CENTRO FEDERAL DE EDUCAÇÃO TECNOLÓGICA DO PARANÁ PROPOSTA DE METODOLOGIA PARA IMPLANTAÇÃO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA EM CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS

Transcrição

1 CENTRO FEDERAL DE EDUCAÇÃO TECNOLÓGICA DO PARANÁ ENGENHARIA INDUSTRIAL ELÉTRICA ÊNFASE ELETROTÉCNICA E ENGENHARIA DE PRODUÇÃO CIVIL SIDNEI DANETTI MOTTER DORLI ZANONI PROPOSTA DE METODOLOGIA PARA IMPLANTAÇÃO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA EM CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS CURITIBA 2004

2 SIDNEI DANETTI MOTTER DORLI ZANONI PROPOSTA DE METODOLOGIA PARA IMPLANTAÇÃO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA EM CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS Proposta de Projeto Final apresentada na disciplina de Projeto Final 2 do CEFET-PR para os cursos de Engenharia Industrial Elétrica Eletrotécnica e Engenharia de Produção Civil. Orientador: Paulo Sergio Walenia Co-orientador: Carlos Alberto CURITIBA 2004

3 SIDNEI DANETTI MOTTER DORLI ZANONI PROPOSTA DE METODOLOGIA PARA IMPLANTAÇÃO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA EM CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS Este Projeto Final de Graduação foi julgado e aprovado como requisito parcial para obtenção do título de Engenheiro pelo Centro Federal de Educação Tecnológica do Paraná. Professor Paulo Sérgio Walenia Coordenador do Curso Engenharia Industrial Elétrica Eletrotécnica Prof. Ivan Eidt Colling, Dr. Coordenador de Projeto Final de Graduação Engenharia Industrial Elétrica Eletrotécnica Orientador - Professor Paulo Sérgio Walenia Coordenador do Curso Engenharia Industrial Elétrica Eletrotécnica Co-orientador - Prof. Carlos Alberto da Costa, M. Eng. Professor Antonio Luiz MERLIN Prof. Adalberto Matoski, M.Eng Coordenador do Curso Engenharia de Produção Civil Curitiba, Setembro de 2004.

4 Dedicamos este trabalho a nossos Pais, amigos e familiares que sempre nos apóiam para vencer os desafios da vida.

5 AGRADECIMENTOS A Deus; Aos professores, principalmente professor orientador Paulo Sérgio Walenia e professor co-orientador Carlos Alberto; Aos coordenadores do DECEN, DAELT e DACOC; Aos condomínios que foram realizadas as entrevistas; Aos amigos, familiares e ao Grupo de Jovens Jesus Vive.

6 Tudo é do Pai toda honra e toda a glória, é dele a vitória alcançada em minha vida (Banda Dom)...Muito bem filho, já que foste fiel no pouco, eu te confiarei muito... (Mat 25,21)

7 RESUMO O presente trabalho apresenta uma proposta para aplicação de metodologia de manutenção preventiva para condomínios residenciais. A manutenção preventiva, comumente aplicada na indústria, é usada como base no desenvolvimento do projeto. Após estudo de campo realizado em oito condomínios na cidade de Curitiba, foram desenvolvidos modelos de planos de manutenção preventiva formados por instruções de trabalho e outros documentos que podem ser usados para compor um manual de manutenção. Com este projeto pode-se responder, ao menos parcialmente, as seguintes questões: Por que não se faz manutenção preventiva nos condomínios? Quais equipamentos/instalações que mais ocasionam problemas? Como fazer manutenção periódica em condomínios? Palavras chave: Manutenção preventiva Condomínios Planos de manutenção Instruções de trabalho

8 LISTA DE FIGURAS FIGURA 1 - EVOLUÇÃO DA MANUTENÇÃO...25 FIGURA 2 - EVOLUÇÃO DA TÉCNICAS DE MANUTENÇÃO...31 FIGURA 3 - O PONTO IDEAL DA MANUTENÇÃO...32 FIGURA 4 - EMPREITEIRIZAÇÃO X TERCEIRIZAÇÃO...35 FIGURA 5 - SITUAÇÃO DA CONTRATAÇÃO DE SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO NO BRASIL...36 FIGURA 6 RECUPERAÇÃO DE PARTE DO DESEMPENHO DA EDIFICAÇÃO FIGURA 7 - MODELO PADRÃO PARA IDENTIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO FIGURA 8 - QUESTIONÁRIO PARA LEVANTAMENTO DE DADOS...60 FIGURA 9 - TABELA PARA TABULAÇÃO DOS DADOS DE CAMPO...63 FIGURA 10 - EXEMPLO DE ORGANOGRAMA PARA GESTÃO DA MANUTENÇÃO PARA OS CONDOMÍNIOS...86 FIGURA 11 - PMP PLANO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA...88 FIGURA 12 EXEMPLO DE PLANO MACRO PARA AS ATIVIDADES DE MANUTENÇÃO NOS SISTEMAS...92 FIGURA 13 FLUXOGRAMA DE GESTÃO DO PLANO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA...93 FIGURA 14 MODELO DE PMP PARA EXTINTORES...95 FIGURA 15 MODELO DA INSTRUÇÃO DE TRABALHO PARA FUNCIONÁRIO EXTINTOR...96 FIGURA 16 MODELO DE PMP PARA PORTAS CORTA FOGO...97 FIGURA 17 MODELO DA INSTRUÇÃO DE TRABALHO PARA FUNCIONÁRIO PORTA CORTA FOGO...98 FIGURA 18 MODELO DE PMP PARA CAIXA DE ÁGUA SUPERIOR...99 FIGURA 19 MODELO DE PMP PARA QUADRO DE ENTRADA FIGURA 20 MODELO DE PMP PARA LAJE COBERTURA FIGURA 21 MODELO DE PMP PARA ELEVADORES PARTE FIGURA 22 - MODELO DE PMP PARA ELEVADORES PARTE

9 FIGURA 23 - MODELO DE PMP PARA ELEVADORES PARTE FIGURA 24 - MODELO DE PMP PARA ELEVADORES PARTE FIGURA 25 PMP PARA ELEVADORES DE UM CONDOMÍNIO...106

10 LISTA DE GRÁFICOS GRÁFICO 1- TIPOS DE MANUTENÇÃO QUE REALIZADA NOS CONDOMÍNIOS GRÁFICO 2 - TEVE PROBLEMA NOS EQUIPAMENTOS...66 GRÁFICO 3 - EMPRESA ESPECIALIZADA...66 GRÁFICO 4 - IMPORTÂNCIA DE FAZER MANUTENÇÃO PREVENTIVA...67 GRÁFICO 5 - EXISTE ORIENTAÇÃO PARA MANUTENÇÃO PREVENTIVA...67 GRÁFICO 6 - ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO SISTEMAS...68 GRÁFICO 7 - ACESSO PARA A MANUTENÇÃO DOS SISTEMAS...68 GRÁFICO 8 - ATIVIDADES DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA...69 GRÁFICO 9 - ATIVIDADES DE MANUTENÇÃO CORRETIVA...70 GRÁFICO 10 - ATIVIDADES DE MANUTENÇÃO CORRETIVA PROGRAMADA...70 GRÁFICO 11 OCORRÊNCIA DE FALHAS NA MANUTENÇÃO...71 GRÁFICO 12 MANUTENÇÃO REALIZADA POR EMPRESAS ESPECIALIZADAS...71 GRÁFICO 13 MANUTENÇÃO PREVENTIVA É MUITO IMPORTANTE...72 GRÁFICO 14 - MANUTENÇÃO PREVENTIVA É IMPORTANTE...72 GRÁFICO 15 - MANUTENÇÃO PREVENTIVA É POUCO IMPORTANTE...73 GRÁFICO 16 - MANUTENÇÃO PREVENTIVA NÃO TEM NENHUMA IMPORTÂNCIA GRÁFICO 17 - EXISTE ORIENTAÇÃO PARA REALIZAR MANUTENÇÃO PREVENTIVA...74 GRÁFICO 18 NÃO EXISTE ORIENTAÇÃO PARA REALIZAR MANUTENÇÃO PREVENTIVA...74 GRÁFICO 19 - ÓTIMO ESTADO DE CONSERVAÇÃO...75 GRÁFICO 20 - BOM ESTADO DE CONSERVAÇÃO...75 GRÁFICO 21 - ESTADO DE CONSERVAÇÃO REGULAR GRÁFICO 22 - PÉSSIMO ESTADO DE CONSERVAÇÃO GRÁFICO 23 - ÓTIMO ACESSO PARA MANUTENÇÃO GRÁFICO 24 - BOM ACESSO PARA MANUTENÇÃO...77 GRÁFICO 25 ACESSO PARA MANUTENÇÃO REGULAR...78

11 GRÁFICO 26 PÉSSIMO ACESSO PARA MANUTENÇÃO...78 GRÁFICO 27 - RESUMO DA INSPEÇÃO NO ELEVADOR...79 GRÁFICO 28 - RESUMO DA INSPEÇÃO NO PORTÃO ELETRÔNICO...80 GRÁFICO 29 - RESUMO DA INSPEÇÃO NA BOMBA DE RECALQUE GRÁFICO 30 IDADE DOS CONDOMÍNIOS...81 GRÁFICO 31 - DOCUMENTAÇÃO PRESENTE NO CONDOMÍNIO...82 GRÁFICO 32 - CONSCIENTIZAÇÃO QUANTO CONSERVAÇÃO DAS INSTALAÇÕES...82 GRÁFICO 33 - PORQUE NÃO E FEITA MANUTENÇÃO EM TODAS AS INSTALAÇÕES...83

12 LISTA DE ABREVIATURAS ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas ABRAMAN - Associação Brasileira de Manutenção CDC CEFET CREA CONFEA EUA IBAPE IT NBR OS PMP RCM SECOVI - Código de Defesa do Consumidor - Centro Federal de Educação Tecnológica do Paraná - Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - Estados Unidos da América - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - Instrução de Trabalho - Normas Brasileira Regulamentadora - Ordem de Serviço - Plano de Manutenção Preventiva - Manutenção Centrada em Confiabilidade - Sindicato da Habitação e Condomínios

13 SUMÁRIO 1 INTRODUÇÃO PROBLEMA PREMISSAS JUSTIFICATIVA OBJETIVOS Objetivo Geral Objetivos Específicos: METODOLOGIA ESTRUTURA DO TRABALHO REFERENCIAL TEÓRICO HISTÓRICO DE MANUTENÇÃO TIPOS DE MANUTENÇÃO Manutenção Corretiva Não Planejada Manutenção Corretiva Planejada Manutenção Preventiva Manutenção Preditiva Manutenção Detectiva Engenharia de Manutenção TERCEIRIZAÇÃO DE SERVIÇOS NA MANUTENÇÃO Conceito de Terceirização Modalidades Básicas Formas de contratação MANUTENÇÃO EM CONDOMÍNIOS Norma de Manutenção de Edificações Quando pensar Manutenção Preventiva para Condomínios Código de Defesa do Consumidor O Projetista e a Manutenção O Construtor e a Manutenção Por que Manutenção Preventiva para Condomínios...48

14 2.5 APLICAÇÕES CONHECIDAS DE MANUTENÇÃO EM CONDOMÍNIOS Caso São Paulo SP Caso Belo Horizonte - MG Caso Rio de Janeiro - RJ Caso Curitiba PR ESTUDO DE CAMPO METODOLOGIA PARA INSPEÇÃO Dados de identificação Questionário Apresentação dos resultados ANÁLISE DADOS DO ESTUDO DE CAMPO RESULTADOS GERAIS RESULTADO POR SUBSISTEMA RESULTADOS DETALHADOS RESULTADOS DOS DADOS DE IDENTIFICAÇÃO PROPOSTA DE METODOLOGIA DE MANUTENÇÃO PARA CONDOMÍNIOS CONHECENDO A NOVA ESTRUTURA DE PREVENTIVA O quê? Quem? Como? OS PLANOS DE MANUTENÇÃO PLANO MACRO DAS ATIVIDADES DE MANUTENÇÃO NOS SISTEMAS OS PLANOS DE PREVENTIVA CONCLUSÕES REFERÊNCIAS APÊNDICE A - QUESTIONÁRIO PILOTO APÊNDICE B RESULTADO QUESTIONÁRIO DE CAMPO APÊNDICE C FORMULÁRIOS UTILIZADOS NO PLANO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA

15 15 1 INTRODUÇÃO Olhando para a história onde as construções eram robustas, tais como castelos que eram feitos de pedras, a imagem das edificações era de fortaleza, tendo durabilidade eterna, esse pensamento é o que se percebe até os dias de hoje. Além disso, as pessoas acostumadas a morar em casas quando mudam para condomínios não tem consciência de que este faz parte do seu patrimônio e se bem conservado valoriza o imóvel. A falta de conservação de condomínios ocasiona situações indesejadas e nesse caso a manutenção preventiva, tão conhecida no ramo industrial, é um caminho prático para solucionar este problema. Manutenção preventiva: é um procedimento técnico administrativo (em benefício do proprietário e/ou dos usuários), que tem por finalidade levar a efeito as medidas necessárias à conservação de um imóvel e a permanência das suas instalações e equipamentos, de modo a mantê-lo em condições funcionais normais, tais como as que resultaram da sua construção, em observância ao que foi projetado, e durante a sua vida útil (Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), NBR 5410:1997). Tendo em vista a metodologia de manutenção, pode-se vislumbrar sua utilização para as edificações com sua aplicação por técnicas preventivas. A falta de conservação nos edifícios traz a necessidade de um trabalho focado nas atividades de manutenção preventiva para as instalações do condomínio. Com este busca-se o entendimento de algumas questões tais como: Por que não se faz manutenção periódica em condomínios? Quais os equipamentos/instalações que mais ocasionam problemas? Como fazer manutenção periódica em condomínios?

16 PROBLEMA O problema tratado é a falta de manutenção adequada dos condomínios residenciais da cidade de Curitiba. 1.2 PREMISSAS Este trabalho pretende: Proporcionar aos moradores de condomínios uma maneira diferente de pensar em manutenção utilizando técnicas preventivas. Proporcionar aos responsáveis pela conservação dos condomínios uma opção para gestão da manutenção. Proporcionar ao CEFET-PR um estudo sobre manutenção e contribuir para conscientização dos alunos que venham atuar na área de projetos ou execução de edifícios. Proporcionar ao CEFET-PR um estudo, com sinergia de competências da Engenharia Industrial Elétrica - Eletrotécnica e Engenharia de Produção Civil, quebrando paradigmas institucionais, com intuito de mostrar a importância de parcerias e cativar novos cursos ou especializações.

17 JUSTIFICATIVA Segundo os dados obtidos do levantamento estatístico realizado por uma equipe do CEFET/PR durante o desenvolvimento do seu Projeto Final de Graduação intitulado Levantamento da situação atual das instalações elétricas na cidade de Curitiba (ZAMPIÉRI; GÁVLOVSKI; SCHMITT, 2003) tem-se o seguinte: 1) Em 69% dos condomínios não há identificação nos dispositivos de proteção de quadros de energia elétrica; 2) As condições gerais dos quadros de energia elétrica em aproximadamente 70% dos casos são consideradas irregulares ou péssimas ; 3) 83% dos condomínios afirmam que não há necessidade de fazer manutenção corretiva periódica nas instalações elétricas. Estes dados mostram os problemas encontrados nos edifícios residenciais implicando séria ameaça à segurança das pessoas e também evidenciam o total desconhecimento da legislação pertinente que obriga aos síndicos terem uma preocupação com a manutenção predial. Transcreve-se a seguir trecho do Código Civil Brasileiro. Art Compete ao síndico: V diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; Uma das razões para desenvolver este trabalho é alertar os síndicos dos riscos a que estão sujeitos ao não providenciarem uma manutenção adequada e mostrar que existe uma metodologia para realizá-la. Busca-se ainda para a sociedade uma melhor qualidade de vida, uma maior segurança e talvez mudança

18 18 no modo de pensar das pessoas em relação à manutenção preventiva nos condomínios. A parte técnica proporcionará uma melhor compreensão de como agir da maneira preventiva para conservação dos condomínios. Finalmente o CEFET/PR, obterá como beneficio um estudo sobre a manutenção de condomínios que poderá ser usado como referencial nas disciplinas de projetos contribuindo para melhorar a conscientização sobre a importância da manutenção desde a concepção dos projetos. 1.4 OBJETIVOS Objetivo Geral Efetuar um levantamento da situação da manutenção preventiva em condomínios na cidade de Curitiba e organizar uma metodologia para criação de um programa de manutenção periódica nas instalações em condomínios visando garantir a segurança das pessoas, melhorar a qualidade de vida e evitar custos desnecessários Objetivos Específicos: 1) realizar um levantamento bibliográfico (normas, tecnologias, dados técnicos, legislação) a respeito dos sistemas de manutenção predial; 2) realizar um levantamento bibliográfico (normas, tecnologias, dados técnicos, legislação) a respeito das instalações e infra-estrutura a serem mantidas;

19 19 3) fazer levantamento piloto para testar o questionário; 4) fazer pesquisa de campo; 5) tabular os dados e analisá-los; 6) criar modelo de plano para manutenção periódica e planejada; 7) propor modelos de plano de manutenção preventiva, instruções de trabalho e outros documentos. 1.5 METODOLOGIA Através de pesquisa em literatura, será desenvolvido o referencial teórico do trabalho, onde será estudado a manutenção procurando conhecer um pouco da história, tipos de manutenção e também explicar sobre tendências de aplicação, como a terceirização. Em seguida o estudo estará focado na manutenção de condomínios. Serão relatadas a importância da aplicação da postura preventiva e as responsabilidades pelas ações que comprometem o estudo de conservação das edificações. Também serão apresentadas algumas experiências que falam sobre preventiva para condomínios. Após esclarecimento sobre manutenção e da sua importância para os condomínios será feito levantamento da atual situação da manutenção predial em 8 condomínios residenciais da cidade de Curitiba. Para marcar visita aos condomínios primeiramente vai se buscar contato com Secovi por intermédio de professores, do contrário às visitas serão agendadas em condomínios onde moram estudantes do Cefet ou pessoas conhecidas.

20 20 Com visitas agendadas será feito levantamento piloto para testar questionário que deve ser usado durante as vistorias nos condomínios. Após adequação do questionário serão realizadas as pesquisas de campo. Com os dados coletados dos condomínios e também com fundamentação em estudo de pesquisa sobre Levantamento da situação atual das instalações elétricas na cidade de Curitiba (ZAMPIÉRI; GÁVLOVSKI; SCHMITT, 2003), será criado um modelo de plano para manutenção periódica planejada em condomínios. O plano de manutenção tem como objetivo apresentar um modelo, portanto informações contidas no plano não terão um retrato fiel da realidade. Será também criado instruções de trabalho e outros documentos para aplicação dos planos de manutenção. Estes documentos podem ser usados para compor um manual de manutenção. 1.6 ESTRUTURA DO TRABALHO O presente trabalho está estruturado em 7 capítulos, sendo que o capítulo 1 está dedicado à introdução que contextualiza o tema da manutenção de edifícios e apresenta as justificativas, as limitações e os objetivos da pesquisa. O capítulo 2 é dedicado ao referencial teórico que serve para fundamentação e desenvolvimento do trabalho. No capítulo 3 são feitos os estudos de campo e no capítulo 4 são apresentados os resultados das pesquisas através de gráficos comentados.

21 21 Com as informações dos estudos de campo o capítulo 5 traz a proposta de metodologia para implantação de planos de manutenção preventiva (PMP) nos condomínios, com uma explicação detalhada do que é e como funcionam os planos. O capítulo 6 mostra modelos de PMP e instruções de trabalho criadas. No capítulo 7 são apresentadas as considerações finais do trabalho e as sugestões para a continuidade do desenvolvimento da manutenção preventiva em condomínios.

22 22 2 REFERENCIAL TEÓRICO Para melhor compreender como se deu o processo de manutenção e como esta evoluiu ao passar dos anos, faz-se necessário uma breve revisão sobre esse tema que será melhor explicado a seguir. 2.1 HISTÓRICO DE MANUTENÇÃO A manutenção é um conjunto de ações com o objetivo de identificar, prevenir ou corrigir defeitos e falhas, assim como aperfeiçoar as condições necessárias de operação e segurança de equipamentos e sistemas a um custo final otimizado. A manutenção, embora de uma forma inconsciente, existe desde os tempos mais remotos, sendo que o nome manutenção foi usado pela primeira vez por volta do século XVII na Europa, na mesma época do advento do relógio mecânico, quando surgiram os primeiros técnicos em montagem e assistência. O aparecimento do termo na indústria ocorreu por volta do ano 1950 nos Estados Unidos da América (NAKAJIMA,1998, p. 15). Com o desenvolvimento da indústria, com a evolução da aviação comercial e da indústria eletrônica, as pessoas ligadas em manutenção começaram a observar que o tempo gasto para encontrar as falhas era maior que o tempo perdido na execução do reparo. E escolheram equipes especializadas para compor um setor de apoio à produção que deram o nome de Engenharia de Manutenção, a qual recebeu os encargos de planejar e controlar a manutenção, bem como analisar causas e efeitos das avarias (NAKAJIMA,1998, p. 16).

23 23 Desde os anos 30, a evolução da manutenção pode ser estudada através de 3 gerações (MOUBRAY,2003, p. 02). A Primeira Geração inicia-se antes da Segunda Guerra Mundial. Naquela época, a indústria não era altamente mecanizada, portanto, os tempos de paralisação à espera para que o equipamento voltasse a funcionar não tinha grande importância, assim pensavam os responsáveis pela produção. Outro fato importante foi que os equipamentos eram simples e fáceis de consertar e na maioria das vezes superdimensionados, conseqüentemente, não se fazia necessária uma manutenção sistemática além da simples limpeza, assistência e lubrificação. A capacidade técnica era menos exigida que nos dias de hoje. A Segunda Geração - começa por volta da Segunda Guerra Mundial até os anos 60. Com o desenrolar da segunda guerra aumentou a demanda por todo tipo de produtos e ao mesmo tempo o contingente de mão-de-obra diminuiu sensivelmente. Assim, neste período houve uma forte expansão de mecanização das indústrias, bem como da complexidade das instalações industriais. Começa a evidenciar a necessidade de aumentar a disponibilidade e a confiabilidade em busca da maior produtividade. Assim, se levantou a hipótese de que as quebras nos equipamentos poderiam e deveriam ser evitadas surgindo, então, o conceito de manutenção preventiva. Na década de 60 esta manutenção também começou a representar um custo muito elevado em relação aos outros custos tais como os operacionais. Por fim a quantidade de capital investido em itens físicos, juntamente com o nítido aumento do custo deste capital, levou as pessoas a buscarem meios para aumentar a vida útil dos ativos. A Terceira Geração desde os meados da década de 70, quando houve uma aceleração nos processos industriais. Neste período, qualquer tipo de paralisação

24 24 da produção causava perdas ainda maiores nos custos, afetava a qualidade do produto e diminuía a capacidade produtiva, tornando-se, assim uma preocupação generalizada. Nas indústrias de manufatura, os efeitos dos períodos de paralisação foram se agravando pela tendência mundial de utilizar sistemas just-in-time ; nos quais estoques reduzidos para a produção em andamento significavam que pequenas pausas na produção/entrega naquele momento poderiam paralisar a fábrica. O crescimento da automação e da mecanização passou a requerer uma confiabilidade e disponibilidade com muito mais qualidade e tornaram-se assim pontos-chave nos mais diversos setores como: saúde, processamento de dados, telecomunicações e gerenciamento de edificações. Mas por outro lado uma maior automação significa um aumento na freqüência de falhas afetando assim a capacidade de manter padrões de qualidade estabelecidos. Isso se aplica tanto aos padrões do serviço quanto à qualidade do produto; por exemplo, falhas em equipamentos podem afetar o controle climático em edifícios e a pontualidade das redes de transporte. Cada vez mais, as falhas provocam sérias conseqüências na segurança e no meio ambiente, em um momento em que os padrões de exigências nessas áreas estão aumentando rapidamente. Foi nesta Geração que se reforçou o conceito de uma manutenção preditiva. O resumo destas três gerações está contido na figura 1:

25 25 FIGURA 1 - EVOLUÇÃO DA MANUTENÇÃO FONTE: MOUBRAY, 2003, P. 3. Em função do exposto pode-se resumir que a política de manutenção consiste na definição de objetivos técnico-econômicos relativos ao domínio das instalações e equipamentos da empresa, e deve ser estabelecida sob a forma de compromisso lastreado entre três fatores: Fator técnico: disponibilidade e durabilidade dos equipamentos; Fator econômico: menores custos de manutenção; Fator humano: melhores condições de trabalho, segurança e qualidade dos serviços prestados.

26 TIPOS DE MANUTENÇÃO Kardec e Nascif (2001, p. 35) relatam que a maneira pela qual é feita a intervenção nos equipamentos, sistemas ou instalações caracteriza os vários tipos de manutenção existentes. Freqüentemente esta variedade provoca uma série de confusões nas definições dos tipos de manutenção, por isso, é importante uma caracterização mais objetiva dos diversos tipos de manutenção, desde que, independentemente das denominações, todos se enquadram em um dos seis tipos principais de manutenção descritos a seguir: Manutenção Corretiva Não Planejada; Manutenção Corretiva Planejada; Manutenção Preventiva; Manutenção Preditiva; Manutenção Detectiva; Engenharia de Manutenção Manutenção Corretiva Não Planejada É a correção da falha do equipamento de maneira aleatória, ou seja, caracteriza-se pela atuação da manutenção em fato que já ocorreu, seja este uma falha ou desempenho menor que o esperado. Assim não há tempo para se preparar de uma forma adequada o serviço e perde-se muito tempo. Normalmente a manutenção corretiva não planejada acarreta altos custos, pois a quebra inesperada

27 27 pode implicar perdas de produção, perda da qualidade do produto e elevados custos indiretos de manutenção (PINTO; XAVIER, 2001, p. 36) Manutenção Corretiva Planejada A Manutenção Corretiva Planejada é a correção do desempenho menor que o esperado ou da falha, por decisão gerencial, isto é, pela atuação em função de acompanhamento preditivo ou pela decisão de operar até quebrar, (KARDEC e NASCIF, 2001, p. 38). A manutenção corretiva planejada é realizada para correção de anomalias técnicas nas instalações, de modo a se evitar perdas de produção para manutenção ou no caso de instalações cuja parada não seja crítica para o processo produtivo. A manutenção corretiva programada é realizada, portanto, em função de: necessidade de programação de peças para execução da atividade; devido a não disponibilidade imediata da instalação por parte do Cliente. Um trabalho planejado é sempre mais barato, mais rápido e mais seguro do que um trabalho não planejado. Uma das suas principais características é a obtenção de dados mais precisos informação pelo acompanhamento do equipamento.

28 Manutenção Preventiva Viana (2002, p. 10) relata que a manutenção preventiva pode ser classificada como sendo todo serviço de manutenção realizado em máquinas que não estejam em estado de pane, ou seja, estando em condições operacional com zero defeito ou falha. E, também Kardec e Nascif (2001, p. 39) relatam que a ação tomada de forma a reduzir e evitar a falha ou quebra da função do equipamento, obedecendo a um plano previamente elaborado, baseado em períodos de tempo previamente definidos. Inversamente à política de manutenção corretiva, a manutenção preventiva procura obstinadamente evitar a ocorrência de quebra, ou seja, procura prevenir com ações estruturadas no equipamento. Em determinados setores, como na aviação, a adoção de manutenção preventiva é de suma importância para determinados sistemas ou componentes, pois o fator segurança se sobrepõe aos demais. Podemos citar alguns fatores que devem ser levados em consideração para a adoção de uma política de manutenção preventiva adequada: Se o custo para manutenção preditiva for alto. Fatores relacionados com a segurança pessoal ou da instalação. Por ser um equipamento crítico e de difícil liberação pela produção; Riscos de afetar ao meio ambiente. Em sistemas complexos de operação contínua.

29 29 No âmbito da manutenção preventiva podemos citar dois casos (MOTTER, 1992, p. 40): a) Manutenção preventiva condicional caracteriza-se por inspeções executadas em intervalos predeterminados para acompanhamento das condições de funcionamento de um equipamento específico. b) Manutenção preventiva cíclica: substituições sistemáticas de peças, componentes ou fluidos de uma instalação, executadas em intervalos predeterminados, com programações específicas. A manutenção preventiva cíclica é realizada sobre os componentes críticos das máquinas, mas aumenta o custo da manutenção nos equipamentos Manutenção Preditiva Manutenção que permite garantir uma qualidade de serviço desejada, com base na aplicação sistemática de técnicas de análise, utilizando-se de meios de supervisão centralizados, para reduzir ao mínimo a manutenção preventiva e diminuir a manutenção corretiva, (ABNT NBR In: FILHO, 2000, p. 82). Kardec e Nascif (2001, p. 41) mostram que a manutenção preditiva é a primeira grande quebra de paradigma, ou seja, de mudança de cultura na manutenção e tanto mais se intensifica quanto mais o conhecimento tecnológico desenvolve equipamentos que permitam avaliação confiável da instalação. Seu principal objetivo é prevenir falhas nos equipamentos ou sistemas através de acompanhamento de parâmetros diversos, permitindo a operação contínua do equipamento pelo maior tempo possível. Um dos pontos fortes da manutenção preditiva é oferecer melhores resultados, pois intervém o mínimo possível na planta

30 30 por utilizar equipamentos de monitoramento externo como: máquina termográfica, caneta de vibração e outros Manutenção Detectiva É o processo de agir nos sistemas de proteção buscando detectar falhas ocultas ou não perceptíveis ao pessoal de operação e manutenção. Um exemplo simples e objetivo é o botão de teste de sinalização e alarme em painéis, que quando acionado acende uma lâmpada que indicara ao operador a falha (KARDEC; NASCIF, 2001, p. 44). A identificação de falhas ocultas é de fundamental importância para o incremento de confiabilidade. Em sistemas com um elevado grau de complexidade essas ações só devem ser executadas pelo pessoal da área de manutenção, com treinamento e habilitação Engenharia de Manutenção É outro marco importante dentro da manutenção, pois significa a segunda quebra de paradigma manutenção. Praticar a Engenharia de Manutenção significa uma mudança cultural, ou seja, cessar a sucessão contínua de reparos para buscar as raízes da falha, modificar situações permanentes de mau desempenho, deixar de conviver com problemas repetitivos, melhorar padrões e sistemáticas, desenvolver a manutenibilidade, dar feedback ao projeto, interferir tecnicamente nas compras dos equipamentos (PINTO; XAVIER, 2001).

31 31 Para mostrar de forma sucinta esta mudança de paradigma Kardec, Arcuri e Cabral (2002, p. 24), relatam: Paradigma do passado: O homem de manutenção sente-se bem quando executa um bom reparo. Paradigma moderno: O homem de manutenção sente-se bem quando ele consegue evitar todas as falhas não previstas. Infelizmente ainda tem muitas empresas que atua com o paradigma do passado e não acompanharam a evolução da manutenção. Na figura 2 será mostrado como se deu a evolução das técnicas de manutenção. FIGURA 2 - EVOLUÇÃO DA TÉCNICAS DE MANUTENÇÃO Fonte: MOUBRAY, 2003, p. 5. Mas, hoje a engenharia da manutenção busca a eficácia do sistema de manutenção e não apenas uma manutenção eficiente, ou seja: agir com a cabeça para não ter que agir com os braços.

32 32 Assim a missão da manutenção é: Garantir a disponibilidade da função dos equipamentos e instalações de modo a atender a um processo de produção ou de serviço, com confiabilidade, segurança, preservação do meio ambiente e custo adequados, (KARDEC; ARCURI; CABRAL, 2002, p. 23). Porém, o excesso de manutenção pode ter um custo elevado. E o desafio da engenharia da manutenção é buscar o equilíbrio entre as políticas adotadas, não bastando ter um bom custo de manutenção. Sendo assim é necessário agir de forma planejada e antecipada para buscar o ponto ideal. As curvas abaixo representam esta busca. FIGURA 3 - O PONTO IDEAL DA MANUTENÇÃO Fonte: Adaptado de KARDEC e NASCIF, (2001, p. 61). E para buscar este ponto ideal pode-se citar ainda uma das mais modernas metodologias de manutenção na atualidade que é o RCM (Reliability Centred

33 33 Maintenance, MOUBRAY, 2003, p. 18), ou seja, Manutenção Centrada em Confiabilidade, que visa buscar o gerenciamento da manutenção pelos modos de falha do equipamento, sendo assim serve para manter que o ativo físico continue a executar a função pela qual foi concebida. E quando aplicado de forma correta pode resultar em três resultados tangíveis, como segue: Programa de manutenção para serem feitos pelo departamento de manutenção; Procedimentos operacionais revisados para os operadores do equipamento; Uma lista de áreas onde devem ser feitas mudanças no equipamento. 2.3 TERCEIRIZAÇÃO DE SERVIÇOS NA MANUTENÇÃO Kardec e Nascif (2001, p. 193) relatam que nunca se falou tanto em terceirização como nos últimos anos, mas na realidade ela é uma solução prática bastante antiga nas relações empresariais, e consiste na contração de serviços de terceiros. Terceirização é uma ferramenta estratégica, que se utilizada de uma forma correta traz excelentes resultados. No entanto, se utilizada de forma incorreta, pode trazer grandes prejuízos Conceito de Terceirização Pinto e Carvalho (2002) relatam que terceirizar não deveria ser, simplesmente, contratar atividades de menor importância para a empresa, mas que possa trazer alguma economia operacional para a mesma. Também não deveria ser

34 34 uma forma de contratar mão-de-obra mais barata, quer para atividades temporárias, quer permanentes. Terceirizar passa pelo pressuposto básico de uma relação de parceria, por uma atuação semelhante com a contratante e, sobretudo, que seja uma relação de resultados empresariais para as partes envolvidas, trazendo vantagem competitiva para a empresa contratante, através de uma economia de escala e para a empresa contratada através de maior especialização, comprometimento com resultados e autonomia gerencial. De modo resumido, pode-se definir: TERCEIRIZAÇÃO é a transferência para terceiros de atividades que agregam competitividades empresariais, baseadas numa relação de parceria (KARDEC e NASCIF, 2001, p. 194). E também segundo Junior e Marchiori (2000, p. 183) terceirização pode ser definida como... o ato de transferir para outros (terceiros) a execução de atividades, quer sejam produtos e/ou serviços, que de alguma forma não façam parte da finalidade da empresa.... Para se obter um melhor resultado entre as empresas, um fator determinante observar é como foi estruturado o contrato entre as empresas para que não se perca o foco de terceirização e se transforme em empreiteirização. Pinto e Carvalho (2002), mostram essas diferenças entre a empreiteirização e a terceirização, conforme a figura 4:

35 35 FIGURA 4 - EMPREITEIRIZAÇÃO X TERCEIRIZAÇÃO Fonte: PINTO, Alan Kardec; CARVALHO, Cláudio. Gestão Estratégica e Terceirização. Rio de Janeiro: Qualitymark: ABRAMAN, 2002, p.42. Na grande maioria das vezes as empresas estão no lado esquerdo do quadro anterior e com isso atuam de forma errada em se tratando de terceirização. Neste contexto as empresas devem migrar urgentemente para o lado direito do quadro, pois só assim podem melhorar os resultados Modalidades Básicas Existem três modalidades básicas de terceirização nas atividades das organizações: Atividade-Fim: é atividade vocação, é a razão de ser do negócio. Exemplo: operação de uma usina nuclear. Atividade-Meio: são aquelas intimamente ligadas à atividade-fim; exemplo típico é a atividade de manutenção. Atividades Acessórias: são aquelas necessárias para apoio às empresas como um todo em ao intimamente ligadas a atividades-fim. Exemplo: transporte, limpeza, alimentação.

36 36 De modo global pode-se afirmar que nas instalações da Contratante só se deve terceirizar atividades de meio e acessória, isto com o objetivo de minimizar os custos. A maioria dos contratos foram firmados nas atividades acessórios (KARDEC; NASCIF, 2001, p. 195) Formas de contratação Existem três modalidades básicas de contratação de serviços de manutenção, são eles: contrato por mão-de-obra, contrato por serviços e contrato por resultados. E pode ser verificada a situação atual dos contratos no Brasil. FIGURA 5 - SITUAÇÃO DA CONTRATAÇÃO DE SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO NO BRASIL Fonte: KARDEC, Alan; ARCURI, Rogério; CABRAL, Nelson. Gestão Estratégica e Avaliação de Desempenho. Rio de Janeiro: Qualitymark: ABRAMAN, 2002, p.32. Mas, esta situação praticada no Brasil não é uma boa realidade. As empresas devem buscar a evolução para os contratos por Resultado. Os percentuais ideais seriam o contrato por Resultados em primeiro lugar (65%), por Serviços em segundo (30%) e por Mão-de-obra em último (<5%).

37 37 a) Contratos de Mão-de-obra. É a forma mais antiga e á pior de todas. Este tipo de contrato nada mais é que uma transferência de obrigações trabalhistas através de empresas intermediárias. O resultado deste tipo de contrato com o passar do tempo são negativos como: mão-de-obra pouca qualificada e mais barata, produtividade baixa do fornecedor e baixa qualidade nos serviços prestados, ou seja, a conseqüência de tudo isso é que a manutenção fica com uma imagem negativa em médio a longo prazo para a contratante (KARDEC; NASCIF, 2001). b) Contratos de Serviço. Este tipo de contrato já é uma evolução em relação ao contrato de mão-deobra, já que possui vantagens como: mão-de-obra mais qualificada, maior produtividade, a responsabilidade técnica é da contratada, melhor qualidade nos serviços prestados e melhor atendimento, mas, mesmo assim essa forma de contrato surge divergências, porque a contratante esta em busca do menor número de falhas possíveis para aumentar a disponibilidade, no entanto isso resulta em uma redução de serviços e por conseqüência a contratada terá uma diminuição no seu faturamento. Assim pode-se dizer que este tipo de contrato não gera uma parceria, por que o fornecedor busca o maior número de serviços em quanto que a contratante busca um maior rendimento. c) Contrato por Resultado O Contrato por Resultado tem o objetivo de melhorar a qualidade dos serviços prestados pela manutenção, diminuindo as falhas e gastos com reparações, logo o fornecedor busca ter uma engenharia de manutenção estruturada para montar um

38 38 planejamento estratégico sob o ponto de vista utilizar a cabeça para não ter que usar a força dos braços. Este tipo de contrato pode ser realizado através do estabelecimento de um valor máximo de recursos, que pode ser referenciado, inclusive, em homem-hora. Com a definição destes objetivos a contratada não deve gastar mais que o teto, pois não receberá nem uma remuneração além do que foi estabelecido previamente, porém, se gastar menos poderá receber parte da diferença como recompensa. Para este tipo de contrato deve ter um bom planejamento e ser muito bem fundamentado em indicadores, mas acima de tudo é necessária à confiança mutua que é gerada através de uma negociação franca e aberta de ambos os lados. Pode-se esperar alguns resultados com este tipo de contrato que são uma maior disponibilidade da fábrica, a diminuição do custo da manutenção, maior atuação na causa problema, melhor utilização dos recursos, maior autonomia da contratada e resultados positivos para ambas as partes, (KARDEC; CARVALHO, 2002). 2.4 MANUTENÇÃO EM CONDOMÍNIOS A edificações podem ser considerados espaços físicos de grande relevância na vida do homem urbano, tanto pelo aspecto patrimonial quanto por questões relacionadas à segurança e conforto. É por essa razão que a preservação através da higienização e manutenção das edificações adquirem importância. Através das mudanças de caráter cultural que vêm sendo consumadas os técnicos habituados a trabalhar na manutenção de edificações sob os mais diversos

39 39 enfoques constatam que se sedimenta uma nova postura, voltada para a proteção do patrimônio e do indivíduo Norma de Manutenção de Edificações A ABNT, Associação Brasileira de Normas Técnicas, disponibilizou à sociedade, em setembro de 1999, um texto normativo voltado para Manutenção intitulado Manutenção de Edificações Procedimentos NBR 5674 (ABNT,1999). A partir da norma percebe-se a necessidade de maior difusão do assunto relacionado à manutenção de condomínios, muitas vezes esquecidos, porém de grande importância. Ao apresentar esta norma, deseja-se mostrar que existe regulamentação para a atividade objeto do presente estudo. A norma traz fundamentação e também serve de apoio para o projeto. Seu objetivo é fixar as condições técnico-administrativas mínimas exigíveis na manutenção das características funcionais, de segurança, de higiene e de conforto de edificações. A norma se aplica ao patrimônio imobiliário público e privado no domínio das edificações de pequeno, médio e grande porte. Na aplicação desta norma é necessário consultar os seguintes documentos complementares: NBR 5627 Procedimento para exigências particulares das obras de concreto armado e pretendido em relação à resistência ao fogo. NBR 5670 Procedimento para Seleção e contratação de serviços e obras de engenharia e arquitetura de natureza privada. NBR 5675 Procedimento para recebimento de serviços e obras de engenharia e arquitetura.

40 40 NBR 5679 Procedimento para elaboração de projetos e obras de engenharia e arquitetura. NBR 6120 Procedimento para cálculo de cargas em estruturas de edificações. NB-140 Procedimento para avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifícios em condomínio. Para a aplicação da norma também se faz necessário o conhecimento de algumas definições ou termos técnicos que são utilizados ( NBR 5674, ABNT, 1999). a) Manual de operação, uso e manutenção: documento que reúne apropriadamente todas as informações necessárias para orientar as atividades de operação, uso e manutenção da edificação. b) Manutenção: conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade da edificação, bem como de suas partes constituintes em atender as necessidades dos usuários. c) Planejamento (dos serviços de manutenção): previsão detalhada dos métodos de trabalho, das ferramentas e dos equipamentos necessários, do cronograma de realização e da duração dos serviços de manutenção. Para o desempenho dos serviços técnico-administrativos da manutenção de uma edificação, a administração do imóvel deve dispor dos seguintes documentos, legalizados e normalmente autenticados: Cópia dos documentos arquivados no Registro Geral de Imóveis, objeto da incorporação, conforme Lei Federal;

41 41 Cópia do projeto executivo; Cópia do auto de conclusão da obra ( habite-se ); Cópia do termo de recebimento da obra conforme norma NBR 5675; Cópia das apólices de seguros de incêndio e outros sinistros, das partes comuns e/ou das unidades autônomas; Regulamento do corpo de bombeiros; Comprovantes do pagamento de impostos e taxas municipais das ligações às redes públicas. Para organização da manutenção devem ser consideradas características funcionais, de segurança, de higiene e de conforto. Assim temos: Características funcionais englobam a manutenção das características técnicas, e os aspectos quantitativos e qualitativos de espaços físicos, como acabamentos, compartimentos e acesso. Envolvem a edificação (paredes exteriores e coberturas), dos espaços exteriores e das instalações e equipamentos. Características de segurança tratam das condições de resistência, estabilidade da estrutura da edificação e demais componentes da construção, bem como as características técnicas dos dispositivos de funcionamento das instalações e equipamentos que possam causar perigo para a saúde ou à integridade física dos ocupantes e/ou de terceiros. Características de higiene - são relacionadas com a manutenção da limpeza das superfícies vistas da edificação (fachadas, tetos...), interiores e exteriores, mobiliário e utensílios, das partes comuns, dos dispositivos das instalações e dos

42 42 equipamentos de saneamento predial, que possam prejudicar o aspecto e funcionamento das mesmas ou a saúde dos ocupantes e/ou de terceiros. Características de conforto são relacionadas com a qualidade de vida, devido à manutenção das características de comodidade e bem-estar dos ocupantes, proporcionadas pela disposição de elementos construtivos, de isolamentos térmicos ou acústicos, ou por eventuais instalações e/ou equipamentos, de ventilação, de refrigeração e/ou de aquecimento do ambiente e outros. Para que uma manutenção de edificação seja eficiente é indispensável à criação, a organização, a gestão e o controle de atividades administrativas, serviços de manutenção permanente, serviços de manutenção periódica e serviços técnicos de obras eventuais. Os serviços administrativos obedecem a princípios de ordem econômica, social e financeira e devem compreender o regimento interno do condomínio. Os serviços de manutenção permanente referem-se às instalações e equipamentos das partes comuns, que não exigem grande especialização técnica, podendo ser orientados por profissional habilitado ou operário especializado, na dependência direta dos serviços administrativos e que devem ser programados em curto prazo (diário, semanal e / ou mensal). Já os serviços técnicos de manutenção periódica são dirigidos por profissionais técnicos, legalmente habilitados ao qual compete à programação em médio prazo (mensal, anual e / ou quinzenal), a elaboração do respectivo cronograma físico-financeiro e seu controle, bem como a fiscalização técnica dos trabalhos.

43 43 A norma também estabelece algumas restrições para manutenção. Quando se trata de grandes alterações ou grandes reparos, além do período considerado no planejamento da vida útil do imóvel, estes devem ser tratados não mais como manutenção, mas sim como revisão parcial ou total do projeto inicial, dando lugar a novos projetos e a obras novas. Para uma eficiente gestão da manutenção, a administração deve fazer o levantamento das necessidades impostas pela destinação e uso da edificação a seu cargo, tendo em conta a documentação, as prescrições e a orientação conforme a norma Quando pensar Manutenção Preventiva para Condomínios Inicialmente pode-se fazer uma analogia entre a indústria e os condomínios (edifícios). Na indústria é importante se pensar em manutenção ainda na fase de projeto e construção dos equipamentos. Nessa etapa os equipamentos devem ser desenvolvidos de forma a melhorar a mantenabilidade na fase de uso e assim buscar maior produtividade para fábrica. Para os edifícios pode-se pensar basicamente da mesma forma, ou seja, em uma edificação verificam-se dois períodos distintos, à parte de construção e depois o uso. Enquanto a etapa de construção engloba de modo geral as atividades técnicas de planejamento projeto e execução, a fase de uso envolve atividades de operação e manutenção. Estas etapas mantêm uma interdependência na qual as decisões

44 44 assumidas influenciam o desempenho do edifício, ou seja, na etapa inicial deve-se pensar na mantenabilidade para depois melhor atender os usuários. Mas o que acontece é que os responsáveis das construções pensam somente no custo inicial, ignorando o custo global de obra que é a soma dos custos iniciais, operação, manutenção e demolição (SEELAY, 1987). Segundo John (1989) os custos de manutenção, que tem como objetivo manter a capacidade do edifício em atender a necessidades dos usuários podem chegar de 1 a 2% dos custos iniciais da construção e geralmente são desconsideradas na fase inicial. Sendo assim é fundamental descrever a responsabilidade dos projetistas e construtores na manutenção, afinal são estes os agentes envolvidos na etapa de produção dos edifícios Código de Defesa do Consumidor Além da garantia legal especificado pelo código civil no artigo que trata de casos de solidez e segurança da edificação o CDC também estabelece a responsabilidade sobre produto e serviço, questões que possam vir afetar a integridade física das pessoas. Conforme citado abaixo. Art O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.

45 45 "Art O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos". Existem também algumas exigências quanto aos prazos de atendimento aos vícios dos produtos e serviços, também mencionado no CDC. Art Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com as indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas. Tendo em vista os artigos acima citados vê-se a importância e responsabilidade necessária para os profissionais e empresas que atuam na área de produtos e serviços O Projetista e a Manutenção Os projetistas são os responsáveis em tornar reais as necessidades dos futuros usuários dos edifícios, porém, muitas vezes por fatores econômicos, técnicos ou de outra ordem deixam estas necessidades em segundo plano ou até as abandonam. A desconsideração das necessidades dos usuários por parte do projetista podem ser observadas no estudo realizado nos EUA em 1993 (FLORES; BRITO, 2001) no qual mostrou que os projetistas na grande maioria das empresas pesquisadas não tem conhecimento do desempenho das edificações que projetam e desconhecem as reclamações dos usuários.

46 46 Neste contexto os projetistas consideram na maioria das vezes a economia para os usuários somente na etapa inicial ignorando os custos de manutenção e operação. Segundo Gomes (1992), esta desconsideração do custo global do edifício por parte dos projetistas e construtores pode ser caracterizada, pela ausência de metodologia. Esta, metodologia, tem como objetivo: - fornecer suporte para decisões de projeto, explicando as características dos custos, permitindo comprar diferentes soluções (métodos e sistemas construtivos). - Fornecer suporte de orçamento de operação e visões de investimento em manutenção durante a vida útil de cada solução estudada. - Permitir a revisão das opções de intervenção, considerando os estudos de viabilidade econômica. Segundo Gomes (1992) a metodologia de custo global (custo de produção, operação, manutenção e demolição) tem como objetivo fundamental garantir a minimização dos custos durante a vida útil do edifício, permitindo definir os sistemas e métodos construtivos que apresentam as melhores relações de custo/benefício entre as diversas alternativas propostas no estágio do projeto. Seeley (1987) relata que pequena alterações no estágio de projeto podem proporcionar um grande impacto nos custos de operação e manutenção do edifício. Esse autor considera que ao se projetar ou especificar um componente ou material para o edifício, o projetista deve buscar responder a questões referentes: - à acessibilidade ( como pode ser acessado? ); - à limpeza ( como pode ser limpo? );

47 47 - à durabilidade ( como vai deteriorar-se? ) - à facilidade de substituição ( como pode ser substituído? ). Cremonini (1989) e Mills (1980) sugerem outros dois questionamentos referentes às necessidades dos usuários: - Como podem evoluir as necessidades dos usuários? ; - O usuário pode arcar com a manutenção da solução proposta? ; Mas além destes questionamentos, os projetistas devem especificar os materiais baseados nos critérios de desempenho. E, assim, como conseqüência prescrever a periodicidade de manutenção dos componentes que deve constar no manual do proprietário para estabelecer indiretamente uma forma de comunicação entre projetistas construtores, proprietários e equipe de manutenção, para ocorrer uma harmonização dos interesses e troca recíproca de conhecimentos. (SEELEY, 1987) O Construtor e a Manutenção Depois da etapa do projeto inicia-se a segunda parte que é a construção. Essa etapa inicia-se com a compra dos materiais e envolve a seleção de fornecedores que devem possuir certificado de qualificação de laboratórios idôneos que garantem o cumprimento das exigências de normalização nacional ou internacional (RESENDE, 2004). Na compra de materiais não deve ser levado em conta somente o custo da aquisição e a aparência, e sim o seu desempenho, e para isso deve-se ter pessoa capacitada para exercer esta tarefa.

48 48 Outro fator importante é definir o tipo da mão de obra, própria ou subempreitada. Mas independendo do tipo de mão-de-obra, um fator importante para a qualidade da obra é a forma de controle de como esta se realizam as atividades e os prazos, entre outras. Portanto é necessário que as construtoras tenham suas ferramentas para controle destas atividades. Eventualmente, na construção podem ocorrer mudanças do projeto original em alguns sistemas. Estas alterações devem ser repassadas a equipe de projeto para adequação e elaboração de as-built (como construído) possibilitando a entrega dos projetos na forma mais atualizada aos condomínios, para que quando a manutenção for necessária, se tenha uma melhor eficiência do serviço Por que Manutenção Preventiva para Condomínios Tendo em vista a qualidade de vida para moradores dos condomínios, de acordo com a Norma de Manutenção de Edificações (NBR 5674, ABNT,1999) e também documento do IBAPE - SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), temos os seguintes aspectos: Segurança: Verificar, de modo amplo, toda e qualquer situação que exponha a edificação, os ocupantes do edifício ou mesmo elementos ou pessoas externas à edificação a algum risco de dano. Estabilidade: Verificar as condições de equilíbrio das estruturas observando alinhamentos, prumos, nivelamentos, rigidez e deformações. Aplica-se não só à estrutura, mas a todos os elementos que compõem a construção, inclusive as instalações.

49 49 Integridade: Identificar a existência de trincas ou fissuras, corrosão, desagregação, falhas de ligação ou fixação que comprometam as construções quanto à sua condição de manter-se sólida e coesa. Observar também eventuais ocorrências de mutilação de sistemas ou elementos componentes. Estanqueidade: Capacidade da construção em vedar ou conter a passagem de fluídos entre os meios externo e interno ou entre compartimentos e instalações da construção. Uso, Funcionamento e Ocupação: Verificar se a construção está sendo utilizada e solicitada de forma coerente com suas características e com a finalidade a que se destina, se está atendendo às funções básicas a que se propões e se apresentam condições satisfatórias de controle e manuseio de seus sistemas. Conservação: Analisar o comprometimento dos sistemas construtivos frente aos desgastes a que se expôs durante sua vida e aos procedimentos e medidas de manutenção. Estéticos: Observar se há prejuízos ao aspecto visual da construção quanto ao seu conjunto arquitetônico ou à sua aparência em manter-se agradável e harmônica. Conforto: Analisar a situação referente às condições de salubridade proporcionada pela construção e seu entorno aos ocupantes do edifício, observando se os níveis de ruído e luminosidade, temperatura, ventilação e insolação, circulação, acesso e ergonomia. Organização: Observar a apresentação geral dos sistemas construtivos principalmente em suas instalações, e as interferências entre estes diversos

50 50 sistemas. Verificar também eventual ocupação ou usos inconvenientes ou impertinentes. Não só pensando em aspectos qualitativos para manutenção preventiva, mas também, é muito importante considerar a durabilidade dos edifícios. Normalmente uma edificação de grande porte leva aproximadamente três anos para ser construída e, segundo o Código Civil, tem cinco anos de garantia das instalações pela empresa que executou os serviço. " Art Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo, exceto, quanto a este, se, não o achando firme, preveniu em tempo o dono da obra." Desde a concepção os edifícios estão submetidos a inúmeros agentes de deterioração. Esses agentes se não forem tratados virão afetar a vida útil do condomínio. Uma construção é executada pensando numa durabilidade. Porém para que ela consiga atingir sua vida útil é necessário realizar atividades de manutenção nos vários sistemas subsistemas e componentes. Entretanto, essas atividades não têm como objetivo repor o desempenho inicial do edifício, uma vez que sempre existe uma perda residual, ou seja, uma deterioração irreversível (LICHTENSTEIN, 1985). Essas atividades têm por objetivo recompor parcialmente o desempenho inicial possibilitando que os edifícios atinjam e até mesmo superem a vida útil planejada como demonstra a figura 6.

51 51 FIGURA 6 RECUPERAÇÃO DE PARTE DO DESEMPENHO DA EDIFICAÇÃO. Fonte: Adaptado de JOHN; CERMONINI, Apesar de existir em diversos fatores que mostram a necessidade da manutenção preventiva ela ainda é pouco utilizada nos condomínios. 2.5 APLICAÇÕES CONHECIDAS DE MANUTENÇÃO EM CONDOMÍNIOS A seguir seguem exemplos de experiências com a manutenção preventiva. Observam-se aspectos distintos, mas todas mostram a importância da manutenção preventiva Caso São Paulo SP O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE) com sua entidade filiada no estado de São Paulo é um dos órgãos de classe mais atuantes de todo o território nacional. Congregando profissionais de diversas áreas

52 52 da Engenharia e da Arquitetura. O IBAPE/SP desenvolve estudos e normas buscando aprimoramento e criação de cultura técnica voltada àqueles que se dedicam a atuar nas áreas de engenharia de avaliações e perícias. Baseado no texto normativo publicado pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas - NBR-5674) em setembro de 1999, o instituto lançou uma norma chamada: Avaliações e Perícias, com o objetivo de disciplinar a atividade técnica denominada inspeção predial. Ou seja, estabelece um regramento que deve ser observado pelo profissional habilitado que vai diagnosticar o estado geral existente, bem como indicar as providências que deverão ser encaminhadas no âmbito da manutenção. Esta norma fixa as diretrizes, os conceitos, a terminologia, as convenções, as notações, os critérios e os procedimentos relativos à inspeção predial, cuja realização é de responsabilidade e da exclusiva competência dos profissionais, engenheiros e arquitetos, legalmente habilitados pelos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia C.R.E.A.s, de acordo com a Lei Federal 5194 de 21/12/1966 e resoluções do CONFEA. (IBAPE SP, 2001) Caso Belo Horizonte - MG Para o Edifício Residencial Florensa foi desenvolvido um manual de uso e manutenção para os proprietários. O objetivo deste manual é fornecer todos os dados e informações necessárias ao correto uso e manutenção do imóvel adquirido, para que o proprietário possa usufruir e conservar adequadamente o seu imóvel, conseqüentemente, valorizar seu patrimônio.

53 53 Fazem parte deste documento, além de instruções e informações, nomes, endereços e telefones dos projetistas, construtores, fabricantes e fornecedores de serviços, materiais e equipamentos utilizados para a construção do edifício. Tal medida visa simplificar o atendimento ao condomínio, possibilitando o contato direto com a empresa responsável pela fabricação e instalação de materiais, equipamentos, serviços, etc., Neste manual foram abordados diversos assuntos. Seguem alguns exemplos das explanações abordadas no documento: 1) Conservação das instalações fundações, paredes, esquadrias de alumínio, impermeabilizações, vedações, instalações elétricas, telefônicas hidráulicas, louças, metais, etc. 2) Providências de emergências princípio de incêndio, vazamento em tubulação hidráulica, vazamento em tubulação de esgoto, entupimentos, curto-circuito, parada de elevadores, vazamento de gás, etc. Neste manual, percebe-se grande oportunidade para que as construtoras possam garantir a conservação das instalações, mas sem desconsiderar a responsabilidade dos proprietários. Após a entrega de uma obra o manual deve ser entregue a eles ou às administradoras que ficam responsáveis por cumprir os cuidados estabelecidos no manual (MANUAL FLORENSA, 2003).

54 Caso Rio de Janeiro - RJ Em uma reportagem publicada pela revista da ABRAMAN (Associação Brasileira de Manutenção), foram abordados diversas informações sobre o serviço de manutenção predial. Esta área especifica de manutenção é hoje vista como um desafio para aquelas empresas e instituições que buscam a qualidade e a excelência. Os tipos de manutenções prediais aplicadas não apresentam muitas diferenças sejam eles aplicados em instituições hospitalares, públicas, privadas, administradoras de condomínios, aeroportos, hotéis ou escritórios de grandes empresas. Em geral devem ser aplicadas duas formas de manutenção: preditiva e preventiva. A manutenção deve ser uma busca contínua de excelência com programas anuais, preventivos e preditivos que devem ser elaborados para checagens de cada equipamento, dentro de apartamentos, salões de convenções, salão de festas, etc. Porém as diversas áreas em que são feitas as manutenções prediais ainda estão longe do padrão de excelência. O brasileiro vem se tornando mais consciente em relação aos processos de manutenção, contudo, ainda esta longe de encarar a manutenção como um benefício real que evite prejuízos ou mesmo acidentes. Algumas experiências mostram que na manutenção de edificações as instalações hidráulicas despendem os maiores custos e esforços, e que boa parte das ocorrências corretivas têm origem nessa área. A implantação da gerência das edificações, similar à gerência de equipamentos praticada na indústria, permite acompanhar a evolução dos defeitos e escolher o melhor momento para planejar os reparos e o respectivo custeio. Esse conhecimento e a possibilidade de prevenir

55 55 uma ocorrência mais grave possui muito valor, uma vez que se precisa das instalações em condomínios o dia todo. Todas as áreas dentro da manutenção predial merecem atenção, pois há uma interdependência entre seus funcionamentos. A melhor metodologia para a conservação dos condomínios é aquela na qual se faz o acompanhamento rotineiro das instalações através da visualização e/ou da experiência de profissionais. A experiência dos profissionais é de grande importância para a detecção de possíveis problemas não previstos e que se apresentem fora dos prazos definidos pelos procedimentos preditivos e/ou preventivos. A falta de padronização e baixa qualidade dos materiais os principais responsáveis a serem apropriados ao custo de manutenção. O custo deve guardar uma relação com a criticidade do objeto a manter. A relação custo-benefício deve sempre ser analisada. Empresas que buscam constantemente qualidade e eficiência das operações em manutenção predial em condomínios apresentam excelentes resultados. Nestas empresas a gestão dos equipamentos não apresenta nenhuma situação excepcional, mostrando claramente o fruto da intensa aplicação de métodos preventivos e preditivos. Esforços atuais se direcionam para itens relativos à edificação, tais como recuperação de estruturas, tubulações embutidas em estruturas de concreto e/ou enterradas (sob lajes e/ou na terra), recuperação de impermeabilização de grandes áreas, etc. A busca de metodologia de manutenção preventiva e preditiva para as edificações permitem atuar de modo pró-ativo na gerência de defeitos (REVISTA ABRAMAN, 2001).

56 Caso Curitiba PR Em reportagem publicada pelo jornal Gazeta do Povo, foi apresentado projeto para manutenção preventiva para edifícios. O programa para preventiva contempla planos de manutenção onde os condomínios que aderirem ao serviço terão direito à visita de arquitetos, vistorias, elaboração de orçamentos, laudos e pareceres técnicos, planejamentos, orientações, consultorias e supervisão técnicas. Segundo o criador do projeto, o arquiteto Paulo Henrique a idéia é incentivar os condomínios a investirem em manutenção preventiva feita por profissionais especializados. Os planos de manutenção são compostos por 10 tipos de serviço, e os condomínios poderão escolher entre 23 profissionais cadastrados, para apontar os problemas do edifício, orientar quais são as reformas necessárias e supervisionar as obras. Os serviços de execução, instalação, manutenção de equipamentos, fiscalização de obra e perícia não estão inclusos entre os serviços cobertos (GAZETA DO POVO, 1 FEVEREIRO 2004).

57 57 3 ESTUDO DE CAMPO Para identificar os equipamentos que mais dão problemas e verificar o estado da manutenção preventiva nos condomínios foram planejados estudos de campo com a realização de vistorias em oito condomínios residenciais da cidade de Curitiba, escolhido através dos contatos com pessoas conhecidas. 3.1 METODOLOGIA PARA INSPEÇÃO Foi desenvolvido um roteiro para ser usado durante as visitas, conforme apresentado a seguir: Laje cobertura/área de telhado; Caixa de água superior; Barrilete; Casa de máquinas; Subsolo/Garagem; Casa de Bombas; Caixa de água inferior; Áreas de circulação; Áreas de estacionamento; Fachada. Esta seqüência apresentada foi utilizada a fim de que todas as partes do condomínio fossem visitadas e os dados coletados no menor tempo possível.

58 58 Para levantamento dos dados esperados foi primeiramente construído questionário piloto (APÊNDICE A) e após teste de campo, esse foi ajustado para que as visitas aos condomínios fossem mais objetivas, otimizando a verificação dos itens necessários Dados de identificação Os dados de identificação servem para localizar e caracterizar os condomínios. Como alguns edifícios solicitaram para não serem identificados os campos com nome e endereços não serão mostrados e será colocada uma seqüência numérica. Conforme a figura 7. Nome do Edifício: Rua: Bairro: Padrão da edificação: [ ] Alto [ ] Médio [ ] Baixo Número de moradores [ ] Contato no condomínio: Qual a idade do condomínio? [ ] até 5 anos [ ] de 5 até 19 anos [ ] de 20 até 40anos [ ] acima de 40 anos Qual documentação disponível no condomínio [ ] Memorial descritivo [ ] Projeto Hidráulico [ ] Projeto Elétrico [ ] Projeto Telefônico [ ] Outros projetos (fundações...)

59 59 Como melhorar conscientização quanto conservação das instalações? [ ] Palestras [ ] Cursos/Seminários [ ] Manuais de orientação [ ] legislação mais rígida [ ] Porque não é feita manutenção em todas as instalações? [ ] Não é preciso [ ] Não existe orientação [ ] Não existem recursos FIGURA 7 - MODELO PADRÃO PARA IDENTIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO. Fonte: A equipe Questionário Servem para levantamento de dados. Os itens A B C D E são perguntas destinadas ao representante do condomínio que acompanha a visita e os itens F G são preenchidos pelos alunos. O questionamento foi padronizado para sistemas e subsistemas, de forma que após o término das pesquisas fosse possível estratificar as informações. Conforme figura 8. A. É feito manutenção(no equipamento ou instalação) [ P] Preventiva [ C] Corretiva [ CP] Corretiva Planejada B. Teve algum problema? (com o equipamento ou instalação ) [ S ] Sim [ N ] Não C. O serviço de manutenção é especializado? [ S ] Sim [ N ] Não

60 60 D. Qual a importância de se fazer manutenção preventiva? [ M ] Muito importante [ I ] Importante [ P ] Pouco importante [ N ] Nenhuma importância E. Existe orientação para execução para fazer manutenção? [ S ] Sim [ N ] Não F. Qual o estado de conservação? (do equipamento ou instalação) [ O ] Ótimo [ B ] Bom [ R ] Regular [ P ] Péssimo G. Como é o acesso para manutenção? [ O ] Ótimo [ B ] Bom [ R ] Regular [ P ] Péssimo FIGURA 8 - QUESTIONÁRIO PARA LEVANTAMENTO DE DADOS. Fonte: A equipe. Os critérios adotados para julgamento do questionário apresentado acima foram desenvolvidos com argumentações qualitativas, conforme descrito abaixo. A) Tipo de manutenção aplicada. Preventiva Manutenção realizada em períodos programados Corretiva Manutenção realizada somente quando o equipamento quebra Corretiva Planejada Manutenção realizada por decisão do condomínio.

61 61 B) Ocorrência de problema. Se o subsistema apresentou algum problema até momento a resposta é sim, caso não tenha apresentado problemas é não. C) Serviço de manutenção especializado. Se as empresas ou pessoas que realizam a intervenção nos subsistemas são certificadas e reconhecidas por órgãos competentes à resposta é sim, caso estas empresas não são registradas a respostas é não. D) Importância de fazer manutenção preventiva. Neste item serão perguntas diretas sobre cada subsistema em relação à importância de realizar a manutenção preventiva. Sendo que o entrevistado terá quatro alternativas: muito importante, importante, pouco importante e nenhuma importância. E) Existência de orientação para execução manutenção. Se o entrevistado responder que teve alguma orientação de algum órgão, como: SECOVI, manual do proprietário, etc. a resposta é sim, caso ninguém o orientou a resposta é não. F) Estado de conservação. Ótimo: não tem nenhuma imperfeição, quanto à pintura, sujeira, deformações e oxidação dos componentes.

62 62 Bom: pode apresentar uma aparência de usado, mas os componentes devem estar limpos, o subsistema estar organizado, não deve ter presenças de defeito e no máximo uma única falta de identificação. Regular: Se os subsistemas apresentarem um aspecto de sujo. Existir componentes levemente soltos, mal fixados, oxidados, desorganizados, pouca identificação, trincas e vazamentos. Péssimo: Se o subsistema apresentar-se sujo, danificado, comprometido pelo tempo. Se os componentes apresentarem oxidação, imperfeição, identificação errada, completamente desorganizados, desprotegidos, expostos a fatores externos. G) Acesso para manutenção Ótimo: Se o acesso não apresentar obstáculos, não deve ter objetos jogados no meio do caminho. Para acesso não precisa ficar se desviando das coisas e nem se abaixar. O local deve ter uma boa iluminação. Bom: Se o acesso apresentar até um obstáculo, ter até um objeto no caminho, no acesso pode-se abaixar um pouco. O pode até ter luz fraca. Regular: Se o acesso ao local apresentar alguns obstáculos, se tem dois ou três objetos jogados no local, se a visualização exigir lanterna. Péssimo: Se o acesso ao local apresentar muitos obstáculos, se tem vários objetos jogados no local, se a visualização exigir lanterna, se existir risco de acidente no local.

63 Apresentação dos resultados Servem para registro dos dados coletados. Foi elaborado tabela com os principais sistemas e subsistemas que foram escolhidos como escopo do trabalho. Mostrado na figura 9. Sistema Subsistema A B C D E F G Hidráulico Caixa de Água Super. Cisterna Instalação de Água Fria Barrilete Eletromecânico Conjunto Elevador Sala de Máquinas Iluminação/Tomadas Quadros de Distribuição Bombas de Recalque Quadro das Bombas Entrada de Energia Civil Laje Cobertura Impermiabilização/Revestimento Trincas/Deformações Estrutura Fachada Segurança Aquecimento SPDA Extintor Hidrante Interfones Rede de TV Porta Corta Fogo Iluminação de Emergência Portão Eletrônico Central de Gás FIGURA 9 - TABELA PARA TABULAÇÃO DOS DADOS DE CAMPO. Fonte: A equipe. Para as visitas foi utilizado como apoio uma câmera fotográfica para registro dos dados e lanterna para facilitar visualização em alguns sistemas e/ou subsistemas.

64 64 Os resultados obtidos nas pesquisas de campo estão apresentados no Apêndice B. A apresentação traz a identificação do condomínio, tabela com respostas e as fotos de alguns subsistemas comentadas. Essas fotos têm por objetivo auxiliar a montagem dos PMP s, IT s e também na montagem de relatório com principais não conformidades encontradas durante as visitas nos condomínios.

65 65 4 ANÁLISE DADOS DO ESTUDO DE CAMPO Foram feitos estudos de campo em edifícios com idade entre 12 (doze) a 25 (vinte cinco) anos. Os resultados são extraídos a partir da análise 187 (cento e oitenta e sete) subsistemas. Os gráficos a seguir apresentam dados estatísticos retirados das tabelas do Apêndice B. 4.1 RESULTADOS GERAIS Por análise do gráfico 1 percebe-se que a maioria das intervenções realizadas são corretivas. 12% 38% 50% Preventiva Corretiva Corretiva Programada GRÁFICO 1- TIPOS DE MANUTENÇÃO QUE REALIZADA NOS CONDOMÍNIOS. Fonte: A equipe

66 66 Por análise do gráfico 2 percebe-se que a ocorrência de problemas nos subsistemas é elevada. 39% 61% SIM NÃO GRÁFICO 2 - TEVE PROBLEMA NOS EQUIPAMENTOS Fonte: A equipe. Por análise do gráfico 3 percebe-se que as atividade de manutenção realizadas nos condomínios estão sob responsabilidade de pessoas ou empresas não especializadas. 51% 49% SIM NÃO GRÁFICO 3 - EMPRESA ESPECIALIZADA Fonte: A equipe.

67 67 Por análise do gráfico 4 observa-se que os usuários dos condomínios na sua maioria, ainda, acreditam que a prevenção é importante ou muito importante. Mas, por outro lado, existe ainda, um grande número de pessoas que não compreendem a importância de se realizar a preventiva nos subsistemas. 17% 26% 28% 29% Muito importante Importante Pouco importante Nenhuma importância GRÁFICO 4 - IMPORTÂNCIA DE FAZER MANUTENÇÃO PREVENTIVA Fonte: A equipe. Na análise do gráfico 5 percebe-se que a maioria dos síndicos não estão orientados para realizar a manutenção preventiva. 21% 79% SIM NÃO GRÁFICO 5 - EXISTE ORIENTAÇÃO PARA MANUTENÇÃO PREVENTIVA Fonte: A equipe.

68 68 Por análise do gráfico 6 nota-se que quase metade dos subsistemas se encontram em estado regular ou péssimo de conservação. 10% 14% 36% 40% ÓTIMA BOM REGULAR PÉSSIMO GRÁFICO 6 - ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO SISTEMAS Fonte: A equipe Analisando do gráfico 7 observa-se que uma parte considerável dos condomínios tem condições regulares ou péssimas de acesso para manutenção. 6% 18% 28% 48% ÓTIMA BOM REGULAR PÉSSIMO GRÁFICO 7 - ACESSO PARA A MANUTENÇÃO DOS SISTEMAS Fonte: A equipe.

69 RESULTADO POR SUBSISTEMA Os próximos gráficos apresentam dados estatísticos detalhados por subsistemas. Para restringir a análise será considerada uma amostra de 10 (dez) subsistemas. Os gráficos 8, 9 e 10 mostram os tipos de manutenção que são realizadas nos condomínios. Observa-se que número de subsistemas que é realizada 100 % da preventiva é baixo sendo que a maioria é feita corretiva. Como exemplo no gráfico 9 percebe-se que a manutenção é feita no portão somente quando ocorre a quebra. 100% 80% 60% 40% 20% Conjunto Elevador Sala de Máquinas Extintor Hidrante Central de Gás Iluminação de Emergência SPDA Porta Corta Fogo Cisterna Bombas de Recalque Quadro das Bombas GRÁFICO 8 - ATIVIDADES DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA Fonte: A equipe

70 70 100% 80% 60% 40% Portão Eletrônico Iluminação/Tomadas Impermiabilização/Revesti mento Trincas/Deformações Estrutura Rede de TV Quadros de Distribuição Entrada de Energia Quadro das Bombas Caixa de Água Super. GRÁFICO 9 - ATIVIDADES DE MANUTENÇÃO CORRETIVA Fonte: A equipe 40% 30% 20% 10% 0% Instalação de Água Fria Fachada Interfones Caixa de Água Super. Barrilete Laje Cobertura Porta Corta Fogo Cisterna Quadros de Distribuição Bombas de Recalque GRÁFICO 10 - ATIVIDADES DE MANUTENÇÃO CORRETIVA PROGRAMADA Fonte: A equipe

71 71 Pode-se observar no gráfico 11 que existe um número elevado de subsistemas que apresentam falhas de manutenção, mesmo que ainda exista preventiva em alguns destes, conforme já mostrado no gráfico % 80% 60% 40% Conjunto Elevador Sala de Máquinas Bombas de Recalque Quadro das Bombas Portão Eletrônico Iluminação /Tomadas Impermiabilização/Revesti mento Barrilete Quadros de Distribuição Laje Cobertura GRÁFICO 11 OCORRÊNCIA DE FALHAS NA MANUTENÇÃO Fonte: A equipe O gráfico 12 demonstra que os subsistemas não são atendidos plenamente por empresas especializadas. 100% 80% 60% 40% 20% 0% Conjunto Elevador Sala de Máquinas Extintor Hidrante Central de Gás Bombas de Recalque Rede de TV Quadro das Bombas Entrada de Energia Caixa de Água Super. GRÁFICO 12 MANUTENÇÃO REALIZADA POR EMPRESAS ESPECIALIZADAS Fonte: A equipe

72 72 Os gráficos 13, 14, 15 e 16 demonstram a importância que os usuários dão para manutenção preventiva. Pode-se observar que nenhum subsistema é considerado plenamente importante. 100% 80% 60% 40% 20% Hidrante Extintor Conjunto Elevador Sala de Máquinas Iluminação de Emergência Porta Corta Fogo Central de Gás Caixa de Água Super. Rede de TV Portão Eletrônico GRÁFICO 13 MANUTENÇÃO PREVENTIVA É MUITO IMPORTANTE Fonte: A equipe 80% 60% 40% 20% Bombas de Recalque Cisterna Caixa de Água Super. Quadro das Bombas Impermiabilização/Revestimento Central de Gás Barrilete Sala de Máquinas Laje Cobertura Fachada GRÁFICO 14 - MANUTENÇÃO PREVENTIVA É IMPORTANTE Fonte: A equipe

73 73 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Instalação de Água Fria Iluminação/Tomadas Quadros de Distribuição Entrada de Energia Laje Cobertura Trincas/Deformações Estrutura Fachada Interfones Barrilete GRÁFICO 15 - MANUTENÇÃO PREVENTIVA É POUCO IMPORTANTE Fonte: A equipe 60% 50% 40% 30% 20% Rede de TV Trincas/ Deformações Estrutura Portão Eletrônico Interfones Instalação de Água Fria Iluminação/Tomadas Quadros de Distribuição Entrada de Energia Impermiabilização/Revestimento GRÁFICO 16 - MANUTENÇÃO PREVENTIVA NÃO TEM NENHUMA IMPORTÂNCIA. Fonte: A equipe

74 74 Os gráficos 17 e 18 mostram para quais subsistemas existem e para quais não existem orientação para realizar manutenção preventiva. 80% 60% 40% 20% 0% Conjunto Elevador Sala de Máquinas Extintor Hidrante SPDA Central de Gás Caixa de Água Super. Cisterna Porta Corta Fogo Iluminação de Emergência GRÁFICO 17 - EXISTE ORIENTAÇÃO PARA REALIZAR MANUTENÇÃO PREVENTIVA Fonte: A equipe 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Instalação de Água Fria Barrilete Iluminação/Tomadas Quadros de Distribuição Entrada de Energia Laje Cobertura Impermiabilização/Revesti mento Trincas/Deformações Estrutura Rede de TV GRÁFICO 18 NÃO EXISTE ORIENTAÇÃO PARA REALIZAR MANUTENÇÃO PREVENTIVA Fonte: A equipe

75 75 Os gráficos 19, 20, 21, e 22 mostram o estado de conservação dos subsistemas. Algo que pode ser alarmante é o alto número de subsistemas em estados regular ou péssimo de conservação. 100% 80% 60% 40% 20% 0% Extintor Central de Gás Hidrante Rede de TV Instalação de Água Fria Barrilete Conjunto Elevador Porta Corta Fogo Iluminação de Emergência Interfones GRÁFICO 19 - ÓTIMO ESTADO DE CONSERVAÇÃO. Fonte: A equipe 100% 80% 60% 40% 20% SPDA Rede de TV Caixa de Água Super. Cisterna Conjunto Elevador Fachada Hidrante Iluminação de Emergência Interfones Estrutura GRÁFICO 20 - BOM ESTADO DE CONSERVAÇÃO. Fonte: A equipe

76 76 100% 80% 60% 40% 20% 0% Portão Eletrônico Quadros de Distribuição Iluminação/Tomadas Entrada de Energia Bombas de Recalque Laje Cobertura Impermiabilização/Revesti mento Trincas/Deformações Instalação de Água Fria Barrilete GRÁFICO 21 - ESTADO DE CONSERVAÇÃO REGULAR. Fonte: A equipe 80% 60% 40% 20% 0% Quadro das Bombas Sala de Máquinas Bombas de Recalque Caixa de Água Super. Cisterna Instalação de Água Fria Barrilete Laje Cobertura Impermiabilização/Revesti mento Trincas/Deformações GRÁFICO 22 - PÉSSIMO ESTADO DE CONSERVAÇÃO. Fonte: A equipe

77 77 Os gráficos 23, 24, 25 e 26 mostram como é o acesso para manutenção. Pode-se observar que neste item temos alguns exemplos em que deveria ter um excelente acesso, mas não ocorre isso, exemplo os hidrantes. 100% 80% 60% 40% 20% 0% Extintor Hidrante Conjunto Elevador Sala de Máquinas Porta Corta Fogo Central de Gás Portão Eletrônico Iluminação de Emergência Quadros de Distribuição Entrada de Energia GRÁFICO 23 - ÓTIMO ACESSO PARA MANUTENÇÃO. Fonte: A equipe 100% 80% 60% 40% Rede de TV Fachada Interfones Instalação de Água Fria Barrilete Iluminação/Tomadas Quadros de Distribuição Quadro das Bombas Entrada de Energia Laje Cobertura GRÁFICO 24 - BOM ACESSO PARA MANUTENÇÃO. Fonte: A equipe

78 78 60% 40% 20% 0% Cisterna Bombas de Recalque Quadro das Bombas Instalação de Água Fria Iluminação/Tomadas Barrilete Laje Cobertura Fachada Iluminação de Emergência Portão Eletrônico GRÁFICO 25 ACESSO PARA MANUTENÇÃO REGULAR. Fonte: A equipe 40% 30% 20% 10% 0% Caixa de Água Super. Cisterna SPDA Barrilete Bombas de Recalque Laje Cobertura GRÁFICO 26 PÉSSIMO ACESSO PARA MANUTENÇÃO. Fonte: A equipe

79 RESULTADOS DETALHADOS. Para realizar análise de 3 subsistemas será confrontada as perguntas do questionário, no intuito de observar a influencia de uma resposta sobre a outra. Observando o gráfico 27, percebe-se que todos os elevadores tem manutenção preventiva, porém, todos apresentam problemas constantes. Nesse aspecto podem-se levantar os seguintes questionamentos: 1) Como a preventiva dos elevadores está sendo feita? 2) Os técnicos estão realmente qualificados para exercer o trabalho? Outro fator importante verificado é que o estado de conservação dos elevadores não é dos melhores, se considerarmos sua importância e freqüência de utilização. O que fica evidenciado nesta análise é que os serviços de manutenção nos elevadores ainda tem muito que melhorar. 120% 100% 80% 60% 100% 100% 88% 88% 75% 75% 63% 40% 20% 0% Preventiva Teve Problema Serviço é Especializado Muito Importância Prev. Teve Orientação Prev. Ótimo Acesso Manutenção Bom Estado Conservação GRÁFICO 27 - RESUMO DA INSPEÇÃO NO ELEVADOR Fonte: A equipe

80 80 No gráfico 28, percebe-se que não existe manutenção preventiva para os portões, e por conseqüência, teve-se problema em 100% dos casos. Além da completa falta de orientação para os síndicos, estes têm pouco controle sobre as empresas que prestam a manutenção. 120% 100% 100% 100% 100% 100% 80% 60% 57% 57% 40% 33% 33% 20% 0% Corretiv a T ev e P roblem a Não tev e O rientaç ão P rev. B om E s tado C ons erv aç ão S erv iç o não é E s pec ializ ado Ó tim o A c es s o M anutenç ão M uito Im portânc ia P rev. Nenhum a Im portânc ia P rev. GRÁFICO 28 - RESUMO DA INSPEÇÃO NO PORTÃO ELETRÔNICO Fonte: A equipe Por análise do gráfico 29, percebe-se que não existe uma boa orientação para realização de manutenção preventiva e os problemas ocorrem em 100% dos casos. Apesar de se ter empresas especializadas, na maioria das vezes o subsistema não apresenta bom estado de conservação.

81 81 120% 100% 100% 88% 80% 75% 75% 60% 50% 50% 50% 40% 20% 0% Teve Problema Não teve Orientação Prev. Serviço é Especializado Importante Prev. Corretiva Bom Estado Conservação Ótimo Acesso Manutenção GRÁFICO 29 - RESUMO DA INSPEÇÃO NA BOMBA DE RECALQUE. Fonte: A equipe 4.4 RESULTADOS DOS DADOS DE IDENTIFICAÇÃO Como alguns edifícios solicitaram para não serem identificados os campos com nome e endereços não serão mostrados ao invés disto os condomínios serão identificados por uma seqüência numérica. ano GRÁFICO 30 IDADE DOS CONDOMÍNIOS Fonte: A equipe

82 82 Observa-se no gráfico 31, que não existe todos os documentos necessários para realizar a manutenção preventiva nos condomínio. 120% 100% 80% 100% 100% 75% 75% 60% 50% 40% 20% 0% Projeto Hidráulico Projeto Elétrico Memorial descritivo Projeto Telefônico Outros projetos fundações...) GRÁFICO 31 - DOCUMENTAÇÃO PRESENTE NO CONDOMÍNIO Fonte: A equipe O gráfico 32 mostra informações pertinentes a aplicação da manutenção preventiva nos condomínios. Sendo que um dos caminhos a seguir é melhorar a conscientização dos moradores e a divulgação de informações com cursos e seminários. 80% 60% 40% 63% 50% 38% 38% 25% 20% 0% Cursos/Seminários Divulgação + Custo Manuais de orientação Administração do Síndico Palestras GRÁFICO 32 - CONSCIENTIZAÇÃO QUANTO CONSERVAÇÃO DAS INSTALAÇÕES Fonte: A equipe

83 83 O gráfico 33 mostra que a falta de orientação é um dos principais motivos, pelo qual não se faz a manutenção preventiva nos subsistemas. 70% 60% 63% 50% 40% 30% 25% 20% 13% 10% 0% Não existe orientação Não existem recursos Custo + Empresa competente 0% Não é preciso GRÁFICO 33 - PORQUE NÃO E FEITA MANUTENÇÃO EM TODAS AS INSTALAÇÕES Fonte: A equipe

84 84 5 PROPOSTA DE METODOLOGIA DE MANUTENÇÃO PARA CONDOMÍNIOS Quando se fala em manutenção preventiva logo se associa a sua aplicação a indústria onde se encontram instrumentos de alta tecnologia visando manter equipamentos e garantir produtividade. A proposta é trazer esta ferramenta para o uso em condomínios. Para condomínios empresas especializadas podem prestar serviço de manutenção preventiva com planos específicos e com uma estrutura completa para melhor atender os síndicos e moradores. 5.1 CONHECENDO A NOVA ESTRUTURA DE PREVENTIVA A seguir será apresentada estrutura para aplicação de manutenção preventiva em condomínios, também será explorado o plano de manutenção. Para auxiliar o desenvolvimento do trabalho que fornece uma idéia para gestão de preventiva será utilizado ferramenta de qualidade 5W + 2H (BARNES, RALPH M,1997) que tem como objetivo diagnosticar e esclarecer problemas e situações determinando a abrangência do problema e o universo de idéias a serem considerados. Para descrição das idéias são considerados: O que?, Quem?, Quando?, Quanto?, Aonde?, Porque? e o Como? do problema.

85 O quê? O problema tratado é a falta de conservação dos condomínios residenciais da cidade de Curitiba e a falta de planejamento para a realização das atividades de manutenção. Percebe-se que a manutenção predial está passando por alterações significativas, aonde a realidade mostra projetos arquitetônicos sofisticados, mas com baixa manutenibilidade; falta de uma política de manutenção desde a concepção do empreendimento; ausência de documentos de implantação atualizados; e coordenação de paradas de manutenção. Outras dificuldades neste caminho são apresentadas tais como a contratação de empresas eficientes para manutenção e a capacitação da mão-de-obra Quem? Uma empresa responsável pela gestão da manutenção nos condomínios englobando serviços corretivos e preventivos. A empresa oferece uma equipe especializada para atuar nas diversas instalações ou equipamentos do condomínio. A implantação da gerência das edificações, similar à gerência de equipamentos praticada na indústria, permite acompanhar a evolução dos defeitos e escolher o melhor momento para planejar os reparos e o respectivo custeio. Um exemplo desta estrutura pode ser: engenheiros, técnicos, auxiliares, como representado na figura 10.

86 86 Gerente de Manutenção Eng. Civil Eng. Eletricista Eng. Mecânico Tec. Edificações Tec. Eletrotécnico Tec. Mecânico Aux. Edificações Aux. Eletrotécnico Aux. Mecânico FIGURA 10 - EXEMPLO DE ORGANOGRAMA PARA GESTÃO DA MANUTENÇÃO PARA OS CONDOMÍNIOS Fonte: A equipe Esta empresa presta serviços para vários condomínios, através de contratos firmados de acordo com a necessidade de cada cliente Como? A proposta para tratar o problema é aplicar nos condomínios um sistema de gestão de preventiva controlado por empresa especializada. Essa empresa deve levantar as necessidades de cada condomínio e realizar estudo de caso, ou seja, cada condomínio deve ter suas instalações analisadas e com as informações coletadas devem ser feitos os planos de manutenção preventiva, contemplando todas os sistemas e subsistemas da edificação. O plano de manutenção deverá conter as ficha de preventiva e instruções de trabalho para os técnicos e para os funcionários do condomínio.

87 OS PLANOS DE MANUTENÇÃO Os planos terão os seguintes itens: - Nome do condomínio - Área de trabalho - Descrição do sistema e subsistemas - Componentes de cada subsistema - Ação a realizar em cada componente - Tempo para realizar ação - Periodicidade - Estado da Máquina - Valores limites - Descrição dos instrumentos utilizados para trabalho - Instrução de trabalho (procedimento) para atividades específicas - Identificação do responsável pela execução do trabalho (especialidade) Para facilitar a organização do plano de manutenção preventiva, foi construída uma planilha que apresenta campos bem definidos, conforme mostrado abaixo.

88 88 FIGURA 11 - PMP PLANO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA Fonte: A equipe Descrição dos campos do plano: 01) Condomínio: neste campo entra a identificação do condomínio como nome e endereço. 02) Área: este campo serve para situar e focalizar melhor o equipamento dentro do condomínio. Principais áreas definidas são: - Topo do edifício - Pavimentos comuns - Sub-solo - Térreo 03) Sistemas: descrevem os principais grupos e/ou instalações encontradas em um condômino, dividindo os equipamentos e instalações como descritos a seguir:

89 89 - sistema hidráulico - sistema eletromecânico - sistema civil - sistema de segurança - sistema de aquecimento. 04) Subsistemas: este campo mostra o conjunto de equipamentos que pertence para cada sistema. 05) Componentes: neste campo são detalhados os subsistemas. São listados todas os itens e as partes que precisam ser verificadas durante as preventivas. 06) Ação a realizar: para cada componente devem ser listadas todas as intervenções a serem realizadas explicando como fazer a manutenção. O objetivo de se ter ações definidas item a item é impedir a ocorrência de falhas verificando o equipamento por completo. 07) Tempo previsto: para cada ação a realizar será determinado tempo padrão para execução do serviço. O tempo de verificação é de grande importância para definição dos planos, pois está diretamente ligada a custos de mão-de-obra necessária para os serviços de manutenção. Para determinação deste tempo são considerados: histórico de intervenções, conhecimento (Know how) dos mantenedores e dicas de fabricantes e normas. 08) Periodicidade: neste campo fica definida a programação das intervenções. A freqüência de verificação é de grande importância para definição dos planos, pois está diretamente ligada a custos de mão-de-obra necessária para os serviços de manutenção. Para determinação da periodicidade das intervenções é importante considerar: histórico de intervenções, conhecimento (know how) dos mantenedores,

90 90 recomendações dos fabricantes e normas. Outros itens não técnicos que também precisam ser considerados para determinação da periodicidade são as exigências dos moradores para manter a qualidade de vida, segurança e conforto visual (conforme item 2.4.1). 09) Estado da máquina: neste campo fica definido se a máquina deve estar em funcionamento ou não para realizar atividade da manutenção preventiva. 10) Valores limites: para verificação dos componentes serão prédeterminados critérios para medir e avaliar o estado de conservação e funcionamento. Estes valores servem para facilitar as verificações. 11) Instrumentos: neste campo serão especificados os instrumentos e materiais necessários para realizar as verificações. 12) Instrução de Trabalho (Procedimentos): neste campo terá a identificação da instrução de trabalho (gama) para execução de cada atividade. As instruções de trabalho têm o objetivo de detalhar de maneira especifica como fazer a manutenção. Normalmente estes procedimentos servem para leigos (zeladores) que não possuem conhecimento especializado e também para técnicos quando a atividade requerer maior vigor e cuidado para execução. A definição dos campos desta ficha esta descrito no Apêndice C. 13 e 14) Zelador ou técnico: neste campo é somente marcado com um X para identificar quem ira desenvolver a atividade. 15) Especialidade: neste campo será identificada a pessoa responsável pela execução da inspeção podendo aparecer o zelador, síndico ou algum funcionário do condomínio. No caso de técnico deverá ser apresentada a especialidade necessária: mecânica, civil ou elétrica.

91 91 Para execução do PMP desenvolveu-se Fichas de Preventiva para Funcionários e Técnicos. Também foi criado Ordem de Serviço para trabalhos corretivos. Para melhor entendimento segue descrição abaixo. Ficha de Preventiva do Funcionário - Mensal: Será a atividade que o zelador preferencialmente irá desenvolver no condomínio, ou seja, são atividades de manutenção simples que utilizem os cinco sentidos. Para que o funcionário tenha as informações necessárias para executar estas atividades ele deverá ser treinado pelos técnicos de manutenção. A definição dos campos desta ficha está descrito no Apêndice C. Ficha de Preventiva do Técnico Mensal: Será a atividade de manutenção, que o técnico irá executar no condomínio conforme a programação no Plano de Manutenção. A definição dos campos desta ficha está descrito no Apêndice C. Ordem de Serviço: Após o funcionário, devidamente treinado, executar as suas atividade de inspeção e encontrar uma anomalia, este abrirá uma Ordem de Serviço para que o técnico de manutenção possa vir corrigir o defeito. A definição dos campos desta ficha está descrito no Apêndice C. 5.3 PLANO MACRO DAS ATIVIDADES DE MANUTENÇÃO NOS SISTEMAS. O plano macro das atividades de manutenção é destinado para o controle, tanto para a empresa como para o síndico e funcionários do condomínio e têm por objetivo apresentar a periodicidade das intervenções nos sistemas. Segue o exemplo na figura 12.

92 92 FIGURA 12 EXEMPLO DE PLANO MACRO PARA AS ATIVIDADES DE MANUTENÇÃO NOS SISTEMAS Fonte: A equipe Utilizando os serviços de uma empresa externa que faz a gestão da manutenção o síndico apenas controla as intervenções através de relatórios emitidos pela empresa. Isto seria uma boa alternativa, principalmente no caso dos síndicos que não têm dedicação exclusiva ao condomínio. A falta do tempo leva muitas vezes a um descaso quanto a conservação das instalações. A empresa fica responsável pela execução das fichas de preventiva do técnico e o condomínio pela execução das fichas de preventiva do funcionário, para facilitar a execução destas preventivas também são criadas instruções de trabalhos. Caso o funcionário do condomínio encontrar uma não conformidade mais grave ele pode gerar uma ordem de serviço, para que a empresa possa programar a intervenção. Após execução das preventivas as informações voltam para a empresa

93 93 aonde serão registradas em um banco de dados, com intuito de criar histórico dos equipamentos e acompanhar o desempenho das instalações. Empresa de Gestão de Manutenção Estudo do condomínio Criação do PMP e do plano macro de manutenção Entrega de plano macro para síndico Ficha de preventiva para técnicos Ficha de preventiva para funcionários do condomínio Banco de dados Não Ocorreu Problema? Sim Abrir O.S. Empresa recebe O.S FIGURA 13 FLUXOGRAMA DE GESTÃO DO PLANO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA Fonte: A equipe Após a montagem dos planos de manutenção preventiva geram-se as Fichas de Preventiva que são solicitações de trabalho destinadas aos responsáveis pela execução da tarefa conforme pré-determinado nos planos de manutenção. Com o trabalho preventivo temos como resultado além da ação preventiva sobre cada subsistema um controle do que foi feito possibilitando assim acompanhar o andamento e o ciclo da vida de cada equipamento e ter dados para tomar decisões e programar as manutenções corretivas necessária.

94 94 6 OS PLANOS DE PREVENTIVA Como resultado final do trabalho mostram-se alguns exemplos de como os planos de manutenção preventiva podem ser aplicados. A intenção não é apresentar planos que retratem fielmente a realidade, mas sim apresentar modelos que possam ser melhorados. Sabe-se que para ter planos com informações mais precisas e coerentes deve-se considerar as seguintes questões: histórico dos equipamentos, informações dos fabricantes, experiência dos mantenedores ( know how) e normas. Segue abaixo exemplos de planos de manutenção programada (PMP) e instruções de trabalho (IT) desenvolvidas. Conforme a seqüência abaixo: a) Modelo de PMP de Extintores; b) Modelo de IT para Extintores; c) Modelo de PMP para Portas Corta Fogo; d) Modelo de IT para Portas Corta Fogo; e) Modelo de PMP Caixa de Água Superior; f) Modelo de PMP para Quadro de Entrada de Energia; g) Modelo de PMP de Laje Cobertura; h) Modelo de PMP para Elevadores; i) Modelo de um PMP do Condomínio;

95 95 a) Modelo de PMP para Extintores. FIGURA 14 MODELO DE PMP PARA EXTINTORES Fonte: A equipe

96 96 b) Modelo de IT para Extintores Logotipo da Empresa INSTRUÇÃO DE TRABALHO Número: 01 Instrução de Trabalho de: Folha: Criado por: Funcionário x Preventiva: Corretiva: Outros: MANUTENÇÃO Preditiva: Verificação Data: Validado por: Nome do Edifício: Área: Sistema: Segurança Subsistema: Extintores Data: O funcionário deve seguir as instruções abaixo para realizar as inspeções pertinentes a ficha de preventiva e encontrando algum problema deve abrir uma Ordem de Serviço. Verificar Pressurização - Neste item o funcionário deve verificar como o ponteiro do manômetro esta posicionado, ou seja, se esta sobra a parte verde ou vermelha. Se estiver na verde esta OK se estiver na vermelha há necessidade de providênciar a troca ou o recaregar. ANEL DE IDENTIFICAÇÃO - Verificar a existência do anel no extintor, se não existir providenciar a reposição. LACRE - Verificar a existência do lacre no extintor, se não existir providenciar a reposição. SUPORTE DO EXTINTOR - Verificar se o suporte está ok. Não OK SELO - Verificar a existência do selo no extintor, se não existir providenciar a reposição. HIGENIZAÇÃO - Verificar o estado de conservação do extintor, ou seja, se esta limpo, protegido, bem posicionado, não tem nada impedindo o acesso, FIGURA 15 MODELO DA INSTRUÇÃO DE TRABALHO PARA FUNCIONÁRIO EXTINTOR Fonte: A equipe

97 97 c) Modelo de PMP para Portas Corta Fogo. FIGURA 16 MODELO DE PMP PARA PORTAS CORTA FOGO Fonte: A equipe

98 98 d) Modelo de IT para Portas Corta Fogo. Logotipo da Empresa INSTRUÇÃO DE TRABALHO Número: 02 Instrução de Trabalho de: Folha: Criado por: Funcionário x Preventiva: Corretiva: Outros: MANUTENÇÃO Preditiva: Verificação Data: Validado por: Nome do Edifício: Área: Sistema: Segurança Subsistema: Porta Corta Fogo Data: O funcionário deve seguir as instruções abaixo para realizar as inspeções pertinentes a ficha de preventiva e encontrando algum problema deve abrir uma Ordem de Serviço. PORTA - Para verificar o seu funcionamento deve-se abri-la e depois solta-la de modo que ela feche sozinha e o seu trinto engate de forma correta, pois se não fechar esta com alguma anomalia. NÃO DEVE TER NENHUM OSTÁCULO NO CAMINHO DA PORTA DOBRADIÇA - Verificar o fucionamento, a limpeza e sua lubrificação esta adquada ou não. A dobradiça é quem garante o fechamento da porta de forma a impedir a passagem do fogo. FECHADURA - Verificar o fucionamento e a limpeza. PLACA DE IDENTIFICAÇÃO - Verificar a existência se não existir providenciar a reposição. PORTA CORTA-FOGO É OBRIGATÓRIO MANTER FECHADA BATENTES - Realizar a limpeza do batente com um pano úmido com água não podendo utilizar nenhum produto químico. TRINCOS - Verificar o fucionamento e a sua limpeza. FIGURA 17 MODELO DA INSTRUÇÃO DE TRABALHO PARA FUNCIONÁRIO PORTA CORTA FOGO Fonte: A equipe

99 99 e) Modelo de PMP caixa de água superior. FIGURA 18 MODELO DE PMP PARA CAIXA DE ÁGUA SUPERIOR Fonte: A equipe

100 100 f) Modelo de PMP para Quadro de Entrada de Energia. FIGURA 19 MODELO DE PMP PARA QUADRO DE ENTRADA Fonte: A equipe

101 101 g) Modelo de PMP para Laje Cobertura. FIGURA 20 MODELO DE PMP PARA LAJE COBERTURA. Fonte: A equipe

102 102 h) Modelo de PMP para Elevadores. FIGURA 21 MODELO DE PMP PARA ELEVADORES PARTE 01 Fonte: A equipe

103 FIGURA 22 - MODELO DE PMP PARA ELEVADORES PARTE 02 Fonte: A equipe. 103

104 FIGURA 23 - MODELO DE PMP PARA ELEVADORES PARTE 03 Fonte: A equipe 104

105 FIGURA 24 - MODELO DE PMP PARA ELEVADORES PARTE 04 Fonte: A equipe 105

106 106 i) Modelo de PMP de um Condomínio. A figura 25 obtida durante o estudo de campo, mostra um plano piloto de manutenção aplicado para condomínio. Observa-se que existem vários itens para ser inspecionados mas não à direcionamento das atividade de manutenção. Desta forma as atividade de manutenção preventiva ficam na dependência da experiência do técnico, ou seja, cada técnico irá realizar as ações de uma maneira que achar melhor. FIGURA 25 PMP PARA ELEVADORES DE UM CONDOMÍNIO Fonte: Pesquisa de Campo Com a apresentação deste modelo de preventiva prende-se salientar a diferença do que se faz hoje para os planos de manutenção propostos onde vê-se principalmente maior detalhamento das atividades e responsabilidades.

107 107 7 CONCLUSÕES Com os estudos realizados no desenvolvimento do trabalho e com os dados levantados durante as visitas aos oito (8) condomínios, obteve-se um relato do estado de conservação das edificações. Embora o número de condomínios visitados para as pesquisas não seja grande representativo, as conclusões tiradas das vistorias foram muito significativas. Pôde-se perceber que para conservação dos condomínios, seus sistemas e subsistemas exigem dos síndicos grandes esforços. Além de enfrentar a falta de conscientização dos moradores, o síndico precisa ainda ter capacidade e conhecimento técnico para fazer a gestão da manutenção, buscar empresas competentes com preços acessíveis, supervisionar pessoal e talvez o mais importante, saber o momento adequado para fazer manutenção. Além dos fatores citados percebe-se que grande parte dos síndicos considera que a manutenção preventiva é pouco importante ou não tem nenhuma importância para os condomínios (ver GRÁFICO 4, ESTUDO DE CAMPO). Esse problema ficou bem evidenciando com os resultados obtidos com os estudos de campo. Percebe-se que na maioria das vezes não é feita manutenção preventiva nos condomínios (ver GRÁFICO 1, ESTUDO DE CAMPO), e as falhas ocorrem com grande freqüência nas instalações (ver GRÁFICO 2, ESTUDO DE CAMPO). Percebe-se ainda que quase metade dos subsistemas avaliados se encontram em regular ou péssimo estado de conservação (ver GRÁFICO 6, ESTUDO DE CAMPO) e não existe uma boa orientação (ver GRÁFICO 5, ESTUDO DE CAMPO) para a execução de manutenção preventiva.

108 108 O plano de manutenção apresentado no trabalho pode então ser um caminho para reverter o quadro que se evidencia nos dias de hoje. O plano desenvolvido busca através de uma metodologia padronizar as atividades de manutenção nos condomínios, onde pelo estudo de cada sistema ou subsistema tem-se o planejamento detalhado, a periodicidade das intervenções, o responsável pela execução, as ações que devem ser realizadas, entre outros. O grande diferencial para o que se faz hoje é a fuga do achismo e a diminuição da responsabilidade que sobrecarrega os síndicos. Para a implantação da manutenção preventiva surge então a idéia de empresa especializada em gestão e manutenção de condomínios. A carência de empresas especializadas (ver GRÁFICO 3, ESTUDO DE CAMPO) mostra também um nicho de mercado para os profissionais da engenharia. Para quem acredita no ditado: melhor prevenir do que remediar, a proposta para implantação de manutenção preventiva para condomínios residenciais se justifica principalmente quando se fala em questões como segurança, conforto, higiene e qualidade de vida. Como principais dificuldades para o bom exito do trabalho pode-se citar: a falta de conhecimento especifico sobre o assunto, falta de material de apoio e ainda a falta de informação e conhecimento técnico das pessoas responsáveis pelos condomínios. Para dar continuidade a este assunto tão importante que é a manutenção dos condomínios seguem algumas sugestões para trabalhos futuros.

109 109 a) Estudo do desempenho dos sistemas e subsistemas encontrados nos condomínios. b) Desenvolvimento e aperfeiçoamento de PMP s e IT s. c) Aplicação de PMP s e IT s em estudo de caso. d) Estudo de viabilidade econômica para a implantação de manutenção preventiva em condomínios.

110 110 REFERÊNCIAS ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5410:1997: Instalações elétricas de baixa tensão. Rio de Janeiro, ABRAMAN Revista Manutenção, Edição 83, Setembro/Outubro Disponível < Acesso em 21/02/2004 ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5674:1980: Manutenção de Edificações. Rio de Janeiro, BARNES, RALPH M. (1997). Estudo de Movimentos e de Tempos: Projeto e Medida do Trabalho. Editora Edgard Blucher. São Paulo BASES de conhecimento. Disponível em: < Acesso em: 20 fev FILHO, Gil Branco. Dicionário de Termos de Manutenção, Confiabilidade e Qualidade. Rio de Janeiro: Ciência Moderna, FLORES I. ; BRITO J. Manutenção em edifícios correntes: estado atual do conhecimento. In: CONGRESSO DE CONSTRUÇÃO CIVIL, Portugal, Anais. Portugal:2001 pg GAZETA DO POVO, Reportagem no caderno imobiliário em Primeiro de fevereiro de GEHBAUER, FRITZ ; EGGENSPERGER, MARIZA; ALBERTI, MAURO EDSON; NEWTON, AURIQUIO SÉRGIO, Planejamento e Gestão de Obras, um resultado prático da cooperação técnica Brasil-Alemanha. Curitiba, GOMES, JAC. Metodologia para manutenção e exploração de edifícios: Aplicação a um caso concreto p. Dissertação (Mestrado)-Universidade Técnica de Lisboa. Lisboa, IBAPE - SP, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Inspeção Predial, 01/novembro /2001. Disponível em <

111 111 JOHN, V.M. ; CREMONI, R A. Manutenção dos edifícios: Uma visão sistêmica. In: SIMPÓSIO NACIONAL DE TECNOLOGIA DA CONSTRUÇÃO, 10. São Paulo, Anais. São Paulo:1989 p JUNIOR, Alvair Silveira Torres; MARCHIORI, Nilton Luiz. Pequeno Dicionário de Termos da Empresa Globalizada. São Paulo: Alfa-Omega, KARDEC, Alan e Nascif, Júlio. Manutenção Função Estratégica, Qualitymark Editora ltda. Rio de Janeiro, LICHTENSTEIN, N. B. Patologia das Construções: procedimento para formulação do diagnóstico de falhas e definição de conduta à recuperação de edificações p. Dissertação (Mestrado) Escola Politécnica, Universidade de São Paulo, São Paulo, MARCONI, Marina de Andrade. Técnicas de Pesquisa: Planejamento e Execução de Pesquisas, Editora Atlas S.A., 2 Edição, São Paulo, São Paulo, MILLS, E.D. Building Maintenance and Preservation. London: Ed. Butterworths MOTTER, Osir. Manutenção Industrial: o poder oculto na empresa, Hemus Editora Limitada. São Paulo, MOUBRAY, John. Manutenção centrada em confiabilidade RCM II, ALADON, traduzido por Kleber Siqueira, NAKAJIMA, Seichi. Introduction to TPM. Productivity Press - Portland, PINTO, Alan Kardec; CARVALHO, Cláudio. Gestão Estratégica e Terceirização. Rio de Janeiro: Qualitymark: ABRAMAN, REZENDE, MAURICIO MARQUES. Manutenção preventiva de revestimento de fachada de edifícios: limpeza de revestimentos p. Dissertação (Mestrado) - Escola Politécnica, Universidade de São Paulo, São Paulo, SECOVI-PR, Sindicato da Habilitação e Condomínios;UFPR, UNIVERSIDADE FEDERAL DO PARANÁ. Manual de Conservação Predial e das Unidades Condominiais. Curitiba.

112 112 SEELEY, I.H. Building maintenance. Londom: MacMillan, ZAMPIERI, Juliano; GAVLOVSKI, Márcio, SCHIMITT, Marcus Aurélio. Levantamento da situação atual das instalações elétricas da região metropolitana de Curitiba. Projeto final de graduação Centro Federal de Educação Tecnológica do Paraná (CEFET PR), Curitiba, 2003.

113 APÊNDICE A - QUESTIONÁRIO PILOTO 113

114 114 PERGUNTAS PARA VISITA EM CONDOMÍNIOS Critérios a serem avaliados: A. É feito manutenção (máquina, equipamento, sistema, etc.)? [ S ] Sim [ N ] Não B. Qual tipo manutenção? [ P ] Preventiva realizada em períodos programados [ C ] Corretiva realizada somente quando o equipamento quebra [ CP ] Corretiva Planejada realizada quando o equipamento avisa que esta com problema C. Qual é a freqüência para executar a manutenção? [ M ] Mensal [ T ] Trimestral [ S ] Semestral [ A ] Anual [ ] D. O serviço de manutenção é informal ou especializado? [ I ] Informal realizado por pessoas ou empresas sem qualificação técnica [ E ] Especializado realizado por pessoas ou empresas com qualificação técnica [ D ] Desconhecido desconhecido a qualificação das pessoas que fazem a manutenção. E. Qual a importância de fazer manutenção? [ M ] Muito importante [ I ] Importante [ P ] Pouco importante [ D ] Nenhuma importância

115 115 A seguir relação de máquinas, equipamentos ou sistemas a serem verificados conforme as perguntas acima determinadas: Sistema eletromecânico 1) Elevadores A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ] 2) Pára-raios, sistemas de aterramento A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ] 3) Quadros de força e distribuição A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ] 4) Interruptores, bocais, luminárias, etc. A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ] 5) Sistema de alimentação geral (substação/transformador) A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ] Sistema comunicação 6) Interfones, rede telefônica. A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ] 7) Portões eletrônicos A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ]

116 116 Sistema hidráulico 8) Caixa de água e/ou em filtros A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ] 9) Válvulas, registros, tubulações externas. A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ] 10) Bombas de água A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ] Sistema de segurança 11) Extintores, mangueiras, áreas de acesso... A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ] Sistema de gás 12) Válvulas, registros, tubulações. A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ] Sistema estrutural 13) Áreas impermeabilizadas (últimos andares pisos, calhas, canaletas) A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ] 14) Trincas ou rachaduras nas estruturas A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ]

117 117 15) Carbonatação nas estruturas A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ] 16) Deformações nas estruturas A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ] 17) Revestimentos externos (Fachadas, pinturas..) A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ] Outras perguntas 1) Qual a idade do condomínio? [ ] até 5 anos [ ] de 5 até 15 anos [ ] de 15 até 25anos [ ] acima de 25 anos 2) Quantos andares? 3) Quantos moradores? 4) Quais os riscos poderíamos evitar com a realização de manutenção no condomínio. [ ] Choques [ ] Batidas [ ]Vazamentos [ ] Falta de energia [ ] Falta de água

118 118 [ ] Inundações [ ] [ ] [ ] 5) Qual a orientação aos síndicos para execução de manutenção? [ ] Manual do proprietário- normalmente fornecido pela construtora [ ] Manual dos síndicos normalmente fornecido pelo sindicato dos condomínios [ ] Nenhuma - manutenção é responsabilidade da administradora [ ] 6) Os síndicos estão conscientes das responsabilidades que assumem quanto ao bem estar dos moradores? [ ] Sim [ ] Não 7) Seria importante melhorar conscientização de síndicos e moradores quanto conservação dos equipamentos/máquinas/instalações através de: [ ] Palestras [ ] Cursos/Seminários [ ] Manuais de orientação [ ] legislação mais rígida [ ]

119 APÊNDICE B RESULTADO QUESTIONÁRIO DE CAMPO 119

120 120 Nome do Edifício: 01 Rua: Av. 7 de Setembro. Bairro: Centro Padrão da edificação: [ ] Alto [ X ] Médio [ ] Baixo Número de moradores [ 120 ] Contato no condomínio: Síndico. É um edifico com poucos apartamentos alugados a maioria são os próprios donos. Qual a idade do condomínio? [ ] até 5 anos [ x ] de 5 até 19 anos, tem 16 anos [ ] de 20 até 40anos [ ] acima de 40 anos Qual documentação disponível no condomínio [ x ] Memorial descritivo [ x ] Projeto Hidráulico [ x ] Projeto Elétrico [ x ] Projeto Telefônico [ x ] Outros projetos (fundações...) Como melhorar conscientização quanto conservação das instalações? [ ] Palestras [ ] Cursos/Seminários [ ] Manuais de orientação [ ] legislação mais rígida [ x ] Divulgação + Menor Custo Porque não é feito manutenção em todas as instalações? [ ] Não é preciso [ ] Não existe orientação [ ] Não existem recursos [ x ] Empresas Competentes

121 121 Tabela dos resultados da pesquisa de campo para o condomínio número 1. Sistema Subsistema A B C D E F G Hidráulico Caixa de Água Super. P S S M S B O Cisterna P S S M S B R Instalação de Água Fria C N S N N B R Barrilete C S S I N R B Eletromecânico Conjunto Elevador P S S M S R B Sala de Máquinas P S S M S B B Iluminação/Tomadas C S S P N R B Quadros de Distribuição C S S N N R O Bombas de Recalque CP S S I N R B Quadro das Bombas C S S N N P B Entrada de Energia C S S N N B O Civil Laje Cobertura C S S P N B R Impermiabilização/Revestimento C S S N N B B Trincas/Deformações C S S N N B B Estrutura C S S N N B B Fachada C N S N N B B Segurança SPDA C S S P N B B Extintor P N S M S O O Hidrante P N S M S B B Interfones P S S N S B B Rede de TV C N S N N O B Porta Corta Fogo NE NE NE NE NE NE NE Iluminação de Emergência P N S M S O O Portão Eletrônico C S S N N R O Aquecimento Central de Gás P N S I S O O

122 122 Nome do Edifício: 01 Rua: Av. 7 de Setembro Número de Moradores: 120 FOTOS Bairro: Centro Padrão da Edificação: Médio Obs.: DESCRIÇÃO DO PROBLEMA Bomba estado de ferrugem bem avançado. Tampa aberta da caixa do motor com os cabos para fora. Cabos do painel de comando das bombas de recalque da cisterna com pouca identificação.

123 123 Vazamento pela tubulação e também a presença de trinca no local reparado. Infiltração com carbonatação. Registro apresentando problema de corrosão generalizado. Rachadura pilar de sustentação.

124 124 Nome do Edifício: 02 Rua: Alferes Poli. Bairro: Centro. Padrão da edificação: [ ] Alto [ x ] Médio [ ] Baixo Número de moradores [ 500 ] Contato no condomínio: Zelador Condomínio com muitos apartamentos alugados. Qual a idade do condomínio? [ ] até 5 anos [ x ] de 5 até 19 anos, tem 13 anos [ ] de 20 até 40anos [ ] acima de 40 anos Qual documentação disponível no condomínio [ x ] Memorial descritivo [ x ] Projeto Hidráulico [ x ] Projeto Elétrico [ x ] Projeto Telefônico [ x ] Outros projetos (fundações...) Como melhorar conscientização quanto conservação das instalações? [ ] Palestras [ x ] Cursos/Seminários [ ] Manuais de orientação [ ] legislação mais rígida [ ] Porque não é feito manutenção em todas as instalações? [ ] Não é preciso [ x ] Não existe orientação [ ] Não existem recursos [ ]

125 125 Tabela dos resultados da pesquisa de campo para o condomínio número 2. Sistema Subsistema A B C D E F G Hidráulico Caixa de Água Super. CP S S I S R P Cisterna P S S I S B R Instalação de Água Fria CP S S P N O R Barrilete CP S N P N O P Eletromecânico Conjunto Elevador P S S M S B O Sala de Máquinas P S S I S R O Iluminação/Tomadas C S N P N R R Quadros de Distribuição CP N S P N B B Bombas de Recalque C S S P N B R Quadro das Bombas C S S P N P R Entrada de Energia C S S P N B B Civil Laje Cobertura CP S S I N R O Impermiabilização/Revestimento C S S I N R B Trincas/Deformações C S S P N R B Estrutura C S S P N R B Fachada CP S S P N R B Segurança SPDA P N S M S B P Extintor P N S M S O O Hidrante P N S M S B O Interfones C S S P N B B Rede de TV C S S I N B O Porta Corta Fogo CP N N M N R O Iluminação de Emergência C S N I N B B Portão Eletrônico C S S I N R B Aquecimento Central de Gás P S S M S O O

126 126 Nome do Edifício: 02 Rua: Alferes Poli Número de Moradores: 500 FOTOS Bairro: Centro Padrão da Edificação: Médio Obs.: DESCRIÇÃO DO PROBLEMA Difícil acesso para os barriletes, caixa da água e para o para-raio. Risco de segurança para acessar o local. Contatos dos contator de potência do elevador em péssimo estado oxidado e desgastado apresentado faiscamento quando atraca. Infiltração generalizada com carbonatação.

127 127 Carbonatação e umidade devido a infiltração representada na foto anterior O Segundo terminal de cima para baixo esta oxidado e aparentemente demonstra sobrecarga na fase. Difícil acesso para realizar a manutenção preventiva Observe a presença de oxidação em todo o registro pode-se deduzir que faz muito tempo que não é feito teste básico de funcionamento.

128 128 Nome do Edifício: 03 Rua: Av. 7 de Setembro. Bairro: Centro. Padrão da edificação: [ x ] Alto [ ] Médio [ ] Baixo Número de moradores [ 130 ] Contato no condomínio: Síndico e Zelador Qual a idade do condomínio? [ ] até 5 anos [ x ] de 5 até 19 anos, tem 16 anos [ ] de 20 até 40anos [ ] acima de 40 anos Qual documentação disponível no condomínio [ x ] Memorial descritivo [ x ] Projeto Hidráulico [ x ] Projeto Elétrico [ x ] Projeto Telefônico [ x ] Outros projetos (fundações...) Como melhorar conscientização quanto conservação das instalações? [ x ] Palestras [ x ] Cursos/Seminários [ ] Manuais de orientação [ ] legislação mais rígida [ ] Porque não é feito manutenção em todas as instalações? [ ] Não é preciso [ ] Não existe orientação [ ] Não existem recursos [ ]

129 129 Tabela dos resultados da pesquisa de campo para o condomínio número 3. Sistema Subsistema A B C D E F G Hidráulico Caixa de Água Super. C N N I N B P Cisterna C N N I N R P Instalação de Água Fria C N N P N B B Barrilete C N N I N B R Eletromecânico Conjunto Elevador P S S M S B O Sala de Máquinas P S S M S R O Iluminação/Tomadas C S N N N B R Quadros de Distribuição C S N P N R B Bombas de Recalque C S N M N B R Quadro das Bombas C S N M N P B Entrada de Energia C S N P N R B Civil Laje Cobertura C S N M N R R Impermiabilização/Revestimento C S N M N R R Trincas/Deformações C S N N N R R Estrutura C S N N N R R Fachada CP S N I N R R Segurança SPDA C S N N N R P Extintor P N S M S O O Hidrante P N S M S B O Interfones C N N I N R B Rede de TV C N S I N B B Porta Corta Fogo P S N I S B O Iluminação de Emergência P N S I N B B Portão Eletrônico C S N P N R B Aquecimento Central de Gás C N S I N B B

130 130 Nome do Edifício: 03 Rua: Av. 7 setembro Número de Moradores: 130 FOTOS Bairro: Centro Padrão da Edificação: Alto Obs.: DESCRIÇÃO DO PROBLEMA Apresenta um sinal de curto circuito. Cabos da bomba de recalque de água pluvial com grande perigo de ocorrer um acidente devido ao mau posicionamento dos cabos. Cabos do quadro das bombas sem identificação.

131 131 Descolamento de pastilha da fachada Infiltração na viga. Trinca na laje de cobertura pode ocasionar infiltração. Sujeira suspensa na água da cisterna e paredes sujas.

132 132 Nome do Edifício: 04 Rua: Av. Água Verde Bairro: Água Verde Padrão da edificação: [ ] Alto [ x ] Médio [ ] Baixo Número de moradores [ 80 ] Contato no condomínio: Zelador Não tem apartamentos alugados. Qual a idade do condomínio? [ ] até 5 anos [ ] de 5 até 19 anos [ x ] de 20 até 40anos, tem 25 anos [ ] acima de 40 anos Qual documentação disponível no condomínio [ x ] Memorial descritivo [ x ] Projeto Hidráulico [ x ] Projeto Elétrico [ x ] Projeto Telefônico [ x ] Outros projetos (fundações...) Como melhorar conscientização quanto conservação das instalações? [ x ] Palestras [ x ] Cursos/Seminários [ ] Manuais de orientação [ ] legislação mais rígida [ x ] Divulgação + Menor Custo Porque não é feito manutenção em todas as instalações? [ ] Não é preciso [ x ] Não existe orientação [ ] Não existem recursos [ ]

133 133 Tabela dos resultados da pesquisa de campo para o condomínio número 4. Sistema Subsistema A B C D E F G Hidráulico Caixa de Água Super. C S N I N P O Cisterna C S N I N P P Instalação de Água Fria C S N N N R R Barrilete P S N I N R B Eletromecânico Conjunto Elevador P S S M S O O Sala de Máquinas P S S M S R O Iluminação/Tomadas C S N N N R B Quadros de Distribuição C S S P N R B Bombas de Recalque C S S I N P R Quadro das Bombas C S S P N P R Entrada de Energia P S S P N R R Civil Laje Cobertura P N N I N R B Impermiabilização/Revestimento C S N N N R R Trincas/Deformações C S N N N R R Estrutura C S N N N R R Fachada P N S I S B R Segurança SPDA P N N I S B O Extintor P N S M S O O Hidrante P N S M S O O Interfones C S N N N B B Rede de TV C S N N N B B Porta Corta Fogo NE NE NE NE NE NE NE Iluminação de Emergência NE NE NE NE NE NE NE Portão Eletrônico C S S N N R O Aquecimento Central de Gás NE NE NE NE NE NE NE

134 134 Nome do Edifício: 04 Rua: Av. Água Verde Número de Moradores: 80 FOTOS Bairro: Água Verde Padrão da Edificação: Médio Obs.: DESCRIÇÃO DO PROBLEMA Tampa da caixa superior completamente enferrujada pode ocasionar algum problema de saúde. Tampa da cisterna de madeira e aberta pode entrar sujeira e também algum tipo de bicho. Quadro de comando das bombas de recalque da cisterna em péssimo estado de conservação.

135 135 Infiltração de água na sal de máquinas. Rachadura na parede logo abaixo da viga na sala de máquinas. Bomba de recalque com a tampa aberta gerando assim a possibilidade e entrar água para dentro do motor. Muitas ferramentas junto a sala de bombas de recalque.

136 136 Nome do Edifício: 05 Rua: Av. 7 de Setembro Bairro: Centro Padrão da edificação: [ ] Alto [ ] Médio [ x ] Baixo Número de moradores [ 300 ] Contato no condomínio: Sindica Apartamentos só para alugar. Qual a idade do condomínio? [ ] até 5 anos [ x ] de 5 até 19 anos, tem 19 anos [ ] de 20 até 40anos [ ] acima de 40 anos Qual documentação disponível no condomínio [ x ] Memorial descritivo [ x ] Projeto Hidráulico [ x ] Projeto Elétrico [ ] Projeto Telefônico [ ] Outros projetos (fundações...) Como melhorar conscientização quanto conservação das instalações? [ ] Palestras [ x ] Cursos/Seminários [ ] Manuais de orientação [ ] legislação mais rígida [ ] Porque não é feito manutenção em todas as instalações? [ ] Não é preciso [ ] Não existe orientação [ x ] Não existem recursos [ ]

137 137 Tabela dos resultados da pesquisa de campo para o condomínio número 5. Sistema Subsistema A B C D E F G Hidráulico Caixa de Água Super. C S S I N B P Cisterna C N S I N R R Instalação de Água Fria CP S N P N R B Barrilete C S N P N B B Eletromecânico Conjunto Elevador P S S I S B B Sala de Máquinas P S S I S P B Iluminação/Tomadas C S N P N R R Quadros de Distribuição C S N P N R R Bombas de Recalque C S S I N R B Quadro das Bombas C S S P N P B Entrada de Energia C N S P N R B Civil Laje Cobertura CP S N P N P P Impermiabilização/Revestimento C S N P N P B Trincas/Deformações C N N P N P B Estrutura C N N P N P B Fachada C N N N N R B Segurança SPDA P N S I S B P Extintor P N S I S O O Hidrante P S S P S B O Interfones NE NE NE NE NE NE NE Rede de TV NE NE NE NE NE NE NE Porta Corta Fogo NE NE NE NE NE NE NE Iluminação de Emergência NE NE NE NE NE NE NE Portão Eletrônico NE NE NE NE NE NE NE Aquecimento Central de Gás NE NE NE NE NE NE NE

138 138 Condomínio não permitiu a demonstração das fotos Nome do Edifício: 05 Rua: Av. 7 setembro Número de Moradores: 300 FOTOS Bairro: Centro Padrão da Edificação: Baixo. Obs.: DESCRIÇÃO DO PROBLEMA

139 139 Nome do Edifício: 06 Rua: Petit Carneiro. Bairro: Água Verde. Padrão da edificação: [ x ] Alto [ ] Médio [ ] Baixo Número de moradores [ 70 ] Contato no condomínio: Síndico Somente os proprietários. Qual a idade do condomínio? [ ] até 5 anos [ x ] de 5 até 19 anos, tem 12 anos. [ ] de 20 até 40anos [ ] acima de 40 anos Qual documentação disponível no condomínio [ x ] Memorial descritivo [ x ] Projeto Hidráulico [ x ] Projeto Elétrico [ x ] Projeto Telefônico [ x ] Outros projetos (fundações...) Como melhorar conscientização quanto conservação das instalações? [ ] Palestras [ ] Cursos/Seminários [ ] Manuais de orientação [ ] legislação mais rígida [ x ] Administração do Síndico Porque não é feito manutenção em todas as instalações? [ ] Não é preciso [ x ] Não existe orientação [ ] Não existem recursos [ ]

140 140 Tabela dos resultados da pesquisa de campo para o condomínio número 6. Sistema Subsistema A B C D E F G Hidráulico Caixa de Água Super. P N S M N O B Cisterna P N S I N B R Instalação de Água Fria P S S P N O B Barrilete P S S P N O B Eletromecânico Conjunto Elevador P S S M N O O Sala de Máquinas P S S M N B O Iluminação/Tomadas P S S P N B B Quadros de Distribuição P S S M N R O Bombas de Recalque P S S I N P B Quadro das Bombas P S S I N R B Entrada de Energia P N S M N R O Civil Laje Cobertura P S S P N B B Impermiabilização/Revestimento CP S S I N R B Trincas/Deformações CP S S I N B B Estrutura CP N S I N B B Fachada C S S P N B B Segurança SPDA CP N S I N B B Extintor P N S M N O O Hidrante P N S M N O O Interfones P N S I N O O Rede de TV P S S I N O B Porta Corta Fogo P N S M N O B Iluminação de Emergência P N N M N B O Portão Eletrônico C S N M N R O Aquecimento Central de Gás P N S M N O O

141 141 Nome do Edifício: 06 Rua: Petit Carneiro Número de Moradores: 70 FOTOS Bairro: Água Verde Padrão da Edificação: Alto. Obs.: DESCRIÇÃO DO PROBLEMA Bomba de recalque com vazamento de água pelas vedações. Infiltração na parede da casa de bombas. Quadro de entra de energia com a identificação de cada disjuntor mas sem proteção de um disjuntor que foi trocado devido ter quase pegou fogo.

142 142 Correção de uma grande rachadura no piso da garagem 1. Difícil acesso para cisterna. Painel de comando o elevador bem limpo e organizado. Barriletes com um acesso fácil e muito bem conservado.

143 143 Nome do Edifício: 07 Rua: Estevão Bayão Bairro: Batel Padrão da edificação: [ ] Alto [ x ] Médio [ ] Baixo Número de moradores [ 160 ] Contato no condomínio: Membro do conselho. Somente os proprietários. Qual a idade do condomínio? [ ] até 5 anos [ x ] de 5 até 19 anos, tem 16 anos [ ] de 20 até 40anos [ ] acima de 40 anos Qual documentação disponível no condomínio [ x ] Memorial descritivo [ x ] Projeto Hidráulico [ x ] Projeto Elétrico [ x ] Projeto Telefônico [ x ] Outros projetos (fundações...) Como melhorar conscientização quanto conservação das instalações? [ ] Palestras [ x ] Cursos/Seminários [ ] Manuais de orientação [ ] legislação mais rígida [ x ] Administração do Síndico Porque não é feito manutenção em todas as instalações? [ ] Não é preciso [ ] Não existe orientação [ ] Não existem recursos [ ]

144 144 Tabela dos resultados da pesquisa de campo para o condomínio número 7. Sistema Subsistema A B C D E F G Hidráulico Caixa de Água Super. CP N N P N B B Cisterna CP N N P N B B Instalação de Água Fria CP S N P N P B Barrilete CP S N N N P B Eletromecânico Conjunto Elevador P S N M N B O Sala de Máquinas P S N M N P O Iluminação/Tomadas C S N P N R B Quadros de Distribuição C S N N N R O Bombas de Recalque P S N I N R R Quadro das Bombas P S N I N R R Entrada de Energia C N N N N R O Civil Laje Cobertura C S N P N B B Impermiabilização/Revestimento C S N I N B B Trincas/Deformações C S N P N B B Estrutura C S N P N B B Fachada C N N N N B B Segurança SPDA P N N M N B B Extintor P N N M N O O Hidrante P N N M N O O Interfones CP S N P N B O Rede de TV NE NE NE NE NE NE NE Porta Corta Fogo C S N N N B O Iluminação de Emergência NE NE NE NE NE NE NE Portão Eletrônico C S N I N R O Aquecimento Central de Gás P N N M N B O

145 145 Nome do Edifício: 07 Rua: Estevão Bayão Número de Moradores: 160 FOTOS Bairro: Batel Padrão da Edificação: Mádio. Obs.: DESCRIÇÃO DO PROBLEMA Infiltração ocasionada pelo rio subterrâneo que passa ao lado. Viga com grande deformação. Sistema de Tv misturado com tubulações de água.

146 146 Infiltração de água já ocasionou danos na pintura dos carros. Tubulação de água fria em estado de oxidação avançado. Tubulação de água fria em estado de oxidação avançado. Falha nas pastilhas de revestimento da fachada.

147 147 Nome do Edifício: 08 Rua: José de Alencar. Bairro: Juvevê. Padrão da edificação: [ ] Alto [ x ] Médio [ ] Baixo Número de moradores [ 64 ] Contato no condomínio: Síndica. Qual a idade do condomínio? [ ] até 5 anos [ x ] de 5 até 19 anos, tem 15 anos. [ ] de 20 até 40anos [ ] acima de 40 anos Qual documentação disponível no condomínio [ ] Memorial descritivo [ x ] Projeto Hidráulico [ x ] Projeto Elétrico [ ] Projeto Telefônico [ ] Outros projetos (fundações...) Como melhorar conscientização quanto conservação das instalações? [ ] Palestras [ ] Cursos/Seminários [ x ] Manuais de orientação [ ] legislação mais rígida [ ] Porque não é feito manutenção em todas as instalações? [ ] Não é preciso [ x ] Não existe orientação [ ] Não existem recursos [ ]

148 148 Tabela dos resultados da pesquisa de campo para o condomínio número 8. Sistema Subsistema A B C D E F G Hidráulico Caixa de Água Super. C N N M N B B Cisterna C N N M N B P Instalação de Água Fria C N N M N R B Barrilete C N N M N R R Eletromecânico Conjunto Elevador P S S M S B O Sala de Máquinas P S S I S P O Iluminação/Tomadas C N N I N R B Quadros de Distribuição C N N I N R B Bombas de Recalque P S S I S R P Quadro das Bombas P S N I S P R Entrada de Energia C N N I N B B Civil Laje Cobertura C N N I N R B Impermiabilização/Revestimento C N N P N B B Trincas/Deformações C N N P N R B Estrutura C N N P N B B Fachada CP N N P N B B Segurança SPDA C N N P N B B Extintor P N S M S B O Hidrante P N S M S B O Interfones CP S N P N R B Rede de TV C N N N N B B Porta Corta Fogo NE NE NE NE NE NE NE Iluminação de Emergência P N N P N R R Portão Eletrônico C S N N N R R Aquecimento Central de Gás P N S I N O B

149 149 Nome do Edifício: 08 Rua: José de Alencar Número de Moradores: 64 FOTOS Bairro: Juvevê Padrão da Edificação: Médio. Obs.: DESCRIÇÃO DO PROBLEMA Vazamento de água. Cabo de para-raio preso na estrutura da laje superior. Difícil acesso para a cisterna.

150 150 Os parafusos do fusível está enferrujados. Pastilha do freio desgastado gerando ruído. Central de gás Ok feita preventiva. Difícil acesso para realizar a intervenção.

151 APÊNDICE C FORMULÁRIOS UTILIZADOS NO PLANO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA. 151

152 152 Os dados para preencher a ficha de preventiva, tanto para o técnico como para o funcionário, terão a sua origem no PMP Plano de Manutenção Preventiva. Sendo que a diferença entre fichas são somente as atividades que cada um ira realizar. FICHA DE PREVENTIVA PARA OS TÉCNICOS

153 FICHA DE PREVENTIVA PARA O FUNCIONÁRIO 153

154 154 Será mostrado como deve ser preenchido cada campo da ficha de preventiva sendo que as principais definições já foram abordadas. 1) Neste campo será colocado o nome do edifício, seu endereço, rua número, bairro, telefone. 2) Este campo identifica se a ficha é para o técnico ou para o zelador. 3) Este campo mostra a especialidade do executor da ficha de preventiva como por exemplo: o zelador ou algum técnico da empresa. 4) Área: este campo serve para situar melhor o equipamento dentro do condomínio. Exemplos topo do edifício, pavimentos comuns... 5) Sistemas: descrevem os principais grupos e/ou instalações encontradas em um condômino exemplo os sistemas hidráulico e eletromecânico. 6) Subsistemas: este campo mostra o conjunto de equipamentos que pertence para cada sistema. 7) Neste campo é colocado o tempo total previsto para a execução desta ficha de preventiva 8) Neste item temos recomendações de segurança para realizar as atividades. 9) São os itens que irão indicar o status da atividade de preventiva que será preenchida no campo ) Neste campo estará presente o componente e ação que será realizada sobre esse para impedir o aparecimento da falha. 11) Neste item é indicado o tempo previsto para cada ação de preventiva. 12) Deve indicar o estado em que o subsistema se encontra quando for realizar a atividade da preventiva, ou seja, em funcionamento ou não. 13) Para este campo é mostrado o valor limite para as atividades que necessitaram. Exemplo ajuste das pastilhas de freio do motor. 14) Neste item será identificado o número da instrução de trabalho, quando existir. 15) Para este campo deve ser mostrado o dia e turno que foi realizada a atividade e deve ser preenchida pela pessoa que realizar a atividade da ficha. 16) São os campos destinados para assinatura da pessoa que esta executando ficha de preventiva.

155 155 17) Neste campo deve ser anotado algum fator relevante que tenha acontecido na execução da atividade. 18) Onde será mostrado o número da ordem de serviço, caso o funcionário do condomínio encontrou alguma anomalia e precise acionar a manutenção. 19) Neste campo colocam-se os símbolos especificados no campo 09, para identificar o status da atividade realizada. 20) Este item identifica o mês que esta sendo realizada a ficha de preventiva. 21) Este campo Identifica a semana que esta sendo realizada a ficha de preventiva. 22) É um campo para observações gerais da ficha de preventiva. 23) É um campo para assinatura do síndico serve para ele tomar consciência das atividades de preventiva que estão sendo desenvolvidas no condomínio. 24) Este item deve ser preenchido com a data que a empresa de manutenção recolheu a ficha de preventiva do condomínio, para dar entrada no banco de dados e arquivá-la. 25) Neste item vai a assinatura do técnico que recolheu a ficha. 26) Neste campo, se for necessário, é colocada uma foto para ajudar orientar o técnico ou o zelador.

156 156 Apresentação dos campos da OS. ORDEM DE SERVIÇO. 1) Neste campo deve ser indicado o nome do solicitante do trabalho corretivo e após o termino do trabalho este deve assinar para validar o trabalho. 2) Este item é para a descrição do sistema que ocorreu o problema. 3) Neste campo são preenchidos o dia que foi aberta e fechada a O. S. e o tempo total que ela ficou aberta. 4) Este campo indica a hora de inicio e fim da intervenção com o tempo total da atividade realizada. 5) Este campo é preenchido com o nome do técnico que realizou a atividade e deve assinar após o termino do trabalho. 6) Este campo deve ser preenchido com o defeito ou a falha que o sistema apresenta no momento da abertura da O. S. 7) Deve ser descrito o que foi realizado para corrigir a anomalia. 8) Se necessário neste campo anotar alguma observação importante sobre a situação do sistema. 9) Neste item é relacionado o material utilizado para realizar a intervenção.

157 157 IT - INSTRUÇÃO DE TRABALHO Para não ficar duvida quanto ao preenchimento da IT, é indicado o que deve constar em cada campo. 1) Neste campo é indicado o número que é referenciado no PMP. 2) Neste item é indicado para qual finalidade foi criado IT. Exemplo para preditiva, preventiva ou para o zelador. 3) Este campo é preenchido com o nome e data da pessoa que criou a IT. 4) Este campo é preenchido com o nome e data da pessoa que validou a IT. 5) Neste campo será colocados o nome do edifício e seu endereço. 6) Sistemas: descrevem os principais grupos e/ou instalações encontradas em um condômino exemplo os sistemas hidráulico e eletromecânico. 7) Área: este campo serve para situar melhor o equipamento dentro do condomínio 8) Subsistemas: este campo mostra o conjunto de equipamentos que pertence para cada sistema. 9) Neste item é preenchido com as atividades que devem ser executadas utilizase fotos ou desenhos para facilitar o entendimento da atividade.