MARKETBEAT PORTUGAL. Uma publicação Cushman & Wakefield.

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1 MARKETBEAT PORTUGAL 2018 Uma publicação Cushman & Wakefield

2 2017 manteve um crescimento excecional dos últimos anos e atingiu novos máximos históricos. SUMÁRIO EXECUTIVO 2017 foi mais um ano excelente para o mercado imobiliário em Portugal, todos os setores registaram uma elevada atividade, tanto ao nível ocupacional como de investimento. Os valores de mercado, rendas e yields, repercutiram este bom momento e atingiram em muitos casos novos máximos históricos. A atividade de investimento, em linha com o que se tem sentido a nível global e com particular ênfase na Europa, manteve-se extremamente dinâmica ao longo de 2017, tendo sido atingido um novo recorde em termos de volume, com mais de milhões transacionados. A atividade ocupacional sustentou o interesse dos investidores no mercado imobiliário. O setor de escritórios teve um dos melhores anos de sempre, com m 2 transacionados; o retalho destacouse essencialmente pela consolidação do negócio de centros comerciais, que dominou a procura registada, e pela afirmação do comércio de rua. O sector industrial, normalmente menos ativo, verificou também um crescimento da procura e acusa já a escassez de oferta de qualidade. Eric Van Leuven Head of Portugal

3 ÍNDICE 01 ECONOMIA PÁGINA 5 03 RETALHO PÁGINA HOTÉIS PÁGINA INVESTIMENTO PÁGINA ESCRITÓRIOS PÁGINA 7 04 INDUSTRIAL PÁGINA RESIDENCIAL PÁGINA TENDÊNCIAS 2018 PÁGINA 33

4 Uma publicação Cushman & Wakefield 4

5 Marketbeat Portugal ECONOMIA A economia portuguesa manteve em 2017 a tendência positiva iniciada há 3 anos, com um crescimento de 2,7%, o mais alto da última década. À semelhança de anos anteriores, mas de forma mais acentuada, os motores do crescimento económico foram o consumo privado, o investimento e as exportações, que em todos os casos cresceram a um ritmo superior ao de Crescimento económico atinge máximo de uma década. INDICADORES ECONÓMICOS ,7% PIB 7,4% Exportações MERCADO DE TRABALHO 2,2% Consumo privado 9,2% Investimento A instabilidade do setor bancário nacional continua a ser apontada como um dos principais riscos da economia face ao futuro, no entanto a correção que tem vindo a ser efetuada, nomeadamente através da venda de portfólios de crédito mal parado, é uma prova do progresso em curso. PREVISÕES ECONÓMICAS* 2018/2019 9,1% Taxa de desemprego +3,1% Criação de emprego 2,2% / 1,9% PIB 2,1% / 1,5% Consumo privado As estimativas para os próximos anos apontam para a manutenção da boa performance económica. De acordo com a Oxford Economics o PIB irá crescer 2,2% em 2018 e 1,9% em O consumo privado continuará a contribuir positivamente para a economia em 2018, graças à redução continuada do desemprego, ao aumento dos níveis de confiança e a um ainda baixo nível de inflação, estimado nos 2% para O investimento manter-se-á também em alta, ainda que não se espere a subida recorde de Por último, as exportações serão o terceiro pilar do crescimento económico em 2018, esperando-se para este ano um excedente da balança comercial. Fonte: Oxford Economics 5,7% / 4,5% Exportações 4,4% / 3,9% Investimento As principais agências de crédito reconhecem a melhoria da situação económica, com a Standard & Poors e a Fitch a classificarem no final de 2017 a dívida portuguesa como elegível para investimento. Em abril de 2018 perspetiva-se que a Moody s acompanhe esta tendência revendo em alta o rating da dívida portuguesa. 5

6 Uma publicação Cushman & Wakefield O crescimento económico e a criação de emprego contribuíram positivamente para o setor de escritórios m 2 transacionados 16% Crescimento 250 Operações m 2 ocupados por novas empresas 6

7 Marketbeat Portugal ESCRITÓRIOS De janeiro a dezembro foram arrendados na Grande Lisboa cerca de m 2 distribuídos por 250 negócios, traduzindo um dos maiores crescimentos na procura da última década. Ainda assim a escassez de oferta de qualidade continuou a limitar a concretização de negócios. Absorção por semestre Na Grande Lisboa a procura cresceu 16% e a renda prime valorizou 5% Absorção por ZONA Milhares de m 2 Milhares de m 2 A Zona 6 (Corredor Oeste) contou com o maior volume de espaços contratados, 26% do total, sendo a protagonista de duas das principais ocupações do ano, ambas no Lagoas Park: a Janssen Cilag e a Google, que ocuparam cada uma cerca de m 2. A Zona 4 (Zonas Secundárias) foi o palco das três maiores ocupações do ano: Vieira de Almeida ( m 2 ), WPP (9.200 m 2 ) e Abreu Advogados (5.800 m 2 ); todas elas na zona ribeirinha da cidade e fruto de operações de pré-arrendamento em edifícios inaugurados em O forte crescimento na procura, a escassez de espaço de qualidade no centro da cidade e as melhores condições de financiamento deverão motivar um aumento da atividade de promoção nos próximos anos. Atualmente existem apenas nove projetos de escritórios na Grande Lisboa com conclusão prevista até 2020 e que trarão ao mercado mais de m 2 de nova oferta, parte dela já com ocupação garantida. DESOCUPAÇÃO POR ZONA 4,64 milhões m 2 Stock escritórios Grande Lisboa 8,6% Taxa de desocupação A partir de 2012 a oferta de escritórios na Grande Lisboa registou um crescimento incipiente, fruto da contração do mercado e das restrições ao financiamento no setor imobiliário. Em 2017 verificouse um aumento, ainda assim consistindo apenas na inauguração de três novos edifícios num total de m 2. % Fonte: Cushman & Wakefield / LPI 7

8 IC2 Uma publicação Cushman & Wakefield ZONAS DE ESCRITÓRIOS DA GRANDE LISBOA N117 A9 A12 16 N249-2 A37 N250 IC16 A36 IP7 E1 PONTE VASCO DA GAMA N249-4 N117 E1 AMADORA N249-4 A9 N117 SINTRA CACÉM QUELUZ N6-2 A37 ALFRAGIDE N117 A36 MONSANTO ZOO N249-3 A5 A5 A5 MIRAFLORES A5 RESTELO AJUDA N6 N6 OEIRAS PAÇO DE ARCOS N6 N6 ALGÉS N6 IP7 PONTE 25 ABRIL RIO TEJO RIO TEJO N6 SINTRA CACÉM QUELUZ OEIRAS ESTORIL CASCAIS MIRAFLORES ALGÉS N117 AMADORA IC19 ALFRAGIDE Av. das Descobertas A5 - IC15 RESTELO 8 CRIL - IC17 IC16 AJUDA A2/SUL ALGARVE Estrada de Benfica Av. da Índia R. Conde Almoster MONSANTO Viaduto Duarte Pacheco Av. da Ponte Av. de Ceuta ALCÂNTARA PONTE 25 ABRIL CRIL - IC17 Av. General Norton de Matos Av. Lusíada ZOO ESTRELA SETE RIOS PRAÇA DE ESPANHA Eixo Norte-Sul Av. Infante Santo AMOREIRAS ODIVELAS Av. dos Combatentes Av. Calouste Gulbenkian Av. Joaquim A.Aguiar Av. 24 de Julho R. Castilho RATO IC1 CHIADO LUMIAR CAMPO GRANDE ALVALADE CAMPO PEQUENO SALDANHA MARQUÊS DE POMBAL BAIXA Av. Santos e Castro AEROPORTO Av. do Brasil Av. das Forças Armadas Av. Estados Unidos da América Av. de Berna Av.A.Augusto Aguiar Av. 5 de Outubro Av. da República Av. Fontes P. de Melo Av. D. de Loulé Av. da Liberdade R. Escola Politécnica 2ª CIRCULAR Av. Almirante Reis SANTA APOLÓNIA CRIL - IC17 AREEIRO Rua Morais Soares Av. Almirante Gago Coutinho Av. Infante D. Henrique PORTO/ NORTE Av. Marechal Gomes da Costa Av. Santo Condestável A1 Av. Infante D.Henrique PARQUE DAS NAÇÕES Av. Dom João A12 FIL RIO TEJO PONTE VASCO DA GAMA A12/SUL ALGARVE RIO TEJO Zona 1 - Prime Central Business District (Av. da Liberdade, Saldanha) Zona 2 - Central Business District (Avenidas Novas, Amoreiras) Zona 3 - Novas Zonas de Escritórios (Praça de Espanha, 2ª Circular) Zona 4 - Zonas Secundárias de Escritórios (Áreas Históricas) Zona 5 - Parque das Nações Zona 6 - Corredor Oeste (A5 Lisboa - Cascais)

9 Marketbeat Portugal O volume de escritórios hoje desocupados na Grande Lisboa aproxima-se dos m 2, dos quais pouco mais de m 2 estão localizados no concelho de Lisboa. As características e dimensões destes espaços são muito variadas, havendo uma clara escassez de escritórios com qualidade, de média e grande dimensão. A Zona 6 mantém-se a zona com maior disponibilidade, de 15,6%, enquanto as zonas 4 e 5 (Parque das Nações) têm as taxas mais baixas do mercado, na ordem dos 1,7%. rendas por zona Zona Zona 1 (Prime Central Business District) Zona 2 (Central Business District) Zona 3 (Novas zonas de escritórios) Zona 4 (Zonas secundárias de escritórios) Zone 5 (Parque das Nacões) Zone 6 (Corredor Oeste) Porto 2017 Média Prime 17,75 20,00 15,00 17,00 13,00 15,00 14,50 16,50 16,00 17,50 9,75 14,00 13,00 16,50 O enquadramento muito positivo do mercado incentivou um aumento generalizado das rendas. O valor prime em Lisboa subiu 5%, situando-se no final do ano nos 20 /m 2 /mês. ZONAS DE ESCRITÓRIOS DO GRANDE PORTO GRANDE PORTO O mercado do Porto tem uma oferta de escritórios total de 1,5 milhões de m 2, concentrando-se a sua maioria na cidade do Porto ( m 2 ) mas estendendo-se também aos concelhos da Maia, Matosinhos e Vila Nova de Gaia. A taxa de disponibilidade estima-se que seja hoje inferior aos 11%, localizando-se maioritariamente na cidade do Porto, onde também se encontra o maior número de imóveis com necessidade de obras de remodelação. A qualidade da oferta é uma das limitações ao crescimento do mercado de escritórios do Porto, facto que tem vindo a ser reconhecido pelos proprietários, que ao longo deste último ano têm vindo a apostar em projetos de reconversão dos seus imóveis. Os projetos de escritórios previstos para o Grande Porto nos próximos anos totalizam mais de m 2 de área, distribuídos por seis empreendimentos. De entre estes destacam-se na cidade do Porto o Oporto Centre com m 2 e o Boavista Office Center, com m 2. Para Matosinhos está prevista a expansão de m 2 do Centro Empresarial da Lionesa, e o desenvolvimento do Urbo Business Center, com m 2. STOCK ESCRITÓRIOS DO GRANDE PORTO Porto Boavista Porto - Baixa Porto - Oriental Porto - ZEP Maia Matosinhos Vila Nova de Gaia Fonte: Cushman & Wakefield e Predibisa 9

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11 Marketbeat Portugal A evolução que se tem vindo a sentir no Grande Porto em termos de procura de espaços de escritórios desde 2015 manteve-se ao longo de Resultado do crescimento económico generalizado do país, mas também da atratividade que a cidade tem conseguido captar junto de empresas internacionais. Ainda assim, e devido essencialmente à ausência de negócios de grande dimensão, o volume de procura registado no Grande Porto foi inferior ao de 2016, no total identificaram-se cerca de 20 novas operações em edifícios de qualidade que se aproximaram dos m 2. A pressão para as rendas subirem nas melhores zonas vai prosseguir, podendo motivar o arranque de alguns projetos de forma especulativa. Carlos Oliveira Diretor de Escritórios Os concelhos de Vila Nova de Gaia e do Porto foram os destinos das maiores ocupações do ano, respetivamente a Teleperformance que se instalou em m 2 no Edifício Arrábida e a Veniam Works que ocupou m 2 no Trindade Domus. A cidade do Porto concentrou o maior volume de área ocupada, com destaque para a zona da Boavista que se mantém a localização prime do Grande Porto. As rendas de mercado têm vindo a refletir os efeitos de uma procura crescente associada à escassez de oferta de qualidade, com subidas sucessivas desde As rendas prime são praticadas na Avenida da Boavista, o CBD do Grande Porto, e encontram-se atualmente nos 16,50 /m 2 /mês. Os valores médios para a mesma zona situam-se nos 13 /m 2 /mês.. TENDÊNCIAS 2018 Em 2018 a procura de escritórios irá manter a mesma dinâmica. Dada a falta de espaços com qualidade e dimensão, continuarão a verificarse operações de pré-arrendamento para os inquilinos que necessitem de grandes áreas. A pressão para as rendas subirem nas melhores zonas vai prosseguir, podendo motivar o arranque de alguns projetos de forma especulativa. O sector residencial continua a ser mais rentável no centro da cidade, o que leva à mudança de uso de alguns imóveis de escritórios mais antigos ou obsoletos e que poderá acentuar uma tendência de descentralização da histórica zona prime de escritórios. Grandes ocupantes internacionais dos sectores de co-working, serviços partilhados, contact centers, BPO s e tecnológicas estão a colocar Lisboa, e nalguns casos o Porto, na sua lista de localizações prioritárias, o que representará uma parte muito significativa das operações de arrendamento num futuro próximo. Novos modelos de ocupação, um perfil diferente de colaboradores e a inovação tecnológica estão a mudar lenta e subtilmente os requisitos arquitetónicos e técnicos dos imóveis de serviços o que conduzirá a uma oferta menos homogénea no futuro. 11

12 Uma publicação Cushman & Wakefield O enquadramento positivo do sector sustentou o crescimento da procura de espaços de retalho. 750 negócios de retalho em % Comércio de rua 42% Grande Lisboa 12

13 Marketbeat Portugal RETALHO O setor de retalho em Portugal manteve em 2017 o forte crescimento que vinha a registar-se desde O volume de vendas a retalho a nível nacional acentuou-se significativamente na segunda metade de 2017, com o Índice publicado pelo INE a registar em dezembro uma evolução de 5,7% face ao mesmo mês do ano anterior. Os indicadores da indústria de centros comerciais refletem também um bom momento, e de acordo com a Associação Portuguesa de Centros Comerciais o volume de vendas terá evoluído 9,8% no 3º trimestre de 2017, enquanto o crescimento em número de visitantes em igual período se fixou nos 3,6%. PROCURA POR SETOR O aumento do consumo privado e o crescimento do turismo impulsionam o setor de retalho. Os centros comerciais atraíram em 2017 o maior número de aberturas, fruto da inauguração de dois novos projetos, o Mar Shopping Algarve e o Évora Plaza. O dinamismo do comércio de rua, que surgiu há poucos anos como um setor renascido, é confirmado pelos dados da procura: ao longo do último ano assinalaram-se na amostra cerca de 300 novas aberturas no formato de rua. O crescimento económico e a recuperação da procura a partir de 2014 incentivaram a retoma da atividade de promoção. Em 2016 a oferta de conjuntos comerciais cresceu em m 2, e em 2017 chegaram ao mercado m 2 de nova oferta com a inauguração de dois novos conjuntos comerciais. Nº de negócios m 2 MAR SHOPPING ALGARVE m 2 ÉVORA PLAZA OFERTA DE CONJUNTOS COMERCIAIS * Estudo realizado pela Cushman & Wakefield com base numa amostra não aleatória baseada em fontes públicas e trabalho de campo direcionado O enquadramento positivo do setor sustentou o crescimento da procura de espaços de retalho. De acordo com a amostra reunida pela Cushman & Wakefield foram registados em 2017 cerca de 750 novos contratos de retalho no país, localizando-se a grande maioria na Grande Lisboa. À semelhança dos últimos anos, o setor da restauração foi o mais ativo, tendo representado 36% das novas aberturas, num total de 270 unidades. A moda teve também um crescimento significativo, sendo o segundo setor mais representativo, com 180 novas lojas (24% das aberturas). 13

14 Uma publicação Cushman & Wakefield A recuperação sustentada da economia, a retoma nos níveis de procura, a subida nos volumes de vendas e a correção em alta das rendas, foram os principais fatores que contribuíram para o arranque da atividade de promoção no setor de retalho. Os volumes de nova oferta projetados para os próximos anos correspondem à expansão de centros existentes, nomeadamente do NorteShopping, Centro Colombo e Oeiras Parque. O potencial para o desenvolvimento de projetos de retalho de grande dimensão em Portugal nos próximos anos é reduzido. A evolução positiva da procura permitiu um aumento significativo das rendas prime em centros comerciais e comércio de rua. Os valores médios registaram também correções em alta. RENDAS DE RETALHO 2017 Formato Localização Comércio Rua Lisboa - Chiado Comércio Rua Lisboa - Av. Liberdade Comércio Rua Lisboa - Baixa Comércio Rua Porto - Rua Santa Catarina Centros Comerciais Portugal Retail Parks Portugal TENDÊNCIAS Renda Prime 120,00 95,00 82,50 65,50 100,00 10,00 O retalho é um negócio de pessoas. O seu lado experiencial - a parte que envolve a descoberta de produtos e a socialização com os outros - não vai desaparecer. Sandra Campos Diretora de Retalho Em 2018 espera-se um crescimento generalizado das vendas em todos os segmentos, fruto do aumento da confiança dos consumidores e do forte impulso por parte dos turistas. A par deste crescimento do mercado, assistimos a uma inegável revolução nos padrões de consumo, apoiada nas diversas formas de compra e desafios que a tecnologia e inteligência artificial vieram proporcionar. Retalhistas e proprietários procuram das mais diversas formas captar o interesse do consumidor dando-lhe uma renovada importância que o coloca como o epicentro desta indústria. O retalho é um negócio de pessoas. O seu lado experiencial - a parte que envolve a descoberta de produtos e a socialização com os outros - não vai desaparecer. O consumidor continuará a deslocar-se à loja física, não porque deseje comprar coisas, mas por querer vivenciar experiências que não encontrará em nenhum outro lugar. Seja a personalização de produto ou personalização da experiência, isso continuará a ser uma tendência chave do retalho em Também não há dúvida de que o retalho se está a tornar mais vibrante e diversificado do que nunca. A proliferação de conceitos únicos, lojas independentes, produtos artesanais e espaços diferenciadores apaixonam os consumidores. No futuro, um futuro que aliás já começou, os retalhistas irão realinhar as suas estratégias de negócio com as necessidades e desejos dos clientes, que hoje são impulsionados por um profundo desejo de experiências, mais do que por uma vontade de comprar. 14

15 Marketbeat Portugal 15

16 Uma publicação Cushman & Wakefield Os dados de procura relativos a 2017 apontam para uma possível viragem do ciclo, com um aumento do volume de espaços transacionados. 16

17 Marketbeat Portugal INDUSTRIAL A atividade industrial tem tido um contributo importante para o crescimento económico em Portugal nos últimos anos. Os indicadores demonstram uma retoma gradual do setor, não só nos níveis de confiança dos empresários, mas também no volume de produção industrial. Após quebras acentuadas entre 2010 e 2012, ambos os indicadores iniciaram uma trajetória de crescimento, tendo atingido em 2017 os valores mais altos do período. O mercado imobiliário industrial em Portugal não tem refletido até à data a forte atividade ao nível empresarial. INDICADORES DO SETOR INDUSTRIAL EVOLUÇÃO DA PROCURA LISBOA Fonte: Pool Consultores / LPI Industrial Fonte: INE Média anual* O mercado imobiliário industrial em Portugal não tem refletido até à data a forte atividade ao nível empresarial. Os anos de crise resultaram numa ocupação por parte dos operadores logísticos muito abaixo das totais capacidades dos imóveis, facto que permitiu um crescimento da atividade no período pós-crise sem recurso a novos arrendamentos. Paralelamente, a apatia existente na atividade de promoção, em grande parte provocada pela prática de valores de arrendamento que dificilmente sustentavam a aposta em novos projetos, obrigou os ocupantes à procura de soluções de espaço nos imóveis que ocupavam. Ainda assim, os dados de procura relativos a 2017 apontam para uma possível viragem do ciclo, com um aumento do volume de espaços transacionados. No ano passado foram identificados na Grande Lisboa 28 negócios que envolveram m 2 de área contratada. A Sonae protagonizou a maior operação do ano, com a ocupação de um armazém no Cartaxo com m 2 e o Grupo Luis Simões concentrou o maior volume de área, cerca de m 2 distribuídos por quatro localizações em Palmela e na Azambuja. 17

18 Uma publicação Cushman & Wakefield Torres Vedras Ota Alenquer Carregado Os recentes desenvolvimentos no setor logístico, que têm vindo a impulsionar por toda a Europa um crescimento da ocupação de espaços de armazenagem, deverão sentir-se em breve em Portugal. V.F.XIRA Mafra Alverca LOURES SINTRA AMADORA Alcochete LISBOA CASCAIS MONTIJO OEIRAS ALMADA BARREIRO Zona 1 - Alverca - Azambuja Zona 2 - Almada - Setúbal Palmela Zona 3 - Loures Zona 4 - Montijo - Alcochete Zona 5 - Sintra - Cascais Zona 6 - Lisboa SESIMBRA Os recentes desenvolvimentos no setor logístico, que têm vindo a impulsionar por toda a Europa um crescimento da ocupação de espaços de armazenagem, deverão sentir-se em breve em Portugal. A evolução muito positiva do e-commerce, ainda que em Portugal tenha menor representatividade face à média europeia, impactará necessariamente a procura de espaços logísticos. Se é certo que até à data as distribuições dos bens adquiridos através de comércio eletrónico são em parte feitas através de Espanha, ou desde as plataformas de operadores já instalados, o crescimento exponencial expetável para este segmento não poderá ser feito sem um aumento considerável de espaços logísticos nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto. VOLUME DE VENDAS ONLINE milhões Fonte: Ecommerce Foundation, Ecommerce Report Portugal 2017 e Global Ecommerce Report 2017 Outro fenómeno que poderá impactar o mercado num futuro próximo é a tendência conhecida por last mile e decorrente do aumento do comércio eletrónico. Este conceito passa pela necessidade crescente dos distribuidores de comércio eletrónico diminuírem consideravelmente o tempo de entrega dos seus produtos, resultando na necessidade das plataformas de distribuição se localizarem cada vez mais próximas dos centros urbanos. Esta tendência está ainda numa fase inicial, e apenas é sentida ainda nos grandes centros de consumo da Europa. No entanto, as cidades de Lisboa e Porto deverão em breve refletir uma maior procura para suplantar esta necessidade específica. 18

19 Marketbeat Portugal RENDAS POR ZONA Zona Eixo Zonas Intervalo de Rendas ( /m²/mês) 1 Alverca - Azambuja Póvoa de Santa Iria, Alverca, Vila Franca de Xira, Azambuja e Carregado 3,25-3,75 2 Almada - Setúbal Almada, Seixal, Quinta do Anjo, Palmela e Setúbal 2,00-2,75 3 Loures Loures, Odivelas, São Julião do Tojal e MARL 3,25-3,50 4 Montijo Montijo e Alcochete 3,00-3,25 5 Sintra - Cascais Sintra, Cascais, Oeiras e Amadora 3,50-4,00 Grande Porto 3,25-3,50 TENDÊNCIAS 2018 O mercado industrial e logístico está, agora sim, a sentir claramente o efeito do crescimento económico. A procura de espaço continua a aumentar, tanto em Lisboa como no Porto e, pela primeira vez em muitos anos, há uma tendência para uma ligeira subida dos valores de renda, sobretudo para espaços de logística mais próximos de Lisboa que são cada vez mais escassos. A procura de espaço continua a aumentar, tanto em Lisboa como no Porto. A situação no Grande Porto é agravada, uma vez que não há, efetivamente, espaço disponível e com qualidade para logística nas localizações mais próximas do Porto. A falta de novas construções nos últimos 7 anos e as baixas rendas estão a asfixiar o mercado. A maior procura de espaço chega por parte das empresas de distribuição que necessitam de armazéns bem equipados para cross-docking e o mais perto possível dos maiores centros urbanos. Esta procura é o resultado natural do aumento do consumo que, assim, continua a impor-se como o motor da mudança no segmento industrial e logístico. Apesar de menos visível que no resto da Europa, a evolução do retalho, o crescimento do comércio online e a logística urbana em Portugal chegaram e estão para ficar. Ana Gomes Diretora de Industrial e Terrenos 19

20 Uma publicação Cushman & Wakefield A boa performance do setor, em linha com o interesse crescente dos investidores institucionais no mercado imobiliário, tem vindo a reforçar o potencial dos ativos hoteleiros como produto de investimento. 57,5 milhões Dormidas em estabelecimentos hoteleiros 20,6 milhões Turistas 3,39 mil milhões Proveitos totais de hotelaria 16,6% Crescimento dos proveitos 20

21 Marketbeat Portugal HOTÉIS 2017 foi mais um ano excelente para o setor turístico em Portugal, tendo-se mantido a evolução positiva que se regista desde Os principais indicadores turísticos continuam a demostrar crescimento, não só em termos de volume de hóspedes e de dormidas, mas também no que se refere aos proveitos, que desde 2014 registam evoluções positivas de dois dígitos. A boa performance do setor, em linha com o interesse crescente dos investidores institucionais no mercado imobiliário, tem vindo a reforçar o potencial dos ativos hoteleiros como produto de investimento. ABERTURAS 2016 E Hotéis inaugurados em 2016 e 2017 OFERTA FUTURA Novos quartos O número de hóspedes em Portugal em 2017 situou--- -se nos 20,6 milhões, com um crescimento homólogo de 8,9%. O número de dormidas teve evolução equivalente, com os estabelecimentos turísticos nacionais a registarem 57,5 milhões de dormidas entre janeiro e dezembro, mais 7,3% que em Os proveitos de hotelaria ultrapassavam em dezembro os 3,39 mil milhões, traduzindo um impressionante aumento de 16,6% face a O crescimento da atividade turística em Portugal a partir de 2014 resultou numa forte aposta do setor no alargamento da oferta, tanto ao nível de operadores já instalados como de novos grupos hoteleiros que passaram a incluir Portugal na sua rede de hotéis. Nos últimos dois anos inauguraram no país mais de 100 unidades hoteleiras, trazendo ao mercado cerca de novos quartos. As cidades de Lisboa e Porto concentraram a maior parcela desta nova oferta, com 33 novas unidades hoteleiras e mais de quartos desde A oferta vai seguir nos próximos anos a tendência de crescimento verificada desde 2014, com a abertura prevista até 2019 de cerca de 115 unidades hoteleiras com mais de novos quartos. As regiões de Lisboa e do Porto vão continuar a receber a maioria de novos projetos, 60 novas unidades e quartos. O Algarve também vai verificar um crescimento acentuado, estando previstos mais 15 novos hotéis com cerca de quartos. As categorias superiores predominam nas unidades hoteleiras com abertura prevista até 2019, com 71% dos projetos de categoria 4 e 5 estrelas. PRINCIPAIS ABERTURAS 2017 Hotel Operador Cidade Categoria Quartos Star Inn Lisboa Hoti Hotéis Lisboa 3 estrelas 173 Iberostar Lisboa Iberostar Hotels & Resorts Lisboa 5 estrelas 166 Jupiter Marina Hotel Jupiter Hotel Group Portimão 4 estrelas 150 Maria Nova Lounge Hotel AP Hotels & Resorts Tavira 4 estrelas 137 Tiles Madeira Hotel Funchal 4 estrelas 124 Neat Hotel Avenida Bensaude Turismo São Miguel 4 estrelas 120 Aurea Fátima Hotel Congress & Spa Fatima Hotels Fátima 4 estrelas 108 Eurostars Cascais Grupo Hotusa Cascais 4 estrelas 101 Eurostars Museum Grupo Hotusa Lisboa 5 estrelas 91 Eurostars Porto Centro Grupo Hotusa Porto 4 estrelas 74 21

22 Uma publicação Cushman & Wakefield No que se refere à atividade de investimento, a partir de 2014 começou a verificar-se um maior interesse nos ativos hoteleiros em Portugal, tanto ao nível da aquisição para ocupação como de operações de sale & leaseback ou simples venda para investimento. Em 2017 foram identificadas três transações de investimento hoteleiro, num volume total de 30 milhões: O Lux Parque Hotel em Lisboa, adquirido pela Internos; a Quinta do Arco no Funchal vendida à Square; e o Lisboa Pessoa Hotel que foi comprado por um investidor privado espanhol. Em 2018 espera-se que a atividade de investimento imobiliário comece a refletir em Portugal o apetite já sentido noutras geografias da Europa, posicionando o sector hoteleiro nacional como uma alternativa viável de investimento. Gonçalo Garcia Diretor de Hospitality TENDÊNCIAS A estratégia delineada e posta em prática pelo Turismo de Portugal nos primeiros anos do milénio para a afirmação de Portugal como destino turístico tem vindo a colher os seus frutos nos últimos anos. Portugal e as suas regiões turísticas são hoje amplamente reconhecidas internacionalmente, fenómeno que se materializa por um crescimento exponencial da procura, por uma diversificação crescente do espectro de nacionalidades que nos visitam e pelo grande número de prémios internacionais atribuídos. Esta dinâmica tem proporcionado o reposicionamento e o valor percebido pelo destino Portugal, permitindo ao setor hoteleiro um aumento dos preços praticados - num ambiente de forte qualificação da oferta - que se refletiu em aumentos muito significativos de REVPAR; desde 2014 na ordem dos dois dígitos. Esta melhoria muito acentuada dos indicadores turísticos foi sustentada em bases sólidas e tem potencial de manutenção, ainda que nos aproximemos de uma fase de consolidação de destino e produto oferecido. A conjugação destes fatores de mercado com a qualificação de produto observado e a crescente profissionalização dos agentes de turismo, criam hoje as condições para a captação de investidores institucionais. Em 2018 espera-se que a atividade de investimento imobiliário comece a refletir em Portugal o apetite já sentido noutras geografias da Europa, posicionando o sector hoteleiro nacional como uma alternativa viável de investimento. 22

23 Marketbeat Portugal 23

24 Uma publicação Cushman & Wakefield Ao longo de 2017 começou a ser evidente o interesse de vários promotores no desenvolvimento de projetos residenciais de gama média. 60% Valorização preços médios em Lisboa nos últimos 5 anos 3.800/m² Preço médio no Centro histórico de Lisboa 24

25 Marketbeat Portugal RESIDENCIAL O mercado residencial em Portugal continua a demonstrar a forte atividade que se tem vindo a registar desde O aumento dos volumes transacionados e dos valores praticados manteve-se ao longo de 2017, alimentado em parte por compradores estrangeiros que encontram em Portugal fundamentais para investir as suas poupanças, normalmente numa ótica de preservação de capital. A dinâmica do setor é ainda muito direcionada para produto de gama alta, localizado nos centros das cidades de Lisboa e Cascais e direcionado para um público estrangeiro. Mas em 2017 começou a acentuar-se a procura de habitação por parte de famílias portuguesas de classe média, tendo sido satisfeita essencialmente por produto localizado nos diferentes subúrbios que circundam a cidade. EVOLUÇÃO OFERTA Preço médio ( /m 2 ) A dinâmica do setor é ainda muito direcionada para produto de gama alta, localizado nos centros das cidades de Lisboa e Cascais e direcionado para um público estrangeiro. Ao longo de 2017 começou a ser evidente o interesse de vários promotores no desenvolvimento de projetos residenciais de gama média, direcionado para as famílias portuguesas que hoje não conseguem satisfazer as suas necessidades de habitação na cidade de Lisboa, seja por via da compra ou do arrendamento. A análise dos dados do SIR (Sistema de Informação Residencial) revela uma contração da oferta disponível de imóveis residenciais nas cidades de Lisboa e Porto, em linha com uma evolução acentuada dos preços praticados. Na cidade de Lisboa os preços médios subiram 60% desde 2012, situando-se hoje nos /m 2. No Porto a subida foi menor, de 21%, sendo os valores de mercado ainda muito inferiores aos de Lisboa, atualmente nos /m². Fonte: SIR 25

26 Uma publicação Cushman & Wakefield ZONAS RESIDENCIAIS DE LISBOA ZONAS RESIDENCIAIS DO PORTO Centro histórico Avenidas Novas Foz Antas Ribeirinha Periféricas Ribeirinha Periféricas Tradicional Outras Zonas Centro histórico Novas Zonas Parque das Nações Na cidade de Lisboa o centro histórico mantém-se a zona com os preços mais altos, tendo atingido no terceiro trimestre de 2017 um valor médio superior a /m². A zona ribeirinha, com valores médios na ordem dos /m², verificou a valorização mais acentuada do ano, na ordem dos 24%. A aposta na revitalização desta zona da cidade, bem como um aumento muito considerável dos projetos de reabilitação urbana, é uma das razões para esta subida. O Parque das Nações, que é hoje a segunda zona mais valorizada da cidade, com preços médios de /m², registou a evolução menos significativa, fruto da consolidação desta localização e do menor volume de oferta de produto novo neste último ano. A cidade do Porto não verificou até à data o fenómeno registado em Lisboa de alargamento do forte crescimento dos preços à totalidade do mercado. Apenas as zonas da Foz e do Centro Histórico têm vindo a assinalar evoluções muito significativas nos preços médios praticados, respetivamente na ordem dos 23% e 21%. No terceiro trimestre de 2017 os preços médios nestas zonas situavam-se na Foz nos /m² e no centro histórico nos /m². As restantes zonas da cidade verificaram crescimentos mais modestos, variando os preços médios desde os /m² praticados na zona Ribeirinha e os /m² nas zonas periféricas. PREÇOS MÉDIOS LISBOA PREÇOS MÉDIOS PORTO ( /m²) ( /m²) Fonte: SIR Fonte: SIR 26

27 Marketbeat Portugal Um ano para recordar Para a mediação imobiliária, e para o nosso segmento em particular, o ano de 2017 foi um ano excecional. E não apenas por termos atingido um volume e número de vendas muito superior aos anos anteriores. Foi um ano em que consolidámos e aumentámos os mercados tradicionais como o Brasil, França e Inglaterra, mas criámos um fluxo muito interessante em mercados como o Americano, e vários países europeus que nunca tinham pensado em Portugal como país de investimento. Vendemos a 35 diferentes nacionalidades, e isso mostra bem a dinâmica, não apenas do mercado imobiliário, mas do país como destino de investimento e de residência. Este último aspeto, a mudança de residência para Portugal, foi talvez a motivação que mais cresceu no ano de Se em anos anteriores já tínhamos muitos investidores motivados por questões fiscais, de investimento puro ou de Golden Visa, em 2017 assistimos a um grande fluxo de famílias a mudar para Portugal. Este fluxo só não é maior, porque muitas vezes não estamos dimensionados para uma procura tão grande. E um desses exemplos é a oferta de ensino privado na região de Lisboa. Tivemos vários casos de famílias que optaram por outros países porque não conseguiram lugar para os filhos nas escolas internacionais. Foi também um grande ano no que respeita ao ambiente legal e fiscal. Felizmente que não se concretizou o receio do mercado, que este governo caísse na tentação de mexer na legislação fiscal respeitante ao imobiliário, nomeadamente no agravamento de taxas, no congelamento dos incentivos ao investimento (golden visa e estatuto do residente não habitual) e nos incentivos à reabilitação urbana. Estes programas e um ambiente fiscal estável, são fundamentais para a consolidação e desenvolvimento do mercado imobiliário. Por último, os preços. Pensamos que 2017 foi o último ano com uma taxa de crescimento de preços elevada. A oferta de imóveis prevista vai finalmente aproximar-se da procura (mesmo que esta se mantenha ao mesmo nível do ano anterior). Seria muito saudável que assistíssemos ao crescimento dos preços mas a níveis razoáveis. Não é possível os preços continuarem a crescer ano após ano ao mesmo ritmo sem que isso signifique uma perda de competitividade em relação a outros destinos de investimento imobiliário. Rafael Ascenso Porta da Frente Diretor Geral 27

28 Uma publicação Cushman & Wakefield A diversificação na origem dos capitais, uma maior propensão à negociação de portfólios e a atratividade de subsetores antes não elegíveis para investidores institucionais, caracterizam o mercado de investimento imobiliário do pós-crise. 2,1 mil milhões Investimento imobiliário comercial em % Peso do investimento estrangeiro 19 Transações de portfólios imobiliários Fonte: Cushman & Wakefield / LPI 28

29 Marketbeat Portugal INVESTIMENTO A retoma do setor imobiliário a partir de 2014 trouxe uma nova realidade à atividade de investimento em Portugal. A diversificação na origem dos capitais, uma maior propensão à negociação de portfólios, a atratividade de subsetores antes não elegíveis para investidores institucionais, entre outros aspetos, caracterizam o mercado de investimento imobiliário do pós-crise. Este enquadramento, aliado a elevadíssimos níveis de liquidez nos mercados financeiros mundiais e a uma subida generalizada dos preços, contribuiu para um aumento muito considerável dos volumes de investimento imobiliário. Em 2017 o imobiliário comercial nacional atingiu um novo máximo histórico, com cerca de 2,1 mil milhões de investimento, distribuídos por mais de 60 operações. INVESTIMENTO COMERCIAL O Reino Unido - muito presente no mercado de investimento até voltou a surgir em 2017 como investidor estrangeiro maioritário com um peso de 24%. Em segundo lugar surge a China com um peso no investimento estrangeiro de 19% que resultou em exclusivo da aquisição do portfolio logístico da Blackstone pela China Investment Corporation (CIC). Os capitais sul africanos, resultantes da compra pela Green Bay do Forum Viseu e Forum Coimbra, entraram em 2017 pela primeira vez em Portugal, assumindo um peso de 16%. ORIGEM DO INVESTIMENTO Estimativa Em 2017 o imobiliário comercial nacional atingiu um novo máximo histórico, com cerca de 2,1 mil milhões de investimento, distribuídos por mais de 60 operações, 19 das quais correspondentes a portfólios de ativos. O capital estrangeiro continuou a ser o principal impulsionador da atividade, mas reduziu consideravelmente o seu peso face aos últimos anos, representando 67% do total. % A maior diversidade na origem dos capitais estrangeiros repetiu-se em 2017, com variações consideráveis face à distribuição de capital na última década. 29

30 Uma publicação Cushman & Wakefield INVESTIMENTO POR SETOR O setor de escritórios voltou a atingir um novo máximo histórico de investimento em 2017, recebendo 38% do capital investido, 770 milhões. A compra da sede da EDP em Santos por parte do Fundo de Pensões da EDP foi o ativo de escritórios transacionado por maior valor em Os ativos de retalho captaram um volume de 740 milhões, 36% do total. O portfólio composto pelos centros comerciais Forum Coimbra e Forum Viseu adquirido pela Greenbay foi a maior operação de retalho do ano, envolvendo 220 milhões. Os setores menos convencionais, Hotéis, Saúde e Educação começam também a surgir como alternativas reais de investimento. O setor industrial, em linha com a tendência antecipada em 2016, tem vindo a despertar um interesse crescente junto de investidores e representou 15% do volume investido em 2017, cerca de 330 milhões. A compra por parte da CIC do portfolio logístico da Blackstone representou grande parte desde valor. Os setores menos convencionais, Hotéis, Saúde e Educação começam também a surgir como alternativas reais de investimento, tendo representado 9% do volume total alocado em imobiliário comercial. Nesta categoria incluem-se a aquisição de dois ativos ocupados pela Parque International School, de um portfolio de Hospitais da CUF e o Lux Park Hotel em Lisboa. Principais Negócios 2017 ATIVO Vendedor Comprador Valor Portfólio Logicor Blackstone China Investment Corporation 260 milhões Forum Coimbra & Forum Viseu CBRE GI Greenbay 220 milhões Vila do Conde The Style Outlets Neinver Via Outlets 130 milhões Portfólio Hospitais CUF Selecta José de Mello Saúde 120 milhões Sede da EDP - Lisboa EDP Fundo de Pensões EDP 101 milhões MaiaShopping & GuimarãeShopping Sonae Sierra Ocidental 93 milhões Edifício Entreposto Grupo Entreposto Signal Capital 65 milhões A correção em baixa das yields manteve-se ao longo de 2017, ainda que de forma menos acentuada que em anos anteriores. Em dezembro as yields prime do mercado imobiliário situavam-se nos 4,50% para escritórios, 4,90% para centros comerciais, 4,50% para comércio de rua e 6,25% para industrial. Estes valores refletem mínimos históricos em todas as categorias. A melhoria do rating de Portugal pela Standard & Poors e a Fitch, bem como a presença de um maior número de bancos propensos ao financiamento imobiliário e a boa performance da economia, sustentam esta compressão de yields. 30

31 Marketbeat Portugal Em 2018 a forte atividade vai continuar a registar-se, estando o volume de investimento nos meses de janeiro e fevereiro já contabilizado em 800 milhões. Este valor corresponde na sua quase totalidade a negócios de retalho nos quais se incluem: a compra por parte da Immochan do portfolio de centros comerciais da Blackstone (Forum Sintra, Sintra Retail Park e Forum Montijo) e a aposta da AXA Real Estate no maior centro comercial do país, Dolce Vita Tejo. As previsões da Cushman & Wakefield para o fecho de ano em 2018 apontam hoje para um volume de transações que poderá variar entre os milhões e os milhões. O sector de retalho captará a maior parcela, mas os escritórios deverão também atrair um volume muito significativo de capital. Os portfolios de uso misto e hotéis registarão igualmente elevado interesse. TENDÊNCIAS Num mundo com excesso de liquidez, o imobiliário português vai continuar a atrair em 2018 níveis record de capital, facto facilmente expectável já hoje, com menos de dois meses passados do início do ano e já 800 milhões de operações contabilizadas. O volume de investimento registado em Portugal nas primeiras semanas de 2018 representa cerca de 40% do valor total transacionado em 2017, que por sua vez já representou um máximo em Portugal. A liquidez sem precedentes que hoje encontramos na Europa está a canalizar, em maior escala do que o esperado, o capital para países mais periféricos, nos quais é possível realizar investimentos com um perfil de risco / retorno muito interessante, suportado pela economia real. Em Portugal a economia tem vindo a demonstrar um comportamento muito favorável e o mercado imobiliário ocupacional demonstra uma evolução sustentada, alimentado por uma procura interna saudável e em crescimento e por players estrangeiros que apostam no país com perspetivas de longo prazo. O capital estrangeiro continua a considerar Portugal como uma excelente alternativa de investimento. Os investidores no mercado português em 2018 vão combinar capitais nacionais e internacionais, devendo manter-se o crescimento de fluxos nacionais que se começou a demonstrar em O tipo de intervenientes será extremamente diversificado, cobrindo os diferentes perfis de risco mas com uma participação crescente de players mais conservadores, procurando imóveis com um perfil de risco bastante limitado e, portanto, dispostos a pagar preços superiores deve também marcar a entrada de operadores de nicho, focados em segmentos alternativos como os hotéis, residências de estudantes, estabelecimentos de saúde ou centros de co-working. Paulo Sarmento Head of Capital Markets 31

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33 Marketbeat Portugal TENDÊNCIAS 2018 As perspetivas para o setor imobiliário em 2018 são otimistas. No mercado ocupacional o bom comportamento da economia e em particular as previsões de evolução positiva do emprego e do consumo privado, bem como do investimento, sugerem um bom ano para os setores de escritórios e retalho. No caso dos escritórios mantém-se o problema da escassez de oferta de qualidade que poderá limitar um maior crescimento da procura, mas os sinais de arranque da atividade de promoção nas cidades de Lisboa e Porto apontam para um colmatar desta limitação no futuro. O capital estrangeiro continua a considerar Portugal como uma excelente alternativa de investimento, oferecendo níveis de risco controlado a taxas atrativas face à maioria dos mercados europeus. A atividade de investimento, tendo em conta a expetativa de manutenção de um ambiente de baixas taxas de juro e a redução muito gradual da política monetária expansionista do Banco Central Europeu, deverá manter em 2018 o dinamismo dos últimos anos, ajudada ainda pela recente revisão dos ratings da dívida soberana de Portugal por parte da Standard & Poors e da Fitch. O capital estrangeiro continua a considerar Portugal como uma excelente alternativa de investimento, oferecendo níveis de risco controlado a taxas atrativas face à maioria dos mercados europeus. Os negócios de investimento atualmente em pipeline com estimativa de fecho prevista ao longo de 2018 ultrapassam largamente o valor atingido em 2017, um indicador muito significativo da atratividade do mercado português será também um ano de crescente inovação no mercado imobiliário. Espera-se que sectores alternativos até à data pouco explorados, como são os hotéis, os espaços de co-working, as residências de estudantes ou as residências seniores comecem a surgir em força, captando o interesse de ocupantes e investidores. 33

34 Uma publicação Cushman & Wakefield 34

35 Marketbeat Portugal CONTACTOS Head of Portugal Eric van Leuven Escritórios Carlos Oliveira Industrial e Terrenos Ana Gomes ana.gomes@cushwake.com Avaliação & Advisory Ricardo Reis ricardo.reis@cushwake.com Gestão de Projetos Matthew Smith matthew.j.smith@cushwake.com Research e Consultoria Marta Esteves Costa marta.costa@cushwake.com Retalho Sandra Campos sandra.campos@cushwake.com Investimento Paulo Sarmento paulo.sarmento@cushwake.com Gestão Imobiliária Bruno Silva bruno.silva@cushwake.com Gestão de Centros Comerciais André Navarro andre.navarro@cushwake.com Porto Filipe Lopes filipe.lopes@cushwake.com 35

36 Para mais informações ou para obter cópias adicionais deste estudo, por favor contacte: Filipa Mota Carmo Marketing Tel.: A Cushman & Wakefield é uma consultora líder global em serviços imobiliários. Os colaboradores em mais de 60 países prestam serviços local e globalmente criando valor significativo a ocupantes e investidores em todo o mundo. Este relatório contém informação publicamente disponível, e foi utilizada pela Cushman & Wakefield no pressuposto de ser correta e verdadeira. A Cushman & Wakefield declina qualquer responsabilidade, caso se venha a verificar o contrário. Nenhuma garantia ou representação, expressa ou implícita, é feita à veracidade da informação contida neste relatório, e a mesma é disponibilizada sujeita a erros Cushman & Wakefield. Direitos reservados. Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131 5º Lisboa - Portugal