Direito das Coisas II

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1 instrumento eficaz para salvaguardar o crédito. Não fosse dessa forma, dificilmente trariam resultado positivo as normas. Cumpre se efetive judicialmente o penhor. Assim dispõe o art do Código Civil: Tomado o penhor, requererá o credor, ato contínuo, a sua homologação judicial. Para se evitar arbitrariedades por parte do hoteleiro, condiciona o art do Código Civil, que pode o locatário impedir a constituição do penhor mediante caução idônea. Quanto ao processo de penhor legal, este é previsto e regulamentado nos art.s 874 a 876 do CPC. 98

2 3.17 HIPOTECA Caracterização Trata-se de um direito real de garantia, que vincula o bem gravado, acompanhando-o sempre onde quer que se encontre e com quem quer que se encontre. Vem a ser um direito acessório, não existindo isoladamente e realizando-se em favor de um credor sobre coisa de modo geral imóvel, a qual pertence ao devedor. O credor adquire o direito de sujeitar o bem, de forma coativa, ao pagamento preferencial da dívida garantida. A hipoteca depende da obrigação, a qual se liga e a acompanha. Vige enquanto vive a obrigação principal e desaparece uma vez extinta esta última. Decorre uma relação de principalidade e acessoriedade entre a dívida e a garantia. Esta segue a mesma sorte da dívida, o que não sucede inversamente. Neste sentido, as invalidades que afetam a garantia, ou a tornam ineficaz, não conduzem ao mesmo resultado quanto à obrigação. É o que se extrai da segunda parte do art. 184 do Código Civil: A invalidade da obrigação principal implica a das obrigações acessórias, mas a destas não induz a da obrigação principal. Pode ser instituída como garantia de uma dívida futura e eventual o que é freqüente na hipoteca legal. A simultaneidade entre dívida e garantia deve ocorrer no momento da exigibilidade. Por ser garantia indivisível, persiste enquanto não extinta a obrigação garantida (Código Civil, 1.421). A chamada extensibilidade da garantia é outra característica, pela qual a mesma abrange todo o objeto, envolvendo as alterações físicas e os acréscimos acessórios que sobrevierem. É o que prega o art do Código Civil: A hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel. Subsistem os ônus reais constituídos e registrados, anteriormente à hipoteca, sobre o mesmo imóvel. É garantia temporária, pois dura enquanto persistir a obrigação, conforme destaca o art do Código Civil: Vale o registro da hipoteca, enquanto a obrigação perdurar; mas a especialização, em completando vinte anos, deve ser renovada. Sobre a renovação do registro estatui o art do Código Civil: Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a 99

3 hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir. É, ainda, a hipoteca transmissível por ato inter vivos como por causa mortis. Indiferente é a concordância do devedor, porquanto não se altera sua situação, ou não lhe advém qualquer prejuízo. De outro ponto, tem-se que é nula a cláusula que proíbe o devedor de vender a coisa, conforme art do Código Civil: É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado. No entanto, conforme parágrafo único deste art.: Pode convencionar-se que vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for alienado. Tal possibilidade decorre do princípio da seqüela. Característica importante da hipoteca é a publicidade, que se realiza através do Registro Imobiliário, como ordena o art. 167, inc. I, n 2, da Lei n 6.015/73, que especifica o registro das hipotecas legais, judiciais e convencionais. A especialização dos bens é uma imposição, não se admitindo que incida o ônus sobre bens não designados particularmente na escritura ou ato constitutivo. Inovação é o art do Código Civil, onde autoriza a fixação do valor dos bens dados em hipoteca, para fins de possível venda em arrematação ou outras formas de venda judicial: É lícito aos interessados fazer constar das escrituras o valor entre si ajustado dos imóveis hipotecados, o qual, devidamente atualizado, será a base para as arrematações, adjudicações e remições, dispensada a avaliação Natureza e obrigações. Objeto da hipoteca Constitui um direito real em bem alheio (Código Civil, 1.225, IX). Em outros termos, não ocorre à transmissão, bem promessa ou pretensão à transmissão da posse para o credor. O dono do imóvel conserva a posse, seja ele devedor ou não, mantendo o jus utendi e o jus fruendi. Dois direitos despontam a favor do credor: o direito pessoal, consistente na obrigação principal, e sobre o qual vai recair a garantia; e o direito real, que é a garantia representada pelo valor do bem dado em hipoteca. Quanto ao primeiro, trava-se uma relação entre o credor e o devedor. O segundo realiza-se ou efetiva-se 100

4 mediante várias prerrogativas, como o direito de excussão, a prelação e a seqüela, que ficam suspensas enquanto não se verificar a inadimplência da obrigação Bens. Objeto da hipoteca Todos os bens considerados comerciáveis e imóveis podem ser objeto da hipoteca. Os inalienáveis, como os gravados com cláusula de inalienabilidade, os bens públicos e os bens de família ficam excluídos. Neste sentido é o art do Código Civil: Podem ser objeto de hipoteca: I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles; II - o domínio direto; III - o domínio útil; IV - as estradas de ferro; V - os recursos naturais a que se refere o art , independentemente do solo onde se acham; VI - os navios; VII - as aeronaves. VIII - o direito de uso especial para fins de moradia; IX - o direito real de uso; X - a propriedade superficiária. 1 o A hipoteca dos navios e das aeronaves reger-se-á pelo disposto em lei especial. 2 o Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos IX e X do caput deste art. ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período determinado. Cabe demonstrar que o direito real hipotecário, estabelecido em favor do credor hipotecário, é empenhavel em razão do Decreto n , de , que reza em seu art. 1º: Podem ser objeto de penhor os créditos garantidos por hipoteca ou penhor, os quais, para esse efeito, considerar-se-ão coisa móvel Constituição da hipoteca Pode ser convencional e legal, onde a primeira nasce do acordo de vontades, através de um contrato, envolvendo pessoas capazes ou representadas e assistidas. A forma de constituição do contrato é o instrumento público, desde que o valor exceda a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País de acordo com o art. 108 do Código Civil. Nos contratos firmados com agente financeiro do Sistema Financeiro da Habitação, para aquisição da casa própria, impera o instrumento particular, conforme art. 61, 5º da Lei nº 4.380/64. Tratando-se de navios, a Lei nº 7.652/88, a qual dispõe sobre o registro da Propriedade Marítima e dá outras providências, impõe a escritura pública para a formalização das transferências

5 Quanto às aeronaves, formaliza-se por instrumento particular o contrato, com os requisitos constantes no art. 142 da Lei nº 7.565/86 (Código Brasileiro de Aeronáutica): Do contrato de hipoteca deverão constar: I - o nome e domicílio das partes contratantes; II - a importância da dívida garantida, os respectivos juros e demais consectários legais, o termo e lugar de pagamento; III - as marcas de nacionalidade e matrícula da aeronave, assim como os números de série de suas partes componentes; IV - os seguros que garantem o bem hipotecado. 1 Quando a aeronave estiver em construção, do instrumento deverá constar a descrição de conformidade com o contrato, assim como a etapa da fabricação, se a hipoteca recair sobre todos os componentes; ou a individuação das partes e acessórios se sobre elas incidir a garantia. 2 No caso de contrato de hipoteca realizado no exterior, devem ser observadas as indicações previstas no art. 73, item III. Processa-se a inscrição do contrato perante o Registro Aeronáutico Brasileiro, com a averbação no respectivo certificado de matrícula. A falta de registro acarreta a nulidade da garantia, conforme prescreve o art. 166, IV do Código Civil, onde: É nulo o negócio jurídico quando: IV não revestir a forma prescrita em lei. De outro ponto, temos a hipoteca legal, que é a instituída pela lei, independentemente da vontade das partes interessadas. Outrossim, o art do Código Civil, faculta a emissão de cédula hipotecária, que se faz por instrumento particular, no qual, além de contrair a obrigação principal, o devedor elenca os bens para hipoteca, que serão descritos no documento: Podem o credor e o devedor, no ato constitutivo da hipoteca, autorizar a emissão da correspondente cédula hipotecária, na forma e para os fins previstos em lei especial Pluralidade de hipotecas e insolvência do devedor É perfeitamente admitida a pluralidade de hipotecas, conforme permite o art do Código Civil: O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou de outro credor. É comum a instituição de outra hipoteca, justificando-se pelo valor do bem, que comporta um novo ônus, e desde que inexista cláusula impeditiva na primeira. De se observar, no entanto, a regra do art do Código Civil: Salvo o caso de insolvência do devedor, o credor da segunda hipoteca, embora vencida, não poderá 102

6 executar o imóvel antes de vencida a primeira. Parágrafo único. Não se considera insolvente o devedor por faltar ao pagamento das obrigações garantidas por hipotecas posteriores à primeira. Quanto ao credor comum, para dar eficácia à ação, importa que observe a norma do art do Código Civil: Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução. Idêntica disposição se encontra consignada nos arts. 615, II, 619 e 698 do CPC Remição dos bens Remição significa livrar o bem da constrição hipotecária. Existem quatro modalidades de remição: pelo credor da hipoteca posterior, pelo adquirente do imóvel hipotecado, pelo devedor ou seus familiares mais próximos, e pela massa falida ou os credores do falido. a) remição pelo credor da hipoteca posterior: a respeito, encerra o art do Código Civil: Se o devedor da obrigação garantida pela primeira hipoteca não se oferecer, no vencimento, para pagá-la, o credor da segunda pode promover-lhe a extinção, consignando a importância e citando o primeiro credor para recebê-la e o devedor para pagá-la; se este não pagar, o segundo credor, efetuando o pagamento, se sub-rogará nos direitos da hipoteca anterior, sem prejuízo dos que lhe competirem contra o devedor comum. Parágrafo único. Se o primeiro credor estiver promovendo a execução da hipoteca, o credor da segunda depositará a importância do débito e as despesas judiciais. Este procedimento está descrito no art. 270 da Lei nº 6.015/73, nos seguintes termos: Se o credor de segunda hipoteca, embora não vencida a dívida, requerer a remição, juntará o título e certidão da inscrição da anterior e depositará a importância devida ao primeiro credor, pedindo a citação deste para levantar o depósito e a do devedor para dentro do prazo de cinco dias remir a hipoteca, sob pena de ficar o requerente subrogado nos direitos creditórios, sem prejuízo dos que lhe couberem em virtude da segunda hipoteca. A conduta processual será contenciosa e seguirá o rito ordinário. b) remição pelo adquirente do imóvel hipotecado: tal direito está assegurado no art do Código Civil: Dentro em trinta dias, contados do registro do título aquisitivo, tem o adquirente do imóvel hipotecado o direito de remi-lo, citando os credores hipotecários e propondo importância não inferior ao preço por que o adquiriu

7 1 o Se o credor impugnar o preço da aquisição ou a importância oferecida, realizar-se-á licitação, efetuando-se a venda judicial a quem oferecer maior preço, assegurada preferência ao adquirente do imóvel. 2 o Não impugnado pelo credor, o preço da aquisição ou o preço proposto pelo adquirente, haver-se-á por definitivamente fixado para a remissão do imóvel, que ficará livre de hipoteca, uma vez pago ou depositado o preço. 3 o Se o adquirente deixar de remir o imóvel, sujeitando-o a execução, ficará obrigado a ressarcir os credores hipotecários da desvalorização que, por sua culpa, o mesmo vier a sofrer, além das despesas judiciais da execução. 4 o Disporá de ação regressiva contra o vendedor o adquirente que ficar privado do imóvel em conseqüência de licitação ou penhora, o que pagar a hipoteca, o que, por causa de adjudicação ou licitação, desembolsar com o pagamento da hipoteca importância excedente à da compra e o que suportar custas e despesas judiciais. O procedimento para a citação será judicial, encontrando-se regulado nos art.s 266 a 269 da Lei nº 6.015/73. c) remição pelo devedor ou seus familiares: esta é a disposição do art do Código Civil: Realizada a praça, o executado poderá, até a assinatura do auto de arrematação ou até que seja publicada a sentença de adjudicação, remir o imóvel hipotecado, oferecendo preço igual ao da avaliação, se não tiver havido licitantes, ou ao do maior lance oferecido. Igual direito caberá ao cônjuge, aos descendentes ou ascendentes do executado. d) remição pela massa falida ou pelos credores: a permissão está no art do Código Civil: No caso de falência, ou insolvência, do devedor hipotecário, o direito de remição defere-se à massa, ou aos credores em concurso, não podendo o credor recusar o preço da avaliação do imóvel Efeitos da hipoteca Basicamente, traz a hipoteca como efeito a vinculação de um bem imóvel ao cumprimento de uma obrigação. Outras conseqüências, no entanto, ocorrem, mas estas guardam relação com as pessoas envolvidas e aos bens onerados. a) quanto à pessoa do devedor: várias são as limitações que sofre o devedor, no que pertine ao seu direito relativamente ao bem. O domínio, embora pleno, na realidade sofre a contingência da ameaça da expropriação. Mantendo o jus disponendi, a transmissão do imóvel envolve o ônus que o grava. Contudo, permanecendo na posse, 104

8 compete ao devedor usar dos interditos possessórios para defendê-la de agressões de parte de terceiros. b) quanto à pessoa do credor: o efeito mais importante diz respeito à permanência do imóvel na garantia da obrigação. O não adimplemento da dívida determina a excussão da hipoteca, mediante processo de execução hipotecária. c) quanto ao contrato em si mesmo: qualquer prazo pode ser estipulado na duração da hipoteca, desde que não ultrapasse a vinte anos, consoante art do Código Civil. A preferência é um dos principais efeitos que decorrem da instituição do gravame. A hipoteca segue o imóvel onde quer que se encontre, não importando a sua transferência inter vivos ou causa mortis (direito de seqüela). d) quanto a terceiros: oponibilidade erga omnes, em face do registro, qualquer alienação fará referência à alienação existente. e) quanto aos bens gravados: a hipoteca adere ao imóvel, acompanhando-o em seu futuro, não importando a transferência de domínio. Enquanto não satisfeita à dívida, perdura o ônus, sejam quais forem as transformações que ocorrerem no imóvel. f) quanto aos acessórios da dívida: a hipoteca se considera garantia igualmente dos acessórios da dívida. Os juros, multa, ônus de sucumbência, correção monetária e outros encargos que aparecerem ficam assegurados, até o adimplemento total Hipoteca de dívida futura ou condicionada Sem qualquer precedente no código anterior, o atual art introduziu a hipoteca de dívida futura ou condicionada, nos seguintes termos: A hipoteca pode ser constituída para garantia de dívida futura ou condicionada, desde que determinado o valor máximo do crédito a ser garantido. 1 o Nos casos deste artigo, a execução da hipoteca dependerá de prévia e expressa concordância do devedor quanto à verificação da condição, ou ao montante da dívida. 2 o Havendo divergência entre o credor e o devedor, caberá àquele fazer prova de seu crédito. Reconhecido este, o devedor responderá, inclusive, por perdas e danos, em razão da superveniente desvalorização do imóvel

9 Loteamento do imóvel dado em hipoteca ou sua constituição em condomínio edilício Nova previsão erigida pelo Código Civil de Trata o art : Se o imóvel, dado em garantia hipotecária, vier a ser loteado, ou se nele se constituir condomínio edilício, poderá o ônus ser dividido, gravando cada lote ou unidade autônoma, se o requererem ao juiz o credor, o devedor ou os donos, obedecida a proporção entre o valor de cada um deles e o crédito. 1 o O credor só poderá se opor ao pedido de desmembramento do ônus, provando que o mesmo importa em diminuição de sua garantia. 2 o Salvo convenção em contrário, todas as despesas judiciais ou extrajudiciais necessárias ao desmembramento do ônus correm por conta de quem o requerer. 3 o O desmembramento do ônus não exonera o devedor originário da responsabilidade a que se refere o art , salvo anuência do credor Hipoteca legal A lei intervém com o objetivo de acautelar certos casos especiais, de maior necessidade de proteção, em vista das pessoas que têm em seus interesses em jogo. As hipóteses constam do art do Código Civil: A lei confere hipoteca: I - às pessoas de direito público interno (art. 41) sobre os imóveis pertencentes aos encarregados da cobrança, guarda ou administração dos respectivos fundos e rendas; II - aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias, antes de fazer o inventário do casal anterior; III - ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinqüente, para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais; IV - ao co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente; V - ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preço da arrematação. A hipoteca legal se realiza em dois momentos. O primeiro corresponde ao fato que justifica o seu aparecimento: o exercício da cobrança, guarda e administração dos fundos e renda das pessoas jurídicas de direito público interno; as segundas núpcias do genitor sobrevivente; o dano causado por delito e etc. O segundo momento é exatamente a especialização, ou seja, a materialização da hipoteca, com a individualização dos bens que se tornarão objeto da 106

10 garantia real e o posterior Registro Imobiliário. Tal especialização se faz em juízo, em que se exige uma sentença discriminativa dos bens gravados. Sem o registro posterior não surge o ônus real e não vale a hipoteca contra terceiros, como leva a concluir o art do Código Civil: As hipotecas legais, de qualquer natureza, deverão ser registradas e especializadas. 1 o O registro e a especialização das hipotecas legais incumbem a quem está obrigado a prestar a garantia, mas os interessados podem promover a inscrição delas, ou solicitar ao Ministério Público que o faça. 2 o As pessoas, às quais incumbir o registro e a especialização das hipotecas legais, estão sujeitas a perdas e danos pela omissão. O procedimento judicial vem regrado a partir do art do CPC. No caso de insuficiência, quanto ao valor dos bens dados em garantia, permite o art a sua complementação: O credor da hipoteca legal, ou quem o represente, poderá, provando a insuficiência dos imóveis especializados, exigir do devedor que seja reforçado com outros. Ainda, o art do Código Civil viabiliza a substituição da hipoteca legal por caução de títulos da dívida pública federal ou estadual: A hipoteca legal pode ser substituída por caução de títulos da dívida pública federal ou estadual, recebidos pelo valor de sua cotação mínima no ano corrente; ou por outra garantia, a critério do juiz, a requerimento do devedor. Estabelece, ainda, o art a validade do registro da hipoteca pelo prazo de 20 anos, devendo o ato ser renovado se a obrigação ultrapassar tal lapso. Confira-se: Vale o registro da hipoteca, enquanto a obrigação perdurar; mas a especialização, em completando vinte anos, deve ser renovada Hipoteca judiciária Nasce da sentença proferida pelo juiz, podendo ser considerada como espécie da hipoteca legal. Vem a ser um direito real concedido ao exequente sobre bens do executado. A sua previsão era do art. 824 do Código Civil/1916, conteúdo este, que não foi repetido no atual Código Civil. Aduzia tal dispositivo que compete ao exequente o direito de prosseguir na execução da sentença contra os adquirentes dos bens do condenado; mas, para ser oposto a terceiros, conforme valer, e sem importar preferência, depende de inscrição e especialização

11 No entanto, nada impede o seu deferimento, especialmente se motivos ponderáveis aconselham medidas acautelatórias. Aliás, tal possibilidade está contemplada no art. 466 do CPC Hipoteca constituída no período suspeito da falência Aduz o art. 129, inciso III da Lei n /05, Lei de Recuperação de Empresas e Falências: Não produzem efeitos relativamente à massa, tenha ou não o contratante conhecimento do estado econômico do devedor, seja ou não intenção deste fraudar credores: (...) III A constituição de direito real de garantia, inclusive a retenção, dentro do termo legal, tratando-se de dívida contraída anteriormente; se os bens dados em hipoteca forem objeto de outras posteriores, a massa receberá a parte que devia caber ao credor da hipoteca revogada Execução da dívida O não pagamento da dívida, ou a mora no adimplemento, determina o exercício do direito à excussão, que é a satisfação da obrigação pessoal contratada com garantia real. O bem será transformado em dinheiro para o cumprimento da dívida, o que se conseguirá por meio da ação de execução, no que era expressa a primeira parte do art. 826 do Código Civil/16, não se repetindo no Código Civil/02, eis que matéria de ordem processual. O procedimento da execução vem ditado pelo CPC, nos art.s 566 e seguintes. O art. 585, inciso II, considera título executivo extrajudicial, dentre outros, os contratos de hipoteca. Procede-se à penhora do bem, e, após outros trâmites, leva-se o mesmo à leilão, com prévia avaliação Exoneração da hipoteca pelo abandono do imóvel Matéria nova tratado pelo Código Civil de 2002 diz respeito à possibilidade do adquirente de imóvel hipotecado se exonerar da hipoteca, abandonando o imóvel aos credores, se não está pessoalmente obrigado a quitar tal dívida. Não se estende a faculdade aos devedores em si, que deram imóveis em garantia. Unicamente aquele que adquire um imóvel constritado pela garantia tem o direito de abandoná-lo, por força do art que expressa: O adquirente do imóvel 108

12 hipotecado, desde que não se tenha obrigado pessoalmente a pagar as dívidas aos credores hipotecários, poderá exonerar-se da hipoteca, abandonando-lhes o imóvel. Não sendo o devedor, sua responsabilidade limita-se ao preço do imóvel. Caso não providenciasse no abandono, estaria sujeito à responsabilidade até o montante do preço do imóvel, que se submeteria à excussão. Há um procedimento para validar o abandono. Devem os credores ser notificados de que o imóvel é posto à sua disposição. Se eles aceitarem, e ajustarem entre si a forma de se pagarem da dívida, torna-se perfeita a notificação. Estanca-se aí o procedimento. Havendo, porém, qualquer divergência, o caminho será o judicial, por meio do procedimento de jurisdição voluntária, seguindo os passos do art do CPC. Tal interpretação é oriunda do art do Código Civil: O adquirente notificará o vendedor e os credores hipotecários, deferindo-lhes, conjuntamente, a posse do imóvel, ou o depositará em juízo. Parágrafo único. Poderá o adquirente exercer a faculdade de abandonar o imóvel hipotecado, até as vinte e quatro horas subseqüentes à citação, com que se inicia o procedimento executivo Registro da hipoteca Embora a obrigatoriedade do registro se trate de matéria relativa mais ao registro imobiliário, regulada pela Lei nº 6.015/73, constando do art. 167, inc. I, nº 2, Código Civil delineia regras especificas, mais de caráter procedimental, a iniciar com o art , o qual ordena que o registro se de no cartório do lugar do imóvel: As hipotecas serão registradas no cartório do lugar do imóvel, ou no de cada um deles, se o título se referir a mais de um. Parágrafo único. Compete aos interessados, exibido o título, requerer o registro da hipoteca. Estabelece-se o critério de prioridade de registro, de modo a respeitar o direito de preferência, que se verifica em uma numeração sucessiva, em ordem crescente, segundo a chegada do pedido de registro ao cartório, conforme prescreve o art do Código Civil: Os registros e averbações seguirão a ordem em que forem requeridas, verificando-se ela pela da sua numeração sucessiva no protocolo. Parágrafo único. O número de ordem determina a prioridade, e esta a preferência entre as hipotecas. Visando o pleno respeito na efetivação do registro de conformidade com a apresentação, ordena o art do Código Civil que não se efetue no mesmo dia o registro de duas hipotecas, exceto se no ato constitutivo consta mencionada a hora da 109

13 respectiva confecção. Confira-se: Não se registrarão no mesmo dia duas hipotecas, ou uma hipoteca e outro direito real, sobre o mesmo imóvel, em favor de pessoas diversas, salvo se as escrituras, do mesmo dia, indicarem a hora em que foram lavradas. Não é descartável a hipótese de que no ato constitutivo apareça a menção de outra hipoteca, não levada, ainda, a registro. Nesta eventualidade prega o art do Código Civil: Quando se apresentar ao oficial do registro título de hipoteca que mencione a constituição de anterior, não registrada, sobrestará ele na inscrição da nova, depois de a prenotar, até trinta dias, aguardando que o interessado inscreva a precedente; esgotado o prazo, sem que se requeira a inscrição desta, a hipoteca ulterior será registrada e obterá preferência. O art do Código Civil, por sua vez, autoriza que o oficial suscite dúvidas perante o juiz de direito competente: Se tiver dúvida sobre a legalidade do registro requerido, o oficial fará, ainda assim, a prenotação do pedido. Se a dúvida, dentro em noventa dias, for julgada improcedente, o registro efetuar-se-á com o mesmo número que teria na data da prenotação; no caso contrário, cancelada esta, receberá o registro o número correspondente à data em que se tornar a requerer. Disciplina o art o registro da hipoteca legal, que é obrigatório, e devendo se realizar depois da devida especialização, isto é, da indicação e separação de bens. Confira-se: As hipotecas legais, de qualquer natureza, deverão ser registradas e especializadas. 1 o O registro e a especialização das hipotecas legais incumbem a quem está obrigado a prestar a garantia, mas os interessados podem promover a inscrição delas, ou solicitar ao Ministério Público que o faça. 2 o As pessoas, às quais incumbir o registro e a especialização das hipotecas legais, estão sujeitas a perdas e danos pela omissão. Finalmente, em vista do art , o que não poderia ser diferente, vale o registro enquanto perdurar a obrigação garantida. Já quanto a especialização, a cada vinte anos incumbe ao interessado providenciar na sua renovação, confira-se: Vale o registro da hipoteca, enquanto a obrigação perdurar; mas a especialização, em completando vinte anos, deve ser renovada

14 Extinção da hipoteca Várias são as causas de extinção da hipoteca, como indica o art do Código Civil, que trata do assunto, nos seguintes termos: Art A hipoteca extingue-se: I - pela extinção da obrigação principal: é decorrência normal a extinção da garantia, por seu caráter acessório, em razão da regra que o acessório segue o principal. II - pelo perecimento da coisa: a causa de extinção encontrava respaldo no art. 77 do Código Civil/16, sendo omisso o atual. Mas, se de fato emergir algum direito, como reparação por ato ilícito e pagamento de seguro, nos valores respectivos incide a garantia, assegurando-se preferência ao credor. A expropriação do bem faz transferir a garantia do crédito hipotecário na quantia satisfeita pelo poder expropriante, como assinala o art. 31 da Lei nº 3.365/41. Ainda: III - pela resolução da propriedade; e, IV - pela renúncia do credor: o credor renuncia à garantia hipotecária, o que se procede através de inequívoca manifestação da vontade, exteriorizada de forma expressa, clara e insofismável. Daí não aceitar-se a renúncia tácita, e muito menos o seu reconhecimento mediante prova testemunhal. No inciso V, extingue-se pela remição: são casos de remição conforme assevera o Código Civil/02: a) remição pelo credor da hipoteca posterior (Código Civil, 1.478); b) remição pelo adquirente do imóvel hipotecado (Código Civil, 1.481); c) remição pelo devedor ou seus familiares (Código Civil, 1.482); d) remição pela massa falida ou pelos credores (Código Civil, 1.483). Pelo inciso VI: pela arrematação ou adjudicação: estes atos são feitos, respectivamente, por terceiro e pelo credor, em processo de execução, determinando o resgate do ônus hipotecário, porquanto os bens ficam liberados, embora nem sempre o valor depositado cubra o total executado. De bom alvitre é a menção do art do Código Civil: Extingue-se ainda a hipoteca com a averbação, no Registro de Imóveis, do cancelamento do registro, à vista da respectiva prova. E do art do Código Civil: Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados 111

15 judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução Hipoteca das vias férreas Assunto que tem pouca incidência prática, não pela falta de importância, mas pela raridade de ocorrência da figura. Trata-se evidentemente de uma repetição das normas que constavam no Código Civil/16. Em geral, a exploração das vias férreas é feita por pessoas jurídicas privadas, que as exploram sob o regime da concessão. Disto temos que o registro da hipoteca deve ser feito onde se encontra a estação inicial, conforme determina o art do Código Civil: As hipotecas sobre as estradas de ferro serão registradas no Município da estação inicial da respectiva linha. Traz o art do Código Civil obrigação aos credores: Os credores hipotecários não podem embaraçar a exploração da linha, nem contrariar as modificações, que a administração deliberar, no leito da estrada, em suas dependências, ou no seu material. Já o art do Código Civil traça os limites ou a extensão da hipoteca: A hipoteca será circunscrita à linha ou às linhas especificadas na escritura e ao respectivo material de exploração, no estado em que ao tempo da execução estiverem; mas os credores hipotecários poderão opor-se à venda da estrada, à de suas linhas, de seus ramais ou de parte considerável do material de exploração; bem como à fusão com outra empresa, sempre que com isso a garantia do débito enfraquecer. Por fim, trata o art do Código Civil: Na execução das hipotecas será intimado o representante da União ou do Estado, para, dentro em quinze dias, remir a estrada de ferro hipotecada, pagando o preço da arrematação ou da adjudicação