Relatório de. Sustentabilidade

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1 Relatório de Sustentabilidade

2 ÍNDICE Sobre o Relatório 3 Mensagem do Presidente 4 Principais destaques de A São CarloS 9 Missão 10 Valores 10 Perfil corporativo 11 Linha do tempo 13 Nossos empreendimentos 15 Portfólio de ativos 16 Transações de Estratégia e gestão 19 Estratégia e modelo de negócios 20 Governança corporativa 23 Gestão de risco 26 Gestão de pessoas 27 Ativos intangíveis 29 Nossas práticas de sustentabilidade 31 Certificações e retrofits de empreendimentos 33 Consumo de água e energia 36 Desempenho 37 Contexto setorial 38 Desempenho econômico-financeiro 39 Mercado de capitais 43 Índice gri 44 Demonstrações financeiras 47 Informações corporativas 50 CréditoS 51 Relatório de Sustentabilidade

3 Sobre o Relatório G4-18 G4-19 G4-20 G4-21 G4-23 G4-25 G4-26 G4-28 G4-29 G4-30 o Relatório de Sustentabilidade 2014 da São Carlos aborda os principais acontecimentos e resultados da Companhia, considerando o período de 1º de janeiro a 31 de dezembro do ano em questão. Atenta às boas práticas de mercado, a São Carlos já publica relatórios anuais desde 2011 (ano-base 2010). Para o relato referente a 2014, a Companhia decidiu seguir atenta à questão da governança corporativa nos quesitos ambiental, social e econômico, e dar um passo à frente incluindo, neste relatório, uma sessão mais detalhada sobre esses temas, usando conceitos e diretrizes da GRI (Global Reporting Initiative), principal metodologia para a produção de relatórios de sustentabilidade. Criada por uma ONG holandesa de mesmo nome, tal metodologia preconiza a prática de medir, divulgar e prestar contas do desempenho das empresas ou instituições que o adotam, das esferas econômica, ambiental e social, para todos os stakeholders (públicos de interesse). O método está na sua quarta versão, intitulada G-4, que por sua vez inspirou a produção deste relatório. Para se chegar aos principais temas abordados, foi realizada uma consulta on-line com alguns stakeholders da Companhia: investidores, locatários, público interno e consultorias. Nela, esses públicos puderam classificar os aspectos (temas) propostos pela GRI como muito relevante, relevante e irrelevante. Os resultados foram submetidos a um teste de materialidade, pelo qual se cruzou a visão dos stakeholders com a visão da Companhia. Além dos aspectos indicados pelo teste de materialidade, são abordados os temas destacados em entrevistas realizadas com os principais porta-vozes da São Carlos e outros assuntos relevantes para seu setor de atuação. Relatório de Sustentabilidade

4 Edifício Brasilprev (SP) Mensagem do presidente G4-1 1 Com base na avaliação da consultoria CBRE (Global Research and Consulting) realizada em setembro de 2014 e nas transações realizadas durante o quarto trimestre de o ano de 2014 foi marcado por importantes realizações para a Companhia. Mesmo diante do desafio do reduzido crescimento econômico, a São Carlos demonstrou crescimento com rentabilidade elevada. Em termos de resultados financeiros, o lucro líquido da São Carlos alcançou R$ 121 milhões em 2014, com margem líquida de 40%. Já o lucro líquido recorrente, que desconsidera os ganhos com vendas de imóveis, fechou o ano em R$ 103 milhões. Outro ponto a ser destacado é a margem EBITDA, indicador que reflete a eficiência da Companhia, pois mostra o quanto de resultado está sendo gerado a partir de sua receita. Em 2014, a São Carlos apresentou uma margem elevada, próxima a 85%. Com relação ao portfólio de imóveis, avançamos na locação da Torre A do edifício EZ Towers, localizado em São Paulo. Entregue em janeiro de 2015, o empreendimento encerrou o ano com 41% de sua área locada. No Rio de Janeiro, foi finalizado o retrofit, com o respectivo Habite-se, do edifício Cidade Nova. Esse empreendimento tem alta relevância para a Companhia, devido à sua dimensão: são 35 mil m 2 de área locável, divididos em lajes corporativas e espaço para lojas de varejo de conveniência. Cabe destacar que 68% do Cidade Nova já estava locado ao final de O portfólio do segmento de varejo de conveniência foi avaliado em R$ 403 milhões 1 em dezembro de 2014, composto por 55 imóveis e 19 mil m² de área bruta locável para os centros Relatório de Sustentabilidade

5 Pioneira em empreendimentos sustentáveis no Brasil, a São Carlos busca agregar valor ao seu portfólio por meio da certificação LEED. É bastante importante para a São Carlos adotar medidas de economia de recursos naturais, pois o mercado de imóveis corporativos rapidamente demandará edifícios e produtos que sejam sustentáveis. E, como parte de nossa missão é antecipar as necessidades dos nossos clientes, é fundamental que estejamos à frente e já atuando de forma sustentável. de conveniência já inaugurados. Atualmente, esses imóveis representam aproximadamente 10% do valor do portfólio da Companhia. Realizamos duas transações importantes ao longo de 2014: (i) a aquisição do edifício sede da Souza Cruz, no centro do Rio de Janeiro, por R$ 75 milhões, por meio de uma operação de sale and lease back; e (ii) a venda de dois imóveis consolidados (edifícios Antonio Carlos e Borges Lagoa, em São Paulo) pelo montante de R$ 104,9 milhões com taxa interna de retorno real de 31,5% a.a. Como reconhecimento à trajetória da São Carlos, a Companhia ficou na primeira posição entre as 100 empresas que mais cresceram no Brasil, de acordo com a revista Exame. Lançado em 2014, o ranking mediu o crescimento das empresas avaliadas dos mais diversos setores no período de 2010 a Atribuímos esse resultado, principalmente, ao portfólio de imóveis da Companhia, todos de alto padrão e muito bem localizados, o que gera crescimento de receita, de lucro e de resultados e, consequentemente, faz com que o desempenho da São Carlos seja superior ao de seus pares. Além da qualidade e da boa localização, os imóveis da São Carlos têm custos de ocupação altamente competitivos. Pelo fato de a própria Companhia fazer a gestão administrativa de seu portfólio, consegue praticar custos de condomínio inferiores aos da média do mercado. Outro diferencial da Companhia é seu modelo de negócio, que consiste na aquisição de imóveis com potencial de criação de valor, na gestão ativa para captura de valor e na venda de ativos consolidados para funding de novos projetos. Essa estratégia tem dado excelentes resultados desde o início das operações da Relatório de Sustentabilidade

6 São Carlos. Na primeira frente, a Companhia adquire imóveis com potencial de valorização. Graças à posição de caixa confortável, consegue ter agilidade nas aquisições e aproveitar boas oportunidades que possam surgir. Com relação à gestão ativa, a Companhia investe na captura desse potencial de valorização por meio do desenvolvimento de retrofits, da gestão profissional de condomínios, de investimentos na atualização tecnológica e estética dos imóveis, e também de investimentos relacionados à sustentabilidade ambiental, de modo a tornar o imóvel mais atraente para os ocupantes. No ano de 2015, a São Carlos dará ênfase à locação dos imóveis que estão sendo entregues, especialmente o EZ Towers e o Jardim Europa, ambos em São Paulo. Por fim, na frente de vendas, o foco será realizar as vendas de imóveis com receita consolidada, de forma a reciclar o portfólio e gerar funding para novos projetos. Não posso deixar de agradecer à equipe da São Carlos por toda a dedicação e comprometimento com a missão da Companhia. Sem ela, não seriam possíveis os excelentes resultados alcançados no ano. Por reconhecer seus colaboradores como ativo intangível, a São Carlos valoriza e investe em seus profissionais. Em 2014, do total de 64 colaboradores, 14 foram promovidos e 11 fizeram mudanças internas de área. Além disso, a Companhia investiu R$ 331,5 mil, distribuídos em cursos de graduação, pós-graduação e treinamentos específicos, para mais de 50% de seu quadro funcional. Nas próximas páginas, você poderá conhecer mais sobre a São Carlos nas frentes econômica, ambiental e social. Desejo uma boa leitura. Felipe Góes Diretor-Presidente Relatório de Sustentabilidade

7 Principais destaques de 2014 Pré-locação de 41% Valor de mercado do portfólio de imóveis da São Carlos alcança R$ 4,6 bi com alta de 5% em 12 meses. da área locável total da Torre A do empreendimento EZ Towers, em São Paulo. Aquisição do edifício sede da Souza Cruz no Rio de Janeiro, por R$ 75 milhões, com alavancagem de 70% do valor da transação. Conclusão do retrofit do Centro Administrativo Cidade Nova, no Rio de Janeiro, e ocupação de 68% de sua área locável. Venda de ativos consolidados edifícios Antonio Carlos e Borges Lagoa pelo valor de R$ 104,9 milhões, com TIR (taxa interna de retorno) real de 31,5% a.a. 2. Reconhecimento da revista Exame, na edição especial Maiores e Melhores como a empresa que mais cresceu no Brasil no período de 2010 a Conquista da certificação LEED EB O&M Silver para o Edifício Corporate Plaza, localizado em São Paulo. 2 Apenas a venda do edifício Antonio Carlos, no valor de R$ 38 milhões, foi reconhecida no ano de Relatório de Sustentabilidade

8 Principais indicadores financeiros e operacionais Margem EBITDA próxima a 85% Lucro líquido recorrente 103 milhões Lucro líquido 121 milhões variação % Receita bruta com locações (R$ mm) 284,7 295,8-3,8% Margem NOI (receita operacional líquida) (%) 96,9% 98,0% EBITDA recorrente (R$ mm) 226,7 236,6-4,2% Margem (%) 84,7% 85,4% FFO (fluxo de caixa operacional) (R$ mm) 128,5 127,8 0,5% Margem (%) 48,0% 46,1% Lucro líquido recorrente (R$ mm) 103,2 101,4 1,8% Margem (%) 38,6% 36,6% Lucro líquido (R$ mm) 120,9 249,0-51,4 Relatório de Sustentabilidade

9 CAPÍTULO 01 A São Carlos Edifício Jardim Europa (SP) Relatório de Sustentabilidade

10 Missão p ropiciar negócios de sucesso no Brasil por meio de imóveis corporativos e comerciais, antecipando as necessidades dos nossos clientes e operando de forma sustentável. Valores G Foco no resultado - Trabalhamos sempre com foco no resultado para o acionista e na valorização sistemática do nosso portfólio, em uma estrutura enxuta e com controle permanente de custos. 2 Equipe - O nosso maior ativo é gente boa, trabalhando em equipe. 3 Meritocracia - Nossos profissionais são remunerados com base nos resultados gerados para o acionista. 5 4 Relacionamento - Relacionamentos sólidos e duradouros com nossos clientes e fornecedores são a base do nosso crescimento. Ética - Atuamos com ética em tudo que fazemos. Relatório de Sustentabilidade

11 Perfil corporativo G4-3 G4-8 A São Carlos Empreendimentos e Participações S.A. é uma das principais companhias de investimentos e administração de imóveis comerciais do Brasil. Constituída em 1985 e com início de suas operações em 1989, atua no mercado voltada principalmente para a compra, administração, locação e venda de edifícios corporativos de alto padrão, localizados em São Paulo e no Rio de Janeiro. A Companhia por meio de sua equipe de profissionais altamente qualificados monitora continuamente a oferta e a demanda imobiliária no mercado brasileiro, as oscilações nas taxas de juros e o crescimento da economia nacional. O objetivo é adquirir empreendimentos por preços atraentes e com alto potencial de valorização. Além disso, a São Carlos monitora os imóveis adquiridos de forma ativa e profissional, com o propósito de aumentar as receitas de aluguel e valorizá-los para, quando alcançarem seu pleno potencial de geração de receita, serem vendidos. Para isso, trabalha com foco na locação de áreas vagas, investe em retrofit (reformas, melhorias e modernização) e otimiza a administração condominial, por meio da execução de um rígido controle de despesas e eliminação de desperdícios. Abaixo, está um breve esquema sobre o modelo de negócios da São Carlos. Leia mais sobre o tema na página 20. AQUISIÇÃO Seletividade e agilidade R$ 1,6 bilhão em aquisições nos últimos cinco anos GESTÃO ATIVA Retrofits, controle de custos e sustentabilidade Equipe técnica altamente qualificada Eficiência na gestão dos empreendimentos Pioneiro nas certificações LEED VENDA Relacionamento 270 clientes R$ 1 bilhão em desmobilizações nos últimos cinco anos Relatório de Sustentabilidade

12 A São Carlos acompanha de perto o cenário de seu setor de atuação, assim como suas tendências. Por ter um poder de execução e adaptação muito grandes, está sempre se antecipando aos acontecimentos do mercado, de modo a aproveitar as boas oportunidades de negócio, sejam em contextos favoráveis ou não. A Companhia finalizou o ano de 2014 com um portfólio de 85 imóveis, 399 mil m 2 de área bruta locável e valor de mercado estimado em R$ 4,6 bilhões. Edifício Itaim Center (SP) A São Carlos finalizou o ano de 2014 com um portfólio de 85 imóveis, 399 mil m 2 de área bruta locável e valor de mercado estimado em R$ 4,6 bilhões Relatório de Sustentabilidade

13 Linha do tempo A São Carlos em sua constituição atual tem 15 anos de experiência no mercado de imóveis comerciais para renda de aluguel e é a pioneira na atuação profissional do setor no Brasil. Conheça a seguir alguns dos destaques ao longo da história da Companhia Constituída em 10 de outubro de 1985, a São Carlos começa a operar efetivamente no final de 1989, como controlada da empresa de varejo Lojas Americanas S.A. Inicialmente, a Companhia atua no desenvolvimento e na administração de shopping centers com vistas a apoiar a expansão das Lojas Americanas pelo interior do País O atual modelo de negócio tem origem em 1998, quando as Lojas Americanas transferem para a São Carlos todos os ativos imobiliários constituídos, na época, por lojas de rua, centros de distribuição, edifícios de escritório, imóveis vagos e terrenos É deliberada a separação da Companhia e dos ativos imobiliários do restante do grupo. A nova São Carlos passa a ser uma Companhia de capital aberto com ações listadas na Bovespa e sem vínculo societário com as Lojas Americanas. Relatório de Sustentabilidade

14 2006 No dia 13 de dezembro, a São Carlos adere ao Novo Mercado de governança corporativa da BM&FBovespa e realiza uma oferta pública de ações, captando aproximadamente R$ 350 milhões para investir na expansão de suas atividades A São Carlos alcança excelentes resultados, em um ano de cenário desafiador, atingindo um lucro líquido recorde. Realiza a maior aquisição de sua história: a Torre A do EZ Towers, no valor de R$ 564 milhões. Essa negociação contribui para o novo recorde de transações de compra e venda da empresa, totalizando R$ 934 milhões no ano. A Companhia mantém um baixo nível de vacância 1,8%, bastante inferior à média do mercado Mais uma vez, a conjuntura macroeconômica é de desafios e a São Carlos tem um ótimo desempenho, com lucro líquido e margem EBITDA elevados. As principais transações do ano são a venda dos edifícios Borges Lagoa e Antonio Carlos, em São Paulo, pelo valor de R$ 104 milhões, e a compra do Edifício Souza Cruz, no Rio de Janeiro. Relatório de Sustentabilidade

15 CAPÍTULO 02 Nossos empreendimentos Centro Empresarial do Aço (SP) Relatório de Sustentabilidade

16 G4-4 Portfólio de ativos A São Carlos conta com um portfólio de prédios comerciais bem localizados, de qualidade e com custobenefício competitivo, distribuídos pelas principais regiões das cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. Mais informações sobre cada empreendimento podem ser encontradas no site institucional da Companhia: seção Portfólio. SÃO PAULO Vila Guilherme Edifício Ericsson Bela Vista Top Center Offices Morumbi Edifício SulAmérica Vila Olímpia Edifício Mykonos Itaim Bibi Edifício Itaim Center Edifício Jardim Europa Jabaquara Centro Empresarial do Aço Chácara Santo Antônio Centro Administrativo Santo Amaro Edifício Brasilprev Edifício Corporate Plaza EZ Towers Torre A SPOP II SPOP X Relatório de Sustentabilidade

17 Rio de janeiro Centro Centro Administrativo Cidade Nova Centro Empresarial Arcos da Lapa Centro Empresarial Candelária 62 Centro Empresarial Região Portuária Condomínio City Tower Edifício Dr. João Úrsulo Ribeiro Coutinho Edifício Generali Edifício Latitude Edifícios Passeio 42 e 56 Edifício Souza Cruz Botafogo Centro Empresarial Botafogo Centro Empresarial Urca Edifício Pasteur 110 Edifício Visconde de Ouro Preto OUTRAS LOCALIZAÇÕES Globaltech - Campinas (SP) Centro de Distribuição Barueri (SP) Relatório de Sustentabilidade

18 Transações de 2014 Apesar do cenário adverso de 2014, a São Carlos concluiu três negociações corporativas importantes ao longo do ano, sendo duas vendas e uma aquisição. Como parte da estratégia da Companhia de reciclar os ativos com receita consolidada, no mês de outubro, a São Carlos vendeu os edifícios Borges Lagoa e Antonio Carlos por R$ 104,9 milhões. O Edifício Borges Lagoa foi adquirido em abril de 2007 por R$ 26 milhões e o Edifício Antonio Carlos, em março de 2008, por R$ 11,5 milhões. Dessa forma, a taxa interna de retorno real concretizada pela venda desses dois ativos foi de 31,5% a.a. Em contrapartida, no mês de dezembro, a São Carlos concluiu a aquisição do edifício sede da empresa Souza Cruz, no Rio de Janeiro, pelo valor de R$ 75 milhões. O empreendimento, um edifício de escritórios classe A, está localizado no centro da cidade, em uma região com potencial de valorização e que passa atualmente por processo de requalificação urbana. O imóvel possui m 2 de área bruta locável, 100% ocupada pela Souza Cruz. Cabe ressaltar que, na mesma data, São Carlos e Souza Cruz firmaram um contrato de locação para a permanência da empresa no edifício. Essa aquisição foi uma transação oportuna, de alta rentabilidade e baixo risco. Durante o ano de 2014, houve dez grandes negócios imobiliários envolvendo edifícios corporativos no Brasil e a São Carlos esteve presente em três deles, ou seja, 30%. Isso demonstra o quão ativa a Companhia é no mercado e a excelência de sua atuação no setor imobiliário corporativo. Edifício Antonio Carlos (SP) Relatório de Sustentabilidade

19 CAPÍTULO 03 Estratégia e gestão EZ Towers - Torre A (SP) Relatório de Sustentabilidade

20 Estratégia e modelo de negócios o principal objetivo da São Carlos é criar valor para seus acionistas e, para tanto, realiza investimentos em imóveis comerciais para locação, com alto potencial de valorização. Desde o início de sua trajetória, a Companhia trabalha, com sucesso, de acordo com o seguinte modelo de negócios: Aquisição do imóvel Gestão, reposicionamento e expansão Manutenção em carteira ou venda Aumento da receita de aluguel 4. Valorização do imóvel Relatório de Sustentabilidade

21 A primeira etapa do ciclo do modelo de negócios consiste em pesquisar o mercado imobiliário, em busca de oportunidades de compras de ativos, principalmente edifícios de escritórios já existentes, com grandes lajes e bem localizados, sobretudo nas cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro. Recentemente, a Companhia também passou a investir em imóveis de varejo de conveniência, nos estados de São Paulo e do Rio de Janeiro. Nesse caso, a São Carlos pode investir na incorporação, atuando em toda a cadeia de investimento: da prospecção de terrenos à locação das lojas. A prospecção de todos os ativos é feita pela equipe de Novos Negócios da São Carlos, em parceria com corretores. Por meio de profundas análises de mercado e expertise de seus profissionais, todas as transações são estritamente avaliadas e estudadas antes de sua realização. Como os negócios da Companhia são de longo prazo na média, superiores a dez anos, é feita uma projeção de quanto determinado empreendimento gerará de receita ao longo dos anos, se haverá necessidade de investimentos em reforma, regularização e outros pontos, de forma que todos os possíveis riscos e oportunidades são mapeados. Ao concretizar uma transação, a São Carlos preferencialmente adquire 100% do imóvel (ou o suficiente), para que possa ter a gestão completa do ativo e, assim, diminuir o custo da locação. Além disso, ao administrar o imóvel é possível realizar facilmente as melhorias necessárias. Com o objetivo de aumentar sua rentabilidade, a São Carlos financia a maior parte do valor das aquisições. A segunda etapa inicia-se após a aquisição do imóvel. Nessa fase, a São Carlos começa a implementação de melhorias e correção de ineficiências dos empreendimentos, colocando em prática o seu estilo de gestão ativa. Desse modo, os esforços são no sentido de: locação das áreas vagas, redução das despesas com condomínio, investimento em melhorias que aumentem a atratividade do imóvel (por exemplo: ar-condicionado, O principal objetivo da São Carlos é criar valor para seus acionistas e, para tanto, realiza investimentos em imóveis comerciais para locação, com alto potencial de valorização elevadores e hall de entrada), exploração de receitas complementares (por exemplo: cessão de espaços a título oneroso), correção da documentação do imóvel, revisão da base de locatários e desenvolvimento de potenciais de construção ainda não explorados no empreendimento. A terceira fase do modelo de negócios da São Carlos dura aproximadamente três anos e consiste na revisão dos valores de locação, adequando-os à nova condição do imóvel e sua atratividade. Na quarta etapa do ciclo, o empreendimento se valoriza, por conta do aumento na receita total de locação obtida. Outro ponto crucial que interfere no preço do ativo é a demanda de investidores por imóveis comerciais para renda de locação que, por sua vez, tipicamente varia de acordo com a taxa de juros no País e a disponibilidade de crédito para a compra de imóveis comerciais. Completando o ciclo, na última fase, a São Carlos opta por manter o imóvel em seu portfólio ou então vendê-lo, em uma transação oportunística e geradora de valor. Além de ser uma das fases do modelo de negócios da Companhia, a venda de imóveis que já alcançaram sua maturação produz o funding necessário para novas aquisições. Relatório de Sustentabilidade

22 Diferenciais da São Carlos Com o intuito de gerar lucro para seus acionistas e atender aos anseios de seus clientes, a São Carlos conta com os seguintes diferenciais: Cultura de dono : consiste no alinhamento de interesses e na visão de longo prazo. Os principais pontos são desenvolvimento de pessoas, metas alinhadas para todos os colaboradores, política de incentivos de longo prazo e mesmo grupo de controle desde a criação da Companhia. Expertise no negócio: todos os administradores e colaboradores possuem grande experiência no setor de lajes corporativas e varejo de conveniência. Modelo de negócio eficiente, baseado em: aquisição - gestão ativa - venda (saiba mais sobre na página 20). Posição sólida de capital: perfil de endividamento conservador, alavancagem baixa e condições de caixa muito favoráveis: R$ 323 milhões no encerramento de Essas características permitem que a Companhia mantenha seus bons resultados e garantem a possibilidade de impulsionar seu crescimento por meio de novos projetos com retornos elevados. A São Carlos tem ainda outras vantagens e pontos fortes em suas operações: Agilidade na tomada de decisões: pelo fato de ser uma Companhia enxuta, a São Carlos é capaz de tomar resoluções rapidamente, de forma a aproveitar as oportunidades de negócio. Capacidade de adaptação: graças à experiência e estudos constantes de sua equipe, à variedade e pulverização de sua carteira de clientes e à sua confortável posição de caixa, a São Carlos se antecipa às tendências do setor imobiliário e mercado em geral, o que contribui para a sustentabilidade financeira da Companhia. Relacionamento com os clientes: para a São Carlos, sua carteira de clientes é mais importante que seus ativos imobiliários. Saiba mais sobre o tema na página 29. Relatório de Sustentabilidade

23 Governança corporativa G4-7 A São Carlos foi a primeira empresa de seu segmento de atuação no Brasil a ter ações listadas em bolsa de valores, em Já em 2006, confirmando suas boas práticas de mercado e reforçando seu comprometimento com o investidor, a Companhia ingressou no Novo Mercado, da BM&FBovespa. Trata-se de um segmento especial de listagem que agrega as empresas com o mais elevado padrão de governança corporativa, ou seja, aquelas que superam as determinações da legislação brasileira. Entre as exigências do segmento estão a emissão exclusivamente de ações ordinárias que possuem direito a voto, e a concessão de 100% de tag along a todos os acionistas no caso de uma alteração no controle da Companhia. No Brasil, a Lei das S.A. assegura um valor mínimo de 80% do valor por ação recebido pelo acionista controlador, enquanto o Novo Mercado assegura 100% do valor. A ética na gestão e na condução dos negócios é a base do modelo adotado na São Carlos, desde a sua criação. O Estatuto Social da São Carlos e a cláusula compromissória podem ser acessados no site de relações com investidores da Companhia: seção A São Carlos / Governança Corporativa. Além de possuir uma gestão profissional, a São Carlos investe em controles internos e monitoramento de risco e desempenho. São sistemas, processos e um conjunto de ferramentas que auxiliam os gestores na condução dos negócios de forma transparente. Dessa forma, busca constantemente o aprimoramento e o desenvolvimento de melhores práticas. A Companhia também conta com uma política de negociação de ações e divulgação de informações, resultados e fatos relevantes que norteiam os procedimentos adotados no dia a dia de sua comunicação com os stakeholders. Esses procedimentos, somado a uma área de RI (relações com investidores) atuante e ágil, garantem total cobertura aos investidores institucionais, pessoas físicas e analistas de mercado. Com o objetivo de expandir sua atuação além de São Paulo e Rio de Janeiro, a São Carlos realizou, em 2014, roadshows em outras localidades do País, como em Porto Alegre, no Rio Grande do Sul. A ética na gestão e na condução dos negócios é a base do modelo adotado na São Carlos, desde a sua criação Relatório de Sustentabilidade

24 Administradores G4-34 Todos os administradores da São Carlos membros do Conselho de Administração e da Diretoria assinam um termo de anuência e responsabilizam-se pessoalmente a agir em conformidade com o Contrato de Adesão ao Novo Mercado, com o Regulamento da Câmara de Arbitragem do mercado e com o Regulamento do Novo Mercado de governança corporativa da BM&FBovespa. A administração da São Carlos está alinhada com os interesses dos acionistas por meio de um sistema de metas de performance e remuneração variável e de um Plano de Opção de Compra de Ações da Companhia. A administração da São Carlos está alinhada com os interesses dos acionistas por meio de um sistema de metas de performance e remuneração variável Conselho de Administração e Diretoria O Conselho de Administração é o órgão de deliberação colegiada da São Carlos, responsável pelo estabelecimento de suas políticas gerais de negócios, incluindo a estratégia de longo prazo. Cabe ao Conselho, entre outras atribuições, a supervisão da gestão dos diretores da Companhia. O órgão se reúne sempre que necessário ou por convocação do Presidente ou, ainda, pela maioria de seus membros. Atualmente, é composto por cinco membros efetivos e dois suplentes, com mandato de um ano. Conheça abaixo sua composição: ROLANDO Mifano presidente RICCARDO ARDUINI ABRAM SZAJMAN independente JORGE FELIPE LEMANN CECÍLIA SICUPIRA suplente ROBERTO THOMPSON CLAUDIO SZAJMAN suplente Relatório de Sustentabilidade

25 O mandato da Diretoria é de dois anos, sendo que é permitida a reeleição. Conheça abaixo sua composição atual: Felipe Góes DIRETOR-PRESIDENTE Fábio Itikawa DIRETOR FINANCEIRO E DE RI Marcelo Scarabotolo DIRETOR DE OPERAÇÕES Rubens Cardoso DIRETOR DE VAREJO Fernanda Fontes DIRETORA DE NOVOS NEGÓCIOS CORPORATIVOS O currículo resumido de todos os administradores da São Carlos pode ser acessado no site de relações com investidores da Companhia: seção A São Carlos / Administradores. Estrutura societária ACIONISTAS CONTROLADORES ADMINISTRAÇÃO SÃO CARLOS TESOURARIA 53,3% 3,4% 2,6% 40,7% FREE FLOAT Data-base: 30 de abril de O capital social da São Carlos é composto por ações ordinárias. Os acionistas controladores da São Carlos são os mesmos desde o início da Companhia: J. P. Lemann, C. A. Sicupira e M. Telles têm participação conjunta de 53%. Em 4 de dezembro de 2009, o fundo AC0 FIM anunciou participação relevante no capital. Relatório de Sustentabilidade

26 Gestão de risco Os principais riscos de mercado que incidem sobre os negócios da São Carlos são a vacância, a inadimplência e os riscos ligados à aquisição de imóveis. Para gerir e minimizar cada um deles, a Companhia adota procedimentos rígidos, de forma a manter sua capacidade de tomar decisões ágeis e não afetar a geração de valor de seus empreendimentos, mesmo em cenários adversos. Vacância A melhor forma de mitigar o risco de ter um imóvel vago é manter a qualidade e a atratividade dos empreendimentos, o que a São Carlos faz com excelência. A Companhia mantém seus imóveis por meio da sua área de operações e realiza permanentemente investimentos em segurança e modernização. Ao final de 2014, o índice de vacância física no portfólio da Companhia foi de 9,9%. Inadimplência Para se proteger da inadimplência, a São Carlos busca firmar contratos de locação com grandes empresas. Além disso, sua base de clientes é bastante pulverizada, pertencentes a diversos segmentos da economia, o que faz com que a Companhia não dependa de apenas um setor e, a longo prazo, garante mais estabilidade. Ao final de 2014, nenhum locatário respondia por mais de 9% do faturamento da São Carlos. Historicamente, a inadimplência da Companhia é próxima de zero. Edifício Top Center (SP) Risco em aquisições A administração da São Carlos está a cargo de executivos experientes e especializados no mercado imobiliário, que contam com um grupo de colaboradores altamente competentes, além do apoio de conselheiros e controladores. A Companhia mantém uma área de Novos Negócios, especializada em buscar as melhores oportunidades, de modo a assegurar a realização de negócios que agreguem valor dentro de uma visão estratégica de longo prazo. Todos os projetos (transações) da São Carlos são desenhados de forma a ser financeiramente sustentáveis, o que proporciona segurança na realização de novas aquisições, mesmo em um cenário econômico mais desafiador. Todo o custo gerado por um projeto reformas, regularizações, adaptações é pago pela própria receita gerada pelo empreendimento. Além disso, não há a dependência de acréscimo de capital à Companhia para que novas aquisições possam ser realizadas. As aquisições são feitas de acordo com processos éticos e transparentes, sendo em grande parte financiadas com dívidas de longo prazo, a taxas atrativas, baixo custo e, em geral, realizadas com locações já pré-definidas. Relatório de Sustentabilidade

27 Gestão de pessoas G4-9 G4-10 G4-11 G4-LA2 G4-LA10 G4-LA11 A São Carlos baseia seu modelo de gestão de pessoas na meritocracia. A remuneração de todos os seus profissionais, incluindo os alocados em cargos operacionais, está atrelada ao desempenho e aos resultados, variando de acordo com as metas da Companhia e as metas individuais. Desde 2012, a São Carlos coloca em prática um sistema de avaliação de desempenho, que se tornou ferramenta fundamental para o desenvolvimento de seus profissionais. A avaliação mede a aderência de todos os colaboradores da empresa aos valores da Companhia e o seu conhecimento para a posição ocupada. O processo de recrutamento e seleção de novos colaboradores também é realizado com base nesses valores e os candidatos finalistas são avaliados por um comitê. A São Carlos se empenha, continuamente, em ser reconhecida como uma Companhia que proporciona o desenvolvimento profissional. Para criar um ambiente estimulante, os colaboradores não apenas têm liberdade, como são incentivados a expressar ideias e opiniões que possam gerar valor para a Companhia. Como exemplos dessa prática podem ser citadas algumas ações relacionadas à cultura, aos valores e às competências da São Carlos: Almoço com o Presidente: evento para tratar das estratégias e visão de futuro da Companhia, além de esclarecimento de dúvidas. Todos os colaboradores participam uma vez por ano do evento, sendo dez colaboradores por vez. Almoço Nossos Valores : reflexão em grupo sobre a cultura e os valores da Companhia. Nesses almoços, colaboradores sêniores e formadores de opinião têm a oportunidade de relatar a vivência dos valores da São Carlos, por meio de exemplos. Todos os colaboradores participam uma vez por ano do evento, sendo dez colaboradores por vez. Reunião de Alinhamento: tem como objetivo reforçar a Missão/Valores da Companhia, informar os resultados obtidos a cada semestre, além de destacar os próximos desafios. É uma reunião semestral e todos os colaboradores participam. A São Carlos oferece, como forma de desenvolver seus colaboradores, bolsas de estudos vinculadas ao desempenho individual e programa de Participação nos Lucros e Resultados (PLR). Também investe em capacitação, com foco no desenvolvimento comportamental e de competências. Em 2014, foram investidos R$ 331,5 mil, envolvendo mais de 50% dos colaboradores e incluindo cursos de graduação, pós-graduação e treinamentos específicos externos e internos. Relatório de Sustentabilidade

28 Edifício SulAmérica (SP) Além disso, 14 colaboradores foram promovidos e houve 11 rotações internas de área. Focada na integração entre suas equipes e no consequente desenvolvimento do sentimento de união dos colaboradores, a São Carlos também realiza treinamentos técnicos, nos quais cada área deve apresentar suas principais responsabilidades e demais atividades, prática que propicia uma visão macro dos processos organizacionais. Ao final de 2014, o quadro funcional da São Carlos era composto por 64 colaboradores, sendo 30 mulheres com contrato permanente e período integral e 34 homens com contrato permanente e período integral. A média de idade era de 33 anos. As mulheres correspondiam a 47% do quadro, enquanto os homens, 53%. Todos os colaboradores estavam cobertos por acordos de negociação coletiva, exceto Diretoria Estatutária e estagiários. Plano de Opção de Compra de Ações Os profissionais em cargos de Conselho, Diretoria e, seletivamente, em cargos de gerência, recebem o benefício adicional de participar do plano de opções de compra de ações concedido pela São Carlos. O plano é mais uma ferramenta de promoção da meritocracia, além de reforçar o alinhamento do interesse desses profissionais com os dos acionistas. Relatório de Sustentabilidade

29 Ativos intangíveis Ativos intangíveis são aqueles que não podem ser medidos em termos financeiros, mas representam importante parcela na percepção de valor de uma Companhia. Juntos, eles transmitem aos stakeholders o cerne expresso no conjunto de valores de uma organização. Como pioneira no setor, há 30 anos no mercado, a São Carlos traz em seu DNA a tradição e a experiência de ser uma Companhia reconhecidamente séria e sólida. Sua história, marca, capital humano e modelo de gestão são seus ativos intangíveis e sinônimos de inovação. Marca Desde 2012, todos os empreendimentos do portfólio da São Carlos trazem uma placa com a sua marca, para que clientes e usuários possam saber que o edifício está sob a gestão e a responsabilidade da Companhia. O objetivo é reforçar com o público em geral o conhecimento e a solidez da marca como gestora de imóveis comerciais. A indicação de que o imóvel está sob comando da São Carlos representa um compromisso com a adoção das mais modernas práticas de gestão. A Companhia é referência em seu segmento de atuação, reconhecida pelo sucesso de suas operações. A expertise de sua equipe, somada ao seu perfil inovador de negócios, baseado na geração de valor, coloca a São Carlos à frente de seus pares. Como pioneira no setor, há 30 anos no mercado, a São Carlos traz em seu DNA a tradição e a experiência de ser uma Companhia reconhecidamente séria e sólida Relacionamento com os clientes: um diferencial para a São Carlos Para a São Carlos, ativo mais importante que seus imóveis são os seus clientes. Uma clientela bem atendida e totalmente amparada em suas necessidades de espaços corporativos traduz-se em fluxo de renda, perpetuidade e sustentabilidade para a Companhia. Como forma de preservar o alto nível de relacionamento com os clientes e estar sempre próxima e atenta aos seus anseios e necessidades, a Companhia realiza anualmente, desde 2011, uma pesquisa com todos os seus locatários sobre a administração e estrutura física dos prédios. Os resultados são cruzados com o conhecimento que a equipe da São Carlos tem sobre os imóveis e, então, definem-se os investimentos a serem realizados em cada um deles. Essas ações fidelizam o cliente e fazem com que as empresas locatárias enxerguem a São Carlos não apenas como proprietária de imóveis, mas como uma provedora de soluções imobiliárias. Em dezembro de 2014, a São Carlos tinha 308 clientes. Relatório de Sustentabilidade

30 Centro Administrativo Santo Amaro (SP) Equipe e modelo de gestão A equipe de profissionais é o maior ativo da São Carlos, que mantém em seu quadro executivos experientes e reconhecidamente competentes em suas funções. Outro ponto de extrema importância para a São Carlos, que a diferencia de seus pares, é o seu modelo de gestão, chamado GPO (modelo de gestão por objetivo). Nele, a Diretoria traça um plano com objetivos de longo prazo para a Companhia em linha com a sua sustentabilidade financeira e, a partir disso, desdobramse objetivos para as áreas e, por fim, para todos os colaboradores. Por meio de relatórios que são encaminhados ao Conselho de Administração, há um acompanhamento mensal do desenvolvimento das metas, de modo a ajustá-las ao desempenho da Companhia, assim como à compra ou venda de ativos, quando ocorrem. Por serem de longo prazo, os objetivos são sustentáveis e não imediatistas. Todas as metas são concretas e factíveis, porém agressivas e desafiadoras. Relatório de Sustentabilidade

31 CAPÍTULO 04 Nossas práticas de sustentabilidade Centro Empresarial Botafogo (RJ) Relatório de Sustentabilidade

32 n o contexto atual, cada vez mais, a sustentabilidade 3 faz-se necessária e presente. Esse conceito considera três critérios de avaliação do desempenho empresarial: econômico, social e ambiental. Considerando o negócio da São Carlos, a melhor forma de se praticar essas frentes é promovendo empreendimentos mais eficientes e, consequentemente, sustentáveis. Para avaliar as boas práticas de um empreendimento e também conduzi-lo a caminhos ecologicamente corretos, existem alguns tipos de certificações de imóveis. A mais buscada pela São Carlos e conhecida mundialmente é a LEED (saiba mais na página 36). No ano de 2014, a Companhia também passou a estudar e acompanhar a certificação Qualiverde, desenvolvida pela cidade do Rio de Janeiro, com o objetivo de obtê-la para alguns de seus empreendimentos na cidade. A seguir, encontra-se um breve histórico das certificações e retrofits de empreendimentos realizados pela São Carlos. 3 Termo usado para definir ações e atividades humanas que visam satisfazer as necessidades do presente sem comprometer a capacidade das gerações futuras de suprir suas próprias necessidades (Brundtland, Gro Harlem. Relatório da Comissão Mundial sobre Meio Ambiente e Desenvolvimento, 1988) Centro Empresarial Região Portuária (RJ) Para a São Carlos, somado ao social e ao ambiental, a sustentabilidade é, também, uma questão econômica. Um empreendimento que tenha menor consumo de água e de energia, sistema de reciclagem e outras medidas terá um preço de ocupação mais baixo, o que gera benefícios tanto para o locatário quanto para o locador, que terá um índice de vacância menor Relatório de Sustentabilidade

33 Certificações e retrofits de empreendimentos A São Carlos é pioneira em empreendimentos sustentáveis no Brasil. Em 2008, o Eldorado Business Tower, desenvolvido em parceria com a Gafisa, em São Paulo (SP), foi o primeiro edifício da América Latina a obter a certificação LEED Core & Shell na categoria Platinum, mais alto grau do LEED. Com o resultado alcançado e já atenta às necessidades do mercado imobiliário, a Companhia idealizou um projeto de retrofit (promoção de melhorias) em imóveis já presentes em sua carteira. A Companhia já obteve certificação para seis imóveis (dois já vendidos e quatro que fazem parte de seu portfólio) e outros dois estão em processo de certificação. Quando a São Carlos identifica a possibilidade de obter uma certificação para determinado empreendimento, contrata uma empresa técnica especializada para realizar um diagnóstico completo do imóvel. Presencialmente, a consultoria avalia a situação do empreendimento e o que deverá ser feito investimento, melhorias, procedimentos para se chegar a uma possível certificação. Em posse desse levantamento, a Diretoria da São Carlos avalia se o projeto está em linha com os objetivos da Companhia em termos de investimento e futura rentabilidade. Decidido que a certificação será buscada, inicia-se o processo de retrofit. Durante a execução das obras, há o período de préperformance, que dura aproximadamente 12 meses, no qual a São Carlos acompanha o dia a dia do edifício em relação a consumo de energia, água, coleta de resíduos, irrigação e outros aspectos. Passado esse período, a consultoria técnica avalia, também durante 12 meses, todas as melhorias implementadas e envia um relatório detalhado para a USGBC (U.S. Green Building Council), órgão responsável pela emissão das certificações LEED. A instituição analisa o relatório e, se aprovado, emite o certificado. No ano de 2014, a São Carlos foi referência em sustentabilidade em seu setor com a conquista do certificado LEED para o edifício Corporate Plaza, na categoria Silver. O processo de certificação durou aproximadamente três anos e gerou diversas melhorias para o imóvel. Para tanto, foi necessário um processo de retrofit, cujas principais ações foram: Relatório de Sustentabilidade

34 Edifícios Passeio 42 e 56 (RJ) Renovação de ar externo nos andares Exaustão de sanitários Troca de vegetação invasora por espécie nativa no jardim Troca de lâmpadas comum por led nos subsolos, halls e escadas Projeto de captação de água de chuva Utilização de água de reúso para irrigação dos jardins e lavagem do estacionamento Instalação de arejadores nas torneiras e troca das bacias sanitárias Instalação de capachos antibacterianos em todas as entradas do edifício Instalação de medidores de água individualizados Instalação de medidores de energia Instalação de banco de capacitores Pesquisa de tipo de transporte utilizado para locomoção e conforto Auditoria de resíduos Auditoria de energia Implantação de plano de trabalho de jardinagem e de limpeza Cabe destacar que a São Carlos responsabiliza-se por contratar apenas fornecedores que estejam totalmente de acordo com a legislação brasileira, em todas as formas de segurança do trabalho, e com documentação adequada. Além disso, todas as contratações são feitas de forma clara e transparente. Relatório de Sustentabilidade

35 Empreendimentos certificados Eldorado Business Tower - LEED BD + C: C&S Platinum - já desmobilizado do portfólio da São Carlos Torres Padauri e Demini do Centro Administrativo Rio Negro - ambos LEED EB O&M Silver - já desmobilizados do portfólio da São Carlos Centro Empresarial Região Portuária (Venezuela 43) - LEED C&S Gold - pertencente ao portfólio da São Carlos City Tower - LEED EB O&M Gold - pertencente ao portfólio da São Carlos Corporate Plaza - LEED EB O&M Silver - pertencente ao portfólio da São Carlos O edifício EZ Towers, que foi entregue em janeiro de 2015, já possui a pré-certificação LEED C&S Gold. O Jardim Europa, que passou por um processo de retrofit em 2014, contará com a certificação LEED C&S Versão 3 Nível Gold. Adicionalmente, a Companhia está realizando investimentos visando à certificação dos edifícios Candelária 62 e Itaim Center. Centro Empresarial Candelária 62 (RJ) Relatório de Sustentabilidade

36 Certificação LEED O LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) é um sistema internacional de certificação e orientação ambiental para edificações utilizado em 143 países. Seu intuito é incentivar a transformação dos projetos, das obras e das operações das edificações, sempre com foco na sustentabilidade. Seus benefícios podem ser percebidos nos três aspectos que compõem esse conceito: econômico, social e ambiental. Economicamente, obtém-se a diminuição dos custos operacionais e dos riscos regulatórios, valorização do imóvel, aumento na velocidade de ocupação, entre outros. Socialmente, há melhora na segurança e priorização da saúde dos trabalhadores e ocupantes, aumento da conscientização, satisfação e bem-estar dos usuários, etc. Ambientalmente, a certificação viabiliza, entre outras vantagens, o uso racional e a redução da extração dos recursos naturais; a redução do consumo de água e energia; e a mitigação dos efeitos das mudanças climáticas. A certificação só é obtida após avaliação de sete dimensões, todas com obrigatoriedades, que, quando atendidas, garantem pontos à edificação. Há ainda créditos para melhorias extras. O nível é definido conforme a quantidade de pontos adquiridos, podendo variar de 40 (nível certificado) a 110 pontos (nível platina). Há diversos tipos de certificação, para atender cada um dos tipos de empreendimento, por exemplo, Core & Shell, destinado a imóveis que posteriormente comercializarão os espaços internos, e Existing Buildings, focado na eficiência operacional e na manutenção de um edifício já existente. Consumo de água e energia G4-EN3 parcialmente G4-EN8 parcialmente Volume de água consumida (em m³) Atenta ao consumo dos recursos hídricos e energéticos e aos possíveis impactos ambientais, a São Carlos já contempla o uso consciente de ambos na gestão de seus empreendimentos, a fim de colaborar com a preservação do ecossistema. A seguir estão listados alguns resultados das operações da empresa. Eletricidade consumida (em kwh) -6,85% ,22% Nota: a água consumida pela São Carlos é proveniente de concessionárias de abastecimento público. Nota: a energia consumida pela São Carlos é proveniente de concessionárias de fornecimento público. Relatório de Sustentabilidade

37 CAPÍTULO 05 Desempenho Centro Administrativo Cidade Nova (RJ) Relatório de Sustentabilidade

38 Contexto setorial o ano de 2014 foi de desafios tanto para o setor de lajes corporativas quanto para o mercado imobiliário em geral. Além do baixo crescimento econômico, grandes eventos, como Copa do Mundo e eleições majoritárias, contribuíram para que decisões de negócios nos segmentos imobiliários fossem postergadas ou até mesmo que propostas de locação fossem declinadas. Houve muitas entregas de empreendimentos imobiliários projetos iniciados em um período econômico mais otimista, de modo que a oferta se apresentou maior do que a demanda, com o mercado não absorvendo todos esses novos imóveis. Isso causou aumento na taxa de vacância. Em 2014, a taxa de vacância média total no mercado de São Paulo foi de 12,8% e, no Rio de Janeiro, 13,7%. Em 2013, esses índices foram 10,5% e 8,5% 4, respectivamente. Mais uma vez, a taxa de vacância da São Carlos ficou abaixo da média do mercado e encerrou o ano de 2014 em 9,9%. O mercado de M&A (fusões e aquisições) também apresentou dificuldades, com distanciamento entre os preços pedidos pelos vendedores e os ofertados pelos compradores. De acordo com relatórios da CBRE (Global Research and Consulting), o mercado de imóveis corporativos de São Paulo e do Rio de Janeiro, ao final de 2014, apresentava os seguintes números: 4 Fonte: CBRE (Global Research and Consulting) São Paulo Estoque total: mil m² Absorção líquida: 105 mil m² Absorção bruta: 643 mil m² Vacância: 12,8% Novo estoque: 322 mil m² Rio de Janeiro Estoque total: mil m² Absorção líquida: -31 mil m² Absorção bruta: 247 mil m² Vacância: 13,7% Novo estoque: 159 mil m² Relatório de Sustentabilidade

39 Desempenho econômico-financeiro G4-9 Receita bruta com locações A receita bruta com locações da Companhia encerrou 2014 em R$ 284,7 milhões, 3,8% menor que o ano anterior. Essa queda se explica pela venda de mais de R$ 300 milhões em imóveis no ano de 2013 e pelo aumento da vacância do portfólio. Considerando a mesma base de imóveis, ou seja, excluindo os imóveis comprados e vendidos, a receita anual de 2014 cresceu 1,1% com relação a 2013, alcançando R$ 276 milhões. Em 2014, a São Carlos renovou e revisou 32 contratos de locação. A receita gerada por esses contratos equivale a uma média de aproximadamente 2,5% da receita recorrente da Companhia e o aumento real médio obtido nessas renovações foi de 1,4% sobre os valores anteriores. Ainda em 2014, 277 contratos de locação, equivalentes a uma média de 24% da receita recorrente com locações, foram ajustados pela inflação, com aumento nominal médio de 5,2%. Todos os contratos de locação têm o preço reajustado anualmente, considerando a inflação acumulada nos 12 meses anteriores. Com base nos contratos vigentes no mês de dezembro de 2014, a receita recorrente com locações anualizada é de R$ 300 milhões. Com base nos contratos vigentes no mês de dezembro de 2014, a receita recorrente com locações anualizada é de R$ 300 milhões R$ milhões/ano receitas com locações receita recorrente com locações Outras alavancas de crescimento não consideradas no cálculo dessa receita potencial são: imóveis corporativos em desenvolvimento (ex.: Torre A EZ Towers); edifícios que hoje estão em processo de retrofit completo (ex.: Jardim Europa, Candelária 62, Latitude e Dr. João Úrsulo Ribeiro Coutinho); projetos de varejo de conveniência em desenvolvimento; e locação de áreas atualmente vagas. Relatório de Sustentabilidade

40 Despesas gerais e administrativas (G&A) Em 2014, as despesas G&A alcançaram R$ 45,5 milhões, um aumento de 11% em relação ao ano anterior, devido às despesas com áreas vagas. Análise das Despesas G&A - R$ milhões % Manutenção de Imóveis e áreas vagas 11,8 5,9 100,0% Pessoal e Honorários Administração 27,2 27,0 0,5% Outros 6,5 8,1-19,1% Total Despesas G&A 45,5 41,0 11,0% Margem G&A 17,0% 14,8% EBITDA recorrente No acumulado do ano, a margem EBITDA alcançou 84,7%, com EBITDA de R$ 226,7 milhões. R$ Milhões % (+) Receita Líquida 267,7 277,1-3,4% (+) Despesas G&A (45,5) (41,0) 11,0% (+) Outras Rec. Operacionais 4,5 0,5 n/a (=) EBITDA Recorrente 226,7 236,6-4,2% Margem EBITDA 84,7% 85,4% -0,7 bps O EBITDA recorrente anualizado da Companhia foi calculado em R$ 236,0 milhões com margem de 84%, considerando a receita bruta recorrente anualizada em R$ 300 milhões, alíquota efetiva de PIS/Cofins de 6,2% da receita bruta e as despesas G&A recorrentes do último ano. EBITDA recorrente anualizado (R$ milhões) Receita bruta 300,1 Taxa efetiva de Pis/Cofins (6,2%) -18,6 Receita líquida 281,5 G&A recorrente -45,5 EBITDA recorrente 236,0 Margem EBITDA recorrente 83,8% Anual Relatório de Sustentabilidade

41 Centro Empresarial Urca (RJ) Lucro líquido e FFO (fluxo de caixa operacional) O lucro líquido recorrente da Companhia alcançou R$ 103,2 milhões em 2014, com margem líquida de 39%. Nesse mesmo período, o lucro líquido, que considera os ganhos com vendas de imóveis, totalizou R$ 120,9 milhões. A queda em relação ao ano anterior é explicada pela venda dos imóveis Brazilian Financial Center (BFC), Meier e loja em Belo Horizonte (eventos não recorrentes), que impactou positivamente o lucro líquido de Resultado financeiro A variação nas receitas financeiras nos anos de 2014 e 2013 foi motivada pela maior taxa de CDI média do período. O saldo de caixa da São Carlos é investido somente em ativos de renda fixa com alta liquidez, risco baixo e rendimentos próximos a 100% da taxa CDI. O saldo médio das dívidas da Companhia teve custo nominal anualizado de 9,7%, em linha com o ano anterior. Lucro Líquido (R$ milhões) 249,0-51,4 120,9 Lucro Líquido Recorrente (R$ milhões) +1,8 101,4 103,2 Receitas Financeiras (R$ milhões) 27,5 42, Desepesas Financeiras (R$ milhões) 110,0 111, R$ Milhões A rentabilidade medida pela margem FFO da Companhia foi de 48% em 2014, alcançando R$ 128,5 milhões % (+) Lucro Líquido Recorrente 103,2 101,4 1,8% (+) Depreciação 25,3 26,4-4,2% (=) FFO 128,5 127,8 0,5% Margem FFO 48,0% 46,1% 1,9 bps Relatório de Sustentabilidade

42 Investimentos em Novos Negócios e retrofits Em 2014, a São Carlos investiu R$ 382,7 milhões em imóveis. Os destaques do ano foram: os investimentos de R$ 113,3 milhões no desenvolvimento da Torre A do EZ Towers (incluindo o pagamento da parcela intermediária do preço de aquisição, equivalente a R$ 42,8 milhões); os investimentos de R$ 98,3 milhões nos projetos de varejo de conveniência; e a aquisição do edifício sede da Souza Cruz, no Rio de Janeiro, por R$ 75 milhões. Investimentos R$ milhões Anual Torre A EZTowers 113,3 Imóveis de varejo de conveniência 98,3 Aquisição edifício sede Souza Cruz 75,1 Desenvolvimento CA Cidade Nova 39,3 Retrofit Jardim Europa 21,1 Retrofit Candelária 62 12,2 Retrofit SPOP II 3,2 Retrofit SPOP X 0,2 Manutenção de imóveis 19,9 Total 382,7 Os financiamentos da Companhia estão associados a projetos de aquisição ou investimento em imóveis e têm fluxos de pagamentos adequados à previsão de geração de caixa dos respectivos empreendimentos. No final de 2014, cerca de 90% do saldo de empréstimos da São Carlos era corrigido pela TR (com um cupom médio de 9,9%), 5% pelo IPCA, 3% pelo IGP-M e 2% pelo CDI. Os credores eram Banco Itaú (50% das dívidas), Bradesco (23% das dívidas), Santander (18% das dívidas), Banco do Brasil (4% das dívidas) e investidores institucionais (5% das dívidas). Distribuição das dívida por indexador 90% 2% 3% 5% Caixa e endividamento A São Carlos encerrou o ano de 2014 com um saldo de caixa de R$ 323 milhões e dívida líquida de R$ 853 milhões, ou 18,5% do valor do portfólio. CDI IGPM IPCA TR Dívida líquida (R$ milhões) Dez. /14 Disponibilidades -323 Contas a receber por venda de imóveis 0 Financiamentos Dívida líquida 853 EBITDA recorrente anualizado 236 Valor estimado do portfólio Dívida líquida / EBITDA recorrente anualizado 3,6x Dívida líquida / valor do portólio 18,5% No quarto trimestre de 2014, foi captado um financiamento de R$ 72 milhões, com taxa de juros de TR + 9,8% ao ano e prazo de 12 anos. Os recursos são destinados para as obras dos centros de varejo de conveniência. Adicionalmente, a aquisição do edifício sede da Souza Cruz foi alavancada em 70%, no montante de R$ 52,5 milhões, com taxa de juros de TR + 9,9% ao ano e prazo de 12 anos. O excelente perfil de crédito garante à Companhia a captação de financiamentos de longo prazo com baixo custo. O custo do endividamento da São Carlos equivale a 89% do CDI, com prazo médio de vencimento de nove anos. Relatório de Sustentabilidade

43 Mercado Condomínio City Tower (RJ) de capitais As ações da São Carlos são listadas no segmento Novo Mercado da BM&FBovespa sob o código SCAR3 e fazem parte dos índices ITAG (Índice de Ações com Tag Along Diferenciado), IGC e IGCNM (Índice de Ações com Governança Corporativa Diferenciada). Os papéis da Companhia também integram a carteira teórica de dois índices internacionais: MSCI Small Cap, do Morgan Stanley e S&P Global Ex-U.S. Property, da Standard & Poor s. A Companhia encerrou o ano de 2014 com capital social representado por ações ordinárias (ONs), incluindo ações em tesouraria. Ao final do ano, permanecia em aberto o programa para recompra de até ações ordinárias de emissão da Companhia, para cancelamento ou manutenção em tesouraria, sem redução de capital social. O programa foi aprovado pelo Conselho de Administração da São Carlos durante a reunião realizada em 7 de outubro de 2014 e terá duração de um ano. A São Carlos encerrou o ano de 2014 com capital social representado por ações ordinárias (ONs), incluindo ações em tesouraria Relatório de Sustentabilidade