MARKETBEAT PORTUGAL. Julho Uma publicação Cushman & Wakefield.

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1 MARKETBEAT PORTUGAL Julho 217 Uma publicação Cushman & Wakefield

2 SUMÁRIO EXECUTIVO O primeiro semestre de 217 revelou uma manutenção da evolução positiva do setor imobiliário nacional. A atividade de investimento verificou um volume de capital investido acima da média, com as expectativas de final de ano a apontarem para um novo record histórico. Para tal tem contribuído o crescimento da economia, o qual impacta na evolução do mercado ocupacional, que continua a verificar bons níveis de procura. No mercado de retalho verificou-se uma manutenção da subida do volume de vendas do setor, assim como do dinamismo por parte da procura, particularmente ao nível do comércio de rua. O setor de escritórios verificou um aumento da procura líquida, beneficiando da subida dos níveis de confiança nas empresas, mantendo-se a pressão sobre a retoma da atividade de promoção. O mercado industrial demonstrou uma evolução positiva, incluindo um aumento das exportações, com os níveis de confiança positivos no setor. No turismo, a primeira metade do ano aponta já para novos máximos dos seus indicadores de atividade, comprovando a afirmação de Portugal enquanto destino turístico. O setor residencial verificou um equilíbrio entre oferta e a procura, antecipando-se um crescimento moderado dos preços praticados, contribuindo para a consolidação do mesmo. Em 217 foram também publicadas duas leis que vêm alterar a revisão ao Novo Regime de Arrendamento Urbano, ao nível da ampliação dos períodos transitórios de passagem de contratos para o NRAU e a introdução da atribuição do estatuto das lojas históricas e respetivos benefícios. ÍNDICE 1 ECONOMIA PÁGINA 6 3 RETALHO PÁGINA 14 5 HOTÉIS PÁGINA 24 7 INVESTIMENTO PÁGINA 32 2 ESCRITÓRIOS PÁGINA 8 4 INDUSTRIAL PÁGINA 2 6 RESIDENCIAL PÁGINA 28 8 LEGISLAÇÃO PÁGINA 4

3 O processo de recuperação da economia portuguesa tem vindo a demonstrar uma evolução muito positiva, dando os primeiros passos para a tão necessária alteração estrutural do tecido económico nacional. ECONOMIA O processo de recuperação da economia portuguesa tem vindo a demonstrar uma evolução muito positiva, dando os primeiros passos para a tão necessária alteração estrutural do tecido económico nacional. Se nos primeiros anos da retoma o crescimento assentava essencialmente no consumo privado, os últimos 6 meses refletem o contributo das exportações e do investimento público e privado. No caso das exportações importa salientar o importante contributo do turismo, setor no qual Portugal se assume cada vez mais à escala europeia e mundial. No segmento de exportações de mercadorias, o crescimento previsto para a produção industrial - suportado pelos elevados níveis de confiança no setor - permite também adivinhar uma evolução positiva. Por último, o bom nível de diversificação geográfica e setorial da nossa indústria exportadora garante níveis de risco inferiores face ao passado. Paralelamente, importa também salientar dois outros aspetos favoráveis para a economia portuguesa: i) a continuada melhoria no mercado de trabalho, com a taxa de desemprego a marcar uma recuperação acentuada desde o máximo de 16,2% em 213 até aos previstos 9,9% para o final de 217; ii) a crescente orientação das economias de Lisboa e do Porto para o setor tecnológico; ambas as cidades apresentam-se hoje como excelentes alterativas à escala europeia para a instalação de serviços partilhados no setor tecnológico, facto que poderá constituir no médio prazo um importante motor para o crescimento económico. INDICADORES ECONÓMICOS 8% 6% 4% 2% % -2% -4% -6% Fonte: Oxford Economics (Jun 217) *Projeção (1) Taxa Efectiva RATING PORTUGAL Rating Outlook * 218* 219* 22* Consumo Privado Consumo Publico PIB Inflação(1) Exportações Fonte: Agências de rating Moody s Ba1 Estável Standard & Poor s BB+ Estável Fitch BB+ Positivo DBRS BBB (low) Estável A credibilidade da economia portuguesa é o principal risco que se adivinha face ao futuro. A confiança da comunidade internacional na retoma de Portugal não foi ainda conquistada, mas é certo que ao longo dos últimos trimestres as previsões de crescimento para Portugal têm vindo a ser revistas em alta. As agências de rating - confirmação última da postura dos investidores internacionais face ao nosso país - começam também a dar sinais de maior confiança, com a Fitch a anunciar no passado mês de Junho um Outlook positivo para Portugal. 4 5

4 PROCURA A subida dos níveis de confiança no setor empresarial, retratada por um crescimento do emprego e do investimento, resultou num aumento muito significativo da procura líquida de escritórios. ESCRITÓRIOS A atividade no setor de escritórios da Grande Lisboa nos primeiros seis meses do ano refletiu um mercado sólido e consolidado. A subida dos níveis de confiança no setor empresarial, retratada por um crescimento do emprego e do investimento, resultou num aumento muito significativo da procura líquida de escritórios. Ao longo dos primeiros 6 meses do ano, 33% da área contratada em Lisboa teve por origem a expansão de empresas já instaladas ou novas empresas que escolheram Lisboa para implantar o seu negócio. Estas últimas representaram 13% da área ocupada, um dos valores mais altos de sempre e significativamente superior à média da última década, na ordem dos 7%. 78. m 2 transacionados 129 Operações 65 m 2 área média ABL Milhares (milhares de m² m 2 ) ABSORÇÃO POR SEMESTRE º Semestre 2º Semestre / LPI Os negócios de ocupação do primeiro semestre de 217 retratam um maior peso de operações entre os 1 e os 5 m 2, em comparação com os primeiros seis meses de 216, facto que se justifica pela preponderância de novas ocupações ou negócios de expansão de área. TRANSAÇÕES POR DIMENSÃO 1º SEMESTRE 217 ABL (milhares de m²) m 2 ) Nº de transações ABL (m²) Nº de Transações / LPI 6 7

5 IC2 Uma publicação Cushman & Wakefield ABSORÇÃO POR ZONA 1º SEMESTRE 217 Zona 6 29% Zona 5 3% Zona 4 18% Zona 7 2% Zona 1 2% Zona 3 16% Zona 2 12% A perda de interesse que o Corredor Oeste (Zona 6) vinha a sentir nos últimos anos, deu sinais de alguma inversão ao longo dos primeiros seis meses de 217. A escassez de espaços no centro da cidade, em particular no Parque das Nações (Zona 5), principal destino dos ocupantes que deixaram a Zona 6, será a principal razão para este movimento. A atratividade da cidade de Lisboa para destino de centros de serviços partilhados reflete-se na distribuição da procura por setor de atividade. Os serviços financeiros e o setor de TMT`s & Utilities - as áreas de negócio de grande parte dos centros de serviços partilhados que se instalaram em Lisboa - foram os principais motores da procura, tendo representado cerca de 4% da área contratada. A16 N249-2 MAPA DE ZONAS DE ESCRITÓRIOS GRANDE LISBOA N249-4 N249-4 A37 N249-3 A9 N117 N25 N117 N117 A9 SINTRA CACÉM QUELUZ IC16 AMADORA N6-2 A37 ALFRAGIDE N117 A36 N117 A36 MONSANTO ZOO IP7 E1 E1 A12 PONTE VASCO DA GAMA / LPI Empresas como o BNP Paribas, Fujitsu ou a Bose ocuparam ao longo destes primeiros seis meses do ano escritórios em Lisboa com o objetivo de prestar serviços a um vasto conjunto de mercados mundiais. Parte destas empresas têm vindo a consolidar esta aposta na cidade de Lisboa, como é o caso do BNP Paribas que ocupou ao longo da última década mais de 48. m 2 de escritórios em Lisboa, que albergam cerca de 4. trabalhadores. PROCURA POR SETOR DE ATIVIDADE (1º sem.) 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Consultores e Setor Público Saúde Outros Produtos de Serviços Serviços TMT's & Advogados Serviços Consumo Empresas Financeiros Utilities A5 N6 N6 OEIRAS A5 PAÇO DE ARCOS N6 N6 A5 MIRAFLORES ALGÉS N6 RESTELO A5 AJUDA IP7 PONTE 25 ABRIL N6 RIO TEJO RIO TEJO Milhares de m² TOP 1 EDIFÍCIOS 1º SEMESTRE / LPI TOP 5 NEGÓCIOS 1º SEMESTRE 217 Ocupante Abreu Advogados Janssen Cilag Nokia O Parque Compta Total / LPI Edifício Infante D. Henrique, 26 Lagoas Park Alfrapark Columbano Bordalo Pinheiro, 52 Duo Miraflores Premium Zona / LPI Área (m 2 ) A maior concentração da procura no Corredor Oeste foi um reflexo da performance dos projetos Lagoas Park e Alfrapark, que ocuparam o primeiro e terceiros lugares no ranking de espaço contratado. No Lagoas Park, a ocupação por parte da Janssen Cilag do recém inaugurado Edifício 9, bem como a ocupação por parte da Regus de parte do Edifício 7, foram os principais negócios. No Alfrapark, a expansão da Nokia foi a transação de maior dimensão, representando 1.59 m 2. Também a cidade do Porto registou um início de ano promissor motivado por uma procura crescente de operadores nacionais e internacionais. Empresas como a Hostel World, Viagens Abreu e Michael Page ocuparam espaços este ano. Surgem também alguns projetos de promoção numa cidade onde não se observava construção nova desde 26, ano de conclusão do Edifício Burgo. SINTRA CACÉM QUELUZ OEIRAS ESTORIL CASCAIS MIRAFLORES ALGÉS N117 AMADORA IC19 ALFRAGIDE Av. das Descobertas A5 - IC15 RESTELO CRIL - IC17 IC16 AJUDA Av. da Índia A2/SUL ALGARVE Estrada de Benfica R. Conde Almoster MONSANTO Viaduto Duarte Pacheco Av. da Ponte Av. de Ceuta ALCÂNTARA PONTE 25 ABRIL CRIL - IC17 Av. General Norton de Matos Av. Lusíada ZOO ESTRELA SETE RIOS PRAÇA DE ESPANHA Eixo Norte-Sul Av. Infante Santo AMOREIRAS ODIVELAS Av. dos Combatentes Av. Calouste Gulbenkian Av. Joaquim A.Aguiar Av. 24 de Julho R. Castilho RATO IC1 CHIADO LUMIAR CAMPO GRANDE ALVALADE CAMPO PEQUENO SALDANHA MARQUÊS DE POMBAL BAIXA Av. Santos e Castro AEROPORTO Av. do Brasil Av. das Forças Armadas Av. Estados Unidos da América Av. de Berna Av.A.Augusto Aguiar Av. 5 de Outubro Av. da República Av. Fontes P. de Melo Av. D. de Loulé Av. da Liberdade R. Escola Politécnica 2ª CIRCULAR Av. Almirante Reis SANTA APOLÓNIA CRIL - IC17 AREEIRO Rua Morais Soares Av. Almirante Gago Coutinho Av. Infante D. Henrique PORTO/ NORTE Av. Marechal Gomes da Costa Av. Santo Condestável A1 Av. Infante D.Henrique PARQUE DAS NAÇÕES Av. Dom João A12 FIL PONTE VASCO DA GAMA A12/SUL ALGARVE RIO TEJO RIO TEJO Zona 1 - Prime Central Business District (Av. da Liberdade, Saldanha) Zona 2 - Central Business District (Avenidas Novas, Amoreiras) Zona 3 - Novas Zonas de Escritórios (Praça de Espanha, 2ª Circular) Zona 4 - Zonas Secundárias de Escritórios (Áreas Históricas) Zona 5 - Parque das Nações Zona 6 - Corredor Oeste (A5 Lisboa - Cascais) Zona 1 - Prime Central Business District (Av. da Liberdade, Saldanha) Zona 2 - Central Business District (Avenidas Novas, Amoreiras) Zona 3 - Novas Zonas de Escritórios (Praça de Espanha, 2ª Circular) Zona 4 - Zonas Secundárias de Escritórios (Áreas Históricas) Zona 5 - Parque das Nações Zona 6 - Corredor Oeste (A5 Lisboa - Cascais) 8 9

6 OFERTA O recente interesse demonstrado na zona ribeirinha de Lisboa para a localização de escritórios impactou positivamente os níveis de desocupação na Zona 4, que são hoje os mais baixos do mercado, a par com o Parque das Nações. O Corredor Oeste (Zona 6) mantém a maior desocupação do mercado, ainda que em correção face a 216. Esta evolução favorável no out of town lisboeta é justificada pela escassez de oferta no Parque das Nações, a principal concorrente da Zona 6. 4,6 milhões m 2 8,8% Desocupação OFERTA FUTURA EM CONSTRUÇÃO milhares de m TAXA DE DESOCUPAÇÃO 2% 16% 12% 8% 4% % Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona (1º sem.) Pré-arrendado Especulativo Edifícios concluídos (1º sem.) Sede Abreu Advogados único edifício concluído 5.8 m 2 Zona 4 A retoma do mercado não teve ainda repercussão na atividade de promoção, que se mantém nos níveis mais baixos de sempre. As rendas praticadas - ainda baixas para suportar a viabilidade da promoção - as limitações dos bancos no financiamento à construção e a concorrência do produto residencial - muito mais rentável que o desenvolvimento de escritórios - são as principais restrições ao crescimento da oferta. 59. m 2 em construção 71% Ocupação garantida Em breve devem arrancar novos projetos de escritórios nestas e noutras zonas da cidade que virão responder à procura potencial do mercado, não apenas por parte do setor empresarial local, mas também originada por grandes multinacionais cujo interesse em instalar em Lisboa centros de serviços partilhados é cada vez mais evidente. TENDÊNCIAS A diminuição constante da disponibilidade de escritórios que se observa em Lisboa e Porto desde 213, juntamente com o facto de existirem poucos novos projetos a curto prazo, faz com que exista uma pressão sobre a oferta de escritórios, especialmente para ocupações de média e grande escala. Acresce ainda uma necessidade de diversificação por parte dos promotores que têm investido com força no setor do turismo e residencial de luxo nos últimos três anos. Em consequência, o mercado de escritórios em Lisboa e no Porto está a preparar-se para uma nova vaga de oferta que vai de encontro às necessidades de expansão das empresas já instaladas e das empresas que se querem instalar em Portugal para operar em shared services e contact centres. De um modo geral a tendência será uma abordagem mais conservadora por parte dos promotores, que irão desenvolver projetos e comercializá-los em regime de pré-arrendamento. Existem alguns critérios que acreditamos serem de fundamental importância para os ocupantes: qualidade dos novos projetos, eficiência e flexibilidade, proximidade a transportes públicos e por fim uma atenção aos custos operacionais e ambientais. Os promotores deverão ter em atenção estes requisitos dos seus futuros clientes sem acrescentar um excessivo peso financeiro ao projeto. RENDAS - /m 2 /mês Zona Zona 1 (Prime Central Business District) Zona 2 (Central Business District) Zona 3 (Novas zonas de escritórios) Zona 4 (Zonas secundárias de escritórios) Zone 5 (Parque das Nacões) Zone 6 (Corredor Oeste) 217 (1º sem.) Média Prime 17,5 15, 12,5 14, 15,5 9,75 19,5 16,5 15, 16, 17, 13, Nos próximos dois a três anos, irá aumentar a capacidade de instalação de novos postos de trabalho em localizações centrais e com um elevado nível de qualidade. Carlos Oliveira Diretor de Escritórios Ainda assim, o claro potencial que o mercado de escritórios de Lisboa apresenta tem vindo a atrair formas de financiamento alternativas, como é o caso dos private equity funds, que poderão muito em breve potenciar o tão necessário crescimento da oferta de escritórios no mercado. A cidade de Lisboa conta ainda com terrenos disponíveis para promoção e em localizações adequadas ao desenvolvimento de escritórios, como é o exemplo dos terrenos da antiga Feira Popular em Entrecampos, ou de outros lotes na zona oriental de Lisboa. Em conclusão, advinha-se uma nova dinâmica no mercado de escritórios para Lisboa e para o Porto, nos próximos dois a três anos, que irá aumentar a capacidade de instalação de novos postos de trabalho em localizações centrais e com um elevado nível de qualidade. 1 11

7 RETALHO ENQUADRAMENTO O consumo privado tem vindo a ser desde 214 o principal motor de crescimento da economia, fator que se reflete diretamente no setor imobiliário de retalho. Os índices de volume de negócios do comércio a retalho nacional retrataram em 217 uma subida contínua, mas moderada, do setor. A evolução surpreende no entanto pela negativa, tendo em conta a redução gradual da sobretaxa de IRS que começou a ser refletida nas famílias já no início de 217 e que se esperava ter maior impacto nas vendas do setor de retalho. A subida da inflação terá sido a razão para esta tendência menos favorável. A retirada da sobretaxa à totalidade da população até ao final do ano deverá impulsionar nos próximos 6 meses novas subidas das vendas. ÍNDICE DE VOLUME DE NEGÓCIOS NO COMÉRCIO A RETALHO jan/1 mar/1 mai/1 jul/1 set/1 nov/1 jan/11 mar/11 mai/11 jul/11 set/11 nov/11 jan/12 mar/12 mai/12 jul/12 set/12 nov/12 jan/13 mar/13 mai/13 jul/13 set/13 nov/13 jan/14 mar/14 mai/14 jul/14 set/14 nov/14 jan/15 mar/15 mai/15 jul/15 set/15 nov/15 jan/16 mar/16 mai/16 jul/16 set/16 nov/16 jan/17 mar/17 mai/17 Fonte: Oxford Economics (Jun 217) *Projeção (1) Taxa Efectiva Total Exceto Combustível Produtos Não Alimentares Exceto Combustível Fonte: INE Nota: Base 215; Corrigido da sazonalidade deflacionado Produtos Alimentares, Bebidas e Tabaco A menor afluência de público aos centros comerciais confirma-se também em 217, ainda que sem impacto notório nas vendas. 13

8 ABSORÇÃO POR SETOR DE ACTIVIDADE 1º SEMESTRE 217 Moda; 26% Lar & Decoração; 7% Comunicações; 3% Lazer & Cultura; 5% A afirmação do comércio de rua como formato de retalho tem marcado o setor nos últimos anos. Após uma consolidação da rede de lojas nos centros comerciais, os grandes operadores direcionam hoje para a rua a sua expansão, acompanhando não só o crescimento da oferta mas também as preferências dos consumidores, que reconhecem na rua uma nova opção de consumo. Saúde; 1% Restauração; 34% Outros bens e serviços; 15% Alimentar; 9% ÍNDICES DE TRÁFEGO E VENDAS* DA APCC 1% 5% À semelhança do passado, a indústria dos centros comerciais manteve um desempenho acima do setor de retalho no seu todo, com o índice de volume de vendas a atingir no primeiro trimestre do ano um crescimento de 2,6%. ABSORÇÃO POR FORMATO 1º SEMESTRE 217 Comércio de Rua Stand Alone Centro Comercial Factory Outlet Retail Park 52% 1% 1% 44% O setor de restauração foi o responsável pelo maior número de aberturas no primeiro semestre do ano. As marcas Padaria Portuguesa, Kakaoland, Burger King e Bagga, foram as mais ativas, tendo aberto maioritariamente em lojas de rua. O setor de moda teve também um peso muito significativo, concentrando-se no formato de centros comerciais. Destaque para as cadeias Springfield, Tiffosi, Mango, Adidas, OVS e Kiabi, que lideraram o número de aberturas. OFERTA CONJUNTOS COMERCIAIS % -5% -1% -15% Índice de Tráfego Fonte: APCC - Associação Portuguesa de Centros Comerciais *Taxa de variação anual EVOLUÇÃO DA PROCURA Índice de Vendas A menor afluência de público aos centros comerciais confirma-se também em 217, ainda que sem impacto notório nas vendas. Os centros comerciais são desde os anos 9 a primeira opção de consumo das famílias portuguesas, e a maturidade e profissionalismo do setor - que tem sabido adaptar-se às constantes mudanças dos últimos 3 anos - deverá garantir esta primazia no futuro. PROCURA Nº aberturas ABSORÇÃO POR REGIÃO 1º SEMESTRE % A oferta de conjuntos comerciais em Portugal, na ordem dos 3,9 milhões de m 2 de ABL, tem-se mantido estável nos últimos anos, fruto da consolidação do mercado. A evolução da oferta tem passado essencialmente por expansões de centros existentes e pela reformulação de projetos, demonstrando a capacidade do setor de se adaptar às novas tendências do retalho. Atualmente encontram-se em construção apenas dois centros comerciais: o Mar Shopping promovido pela Inter Ikea no Algarve com 83. m 2 de ABL e o Évora Shopping, com 16.2 m 2. Ambos os centros têm abertura prevista até ao final do ano H1 217 (1º sem) 115 Comércio de Rua Centros Comerciais Outros Formatos Nº aberturas Com base na amostra 1 estudada pela Cushman & Wakefield, aferimos que a evolução positiva da procura registada desde 214 deverá manter-se em 217. O peso crescente do comércio de rua nos volumes de procura em comparação com os centros comerciais não surpreende, tendo em conta o aumento exponencial da oferta de comércio de rua face ao crescimento incipiente da oferta de centros comerciais nos últimos anos. 4 Norte Grande Porto Centro Grande Lisboa Alentejo & Algarve A evolução muito positiva do comércio de rua não foi alheia à afirmação das cidades de Lisboa e Porto como destinos de turismo de referência na Europa. A concentração da quase totalidade (97%) das operações de comércio de rua nestas duas cidades é reflexo deste fenómeno. Milhares Milhares de m² de m 2 ABL ATUAL E PREVISTA POR REGIÃO (m 2 ) 217/ Norte Grande Porto Centro Grande Lisboa Península de Setúbal Sul Ilhas 1 * Estudo realizado pela Cushman & Wakefield baseado em fontes públicas e trabalho de campo direcionado, englobando 321 operações de Janeiro a Junho. ABL Atual ABL Prevista 14 15

9 OFERTA COMÉRCIO DE RUA LISBOA O comércio de rua é hoje um formato consolidado de retalho, complementando a oferta instalada dos centros comerciais e desempenhando um papel principal no desenvolvimento dos centros das cidades. Esta retoma do setor veio beneficiar o mercado no seu todo, contribuindo para uma diversificação e especialização da oferta. A alteração à Lei do Arrendamento, o forte crescimento do turismo, os incentivos à reabilitação urbana e a retoma económica foram os quatro fatores potenciadores desta mudança. Milhares de m 2 LISBOA OFERTA POR TIPO DE RETALHISTA (1º sem) Retalhistas Tradicionais Cadeias Nacionais Cadeias Internacionais RENDAS - /m 2 /mês Formato Centros Comerciais Retail Parks Comércio de Rua - Lisboa (Chiado) Comércio de Rua - Porto (Rua de Sta. Catarina) 217 (1º sem.) Prime Média 97,5 1, 115, 57,5 3, - 35, 6, - 8, 5, - 55, 25, - 3, Os valores de arrendamento retratam o ambiente muito positivo que se vive no mercado. De forma generalizada, em termos setoriais e geográficos, as rendas de referência subiram nos principais espaços comerciais em Portugal. Face ao futuro, prevê-se uma manutenção desta tendência, em particular no formato de rua cujos valores estão ainda muito afastados dos praticados noutras cidades europeias. Na última década o comércio de rua em Lisboa evoluiu muito significativamente, não só em quantidade, mas essencialmente em qualidade. As cadeias de retalho passaram a fazer parte dos núcleos de comércio do centro da cidade. Operadores nacionais e internacionais, como a Accesorize, Boutique dos Relógios, Geox, Kiko Milano ou Women Secret passaram a estar presentes no formato de rua, contribuindo para uma maior diversificação da oferta. O mix comercial das ruas lisboetas também se alterou em termos de setor de atividade. Adaptando-se à nova realidade - caracterizada por aumentos consideráveis em fluxo de visitantes, em grande parte turistas - os espaços de restauração aumentaram em cerca de 64%, dando lugar não só a cadeias internacionais, mas também a novos conceitos independentes. OFERTA COMÉRCIO DE RUA PORTO LISBOA OFERTA POR SETOR DE ACTIVIDADE Milhares de m (1º sem) Moda Restauração Lar Lazer & Cultura Outros Alimentar TENDÊNCIAS O setor do retalho mantém a sua curva ascendente e é provável que assim continue. Se até há pouco este era um fenómeno quase exclusivo da cidade de Lisboa, a verdade é que o Porto regista hoje um dinamismo ímpar. Os projetos de reabilitação são uma constante na cidade e atraem o interesse de retalhistas e investidores. Esta é uma tendência irreversível e capaz de contagiar os demais centros históricos de cidades tidas como mais secundárias. É uma mudança dos paradigmas social, urbanístico e até cultural. Faz renascer zonas apagadas da nossa memória, traz conceitos inovadores e diferenciados e devolve demografia às cidades. As lojas reinventam-se, os centros comerciais adaptam-se aos novos hábitos de consumidores. A cidade do Porto também passou por este processo de mudança, e as suas ruas são hoje importantes destinos de retalho. A Rua de Santa Catarina recuperou o fluxo e atratividade do passado e novas zonas, como os Clérigos, Ribeira e Aliados começam já afirmar-se como alternativas válidas. PORTO OFERTA POR RUA 1º SEMESTRE 217 O comércio depende da demografia imediata, pois precisa de consumidores, mas também é fator qualificativo de povoamento, pois cria o sentido de conveniência e conforto que tanto valorizamos quando habitamos, trabalhamos ou visitamos uma cidade. PORTO OFERTA POR SETOR DE ACTIVIDADE 1º SEMESTRE 217 Outros 21% Lazer & Cultura 8% Lar 15% Restauração 13% Moda 43% Rua Sacadura Cabral Rua da Galeria de Paris Rua de Cândido dos Reis Rua José Gomes Ferreira Rua dos Clérigos Praça de Carlos Alberto Praça de Lisboa Avenida da Boavista Rotunda da Boavista Rua Pedro Homem de Melo Rua Passos Manuel Rua das Carmelitas Rua de 31 de Janeiro Rua de Fernandes Tomás Rua da Cedofeita Rua de Júlio Dinis Rua de Sá da Bandeira Rua de Santa Catarina Milhares de m 2 As lojas reinventam-se, os centros comerciais adaptam-se aos novos hábitos de consumidores cada vez mais exigentes e o comércio de rua acompanha o ritmo. O setor no seu todo precisa de intervenientes ágeis, leis exigentes mas funcionais, processos céleres, pois só assim o país continuará a captar a atenção não só dos turistas, mas também de investidores e marcas nacionais e internacionais. Sandra Campos Diretora de Retalho 16 17

10 O setor industrial nacional tem vindo a manter uma evolução muito positiva, contribuindo favoravelmente para a economia através do seu peso nas exportações. INDUSTRIAL ENQUADRAMENTO O setor industrial nacional tem vindo a manter uma evolução muito positiva, contribuindo favoravelmente para a economia através do seu peso nas exportações. Os níveis de confiança na indústria transformadora confirmam este crescimento, estando já em terreno positivo e mantendo-se acima da média da zona euro. O otimismo dos empresários industriais é suportado pelas previsões macroeconómicas, esperando-se para os próximos três anos um crescimento do índice de produção industrial na ordem dos 1,2% anuais e superior ao previsto para o PIB. INDICADOR DE CONFIANÇA DA INDÚSTRIA TRANSFORMADORA* Portugal Área Euro jan/11 mar/11 mai/11 jul/11 set/11 nov/11 jan/12 mar/12 mai/12 jul/12 set/12 nov/12 jan/13 mar/13 mai/13 jul/13 set/13 nov/13 jan/14 mar/14 mai/14 jul/14 set/14 nov/14 jan/15 mar/15 mai/15 jul/15 set/15 nov/15 jan/16 mar/16 mai/16 jul/16 set/16 nov/16 jan/17 mar/17 mai/17 Fonte: INE * Valores Corrigidos da Sazonalidade - Média Móvel de 3 Observações Mensais A evolução das exportações confirma o bom momento para o setor industrial em Portugal - após um crescimento modesto em 216, 217 registou um aumento muito significativo. As estimativas de fecho de ano para esta variável apontam para um crescimento de 7,7%, superior ao previsto para as importações. O setor industrial nacional beneficiou do crescimento dos seus principais mercados - Espanha, França e Alemanha concentraram quase metade das exportações - bem como de um elevado grau de diversificação setorial o principal setor exportador, a indústria automóvel, representou apenas 11% do total. BALANÇA COMERCIAL (JAN-ABR) Milhões de Exportações Importações Saldo da Balança Comercial Fonte: INE

11 Torres Vedras Ota Alenquer Carregado Azambuja IMOBILIÁRIO INDUSTRIAL Mafra V.F.XIRA Alverca A escassez de oferta de qualidade continua a condicionar o mercado imobiliário industrial, mas ainda assim o primeiro semestre de 217 revelou crescimento na procura de espaços industriais na Grande Lisboa. Entre Janeiro e Junho de 217 foram identificadas nesta zona 14 novas contratações de espaços industriais e logísticos que totalizaram uma ocupação de 63. m 2, revelando um crescimento de 17% face a igual período de 216. MERCADO INDUSTRIAL GRANDE LISBOA EVOLUÇÃO DA PROCURA - (ABL) 5 5 Milhares de m Fonte: LPI Industrial; Cushman & Wakefield PRINCIPAIS EIXOS INDUSTRIAIS 1º SEMESTRE 217 Zona SINTRA CASCAIS OEIRAS Zona 1 - Alverca - Azambuja Zona 2 - Almada - Setúbal Zona 3 - Loures Zona 4 - Montijo - Alcochete Zona 5 - Sintra - Cascais Zona 6 - Lisboa T1-14 T2-14 T3-14 T4-14 T1-15 T2-15 T3-15 T4-15 T1-16 T2-16 T3-16 T4-16 T1-17 Área (m²) Nº Negócios Eixo Alverca - Azambuja Almada - Setúbal Loures Montijo Sintra - Cascais Grande Porto Zonas Póvoa de Santa Iria, Alverca, Vila Franca de Xira, Azambuja e Carregado Almada, Seixal, Quinta do Anjo, Palmela e Setúbal Loures, Odivelas, São Julião do Tojal e MARL Montijo e Alcochete Sintra, Cascais, Oeiras e Amadora Nº Negócios AMADORA LOURES LISBOA ALMADA Intervalo de Rendas ( /m²/mês) 3,25-3,5 2, - 2,75 3,25-3,5 3, - 3,25 3,5-3,75 3,25-3,5 SESIMBRA BARREIRO Alcochete MONTIJO Palmela A Sonae protagonizou o maior negócio do semestre ocupando 14. m 2 no Cartaxo; o Grupo Luis Simões concentrou o maior volume de área ocupada, mais de 18. m 2 distribuídos por dois armazéns logísticos em Palmela e na Azambuja. Procura Moderada Elevada Moderada Elevada Reduzida Reduzida Procura Moderada Reduzida Reduzida Reduzida Moderada Moderada TENDÊNCIAS O setor industrial e logístico continua a mostrar sinais de melhoria, mantendo-se ainda assim o segmento menos dinâmico do mercado imobiliário. Na Grande Lisboa, a recuperação do consumo despoletou algum crescimento na procura de novos espaços, ainda que concentrado nas localizações prime e não sendo ainda suficiente para corrigir os níveis de desocupação excessivos em localizações secundárias como Montijo, Alcochete ou Palmela. Consequentemente, as rendas permanecem em valores muito reduzidos e abaixo do valor mínimo que permita viabilizar o desenvolvimento de novos projetos. O Grande Porto apresenta um maior potencial. Na sequência de um muito menor nível de investimento no segmento da logística nas últimas décadas, a procura é hoje superior à oferta. Ainda assim, a inviabilização financeira da construção de novos projetos também é uma realidade, tendo em conta a manutenção das rendas em valores historicamente baixos. Se é certo que este mercado apresentou algum nível de promoção no último ano, este limitou-se a projetos de ocupação própria. Apesar da clara melhoria do contexto económico, há ainda alguma incerteza sobre como vai evoluir a economia e o efeito que essa evolução terá sobre a procura de espaço logístico. Esta incerteza, aliada às baixas rendas, limita a evolução do mercado logístico. Contudo, se a logística pretender evoluir em Portugal como noutros países europeus e mundiais, a necessidade de espaço mais moderno e eficiente vai ser uma inevitabilidade e a subida dos valores de rendas obrigatória. A logística de retalho, que foi o principal impulsionador do setor nas últimas décadas, será novamente o motor da mudança no setor industrial. As necessidades da crescente comunidade de compradores online que exigem um cada vez menor tempo de entrega a custos reduzidos irá trazer ao mercado um novo conceito de logística, caracterizada por espaços de menor dimensão e mais próximos dos centros urbanos. Na sequência de um muito menor nível de investimento no segmento da logística nas últimas décadas, a procura é hoje superior à oferta. Os reduzidos valores de renda praticados continuam a restringir o crescimento da oferta, no entanto a pressão crescente do lado da procura poderá permitir uma subida dos valores no curto prazo em algumas localizações. Ana Gomes Diretora de Industrial e Terrenos 2 21

12 É na rentabilidade da operação hoteleira que se verifica uma evolução mais positiva que em 216, confirmando o enorme potencial que o uso hoteleiro começa a revelar face a outros usos imobiliários. HOTÉIS PROCURA A evolução muito positiva que Portugal tem vindo a registar como destino turístico nos últimos anos é comprovada pelos excelentes resultados demonstrados pelos indicadores da atividade turística, que nos primeiros meses de 217 indiciam já novos recordes em termos de procura e rentabilidade da operação. A tendência de crescimento dos preços médios praticados pelos estabelecimentos turísticos valida a convicção da indústria de que a qualidade da oferta e do serviço hoteleiro - bem como a atratividade de Portugal como destino turístico - são os fatores que mais potenciam este crescimento do setor, em oposição ao fator preço. INDICADORES TURÍSTICOS NACIONAIS (JAN-ABR) Indicadores Var. % 216/17 Var. % 215/16 Hóspedes (milhões) 4,2 4,8 5,3 1,9% 13,2% Dormidas (milhões) 11,1 12,5 13,9 11,2% 13,% Proveitos hotelaria (milhões de ) 513,3 62,4 714,8 18,7% 17,4% Proveitos por Dormida ( ) 46,4 48,2 51,5 6,7% 3,9% Fonte: INE O crescimento de janeiro a abril manteve-se na ordem dos dois dígitos nas variáveis de procura, ainda que a taxas inferiores do ano passado. É na rentabilidade da operação hoteleira que se verifica uma evolução mais positiva que em 216, confirmando o enorme potencial que o uso hoteleiro começa a revelar face a outros usos imobiliários. DORMIDAS NOS ESTABELECIMENTOS HOTELEIROS POR REGIÃO (JAN-ABR) 5% 4% 3% 2% 1% % Fonte: INE Norte Centro Lisboa Alentejo Algarve Açores Madeira

13 DORMIDAS DE NÃO RESIDENTES NOS ESTABELECIMENTOS HOTELEIROS (JAN-ABR) Fonte: INE Outros 27% Itália 3% EUA 3% Brasil 6% Países Baixos 6% OFERTA A oferta de estabelecimentos hoteleiros em Portugal, excluindo alojamento local e unidades de residencial turístico, aproxima-se dos 82. quartos distribuídos por mais de 2.1 projetos. OFERTA ESTABELECIMENTOS HOTELEIROS* POR CATEGORIA 1º SEMESTRE % 1% *Exclui Alojamento Local 3% França 9% 19% 3% Reino Unido 21% Espanha 1% Alemanha 15% 1 estrela 2 estrelas 3 estrelas 4 estrelas 5 estrelas O mercado estrangeiro tem um peso muito significativo no turismo nacional, representando 71,5% das dormidas de janeiro a abril, e tem vindo a evoluir de forma muito favorável, através da cada vez maior diversificação de origens. Em 217 manteve-se a tendência de afirmação de mercados emissores antes pouco representativos, com destaque para os turistas brasileiros que em 217 representaram 5,5% das dormidas face a 3,9% em 216, os turistas norteamericanos registaram também um aumento, ainda que menos significativo. A evolução muito positiva dos indicadores turísticos, e mais concretamente da operação hoteleira, potencia a atratividade do uso turístico e incentiva o investimento no setor. Nos primeiros seis meses do ano inauguraram em Portugal 2 estabelecimentos hoteleiros, trazendo cerca de 1.2 quartos adicionais ao mercado. PRINCIPAIS ABERTURAS 217 Hotel Anantara Vilamoura Algarve Resort (Rebranding) Star Inn Lisbon Neat Hotel Avenida (Rebranding) Eurostars Cascais Essence Inn Marianos Meliá Convento de Santa Joana* Jupiter Marina Hotel* Viceroy at Ombria Resort* Aurea Fátima Hotel Congress & Spa* EasyHotel Lisboa* Total *Abertura prevista até ao final do ano Lisboa São Miguel Cascais Fátima Lisboa Portimão Loulé Fátima Lisboa O crescimento futuro da oferta vai manter o ritmo dos últimos anos, até 219 espera-se que inaugurem em Portugal 82 novos estabelecimentos hoteleiros com mais de 6. quartos. A cidade de Lisboa continua a liderar a preferência dos principais grupos hoteleiros. A oferta de estabelecimentos hoteleiros em Portugal, excluindo alojamento local e unidades de residencial turístico, aproxima-se dos 82. quartos distribuídos por mais de 2.1 projetos. Cidade Nº quartos Vilamoura TENDÊNCIAS O turismo tem desempenhado nos últimos anos um papel preponderante na dinamização da economia nacional, com especial enfoque nos últimos dois anos, observando indicadores de crescimento a dois dígitos. As mais recentes estatísticas de fontes oficiais e associações do setor, indiciam que 217 será registado como o melhor ano de turismo de sempre, ultrapassando inclusive as referências de 27. O progresso na atividade turística é por demais evidente. Entre dois pontos que distam 1 anos, muito no panorama da atividade turística e sobretudo dos players que nela atuam se alterou. Mais do que alterações à forma como se trabalha o mercado turístico, houve também mudanças na postura dos seus principais operadores, resultando em competitividade e maior profissionalismo dos atores. O crescimento em 216 de 13,2% em número de turistas e 17,4% em receitas não são fruto do acaso, nem seria justo afirmar que se devem a fatores aleatórios e externos ao destino Portugal. Gonçalo Garcia Diretor de Hospitality As perturbações observadas nos convencionais destinos de touring cultural e lazer dos nossos principais mercados emissores de turistas apenas canalizaram procura latente para destinos que se encontravam bem preparados para responder com qualidade, diferenciação e autenticidade, como é o caso de Portugal e das suas regiões turísticas e subprodutos turísticos. Este é sobretudo o resultado de uma estratégia de médio-longo prazo de requalificação e reposicionamento, que procura sustentar a atividade na diversificação de oferta e experiências turísticas, e captar um perfil de turista com maior poder de compra. A sustentabilidade dos destinos turísticos depende de conjugação de critérios endógenos e exógenos à atividade, e acreditando que melhorias e evoluções ao produto turístico possam ser introduzidas, estão reunidas condições para competir no médio-longo prazo com os nossos destinos concorrenciais habituais. Neste contexto de mercado é razoável admitir que os próximos 2 a 3 anos observarão: Tendência de crescimento (mais moderada porém), quer do ponto de vista da procura como da oferta; Indicadores de estabilidade económico-social, sustentabilidade e competitividade do destino Portugal, têm alimentado o interesse dos investidores, antevendo-se aumento na procura por parte de investidores institucionais movidos por interesses de rendimento de médio longo prazo; Separação entre os domínios propriedade e operação hoteleira; Movimento de expansão de operadores para destinos em crescimento; Reforço de presença territorial de operadores nacionais, e entrada de novos players em destinos maduros; Movimento de contração de yields de investimento em localizações prime (centro de cidade - Lisboa e Porto)

14 Na cidade de Lisboa verifica-se uma alteração evidente nas zonas com maior oferta de produto novo. Se no passado as localizações prime eram alvo de maior promoção, hoje a aposta dos promotores reside em bairros tradicionais da cidade, no passado menos valorizados. Nº de fogos Nº em de oferta fogos RESIDENCIAL OFERTA O equilíbrio entre a oferta e a procura de produto residencial nas cidades de Lisboa e do Porto tem-se mantido, não obstante a intensa atividade de promoção que se verifica desde 214. Fruto de uma procura em crescimento, os níveis de fogos em oferta observaram-se estáveis ao longo dos últimos 12 meses, e abaixo dos valores que se registavam entre 21 e 212. FOGOS EM OFERTA LISBOA E PORTO Q1 217 Fonte: SIR Lisboa Porto Na cidade de Lisboa verifica-se uma alteração evidente nas zonas com maior oferta de produto novo. Se no passado as localizações prime eram alvo de maior promoção, hoje a aposta dos promotores reside em bairros tradicionais da cidade, no passado menos valorizados. Assim, foram as freguesias de Penha de França, Arroios e Marvila, na zona oriental da cidade, que registaram o maior crescimento da oferta. No Porto a diversificação geográfica da oferta não é ainda demasiado evidente, a oferta por zona manteve-se no geral estável, com ligeiros crescimentos na Baixa e zona Oriental

15 A amostra do SIR revela para as cidades de Lisboa e do Porto subidas nos valores praticados de 17% e 24% respetivamente. Em Lisboa as zonas em que os preços mais subiram foram Belém, Ajuda e Estrela, um reflexo evidente do processo de valorização da oferta que os bairros mais tradicionais de Lisboa estão a atravessar. / m² VALORES DE MERCADO PROCURA No Porto, a zona que maior valorização registou foi a Foz, a localização residencial prime na cidade. Este mercado não demonstra ainda de forma evidente o processo de valorização de zonas emergentes que se verifica hoje em Lisboa Fonte: SIR Q1 217 Lisboa cidade - Venda Porto cidade - Venda Nº de Nº fogos de fogos vendidos Vendidos FOGOS VENDIDOS LISBOA E PORTO Fonte: SIR Q1 217 Lisboa Porto O primeiro trimestre de 217 revela novo crescimento na procura de produto residencial nas cidades de Lisboa e Porto. De acordo com o SIR, Sistema de Informação Residencial, no primeiro trimestre, a procura nas cidades de Lisboa e do Porto cresceu respetivamente 16% e 61% em termos homólogos. A evolução mais positiva na cidade do Porto encontra-se em linha com o forte crescimento que este mercado tem vindo a registar de forma transversal em todo o setor imobiliário. Em Lisboa a procura evoluiu de forma mais positiva na zona oriental da cidade, nas freguesias de Beato, Marvila, Penha de França e São Vicente. No Porto foi a zona da Foz que maior crescimento registou em termos de procura. VALORES DE MERCADO LISBOA PRIME A análise conjunta da Cushman & Wakefield e da Porta da Frente do mercado de luxo ou premium 2 em Lisboa e na Linha de Cascais demonstra uma manutenção da forte atividade que se tem vindo a verificar no setor nos últimos anos. Nos primeiros três meses do ano a amostra registou um total de 8 transações nos concelhos de Lisboa, Oeiras e Cascais, revelando um crescimento homólogo superior a 3%. 2 * Análise baseada numa amostra de 67 transações realizadas nos concelhos de Lisboa, Oeiras e Cascais de Janeiro de 214 a Março de 217 A distribuição da procura por tipologia mantevese estável, com um enfoque nas tipologias mais baixas em Lisboa e nas tipologias maiores em Cascais. 1% 8% 6% 4% 2% % FOGOS VENDIDOS POR TIPOLOGIA Q Lisboa Cascais Fonte: Porta da Frente T T1 T2 T3 T4 T5 + COMPRAS POR PAÍS DE ORIGEM GRANDE LISBOA / m² VALORES UNITÁRIOS DE AVALIAÇÃO BANCÁRIA DE HABITAÇÃO jan/11 mar/11 mai/11 jul/11 set/11 nov/11 jan/12 mar/12 mai/12 jul/12 set/12 nov/12 jan/13 mar/13 mai/13 jul/13 set/13 nov/13 jan/14 mar/14 mai/14 jul/14 set/14 nov/14 jan/15 mar/15 mai/15 jul/15 set/15 nov/15 jan/16 mar/16 mai/16 jul/16 set/16 nov/16 jan/17 mar/17 Fonte: INE Média Global - AM Porto Média Global - AM Lisboa A retoma da economia permitiu uma postura mais agressiva por parte do sistema bancário no crédito à habitação, e hoje a procura do mercado residencial é motivada não só pela compra para efeitos de investimento - na sua maioria com recurso reduzido ou nulo a financiamento - mas também cada vez mais pela aquisição de habitação própria, na qual o crédito bancário é maioritário. Esta mudança no perfil da procura, que se verifica já desde 215, permite uma aproximação dos valores médios de avaliação bancária aos valores reportados na generalidade do mercado. Ainda assim a diferença entre ambos os indicadores é relevante, explicando-se por um desvio entre o tipo de produto adquirido para habitação própria, geralmente de valor inferior, face ao adquirido para efeitos de investimento. / m Não obstante o peso muito significativo do mercado estrangeiro no setor residencial prime, os clientes nacionais mantém-se ainda assim muito ativos, com 38% das vendas estudadas protagonizadas por portugueses. Os brasileiros e os franceses mantém-se como o segundo e terceiro grupo mais representativo. VALORES DE MERCADO GRANDE LISBOA Valor Médio Fonte: Porta da Frente Cascais Lisboa Valor Máximo 2% 4% 5% 8% 18% Fonte: Porta da Frente 25% 38% Portugal Brasil França África do Sul China Reino Unido Outros Os valores médios registaram subidas ligeiras face a 216, de 3% em Cascais e 6% em Lisboa, retratando um mercado maduro e consolidado em que o potencial de valorização é já inferior ao passado

16 Consolidação. Pensando na experiência que vivemos neste último semestre é esta a ideia que me surge: consolidação. Talvez seja esta a palavra que melhor define o desempenho do mercado imobiliário residencial na região de Lisboa. Neste último ano, assistimos a uma procura externa consistente, não só por parte dos mercados que têm sido responsáveis pelo maior volume de aquisições em Portugal, mas também por parte de novos mercados que começam a olhar para nós como um país onde vale a pena investir e viver. A comprovar este facto, podemos referir que no primeiro trimestre de 217 vendemos propriedades a 3 diferentes nacionalidades. Se juntarmos um incremento da procura por parte dos portugueses, comprovamos essa solidez. É muito bom verificar que o nosso país continua a atrair novos mercados e nacionalidades, sendo cada vez mais reconhecido por diferentes nacionalidades. Clientes dos Estados Unidos, Inglaterra e outros países europeus têm contribuído para aumentar o número dos que descobrem um país com tanto para oferecer. Estamos a viver um excelente momento que se consolida a cada ano com novos mercados. Há, no entanto, algumas ameaças que não podemos deixar de rebater. Desde logo a ideia de bolha imobiliária. Não nos parece que seja esse o caso. Primeiro, porque tradicionalmente as bolhas imobiliárias estão associadas a crédito bancário fácil e excessivo. Cerca de 9% das transações que intermediámos foram feitas com capitais próprios, e acreditamos que essa seja a grande tendência do mercado no segmento em que atuamos. Segundo, porque o crescimento dos preços foi consequência de a oferta não ter acompanhado uma procura crescente. Existirão sempre mercados de primeira linha e localizações singulares que serão difíceis de repetir, mas o mercado está rapidamente a adaptar-se à dinâmica da procura, produzindo mais produtos nas regiões mais procuradas. Não nos parece que os promotores imobiliários irão ceder à tentação de contribuir para uma escalada nos preços/m 2 dos seus lançamentos, até porque isso iria fazer com que deixassem de ser competitivos, afastando os investidores estrangeiros. Pensamos que os preços irão continuar a crescer, mas a um ritmo baixo, contribuindo assim também para a consolidação do nosso mercado. Muito importante será também o comportamento do nosso país em dois vetores fundamentais: a segurança e o enquadramento fiscal e legal. Se na questão da segurança tivemos uma ótima notícia: passámos de 5º para 3º lugar no ranking dos países mais seguros do mundo, agora o repto é conseguirmos manter esse lugar. No capítulo do enquadramento fiscal e legal, é fundamental resolver de uma vez por todas os atrasos do SEF em tudo o que diz respeito aos vistos gold, que já contribuíram para que vários investidores desistissem de comprar, e que fossem feitos todos os esforços para manter o programa do residente não habitual válido para todos os países. Rafael Ascenso Porta da Frente Diretor Geral 3 31

17 Em 217 o bom comportamento do mercado manteve-se, o volume de capital investido até á data foi ligeiramente superior a 216 e situou-se acima da média da última década. INVESTIMENTO A rentabilidade dos ativos imobiliários em Portugal tem vindo a atrair uma cada vez maior variedade de investidores internacionais. Em 216, o índice IPD reportou para Portugal um retorno de 12,2%, que correspondeu ao quarto valor mais alto na Europa. RETORNO DO IMOBILIÁRIO - ÍNDICE IPD % 12% 8% 4% % 12,2% IPD 5,7% Retorno rendas 6,2% Valorização capital 1. Milhões Transacionados Milhões de Fonte: IPD Em 217 o bom comportamento do mercado manteve-se, o volume de capital investido até á data foi ligeiramente superior a 216 e situou-se acima da média da última década. As operações atualmente em curso no mercado ultrapassam os 3.5 milhões, dos quais cerca de 1.5 milhões poderão ser transacionados até ao final do ano, fazendo de 217 o ano com maior volume de investimento na história do mercado imobiliário em Portugal. INVESTIMENTO COMERCIAL POR SEMESTRE Milhões Negócio médio º Semestre 2º Semestre / LPI 32 33

18 Os operadores internacionais têm dominado o investimento, sendo que 91% do volume transacionado no primeiro semestre do ano teve como origem capital estrangeiro. A cada vez maior dispersão de nacionalidades é hoje uma realidade em Portugal, e a crescente alocação de capital ao imobiliário em detrimento dos ativos financeiros alargou a base de investidores presentes no mercado. INVESTIMENTO COMERCIAL POR ORIGEM 1º SEMESTRE % China 26% África do Sul 1% Reino Unido Holanda A alteração nos investidores que hoje adquirem ativos imobiliários em Portugal não passou apenas pela origem do capital, também no perfil de investimento esta mudança é notória. Se no passado os ativos core representavam uma importante parcela do mercado, o aumento da concorrência entre investidores, alguma escassez de produto core, e uma nova vaga de clientes com maior apetência ao risco, fez com que os investimentos agregados de perfil Core+ e de Valor acrescentado - com maior grau de risco - passassem a ter uma maior presença. 13% 13% 22% INVESTIMENTO COMERCIAL POR TIPO DE CAPITAL 1% 8% 6% Portugal Outros YIELDS PRIME 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% Q A valorização de capital dos ativos imobiliários manteve-se ao longo de 217, tendo sido já ultrapassadas as yields registadas no ultimo pico de mercado, em 27. Os investidores oportunistas não estão muito presentes nas aquisições diretas de ativos, mas têm vindo a aumentar a sua exposição ao imobiliário nacional através da compra de NPL (non performing loans), que se coadunam com o preço alvo que procuram. Os próximos meses podem ditar um aumento muito significativo deste tipo de operações, a pressão dos bancos nacionais para retirarem do seu balanço os ativos ditos tóxicos é crescente, e são várias as instituições financeiras que anunciaram já uma estratégia mas agressiva na alienação de portfólios imobiliários. 4% 2% % º sem. Oportunista Oportunistico Valor acrescentado Core + Core INVESTIMENTO COMERCIAL POR SETOR 1º SEMESTRE 217 PRINCIPAIS NEGÓCIOS DO ANO 1º SEMESTRE M Industrial (Yield Bruta) Centros Comerciais (Yield Líquida) M M Escritórios (Yield Bruta) Comércio De Rua (Yield Bruta) O novo panorama financeiro internacional, com taxas de juro historicamente reduzidas, bem como a atratividade crescente do imobiliário para os grandes investidores, fazem crer que esta tendência possa ainda acentuar-se ao longo dos próximos dois anos. YIELDS PRIME Escritórios 4,75% Com. Rua 4,75% C. Com. 4,9% YIELDS MÉDIAS Escritórios 5,75% Com. Rua 5,25% C. Com. 5,75% Industrial 6,5% Industrial 7% 65.5 M 5-55 M A profunda mudança que se verificou ao nível do perfil dos investidores não é ainda notória no que se refere ao setor de atividade. Os ativos de escritórios e de retalho continuaram a concentrar a maioria do capital no primeiro semestre de 217. No entanto, a escassez de produto que tem vindo a ser sentida, bem como a crescente atratividade de outros setores refletiram já diferenças na alocação de capital por segmento, nomeadamente à logística antecipando-se efeito semelhante no turismo ou residencial. 29% 29% 2% 4% Retalho Hotéis Escritórios Industrial PORTFÓLIO LOGICOR (BLACKSTONE) LOGÍSTICA 53. m 2 VENDEDOR: BLACKSTONE COMPRADOR: CIC FORUM COIMBRA RETALHO 35.4 m 2 VENDEDOR: CBRE GI COMPRADOR: RESILIENT/ GREENBAY VILA DO CONDE THE STYLE OUTLET RETALHO 43.7 M 2 VENDEDOR: NEINVER COMPRADOR: VIA OUTLETS EDIFÍCIO ENTREPOSTO ESCRITÓRIOS 48. M 2 VENDEDOR: GRUPO ENTREPOSTO COMPRADOR: SIGNAL CAPITAL PORTFÓLIO ESCRITÓRIOS ESCRITÓRIOS 32. M 2 VENDEDOR: NOVO BANCO COMPRADOR: CONFIDENCIAL 5 M EDIFÍCIO TAVEIRA EX BNU ESCRITÓRIOS 28. M 2 VENDEDOR: FP CGD COMPRADOR: FUNDO ESTABILIZAÇÃO FINANCEIRA DA SEGURANÇA SOCIAL 4-5 M FORUM VISEU RETALHO 19.7 M 2 VENDEDOR: CBRE GI COMPRADOR: RESILIENT/ GREENBAY M ECOPARK AZEMBUJA II LOGÍSTICA 52.6 M 2 VENDEDOR: ECS COMPRADOR: RREEF 35

19 TENDÊNCIAS Há muito valor para ser criado num mercado que apresenta um excelente historial de crescimento ao longo da última década. Num mundo com excesso de liquidez, o desafio dos investidores é hoje superior ao do passado, obrigados a atuar num mercado muito mais competitivo com um maior número de concorrentes que procuram ativamente destinos para alocarem os seus cada vez maiores volumes de capital. Ainda que Portugal seja uma das poucas economias na Europa onde há uma efetiva escassez de financiamento por parte do setor bancário, o bom comportamento do lado ocupacional do imobiliário permite oferecer aos investidores excelentes oportunidades de alocação dos seus capitais. O crescimento da economia está a gerar um aumento generalizado da procura de imobiliário nos setores de escritórios, comércio, logística e turismo. Assim, 217 tem tudo para ser um ano recorde em termos de volume de transações. E tão importante quanto o aumento do volume de transações, é a diversificação da base de investidores, de todas as nacionalidades e perfis, alterando radicalmente o ADN do mercado e aumentando amplamente a base de clientes do setor. Para todos os investidores que conseguem pensar em antecipação ao mercado, esta é a hora de investir com critério no mercado português, que oferece hoje escala e confiança. Há muito valor para ser criado num mercado que apresenta um excelente historial de crescimento ao longo da última década. Luís Rocha Antunes Diretor de Investimento 36 37

20 LEGISLAÇÃO Em junho de 217 foram publicadas duas leis que vêm alterar significativamente a revisão efetuada em 214. A Lei nº 43/217 de 14 de Junho visa essencialmente a ampliação dos períodos transitórios de passagem de contratos para o NRAU. No caso dos contratos habitacionais, as ampliações aplicar-se-ão a 3 grupos de arrendatários: Inquilinos com rendimentos inferiores a 5 vezes o RMNA (Rendimento Mínimo Nacional Anual); com idade superior a 65 anos; ou portadores de deficiência superior a 6%. Os períodos de passagem para o NRAU aumentam para prazos que variam entre os 5 e os 1 anos. Foram adicionalmente criados escalões de limitação de renda que serão determinados em função dos rendimentos das famílias e irão vigorar por um período de 8 anos. O impacto destas novas leis será sentido não só de forma direta no mercado imobiliário, também a credibilidade do nosso país perante investidores internacionais será afetada. No que se refere aos contratos não-habitacionais, foi ampliado o grupo de entidades sujeitas a condição especial, passando a incorporar as denominadas lojas históricas, para além das já previstas micro empresas e entidades sem fim lucrativo. Este grupo de entidades vê aumentado o grau de proteção que já lhes era conferido por lei, nomeadamente no que se refere aos prazos previstos para transição ao NRAU e aos períodos de renda limitado, bem como relativamente ao valor da indemnização a pagar em caso de denuncia para efeitos de remodelação ou restauro profundo que é aumentado com esta nova lei. A Lei nº 42/217 de 14 de Junho define os critérios para a atribuição do estatuto das chamadas lojas históricas bem como os respetivos benefícios. É da responsabilidade da Assembleia Municipal a atribuição do estatuto dos estabelecimentos e entidades de interesse histórico, os critérios são definidos por lei, mas é dado aos municípios o direito de aplicação de especificidades. Os critérios abrangem duas vertentes: a atividade do estabelecimento e o património material, ou imaterial, da unidade e são no geral muito abrangentes. Com a exceção da exigência de atividade por um período mínimo de 25 anos, os restantes requisitos são pouco objetivos. Entre as medidas de proteção aplicáveis, destaca-se o benefício fiscal concedido aos proprietários de imóveis arrendados às chamadas lojas históricas, bem como o direito de preferência na transmissão do imóvel, conferido não só aos inquilinos mas também aos municípios. No geral estas leis trazem um recuo considerável no importante passo que foi dado pelo governo em 214 com a alteração muito significativa do NRAU, conferindo não só proteções acrescidas a inquilinos e entidades já antes protegidas, bem como aumentando o leque de entidades beneficiárias de esta proteção. O impacto destas novas leis será sentido não só de forma direta no mercado imobiliário, também a credibilidade do nosso país perante investidores internacionais será afetada. A já muito referida instabilidade legal e fiscal tão frequente em Portugal, vem confirmada por estas novas leis, que alteram uma medida legislativa de apenas 3 anos defraudando as expetativas de muitos investidores que com a publicação do NRAU optaram por apostar em projetos de reabilitação urbana nas nossas cidades. Particularmente no caso das lojas históricas, preocupa a reduzida objetividade dos critérios definidos na lei, que dão lugar a interpretações diversas

21 CONTACTOS Head of Portugal Eric van Leuven Investimento Luís Antunes Retalho Sandra Campos Avaliação & Advisory Ricardo Reis Industrial e Terrenos Ana Gomes ana.gomes@cushwake.com Research e Consultoria Marta Esteves Costa marta.costa@cushwake.com Gestão Imobiliária Bruno Silva bruno.silva@cushwake.com Escritórios Carlos Oliveira carlos.oliveira@cushwake.com Gestão de Projetos Matthew Smith matthew.j.smith@cushwake.com Gestão de Centros Comerciais André Navarro andre.navarro@cushwake.com Porto Filipe Lopes filipe.lopes@cushwake.com Para mais informações ou para obter cópias adicionais deste estudo, por favor contacte: Filipa Mota Carmo Marketing filipa.carmo@cushwake.com Tel.: A Cushman & Wakefield é uma consultora líder global em serviços imobiliários. Os 43. colaboradores em mais de 6 países prestam serviços local e globalmente criando valor significativo a ocupantes e investidores em todo o mundo. Este relatório contém informação publicamente disponível, e foi utilizada pela Cushman & Wakefield no pressuposto de ser correta e verdadeira. A Cushman & Wakefield declina qualquer responsabilidade, caso se venha a verificar o contrário. Nenhuma garantia ou representação, expressa ou implícita, é feita à veracidade da informação contida neste relatório, e a mesma é disponibilizada sujeita a erros. 217 Cushman & Wakefield. Direitos reservados. Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131 5º Lisboa - Portugal