Cenários para Mercado e Produtos Imobiliários 28/11/2013

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1 Cenários para Mercado e Produtos Imobiliários 28/11/2013

2 Fundos Imobiliários - FIIs

3 Fundos Imobiliários - Conceito Investidores Fundos fechados (não permitem resgates) - saída em Bolsa ou Mercado de Balcão Instrução CVM nº 472/08 Investimento em empreendimentos imobiliários: Fundo Imobiliário Aquisição direta de imóveis; Aquisição de ações de SPE imobiliária (que invista em projetos imobiliários) ou; Aquisição de títulos e valores mobiliários com lastro no mercado imobiliário (CRIs, LCIs, LHs, etc). SPE Imobiliária Imóveis Títulos e Valores Mobiliários

4 Principais marcos regulatórios - FIIs O investimento em FII se sustenta por um ambiente regulatório que vem evoluindo desde 1993.

5 Limites permitidos Fundos de Pensão (Res. CMN 3.792) Segmento: Investimentos Estruturados (Art. 18) Limite de Alocação por Plano: até 10% com relação aos recursos de cada plano (Art. 37) Limite de Alocação por Emissor: até 10% dos recursos de cada plano no mesmo FII (Art. 41) Limite de Concentração por Emissor: até 25% do PL de um mesmo FII OU até 100% do PL de um mesmo FII, caso tenha somente imóveis concluídos e com habite-se.

6 Fundos Imobiliários - Tipos Renda Desenvolvimento Títulos Imobiliários Comercial Residencial Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) Logístico Letras Hipotecárias (LHs) Shopping

7 Fundos Imobiliários - Tipos Renda Desenvolvimento Títulos Imobiliários Correspondem à maior parte do mercado atual de FIIs (88%) Investimento na aquisição de imóveis, para explorar a renda de aluguel proveniente dos mesmos O retorno para o investidor é determinado pelo preço pago pelo imóvel e pela qualidade do contrato de aluguel e valorização do imóvel Investem no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, principalmente residenciais, comerciais e shoppings Oferecem maiores oportunidades de retorno, determinado pelo sucesso do empreendimento, dada a capacidade de execução dos envolvidos no projeto Há, neste caso, risco de construção e desenvolvimento Fundos que não investem em imóveis diretamente, mas sim em títulos mobiliários como CRIs, LCIs, LHs ou cotas de outros FIIs Gestor é responsável por selecionar os ativos-alvo do Fundo, aproveitando ativamente as oportunidades do mercado

8 Investimento em Imóveis x FIIs Imóveis Compra e venda fracionada FIIs x Aquisição ou venda de toda a unidade imobiliária Acesso a grandes empreendimentos exige maior volume de capital Aquisição ou venda de frações (cotas) do Fundo Acesso a grandes empreendimentos com tickets menores

9 Investimento em Imóveis x FIIs Diversificação Imóveis FIIs x Alto volume de investimento pode levar à concentração Risco atrelado a um ou poucos empreendimentos Compras fracionadas ou com tickets mais baixos permitem a composição de uma carteira diversificada Diluição de riscos

10 Investimento em Imóveis x FIIs Gestão profissional Imóveis FIIs x Proprietário do imóvel toma as decisões de compra, venda, preço de locação, etc. Necessário tempo para acompanhar Gestor possui escala para contratar profissionais especializados e dedicados Decisões técnicas e racionais

11 Investimento em Imóveis x FIIs Liquidez Imóveis FIIs x Venda depende da existência de um comprador para toda a unidade imobiliária Possibilidade de venda fracionada Possibilidade de negociação no mercado secundário, em Bolsa ou mercado de balcão

12 Investimento em Imóveis x FIIs Imóveis Simplicidade e Custos de Transação FIIs x Escrituras, certidões, ITBI, contrato de locação, etc. Custos de corretagem entre 2 e 6% Aquisição via corretora, home broker, banco ou distribuidora Custos de corretagem em torno de 0,5%

13 Investimento em Imóveis x FIIs Tributação Imóveis Alugueis provenientes dos imóveis de propriedade direta são tributados (IR) x FIIs Não há incidência de IR sobre o rendimento distribuído pelo fundo para pessoa física Condição válida para os cotistas Pessoa Físicas que detêm menos do que 10% das cotas do Fundo, e, cumulativamente, quando o FII tem pelo menos 50 cotistas e tem suas cotas negociadas em Bolsa ou mercado de balcão organizado (Lei /05).

14 Fundos Imobiliários - Tributação Rendimento Ganho de Capital na alienação da Cota Pessoa Física IRRF = 20% ou isento¹ IR = 20% Pessoa Jurídica IRRF = 20% IR = 20% ¹ Desde que (i) cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado; (ii) FII possua no mínimo 50 cotistas e (iii) PF tenha menos de 10% das cotas e até 10% dos rendimentos.

15 Mercado de FIIs Listados Até o fim de setembro, existiam 118 Fundos Imobiliários Listados: Estes fundos movimentam aproximadamente R$ 470 milhões por mês. Na mesma data, 61 Fundos Imobiliários faziam parte do IFIX. 45,81 Participação por Setor (%) 0,68 1,22 2,56 4,22 4,43 6,90 9,36 Hospedagem Residencial Educacional/ Hospitalar FOF Industrial/ Logística CRI 35 31% Quantidade por Setor 3 3% 7 6% 5 5% 5 5% 9 8% Diversificado 11,62 Agência Bancária Shopping/ Varejo 15 13% 13,16 Escritório Comercial 19 17% 6 5% 8 7% 15

16 CVM: Ofertas Registradas de FIIs

17 Número de Fundos Registrados e de Cotistas

18 Tipo de Investidor Mercado concentrado em Pessoas Físicas (75%) Participação ainda pequena de Fundos de Pensão (4%)

19 Volume Negociado (R$ Milhões)

20 Patrimônio Líquido e Valor de Mercado (R$ Bilhões)

21 Performance dos Fundos Imobiliários - IFIX Desde o Início 41,3% ,5% ,0% ,2% IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários BM&F Bovespa) mede a performance de uma carteira formada por cotas de Fundos Imobiliários listados Cotas são selecionadas por sua liquidez e ponderadas por seu valor de mercado 61 FIIs compõem o índice. Maior participação = 13,3% / Menor participação = 0,14% ¹Fonte: Quantum Axis e Rio Bravo

22 Performance dos Fundos Imobiliários Comportamento do IFIX possui grande relação com taxa básica de juros (Selic) Selic subiu para 9,5% em 2013, ante 7,25% no início do ano No mesmo período o IFIX caiu 10,2% ¹Fonte: Quantum Axis e Rio Bravo

23 Performance dos Fundos Imobiliários Nota-se também correlação alta entre os prêmios das NTNs com o comportamento do mercado de FIIs ¹Fonte: Quantum Axis e Rio Bravo

24 Performance dos Fundos Imobiliários Mesmo negociado em Bolsa, correlação dos FIIs com Ibovespa e Imob não é forte Imob (Índice BM&F Bovespa Imobiliário) mede o comportamento de ações de empresas dos setores da atividade imobiliária ¹Fonte: Quantum Axis e Rio Bravo

25 Performance dos Fundos Imobiliários IFIX Selic Ibovespa Imob NTN-B 20 NTN-B 35 IFIX 1,00 Selic -0,96 1,00 Ibovespa -0,47 0,37 1,00 Imob -0,22 0,14 0,87 1 NTN-B 20-0,88 0,90 0,22-0,04 1 NTN-B 35-0,83 0,86 0,14-0,12 0,99 1 Investidor é sensível a alterações na Selic (consequentemente à flutuações nas taxas das NTNs) Selic pode ser entendido como o custo de oportunidade para o investidor Para o Dividend Yield acompanhar os movimentos da Selic, há ajuste no valor da cota a mercado ¹Fonte: Quantum Axis e Rio Bravo Correlograma

26 Volatilidade - IFIX ¹Fonte: BM&F Bovespa * Desvio padrão da variação diária anualizada para o total de pregões anual

27 Perspectivas para os FIIs Fotografia FIIs atingem R$ 33 bilhões de valor de mercado com mais de 100 mil cotistas Atualmente são 112 fundos listados na BMF&Bovespa, dos quais metade integra os índices de rentabilidade (ifix e índice Rio Bravo) Histórico Forte valorização entre 2005 e 2012, principalmente devido a valorização dos ativos e queda da taxa SELIC (> 27% aa) Expressivo aumento do número de fundos e de investidores Aumento consistente da liquidez O que esperar para 2013 / 2015? Cautela permanece, mesmo à luz da estabilização do valor médio das cotas. Novos fundos deverão vir com rentabilidade superior Inclinação na NTN-B E SELIC serão determinantes no comportamento das cotas Uma carteira seletiva e balanceada de fundos pode representar uma opção atrativa vis-a-vis imóveis, por conta da diversificação de riscos

28 Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRIs

29 CRIs Conceito Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são títulos de crédito nominativos, de livre negociação, lastreados em créditos imobiliários. Constituem promessa de pagamento em dinheiro (recebíveis). Os CRIs são de emissão exclusiva das companhias securitizadoras de créditos imobiliários. É o principal título de securitização para operações cujo ativo-lastro são créditos imobiliários. Criados pela Lei Federal nº 9.514/97, são considerados valores mobiliários por decisão do Conselho Monetário Nacional. A distribuição pública destes títulos é regulada pela CVM. Público-Alvo: Investidores Qualificados (aplicação mínima = R$ 300 mil). Fonte: Anuário Uqbar de Securitização e Financiamento Imobiliário

30 CRIs Estrutura 1 Mutuários / Locatários 1 Promessa de Compra e Venda Contratos de Locação 2 Cedente CCI R$ Uma operação de CRI inicia-se pela existência de direitos creditórios, isto é, recebíveis, cujo lastro seja imobiliário; 4 Agente Fiduciário Securitizadora CRI 3 $ Investidores Estes recebíveis podem ser frutos de operações de compra e venda de unidades imobiliárias ou de contratos de locação, por exemplo. O necessário é haver um fluxo de pagamentos futuros (recebíveis) com lastro imobiliário. 30

31 CRIs Estrutura 2 Mutuários / Locatários 4 Agente Fiduciário 1 Promessa de Compra e Venda Contratos de Locação 2 Cedente CCI R$ Securitizadora CRI 3 $ Investidores O Cedente é quem originalmente detém os direitos creditórios (recebíveis) imobiliários; Ele pode ser uma construtora ou incorporadora no caso de vendas de unidades imobiliárias, ou qualquer outra PF ou PJ. Após um processo de análise e seleção dos recebíveis, tais crédito dão origem a Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI) 31

32 CRIs Estrutura Mutuários / Locatários 4 1 Promessa de Compra e Venda Contratos de Locação 2 Cedente CCI R$ Securitizadora 3 A Securitizadora emite os CRIs, cujo lastro são as CCIs. Neste momento são formalizados o Termo de Securitização e é instituído o Regime Fiduciário sobre os créditos imobiliários. Agente Fiduciário CRI 3 $ Investidores O regime fiduciário é o sistema que permite que os créditos imobiliários sejam destinados exclusivamente à remuneração dos CRIs lastreados por estes créditos, mantendo-se apartados do patrimônio da securitizadora. 32

33 CRIs Estrutura Mutuários / Locatários 4 Agente Fiduciário 1 Promessa de Compra e Venda Contratos de Locação 2 Cedente CCI R$ Securitizadora CRI 3 $ Investidores Os mutuários / locatários efetuam os seus pagamentos diretamente para a securitizadora, em conta corrente vinculada ao CRI. A securitizadora utiliza recursos para realizar os pagamentos das obrigações relativas aos CRIs. 4 33

34 CRIs Mercado Emissões de CRI Montante (R$ milhões) Depósitos de CRI na CETIP Composição por Faixa de Prazo Final 10,10% 4,10% 8,60% Até 2 anos De 2 a 5 anos De 5 a 10 anos De 10 a 20 anos Acima de 20 anos 13,60% Fonte: Anuário Uqbar de Finanças Estruturadas ,60% 34

35 CRIs Mercado Histórico de emissões de CRI Perfil do Devedor (R$ milhões) Fonte: Anuário Uqbar de Finanças Estruturadas

36 CRIs Mercado PL dos FII que investem em CRI Fonte: Anuário Uqbar de Finanças Estruturadas

37 Rio Bravo

38 Visão Geral A Rio Bravo Investimentos é uma gestora independente de investimentos com mais de R$ 9,9 bilhões de AUM* em fundos estruturados e cerca de 98 profissionais baseados em escritórios em São Paulo, Rio de Janeiro e Recife; Time experiente liderado por três sócios principais: Mario Fleck, CEO da Rio Bravo e ex-ceo da Accenture no Brasil; Gustavo Franco, Presid. Conselho e Estrategista-Chefe da Rio Bravo, ex-presidente do Banco Central; e Paulo Bilyk, CIO da Rio Bravo e ex-sócio Executivo do Banco Pactual Ampla base de relacionamento com os clientes: mais de 80 investidores institucionais brasileiros e mais de 300 investidores pessoa física de alta renda Estratégias Base de Clientes Renda Variável Crédito Investimentos Imobiliários AUM AUM AUM R$ 665 milhões R$ 495 milhões R$ milhões AUM AUM AUM R$ 559 milhões R$ 149 milhões R$ 174 milhões (*) Setembro 2013 Infraestrutura Private Equity & Venture Capital Multi-Assets & Portfolios 38

39 Principais marcos na história da Rio Bravo 39

40 Contatos Para obter informações, favor entrar em contato com: Scheila da Cruz Nassif Lofrano Barbara Farhat Daniel Pettine G. Santos, CFP Paula Derrico Rafael Conrado RIO BRAVO INVESTIMENTOS S.A. São Paulo Av. Chedid Jafet, 222, Bloco B, 3.º andar São Paulo SP Brasil Tel. (55 11) Fax (55 11) Rio de Janeiro Av. Presidente Wilson, 231, 16.º andar, grupo Rio de Janeiro RJ Brasil Tel. (55 21) Fax (55 21) Recife Av. Eng.º Domingos Ferreira, 2589, sala Recife PE Brasil Tel. (55 81) Fax (55 81) Victor Cabral 40

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