Tribunal de Justiça do Estado do Paraná

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1 Tribunal de Justiça do Estado do Paraná Certificado digitalmente por: SIGURD ROBERTO BENGTSSON APELAÇÃO CÍVEL Nº , DE LOANDA VARA ÚNICA APELANTE: ADELARDO JOSÉ PERES E OUTROS. APELADO: AGENTE DELEGADO DO SERVIÇO REGISTRAL DE IMÓVEIS DA COMARCA DE LOANDA. RELATOR: DESEMBARGADOR SIGURD ROBERTO BENGTSSON. REVISOR: DESEMBARGADOR MARIO NINI AZZOLINI. APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. REGISTRO DE IMÓVEIS. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. GEORREFERENCIAMENTO. AUMENTO DE ÁREA CONSTATADO PELO GEORREFERENCIAMENTO QUE POR SI SÓ NÃO OBSTA A PRETENSÃO. NULIDADE DA SENTENÇA PARA QUE O REGISTRADOR IMOBILIÁRIO CUMPRA AS DISPOSIÇÕES LEGAIS PARA ENTÃO ANALISAR A PRETENSÃO DOS APELANTES. SENTENÇA ANULADA. RECURSO PREJUDICADO I RELATÓRIO. Trata-se de recurso de apelação da sentença proferida nos autos de Suscitação de Dúvida autuado sob o nº em que a magistrada julgou procedente o pedido de dúvida suscitado pelo Agente Delegado do Serviço Registral de Imóveis nos seguintes termos: i) a partir dos fatos narrados e dos documentos juntados, é de ver que a diferença de área apurada no georreferenciamento é bastante significativa, não comportando simples procedimento administrativo de retificação de registro. A lei de Página 1 de 9

2 Registros Públicos admite que se corrijam, apenas, meros equívocos acerca dos limites constantes da escritura, pois, qualquer ampliação da área escriturada configuraria aquisição de propriedade; ii) a verificação de eventual erro constante da matrícula deverá ser apurado em procedimento de cognição exauriente, não cabendo neste feito sua resolução; iii) não cabe no presente caso proceder simples retificação administrativa de registro, de modo que os proprietários deverão buscar a via própria para a regularização da sua propriedade. Interpuseram recurso de apelação os suscitados (fls. 322/342), alegando que: i) a retificação da matrícula imobiliária para nela fazer constar a área que existe realmente no imóvel pode e deve ser deferida administrativamente, uma vez que não há oposição dos confrontantes; ii) a divergência de medidas encontrada na matrícula e no levantamento topográfico se deu em razão de que a matrícula foi confeccionada há mais de 50 anos, não existindo naquela época meios eficazes de apurar a real dimensão da área; iii) não se trata de aquisição de propriedade, mas sim correção de erro no registro de imóvel causado pela escassez de recursos tecnológicos que, na época da lavratura da matrícula, considerou aquela dimensão como sendo a real dimensão da área. Apresentou contrarrazões o apelado (fls. 353/356), sustentando que: i) não cabe ao Serviço Registral julgar se o levantamento topográfico realizado há cinquenta anos atrás foi impreciso; ii) o Serviço Registral deve ater-se ao contido na matrícula que tem em mãos; iii) eventual erro originário desde a demarcação e individualização do imóvel até a presente data deve ser subordinado ao Poder Judiciário; iv) poderia o Serviço Registral corrigir pequenos erros na matrícula, contudo no caso dos autos houve aumento significativo na área, sendo que qualquer ampliação caracterizaria aquisição de propriedade. É o relatório. II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO. Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), passo ao exame do mérito recursal. Página 2 de 9 2

3 II. 1 MÉRITO. Fundamentou a magistrada a impossibilidade da retificação da matrícula do imóvel pelo seguinte fundamento: A lei de registros públicos admite que se corrijam, apenas, meros equívocos acerca dos limites constantes da escritura, pois, qualquer ampliação da área escriturada configuraria aquisição de propriedade. Pois bem. A pretensão acarretará aumento da área equivalente a 222,65 alqueires a mais do que consta na matrícula. Em que pese de fato não se permitir a aquisição de propriedade por vias transversas, que não as vias ordinárias, tem-se também que o simples aumento do tamanho de área por si só não caracteriza aquisição de propriedade. É que a Lei de Registros Públicos não veda a possibilidade de se retificar o aumento de área na matrícula, desde que se colha concordância de todos os confrontantes do imóvel. Preceitua o art. 212 da Lei de Registros Públicos: Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. O inciso II do citado artigo preconiza: A requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no Página 3 de 9 3

4 competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes. Observa-se que há possibilidade de se retificar o aumento de área na matrícula do imóvel, desde que respeitados os requisitos legais. Defendem os apelantes que após realização de georreferenciamento foi observado que a área medida é maior que a área registrada, possivelmente essa diferença se deu em razão de que quando realizado o registro da área, há 50 anos atrás, não se tinham recursos e equipamentos eficazes a medir com precisão toda a extensão da área. A respeito do georreferenciamento: Georreferenciamento é o mapeamento de um imóvel rural referenciando os vértices de seu perímetro ao Sistema Geodésico Brasileiro, definindo sua área e sua posição geográfica. Serve para a regularização registral dos imóveis rurais, segundo a nova legislação (Lei /01 e Decretos 4.449/02 e 5.570/05). O trabalho deve ser entregue ao INCRA, que verificará o enquadramento na Norma Técnica e a não existência de sobreposição da poligonal mapeada com outra já constante do seu cadastro, para conceder a Certificação daquele imóvel rural. Uma vez certificado, o proprietário deve encaminhar os documentos ao Registro de Imóveis, para que seja procedida a averbação da nova descrição do perímetro e da retificação da área, na matrícula. ( - acessado em ) Ensina Luiz Guilherme Loureiro: O chamado georreferenciamento consiste na obrigatoriedade da descrição do imóvel rural, em seus limites, características e confrontações, através de memorial descritivo firmado por profissional habilitado, com a devida ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, Página 4 de 9 4

5 georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA (art. 176, 3º, da Lei 6.015/1973, com redação dada pela Lei /2001). Portanto, o georreferenciamento tem o significado de tornar as coordenadas de um determinado imóvel rural conhecidas em um determinado sistema de referência, no caso o Sistema Geodésico Brasileiro (SGB). Sua finalidade é a de evitar qualquer tipo de distorção ou fraude no espelho imobiliário, e garantir, por consequência, maior realidade das informações constantes nos registros públicos, evitando, inclusive e em especial, a superposição de áreas. Trata-se de medida que visa garantir a veracidade dos registros e proporcionar um melhor controle sobre a real situação das propriedades rurais no país. 1 No georreferenciamento providenciado pelos apelantes, conforme se verifica das fls. 160, conforme art. 176, 3º, Lei de Registros Públicos), consta: memorial descritivo realizado por profissional habilitado com a devida ART, utilizando como base o Sistema Geodésico Brasileiro, além de ter precisão posicional fixada pelo INCRA. Se o georreferenciamento estiver de acordo com os ditames legais, em princípio, não há motivo para que se impedir a retificação. Lê-se inclusive na planta do imóvel georreferenciado (fls.160), há certificação do INCRA atestando que: Certificamos que a poligonal objeto deste memorial descritivo não se sobrepõe, nesta data, a nenhuma outra poligonal constante do cadastro georreferenciado do incra e o responsável técnico, credenciado junto ao Incra sob código: AMD, declara que executou os trabalhos de acordo com a Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais, com Anotação de Responsabilidade Técnica no CREA/PR nº LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5. ed. rev., atual e ampl. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2014, p.390. Página 5 de 9 5

6 Por essa razão, o simples aumento de área identificado no georreferenciamento por si só não é motivo para obstar a retificação do registro. Leciona ainda Luiz Guilherme Loureiro: Ainda que a retificação implique grande aumento da área registrada, será possível a via administrativa. As hipóteses de retificação previstas no art. 213 da Lei 6.015/1973 dizem respeito a equívocos em geral, correção de imprecisões, de contradições ou aperfeiçoamento dos dados já constantes nos títulos de propriedade, daí porque é de se presumir a boa-fé daquele que a requer. E se não há oposição por parte dos confrontantes e outros interessados, não existe razão para não se acolher o pedido na esfera administrativa apenas porque a área é substancial, evitando-se um contencioso que se afigura desnecessário. 2 Dessa forma, cabe ao Registrador Imobiliário verificar se há anuência de todos os confrontantes a respeito da requerida retificação, bem como se foram preenchidos todos os demais requisitos legais para tanto (Lei 6.015/73, Decreto 7.620/2011, Decreto 4449/2002 e Decreto 5570/2005). Públicos: Preceituam os parágrafos 2º e 3º do art. 213 da Lei de Registros 2º: Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la. 3º: A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante 2 LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 5. ed. rev., atual e ampl. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2014, p.386 Página 6 de 9 6

7 ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no 2 o, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação. Conforme precedentes jurisprudenciais: Processual civil. Recurso especial. Retificação de registro imobiliário. Jurisdição voluntária. Acréscimo de área. Possibilidade. Ausência de impugnação dos interessados. Extensão da área não definida. - A ação de retificação de registro, proposta pelo procedimento da jurisdição voluntária, objetiva apenas a correção na descrição do imóvel, contudo, não havendo impugnação dos demais interessados, é possível seja acrescida área ao imóvel adquirido, desde que constatada imprecisão no título aquisitivo acerca da extensão do bem. Recurso especial conhecido e provido. (REsp /SP, Rel. Ministro ANTÔNIO DE PÁDUA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/08/2005, DJ 12/12/2005, p. 367). Trecho do acórdão: (...) considerando a imprecisão da extensão do imóvel adquirido pelos recorrentes, é viável a retificação do registro para correção da área nos termos apurados pela perícia realizada nos autos, ainda que importe em acréscimo, pois, na hipótese, conforme reconhecido na sentença e esclarecido pelo e. Min. Relator, não houve impugnação válida dos demais interessados. Registro de imóveis. Retificação. Área maior. Página 7 de 9 7

8 No procedimento de retificação, previsto nos artigos 213 e 214 da Lei de Registros Públicos, não importa a extensão da área a ser retificada, desde que os demais requisitos estejam preenchidos. Inexistente a impugnação válida, não há lide e, por conseguinte, desnecessária a remessa às vias ordinárias, sendo o procedimento administrativo o previsto para a análise de retificações de registro, de acordo com o que dispõe o artigo 213, 4º da LRP. (REsp /MG, Rel. Ministro EDUARDO RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/03/1999, DJ 10/05/1999, p. 164). No caso dos autos, denota-se que a matrícula objeto de retificação (matrícula nº fls. 56) deriva do desmembramento dos lotes constantes na matrícula de nº (fls. 60), dessa forma, tem-se que eventual alteração nas medidas do imóvel registrado na matrícula , aumentando sua extensão, poderá gerar diminuição nas áreas da matrícula mãe da qual derivou (matrícula nº ). Por essa razão se faz imprescindível a anuência/intimação de todos os confrontantes do imóvel, uma vez que eventual aumento e área poderá gerar a diminuição das áreas limítrofes do terreno, além de cumprimento de todos os diplomas legais já referidos que tratam da matéria. O que não se pode aceitar é o óbice indicado na sentença, de maneira que a justificativa da Registradora e o fundamento da magistrada para não proceder a retificação do registro (aumento de área) não podem ser aceitos. Cabe destacar que das declarações dos confrontantes juntadas em fls. 19/33, é possível verificar que algumas delas se repetem, bem como que não há muitos confrontantes no imóvel, o que causa certa estranheza levando em conta a extensão da área objeto de retificação. Dessa forma, conforme fundamentado nesta decisão, não se impede a realização da retificação do registro sob o argumento do aumento da área, desde que Página 8 de 9 8

9 tenham sido notificados todos os confrontantes do imóvel e estes não se oponham, o que deverá ser observado pela Registradora, bem como a prévia notificação de todos os demais interessados, inclusive os proprietários do imóvel e confrontantes das matrículas e , além de cumprimento de todas as normas legais já referidas. Cabe à Registradora Imobiliária fazer essa análise, e não esta Câmara, cabendo a ela determinar a retificação desde que cumpridos todos os dispositivos legais a respeito do georreferenciamento. III CONCLUSÃO. Diante do exposto, voto no sentido de anular a sentença, determinando que os autos sejam encaminhados à Registradora Imobiliária para que cumprindo todos os requisitos legais, que deverão ser averiguados e descritos por ela, para então determine ou não a retificação pretendida. IV DECISÃO. Acordam os Desembargadores da 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em conhecer e julgar prejudicado o recurso, nos termos do voto do relator. Participaram da sessão e acompanharam o voto do Relator os Desembargadores DENISE KRUGER PEREIRA, GAMALIEL SEME SCAFF, RUI BACELLAR FILHO e RUY MUGGIATI Curitiba, 20 de abril de [assinado digitalmente] SIGURD ROBERTO BENGTSSON DESEMBARGADOR Página 9 de 9 9