UMA PROPOSTA DE ROTEIRO DE INSPEÇÃO PREDIAL PARA A UNIVERSIDADE FEDERAL DO CARIRI

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1 UMA PROPOSTA DE ROTEIRO DE INSPEÇÃO PREDIAL PARA A UNIVERSIDADE FEDERAL DO CARIRI Anderson Alves de Oliveira 1 Ernani Alencar Rodrigues 2 Larissa Maria Argollo de Arruda Falcão 3 RESUMO: A construção é um bem durável, planejado e construído para atender as necessidades dos usuários por muito tempo (NBR 13531/1995). Para o seu melhor uso é necessário planejamento de inspeção e manutenção predial, que tem como princípios evitar fatalidades e prejuízos materiais. Pensando nisso se propõe neste trabalho um roteiro de inspeção predial para a Universidade Federal do Cariri (UFCA), para avaliar o real estado de conservação e manutenção de suas edificações. O estudo foi baseado em bibliografias e normas reconhecidas nacionalmente, resultando em um checklist que poderá ser usado para orientar as propostas de manutenção das instalações da UFCA. Palavras-chaves: conservação predial; manutenção predial; inspeção predial; checklist INTRODUÇÃO Um imóvel é planejado e construído para atender seus usuários por muito tempo, para que isso seja concretizado torna-se primordial a prática constante de planos de manutenção (Castro, 2007), uma vez que os materiais que a constituem possuem uma vida útil, para isso é realizado a inspeção predial que visa conhecer o real estado de conservação dos edifícios, evitando fatalidades e prejuízos materiais. A inspeção predial auxilia a preservação patrimonial, contribuindo para a racionalização dos gastos com as manutenções, garantindo a segurança dos moradores e proporcionando uma melhor orientação na condução dos negócios imobiliários. A manutenção predial é um tema cuja importância tem crescido no setor da construção civil, superando, gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construção limitado até o momento quando a edificação é entregue ao usuário (NBR 5674/1980). Exemplos, como o encontrado em um posto de saúde no Estado de Minas Gerais cujos problemas pela falta de manutenção se tornaram evidentes, são comuns e assustam os usuários (Folha de São Paulo online, 15/setembro de 2013). 1 Graduando em Engenharia Civil, UFCa, Juazeiro do Norte, Ceará, engc.anderson@gmail.com 2 Graduando em Enganharia Civil, UFCa, Juazeiro do Norte, Ceará, ernani-alencar@hotmail.com 3 MSc, Professora na UFCa, Juazeiro do Norte, Ceará, lafalcao@hotmail.com É de fundamental importância notar a concepção errônea de achar que a construção será eterna sem haver qualquer tipo de intervenção para corrigir o desgaste natural que os sistemas construtivos apresentam ao longo de sua vida útil. É em função desse desgaste que os edifícios precisam de avaliação periódica e criteriosa em todas as áreas e sistemas. Tendo em mente que a prática sistemática de avaliação e manutenção preventiva em uma edificação reduz os custos de ações corretivas que, embora às vezes imprescindíveis, geralmente representam gastos que poderiam ser evitados (Castro, 2007).

2 A inspeção predial sistemática avalia o real estado de conservação e manutenção da edificação, bem como o grau de criticidade das deficiências constatadas, possibilitando desta forma a emissão de laudos com prioridades técnicas que auxiliam na elaboração do plano de manutenção. A inspeção predial trata-se, portando, de vistoria técnica (constatação técnica de um fato, mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que a constituem, sem indagação das causas que a motivam) para avaliar as condições técnicas da edificação, na tentativa de aumentar sua vida útil, satisfazendo suas condições de desempenho e funcionalidade, bem como de segurança e conforto. O enfoque da inspeção predial é tríplice: técnico, funcional e de manutenção, ou seja, avaliações que implicam uma Visão Sistêmica Tridimensional (Neves, 2009). Técnica: levantamento de todas as anomalias construtivas do prédio quer por produtos ou sistemas, bem como análise de seus desempenhos; Uso: determinação das anomalias funcionais e análise do desempenho das condições de ocupação, confiabilidade da segurança e conforto (homem e meio ambiente); Manutenção: apuração das falhas e análise da metodologia empregada, verificação dos processos de operação, suas facilidades e materiais aplicados, vantagens e desvantagens, bem como análise de custos. A Norma de Inspeção Predial Nacional, assim como a do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo) fixam diretrizes, conceitos, terminologia, convenções, notações, critérios e procedimentos relativos à inspeção predial, cuja realização é de responsabilidade e de exclusiva competência dos profissionais engenheiros e arquitetos, legalmente habilitados pelos Conselhos Regionais de Engenharia e Agronomia CREAS, de acordo com a Lei Federal 5194 de 21/12/1966 e resoluções do CONFEA e Conselhos de Arquitetura de Urbanismo CAUs Lei de 31/12/2010 e resoluções do CAU-BR. Como resultado da inspeção predial pode-se identificar a presença ou ausência de anomalias, enquadrando-as em um dos seguintes graus sugeridos pela norma citada (IBAPE, 2011). Mínimo: prejuízos à estética, baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário, sem probabilidade de ocorrência dos riscos críticos; Médio: perda parcial de desempenho e funcionalidade, sem prejuízo à operação direta de sistemas, deterioração precoce; Crítico: pode provocar danos à saúde e segurança, perda excessiva de desempenho e funcionalidade causando possíveis paralisações, aumento excessivo de custo de manutenção, comprometimento sensível de vida útil. O grau de análise da inspeção pode variar de nível de acordo com a tipologia da edificação, com a complexidade dos sistemas construtivos, e com a variedade de profissionais de diversas especialidades e habilitações. Há ainda a classificação quanto à criticidade (IBAPE, 2011)

3 Crítico; relativo a risco contra a saúde, a segurança do usuário e ao meio ambiente, bem como a necessidade de intervenção imediata na perda excessiva de desempenho, neste caso definido com crítico. Regular: quando há perda de função e desempenho, e existe a probabilidade de programar uma intervenção em curto prazo, critério usado nesse caso é regular. Mínimo: sem incidência ou probabilidade de ocorrência de riscos e programado intervenção em médio prazo. Além dos resultados e avaliações técnicas dessas verificações, a inspeção predial contempla a ordem de prioridades e as recomendações quanto aos serviços a serem realizados na edificação, para sua adequação, facilitando a operação da manutenção. Para este fim, de priorização de tarefas, pode ser utilizada a ferramenta GUT (Gravidade, Urgência e Tendência), contribuindo para elaboração de estratégias, tomadas de decisão e solução de problemas. A inspeção predial é na verdade um check-up da técnica, uso e manutenção da edificação, para evitar surpresas desagradáveis que podem oferecer riscos aos seus ocupantes, por propiciar a avaliação sistêmica da edificação, classificando as não conformidades quanto à origem, grau de risco e indica orientações técnicas necessárias à melhoria da manutenção dos sistemas e elementos construtivos. Devido à importância de se realizar inspeção predial para melhor manutenção, minimização dos custos de conservação das edificações, assim como proporcionar melhor segurança e conforto aos usuários, este trabalho tem como objetivo oferecer uma proposta de roteiro de procedimentos como metodologia de inspeção das acomodações físicas da Universidade Federal do Cariri, situados no Juazeiro do Norte, Ceará, com base em normas que regem o assunto e na literatura da engenharia diagnóstica para facilitar execução de laudos de inspeção predial. MATERIAS E MÉTODOS Esse trabalho trata-se de uma pesquisa teórico aplicada, pois é baseado em registros bibliográficos, com base em materiais publicados e normas apropriadas. Foram pesquisados temas sobre inspeção e manutenção predial, registrando trechos importantes, com a finalidade de ampliar os conhecimentos a cerca do tema. Para a realização de inspeção predial será desenvolvido de forma sucinta um roteiro de procedimentos (checklist), baseado em guias e roteiros que servirá de auxílio na observação e registro de anomalias, facilitando a análise das condições técnicas, funcionais e de conservação. Esse checklist contemplará ainda as principais falhas e anomalias geralmente encontradas em cada item analisado, relatando quando possível as medidas de manutenção para sanar eventuais anomalias. RESULTADOS E DISCUSSÃO Diante da percepção e entendimento de que a construção possui vida útil, além disso, está sujeito às falhas e anomalias, Castro (2007) enfatiza a importância de práticas de manutenção predial, com o objetivo de promover segurança e conforto aos usuários da edificação e a NBR 5674/1980 relata a necessidade de garantir a qualidade

4 da obra em todos os seus momentos, seja durante a construção, seja no decorrer de sua vida útil. Quanto à consideração do custo econômico, Castro (2007) deixa claro que gastos com ações corretivas são mais onerosas do que o custo com ações sistemáticas de inspeção que resultam em manutenção adequada. Neves (2009) enfoca a análise de inspeção predial sob uma visão tridimensional, avaliando falhas e anomalias do ponto de vista construtivo, de uso e manutenção, sendo todos estes melhor diagnosticados e reparados quando se realiza uma inspeção adequada e periódica. O estado crítico da edificação será avaliado a partir da inspeção, e esta dará subsídios para estabelecer prioridades e as recomendações quanto aos serviços a serem realizados. Dada a necessidade e as vantagens de uma inspeção predial, fica proposto aqui o checklist do Anexo A, o qual contempla cada item presente nas edificações, ressaltando a descrição de cada objeto de vistoria, tendo em consideração cada bloco, pavimento ou sala separadamente, facilitando assim o processo de vistoria, assim como a ação futura de intervenção. CONCLUSÕES É clara a importância de se realizar inspeção e manutenção predial de forma sistemática, pois este processo envolve segurança e conforto dos usuários, assim como diminuição dos custos de manutenção, pois os matérias não possuem vida útil eterna, estes tornam-se duradouros na medida que se realizam reparos adequados e em tempo hábil, e só uma inspeção periódica pode determinar a necessidade de manutenção no momento em que as falhas aparecem. Em estudos futuros pode se estabelecer um comparativo de custos previstos ao longo do tempo e custos efetivados com uma manutenção sistemática, avaliando assim de forma concreta os impactos orçamentários de uma inspeção predial adequada. REFERÊNCIAS ABNT NBR 13531/1995 Elaboração de projetos de edificações Atividades técnicas. ABNT 5674/1980 Manutenção de edificações Procedimentos e requisitos para a gestão do sistema de manutenção. CASTRO, Ulisses Resende, Importância da Manutenção Predial Preventiva e as Ferramentas para sua Execução. Belo Horizonte: Disponível em : < > Acesso em: 12 de outubro de NEVES, Daniel Rodrigues Resende, BRANCO, Luiz Antônio M. N. Estratégia de Inspeção Predial. Belo Horizonte: Construindo, v.1, n.2, p , jul./dez Norma de Inspeção Predial do IBAPE-SP, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo São Paulo, Lei Federal 5194 de 21/12/1966

5 Lei de 31/12/2010 Folha de São Paulo. Disponível em: < > Acesso em: 12 de outubro de ANEXO A RELATÓRIO DE VISTORIA Endereço: Av. Tenente Raimundo Rocha, S/N Cidade Universitária Juazeiro do Norte/CE Cep: RESPONSÁVEL TÉCNICO: Data: Nº da Folha: BLOCO: Sala: Telefone: DADOS DE EDIFICAÇÃO Tipologia: Educacional Idade Aparente: Estado de conservação ( ) Ótimo ( ) Bom ( ) Regular ( ) Péssimo Pavimento: Especificações da edificação: SISTEMA CONSTRUTIVO DANO DETECTADO DESCRIÇÃO DA ANOMALIA OU FALHA OBSERVAÇÕES Fundações Estruturas de concreto armado Alvenarias Pisos e revestimentos Instalações elétricas Instalações hidráulicas Instalações de gás Equipamentos de segurança contra incêndios Elevadores Cobertura Para-raios e aterramento Equipamentos de segurança contra assaltos