,90

31 fls Coeficiente localização (CL) O ajuste do fator localização pode ser utilizado com base na Planta de Valores Genéricos editada pela Prefeitura Municipal, quando atualizada, ou através de estudo fundamentado. Não podem ser considerados elementos com índices que apresentem discrepância superior ou inferior a 50%. 1.3 Coeficientes de profundidade (Cp) e testada (Cf) As influências de profundidade e testada podem ser calculadas pelos coeficientes explanados a seguir. Cp Coeficiente de profundidade O Cp é o coeficiente de ajuste entre a profundidade de referência, fornecida pela Norma ou pelo paradigma local, e a profundidade do imóvel avaliando. As relações entre a profundidade equivalente (Pe) e as profundidades limites, profundidade mínima (Pmi) e profundidade máxima (Pma), se dão de acordo com as seguintes situações: a) se a profundidade equivalente for inferior às mínimas e estiver acima da metade das mesmas (1/2 Pmi Pe Pmi), deverá ser empregada a fórmula (Pe/Pmi) p b) se a profundidade equivalente for superior às máximas até o triplo das Norma. mesmas (Pma Pe 3Pma), a fórmula a ser empregada será (Pma/Pe) p + [(1-Pma/Pe). (Pma/Pe) P ] onde o expoente p é definido de acordo com a Tabela da referida

32 fls. 122 Cf Coeficiente de frente O Cf é o coeficiente de ajuste entre a frente de referência, fornecida pela Norma ou pelo paradigma local, e a frente do imóvel avaliando (frente projetada). A relação entre a frente projetada (Fpr) e a frente de referência (Fr) se dá através da seguinte expressão: Norma. abaixo: Cf = (Fpr/Fr) f onde o expoente f é definido de acordo com a Tabela da referida A frente projetada (Fpr) deve sempre obedecer ao limite expresso Fr/2 Fpr 2Fr 1.4 Coeficiente de frentes múltiplas (Ce) Deve ser aplicado conforme determina a Tabela da referida Norma. Zona Valorização Fator 4ª Zona Incorporações Padrão Popular 10% 0,91 5ª Zona Incorporações Padrão Médio 10% 0,91 6ª Zona Incorporações Padrão Alto 5% 0,95 7ª Zona Comercial Padrão Popular 10% 0,91 8ª Zona Comercial Padrão Médio 10% 0,91 9ª Zona Comercial Padrão Alto 5% 0,95 Para os ajustes mencionados acima, fora da região metropolitana de São Paulo, os coeficientes de referência utilizados deverão estar de acordo com o estudo local.

33 fls Fator de topografia (Ft): O Ft é um fator valorizante ou desvalorizante do terreno de acordo com suas características topográficas (em elevação ou depressão, em aclive ou declive). Existem duas formas de se obter o Ft: 1) pela dedução ou acréscimo correspondente aos gastos necessários para colocar o terreno em situação ideal de aproveitamento; 2) pelos fatores corretivos genéricos apresentados na Norma (tabela a seguir). Topografia Depreciação Fator Situação Paradigma: Terreno Plano - 1,00 Declive até 5% 5% 1,05 Declive de 5% até 10% 10% 1,11 Declive de 10% até 20% 20% 1,25 Declive acima de 20% 30% 1,43 Em aclive até 10% 5% 1,05 Em aclive até 20% 10% 1,11 Em aclive acima de 20% 15% 1,18 Abaixo do nível da rua até 1,00 m - 1,00 Abaixo do nível da rua de 1,00 m até 2,50 m 10% 1,11 Abaixo do nível da rua de 2,50 m até 4,00 20% 1,25 Acima do nível da rua até 2,00 m - 1,00 Acima do nível da rua de 2,00 m até 4,00 m 10% 1, Fator de consistência do terreno (Fc): O Fc é um fator valorizante ou desvalorizante do terreno, de acordo com as características morfológicas e físicas de seu solo. A tabela a seguir indica os fatores corretivos genéricos aplicáveis aos terrenos de acordo com a consistência do solo. Situação Depreciação Fator Situação Paradigma: Terreno Seco - 1,00 Terreno situado em região inundável, que impede ou dificulta o seu 10% 1,11 acesso, mas não atinge o próprio terreno, situado em posição mais alta Terreno situado em região inundável e que é atingido ou afetado 30% 1,43 periodicamente pela inundação Terreno permanentemente alagado 40% 1,67

34 fls PARA ÁREAS RURAIS Para a avaliação dos imóveis rurais, o tratamento de dados foi realizado através do tratamento por fatores, fundamentado pela ABNT NBR , indicados a seguir. forma: 2.1 Fator oferta ou fonte (Ff) A superestimativa de dados de oferta é considerada da seguinte Oferta Depreciação Fator Proprietário 5% 0,95 Imobiliárias 10% 0, Fator de classe de capacidade de uso das terras: Referido fator está diretamente relacionado com a capacidade de uso e taxonomia das terras, conforme as seguintes características: fertilidade, topografia, drenagem, permeabilidade, risco de erosão ou inundação, profundidade, pedregosidade, entre outras. Classe I II III IV V VI VII VIII Situação 100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20% Ótima 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200 Muito boa 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190 Boa 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180 Desfavorável 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160 Má 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150 Péssima 70% 0,700 0,067 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140 Fonte: ARANTES, C. A.; SALDANHA, M. S. Avaliação de Imóveis Rurais Norma NBR ABNT COMENTADA. 1. ed. São Paulo: Livraria e Editora Universitária de Direito, p.

35 fls Fator de situação: Referido fator é habitualmente aplicado nos ajustes quanto à localização e condições das vias de acesso dos imóveis rurais. Situação Características Tipo de estrada Importância das distâncias Praticabilidade durante o ano Escala de valor (%) Ótima Asfaltada Limitada Permanente 100 Muito boa 1ª classe s/ Relativa Permanente 95 asfalto Boa Não Significativa Permanente 90 pavimentada Desfavorável Estradas e Vias e distâncias Sem condições 80 servidões se equivalem satisfatórias Má Fechos nas servidões Distâncias e classes se equivalem Problemas sérios com chuvas 75 Péssima Fechos e intercep. p/ córregos sem pontes Problemas sérios mesmo c/ seca Fonte: ARANTES, C. A.; SALDANHA, M. S. Avaliação de Imóveis Rurais Norma NBR ABNT COMENTADA. 1. ed. São Paulo: Livraria e Editora Universitária de Direito, p. 2.4 Fator cota rodovia (Fcr): O fator cota rodovia será considerado para ajustar os elementos quanto ao nível do terreno em relação à via pública (no presente caso com relação à Rodovia Edgar Máximo Zambotto). Referido fator difere dos fatores relacionados à topografia da área. Cota x Rodovia Depreciação Fator Desnível de até 1,00 m - 1,00 Desnível entre 1,00 m e 3,00 m Até 15% Até 0,85 Desnível maior que 3,00 m Até 75 % Até 0,25 70

36 fls PARA ÁREAS INDUSTRIAIS Para a avaliação das áreas industriais, por orientação da NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE-SP 2011, tópico Lotes industriais, temos: A avaliação de lotes industriais deve ser feita, em princípio, pelo unitário e pela localização. A pesquisa deve compreender terrenos com áreas e dimensões equivalentes, próximos dos da área avalianda. Não necessitarão obrigatoriamente ser levados em conta os fatores testada, profundidade e frentes múltiplas, desde que o acesso seja suficiente e proporcional às superfícies. Na eventualidade de inexistirem dados em número suficiente preenchendo as condições de área e frente, poderão ser usados outros com superfícies e extensões menores, ou maiores, desde que feita análise demonstrando a relação valor unitário/área. Após o tratamento dos dados através dos fatores/coeficientes indicados anteriormente, a avaliação dos terrenos/ áreas é feita pela seguinte expressão, segundo a Norma: Vt = At x Vu onde: Vt = Valor total do terreno At = Área do terreno Vu = Valor básico unitário

37 fls EDIFICAÇÕES 4.1 Fator idade: O Foc é o fator de depreciação da edificação que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como seu estado de conservação. É obtido através de uma adequação do método Ross/Heideck. A fórmula utilizada para os cálculos do Foc é a seguinte: Foc = R + K (1 - R) onde: Foc = Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação R = Coeficiente residual K = Coeficiente de Ross/Heideck b1) R Coeficiente residual O R é o valor residual calculado como sendo 20% de K, segundo o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos, IBAPE. b2) K Coeficiente Ross/Heideck O K é o coeficiente obtido através da relação percentual entre a idade da edificação (Ie) e a vida referencial (Ir), levando-se em conta o estado de conservação da edificação. 4.2 Fator padrão construtivo: O fator padrão construtivo é obtido com base na Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de, de 2007.

38 fls. 128 A aplicação do fator do padrão construtivo sobre o Custo Unitário Básico de Edificações CUB (padrão R8-N), publicado pela revista Construção Mercado da Editora Pini, resulta no Vu, que corresponde ao valor do metro quadrado da edificação. O CUB é elaborado mensalmente pelo SINDUSCON (Sindicato das Indústrias da Construção Civil de Grandes Estruturas), de acordo com o artigo 54 da Lei e com a Norma NBR /2006 da ABNT. Após o tratamento dos dados através dos fatores acima indicados, a avaliação da edificação é feita pela seguinte expressão, segundo a Norma: Ve = Ae x Vu x Foc onde: Ve = Valor total da edificação Ae = Área da edificação Vu = Valor básico unitário Foc = fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação

39 fls. 129 V AVALIAÇÃO De acordo com os critérios mencionados no item anterior, para a avaliação do IMÓVEL em questão, temos: 1 - AVALIAÇÃO DO TERRENO 1.1 PESQUISA DE MERCADO Conforme pesquisa de mercado em ANEXO II, o valor unitário básico para o terreno em questão, é de: avaliação, sub item 1, temos: Vu = 130,24/m² (cento e trinta reais e vinte e quatro centavos) válido para AGOSTO de CÁLCULOS DA AVALIAÇÃO DO TERRENO De acordo com o que já foi exporto no item IV Critérios de Vt = A x Vu onde: A = 700,00 m²

40 fls. 130 avaliação, sub item 4, temos: Vu = R$ 130,24/m² (AGO/2017) Vt = 700,00 m² x R$ 130,24/m² Vt = R$ ,00 (AGO/2017) 2 CÁLCULOS DA AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO De acordo com o que já foi exporto no item IV Critérios de Ve = Ae x Vu x Foc x Fd Onde: Ve = Valor total da edificação Ae = Área total da edificação = 130,00 m² Vu = Valor básico unitário = R$ 1.391,26/m² (R$ 1.317,49/m² x 1,056) Foc = Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação = 0,727 Fd = Fator de depreciação construção inacabada/sem revestimento = 0,8

41 fls. 131 Ve = 130,00 m² x R$ 1.391,26/m² x 0,727 x 0,80 Ve = R$ ,38 (AGO/17) 3 VALOR TOTAL DO IMÓVEL VI= Vt + Ve Onde: VI= R$ ,00 + R$ R$ ,38 VI = R$ ,38 (AGO/2017) Tendo em vista que as partes não possuem a titularidade do imóvel, objeto da presente Ação, somente a posse, bem como as suas metragens não correspondem com àquelas descritas na matrícula nº , o imóvel será depreciado em 20%, resultando no valor final de: R$ ,00 (cento e cinquenta e sete mil reais) Visando adequar a avaliação em questão a atual situação do mercado imobiliário e econômico, baseado em diversos estudos e análises, podemos distinguir 3 (três) cenários econômicos em relação ao valor do imóvel: - OTIMISTA (100%)...R$ ,00 - REALISTA (90%)...R$ ,00 - CONSERVADOR (80%)...R$ ,00

42 fls. 132 VI CONCLUSÃO Conforme os cálculos efetuados no conteúdo do presente laudo, o VALOR DO IMÓVEL, localizado na Rua Santos, nº 191 ( in loco ), parte do lote n 10, Quadra 14, Estância Santa Lúcia, município de Jarinu, Estado de São Paulo, correspondente a parte do imóvel descrito na matrícula nº , é de: VI = R$ ,00 (cento e cinquenta e sete mil reais) Válido para AGOSTO de 2017 IMAGEM AÉREA DO IMÓVEL AVALIADO

43 fls. 133 VII RESPOSTA AOS QUESITOS Quesitos do Requerido fl. 81/83 dos autos: 1. Há metodologias diferenciadas para fins de avaliação de um imóvel? V.S. ª poderia mencionar quais são? R: Sim. Favor reportar-se ao conteúdo do presente laudo. 2. V.S. ª poderia explicar qual o método aplicado para efeitos de avaliação desse imóvel e por que isto se deu ao caso concreto? R: Conforme a norma vigente o método adotado para avaliação desse imóvel é o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO. 3. V.S. ª pode explicar o que é MÉTODO COMPARATIVO? R: O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, normatizado pelas ABNT NBR (PROCEDIMENTOS GERAIS), ABNT NBR (IMÓVEIS URBANOS) Referido método tem na pesquisa de mercado e no tratamento de seus dados sua principal fundamentação, que é composta pelas seguintes etapas: a) planejamento da pesquisa de mercado; b) levantamento de dados do mercado; c) vistoria dos elementos amostrais; d) tratamento dos dados. 4. O MÉTODO COMPARATIVO é confiável? Sendo positiva a resposta, poderia ser utilizado ao caso em referência? R: Sim.

44 fls V.S. ª poderia indicar em valores atuais, qual o custo do m2 construído, (valor praticado), na região? R: Favor reportar-se ao conteúdo do presente laudo. 6. V.S. ª poderia confirmar, à luz do que lhe foi dado conhecer do imóvel, ser possível aplicar ao caso concreto este mesmo preço? R: Favor reportar-se ao conteúdo do presente laudo. 7. V.S. ª poderia confirmar se no local, (Estância Santa Lúcia), onde se situa o imóvel, existem padrões diferenciados de construção: baixo, médio ou alto? R: Sim. 8. Considerando existir esta diferenciação de padrões, o imóvel em referência situa-se em qual padrão: baixo, médio ou alto? necessária, voluptuária, outras? R: Favor reportar-se ao conteúdo do presente laudo. 9. Houve benfeitorias nesse imóvel? Qual tipo de benfeitoria, R: Favor reportar-se ao conteúdo do presente laudo. 10. Sendo positiva a resposta, V.S. ª pode precisar com exatidão qual foi a benfeitoria constatada a destacar? R: Sobre o terreno objeto da presente ação, encontra-se edificado um imóvel residencial, assobradado, contendo as seguintes dependência: sala, cozinha, banheiro, três dormitórios, sendo um deles suíte. Possui área total construída de aproximadamente 130,00 m 2. Verificou-se ainda a existência de uma piscina.

45 fls V.S. ª poderia precisar qual o tempo de depreciação de um imóvel? Aplica-se ao caso em análise depreciação de quantos anos? R: Favor reportar-se ao conteúdo do presente laudo. 12. Há depreciação no valor dos imóveis em razão de documentação não legalizada junto aos órgãos competentes do município, tal como: registro do projeto de construção, projeto estrutural, escritura, registro junto ao cartório competente de imóveis? R: Sim. 13. V.S. ª pode precisar qual a situação documental deste imóvel? R: As partes não possuem a titularidade do imóvel, objeto da presente Ação, somente a posse, bem como as suas metragens não correspondem com àquelas descritas na matrícula nº Há registros junto aos órgãos municipais, relacionados ao projeto estrutural, projeto de construção, aprovação dessa construção, habite-se? R: Não. 15. Há escritura? R: O imóvel está matriculado sob o nº , em nome dos antigos proprietários (vide ANEXO I). cidade? 16. Há registro junto ao cartório competente de imóveis desta R: Sim, conforme matrícula nº (ANEXO I).

46 fls Sendo negativa a resposta, aplica-se ao caso em análise, alguma depreciação em razão desta ausência de regularização documental? R: Favor reportar-se ao quesito de n V.S. ª poderia, (dado sua expertise), indicar se há irregularidade na construção desse imóvel? R: De acordo com o apurado, a construção não encontra-se regularizado junto aos órgãos competentes. constatada? 19. Sendo positiva a resposta, qual tipo de irregularidade R: Favor reportar-se ao quesito anterior. 20. Sendo afirmativas as respostas acima, V.S. ª pode indicar se este fato sujeita, (ou sujeitará), o imóvel a alguma penalidade à luz do ordenamento fiscal/tributário do município? Isto impactará em seu preço? R: Sim. O imóvel sofrerá uma depreciação. 21. Visto os recentes efeitos econômicos que atingiram (e ainda atingem), de modo geral o país, V.S. ª poderia indicar qual efeito adveio ao caso em análise? Podemos concluir que impactou no seu preço de mercado em que porcentual? R: Favor reportar-se ao conteúdo do presente laudo. 22. Podemos afirmar existir hoje uma diferença entre preço de mercado, (preço de avaliação com base no m2 de construção de um imóvel), e o preço de venda, (preço praticado pelo mercado imobiliário)? Aplica-se ao imóvel está diferenciação?

47 fls. 137 laudo e abaixo reproduzido: R: Sim, conforme mencionado no conteúdo do presente Visando adequar a avaliação em questão a atual situação do mercado imobiliário e econômico, baseado em diversos estudos e análises, podemos distinguir 3 (três) cenários econômicos em relação ao valor do imóvel: - OTIMISTA (100%)...R$ ,00 - REALISTA (90%)...R$ ,00 - CONSERVADOR (80%)...R$ , Sendo positiva a resposta, considerando seus efeitos, V.Sª poderia precisar, (quantificar em valores), qual seria hoje o preço mínimo e o preço máximo para efeitos de venda do imóvel? esse advento ocorrer? R: Favor reportar-se ao quesito anterior. 24. Sendo colocado à venda, é possível prever algum tempo para R: Não.

48 fls. 138 VIII ENCERRAMENTO Consta, o presente LAUDO, de 38 (trinta e oito) folhas, em arquivo digital na formatação PDF, mais os seguintes anexos: ANEXO I MATRÍCULA ANEXO II PESQUISA DE MERCADO Termos em que, Pede e Espera Deferimento. Jarinu, 30 de agosto de 2017.

49 fls. 139 ANEXO I MATRÍCULA

50 fls. 140

51 fls. 141 ANEXO II PESQUISA DE MERCADO

52 fls. 142 Localização do imóvel: Local: Estância Santa Lúcia, Jarinu/SP Características do terreno: Área do terreno: 863,00 m² Valor do imóvel: Valor do imóvel: ,00 Informação: Emília Imóveis: (11) Origem: Agosto/ DADOS DOS ELEMENTOS ELEMENTO 01

53 fls. 143 Localização do imóvel: Local: Estância Santa Lúcia, Jarinu/SP Características do terreno: Área do terreno: 830,00 m² Valor do imóvel: Valor do imóvel: ,00 Informação: Emília Imóveis: (11) Origem: Agosto/2017 ELEMENTO 02 Cel: (11)

54 fls. 144 Localização do imóvel: Local: Estância Santa Lúcia, Jarinu/SP Características do terreno: Área do terreno: 500,00 m² Valor do imóvel: Valor do imóvel: ,00 Informação: Maracanã Imóveis: (11) Origem: Agosto/2017 ELEMENTO 03 Cel: (11)

55 fls. 145 Localização do imóvel: Local: Estância Santa Lúcia, Jarinu/SP Características do terreno: Área do terreno: 1.000,00 m² Valor do imóvel: Valor do imóvel: ,00 Informação: Alves Imóveis: (11) Origem: Agosto/2017 ELEMENTO 04 Cel: (11)

56 fls. 146 Localização do imóvel: Local: Estância Santa Lúcia, Jarinu/SP Características do terreno: Área do terreno: 1.000,00 m² Valor do imóvel: Valor do imóvel: ,00 Informação: Alves Imóveis: (11) Origem: Agosto/2017 ELEMENTO 05 Cel: (11)

57 fls. 147 Localização do imóvel: Local: Estância Santa Lúcia, Jarinu/SP Características do terreno: Área do terreno: 906,00 m² Valor do imóvel: Valor do imóvel: ,00 Informação: Alves Imóveis: (11) Origem: Agosto/2017 ELEMENTO 06 Cel: (11)

58 fls. 148 Localização do imóvel: Local: Estância Santa Lúcia, Jarinu/SP Características do terreno: Área do terreno: 1.000,00 m² Valor do imóvel: Valor do imóvel: ,00 Informação: Alves Imóveis: (11) Origem: Agosto/2017 ELEMENTO 07 Cel: (11)

59 fls. 149 Localização do imóvel: Local: Estância Santa Lúcia, Jarinu/SP Características do terreno: Área do terreno: 750,00 m² Valor do imóvel: Valor do imóvel: ,00 Informação: Alves Imóveis (11) Origem: Agosto/2017 ELEMENTO 08 Cel: (11)

60 fls. 150 Meio Ambiente CAU TRATAMENTO DE FATORES E SANEAMENTO AMOSTRAL Tabela 1 Tratamento de fatores Elementos Valor total Valor da Edif. Área do terreno Frente do terreno (R$) (R$) (m²) (m) Profundidade equivalente (m) Fo Ft Ftop Fct Cf Cp Vu (R$/m²) ,00-863,00 15,00 57,53 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 114, ,00-830,00 15,00 55,33 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 140, ,00-500,00 15,00 33,33 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 126, , ,00 20,00 50,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,07 1,00 154, , ,00 20,00 50,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,07 1,00 106, ,00-906,00 20,00 45,30 0,90 1,00 1,00 1,00 1,07 1,00 117, , ,00 20,00 50,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,07 1,00 125, ,00-750,00 15,00 50,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 156,00 Média 130,24 Legenda: (Fo) Fatos de oferta (Ft) Fator de transposição (Ftop) Fator topografia (Fct) Fator consistência do terreno (Cf) Coeficiente de frente (Cp) Coeficiente de profundidade

61 fls. 151 Tabela 2 - Saneamento amostral Intervalo e.mail: mncpericias@gmail.com Vu amostral (R$/m²) - 30% 91,17 média 130, % 169,32