Operação Urbana Consorciada: Viabilização Econômico-Financeira. Desafios e Potencialidades

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1 Prof. Dr. Joe Akira Yoshino Professor Titular: USP FEA Ph.D. '93 Economics & University of Chicago Engenheiro (Politécnica-USP) CREA: Operação Urbana Consorciada: Viabilização Econômico-Financeira. Desafios e Potencialidades II Fórum de Operações Consorciadas São Paulo, 30 Outubro de 2014 Yoshino & Bianconi Consulting

2 Temas: Riscos Econômico-Financeiros na OUC 1) Riscos do Mercado Acionário: Custo de Capital Acionário - Funding dos lançamentos imobiliários; 2) Riscos dos Preços Relativos: Imóveis vs. Outros; 3) Cenários de Vida Útil da OUC Fundeada com CEPAC. 2

3 Valuation de ativo: Fluxo de caixa descontado. Método Involutivo no caso de Imóveis geradores de renda R t. T V 1 t 1 R t i 3

4 Valuation tem 2 fatores críticos: V T R t i t 1 1 Geração de Lucros futuros Definição da rentabilidade exigida pelos disponibilizadores de recursos / investidores Incertos decorrentes de lançamento Imobiliário 4

5 02/01/ /02/ /03/ /04/ /05/ /06/ /07/ /08/ /09/ /10/ /11/ /12/ /01/ /02/ /03/ /04/ /05/ /06/ /07/ /08/ /09/ /10/ /11/ /12/ /01/ /02/2010 Sector Index (100=2/1/2008) Yoshino & Bianconi Consulting 1) Cost of Equity Real Estate: Fatos estilizados no mercado acionário brasileiro iee imob 5

6 1) Valuation de Lançamentos Imobiliários: Custo de Capital no Setor de Real Estate - Como definir a taxa de retorno num lançamento imobiliário? - Existem diversos tipos de modelos. Variações do CAPM, que incluem diferentes prêmios de risco pra melhor explicar os retornos exigidos pelos investidores. - Critério de escolha do melhor modelo: Menor Erro de Previsão - Temos desenvolvido ampla experiência no desenvolvimento destes chamados Modelos multifatoriais em painel. Publicações em diversos Journals Internacionais técnicos e aplicações em OUC. - Vide Bianconi e Yoshino (2012 a), (2012 b), (2012 c); Yoshino e Bastos e Santos (2009). Envolvem prêmios de riscos: dos mercados doméstico e global, e específicos do setor de Real Estate 6

7 Determinação da rentabilidade: calibração de um modelo com dados do Setor de Real Estate: R a R f R m R f 1 Z1 2 Z2... i Zi Excedente do Retorno Médio dos Ativos do Setor de Real Estate vs a Taxa Livre de Risco (SELIC, ou títulos Públicos) Excedente do Risco de Mercado vs a Taxa Livre de Risco Outros Prêmios de Risco que Afetam a Rentabilidade do Setor de Real Estate 7

8 1) Custo de Capital no Setor de Real Estate 8

9 2) Risco de Preços dos Imóveis vs. Outros Preços Relativos 9

10 10

11 11

12 CEPAC-Água Espraiada Ano Arrecadado (R$) Colocação Privada (R$) , , , , , , , , , , ,00 CEPAC-Faria Lima Ano Arrecadado (R$) Colocação Privada (R$) , , , , , , , , , , ,00 12

13 3) Desafios Econômico-Financeiros na OUC fundeada com CEPAC Avaliação dos possíveis cenários futuros de demanda de imóveis (afeta preços de mercado do CEPAC e sua receita) Vida Útil da OUC (receita de CEPAC pra pagar as obras de infraestrutura) depende de fatores críticos: taxa de crescimento do PIB/ renda do mutuário, disponibilidade de crédito imobiliário, demografia, preços relativos etc. 13

14 Projeção da Demanda de Área Construída Adicional (ACA) 14

15 Proporção Linha Verde/Curitiba: 35%; ACA/CEPAC 0,94 Anos para Exaurir ACA: 4.475Mil m2 Proporção para Linha Verde/Curitiba 35% Moderado Boom Fluxo Inicial (m2) , ,0 Taxa de Crescimento Anual Anos para Exaurir Boom 40% Moderado 22,6% Baixo(*) 15% Proporção Linha Verde/Curitiba: 35%; Previsões de Receita de CEPAC:$300; ACA/CEPAC 0,94 Proporcao Linha Verde 35% CEPAC $300 Fluxo Inicial Moderado Boom (m2) , ,0 Crescimento Annual Boom 40% Desconto 5% $ $ % $ $ Moderado 22,60% Desconto 5% $ $ % $ $ Baixo 10% Desconto 5% $ $ % $ $ Receita Inicial $ $

16 Muito Obrigado!!! 16

17 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS FIPE/ Prefeitura Municipal de Curitiba. Análise de viabilidade econômico-financeira dos Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPAC) para o financiamento dos investimentos em infraestrutura urbana na Operação Urbana Consorciada (OUC) LINHA VERDE CURITIBA Coordenador: Joe Akira Yoshino. Acesse: FIPE/ Prefeitura Municipal de São Paulo/ EMURB. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira da Operação Urbana Consorciada: CEPAC Agua Espraiada (606) PMSP/EMURB/ BOVESPA, Coordenador: Joe Akira Yoshino. Acesse do_de_viabilidade.pdf Bianconi, Marcelo e Joe A. Yoshino. (2013a) Firm Market Performance and Volatility in a National Real Estate Sector. International Review of Economics and Finance, 22, , Bianconi, Marcelo e Joe A. Yoshino (2013c). House Price Indexes and Cyclical Behavior International Journal of Housing Markets and Analysis, 6, Acesse: Yoshino, Joe A. e Edson Bastos (2013d). Is CAPM Dead or Alive in the Brazilian Equity Market? Review of Applied Economics, Acesse: Alves, Denisard C. O. e Joe A. Yoshino. Modeling House Pricing in Sao Paulo Real Estate Market (643) Revista Brasileira de Finanças, 9, No.2, Palavras-chave: Hedonic, Pricing Real Estate, Asset Pricing, CEPAC. 17