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5 FII Fundo de Investimento Imobiliário Cristian Tetzner FII Fundo de Investimento Imobiliário 1ª Edição Guia Prático de Investimento em Fundos Imobiliários 5

6 Cristian Tetzner Dedicatória Este livro é dedicado a você caro leitor e amigo, pelo incentivo que obtive no lançamento do meu primeiro livro ( Os Segredos de um Investidor de Sucesso ), motivando-me a seguir compartilhando minha experiência pessoal com todos. Degustação - 6

7 FII Fundo de Investimento Imobiliário Agradecimentos Gostaria de agradecer à Bookess pelo suporte, aos amigos do grupo dos FIIs que me acompanham e apresentam sempre grandes discussões! Esta obra é minha retribuição a vocês, passando adiante o conhecimento adquirido e aprimorado, resultado de muito estudo, questionamento, testes e muita prática de mercado. 7

8 Cristian Tetzner O Autor Cristian Tetzner é engenheiro da computação formado pela Universidade Federal de São Carlos (UFSCar), consultor de sistemas e investidor há 15 anos. Conhecido como "Tetzner" é moderador de alguns grupos e listas de discussão sobre investimentos, sobre os temas: Ações, Fundos Imobiliários - FIIs, Mercado de Futuros e Tradesystem. Os anos serviram de aprendizado para expandir seus conhecimentos pelas áreas citadas, sempre procurando estar um passo a frente do mercado, antecipando tendências e transformando oportunidades em grandes negócios. É também autor do Livro Os Segredos de um Investidor de Sucesso onde explica e ensina os conceitos de investimento, nos mais variados segmentos do mercado financeiro. Degustação - 8

9 FII Fundo de Investimento Imobiliário Prefácio Investir em imóveis era algo complicado e necessitava de capital elevado até o surgimento dos primeiros fundos que investem no segmento Imobiliário, os FIIs, como eles são popularmente conhecidos. Para o investidor comum, acostumado com as antigas opções que se dividiam em Fundos de Renda Fixa ou de Renda Variável, essa nova opção de investimento traz consigo um argumento muito forte: a Renda Mensal. Mas antes de explorarmos a melhor maneira de se obter renda e atingir a independência financeira tão sonhada, iremos entender os conceitos básicos e evoluir na análise do investimento em fundos imobiliários. Juntos vamos conhecer as principais nuances desse produto financeiro, que tanto tem atraído a atenção e despertado o interesse de milhares de investidores ao longo dos últimos anos. Analisaremos a maioria dos Fundos Imobiliários (FIIs) atualmente negociados em bolsa, com liquidez e de acordo com a preferência ou melhor, o seu perfil do investidor, selecionaremos a melhor carteira de fundos imobiliários para você Viver de Renda! 9

10 Cristian Tetzner Apresentação Sou brasileiro nato, tenho 36 anos, formado em Engenharia da Computação pela Universidade Federal de São Carlos UFSCar 99, investidor desde 1997 e poupador desde que me conheço por gente. Como a maioria que inicia no mercado, comecei com fundos do meu banco e aos poucos fui me interessando por investimento direto em ativos. Sou curioso e determinado, energia dificilmente me falta e quando me interesso por um assunto as horas passam como minutos e viro noites em claro estudando, treinando e aprendendo. É um pouquinho desse estudo e deste esforço que eu trago aqui, no intuito de compartilhar e aumentar o número de investidores, mas fundamentando o conhecimento para que o resultado seja uma experiência positiva para você! Um livro que fale de maneira simples e criativa o que são os Fundos Imobiliários, como investir e como obter um fluxo de rendimentos para proporcionar tranqüilidade financeira. Degustação - 10

11 FII Fundo de Investimento Imobiliário ÍNDICE Capítulo 1: Fundos de Investimento...16 Capítulo 2: FII Fundo de Investimento Imobiliário...20 Capítulo 3: Tipos de FIIs...24 Capítulo 4: FII de Papel...27 Capítulo 5: FII de Tijolo...31 Capítulo 6: FII de FIIs...34 Capítulo 7: Os Rendimentos...38 Capítulo 8: A Negociação das Cotas...41 Capítulo 9: O Mercado de Balcão ( MB )...45 Capítulo 10: Onde Encontrar Informações sobre FIIs...47 Capítulo 11: O Ranking dos FIIs do Tetzner...51 Capítulo 12: Os Segmentos dos FIIs...56 Capítulo 13: Lidando com os Impostos...62 Capítulo 14: Correlação dos FIIs ( Beta )...65 Capítulo 15: Renda Mínima Garantida...68 Capítulo 16: Os Riscos...72 Capítulo 17: O que acontece em caso de Falência?...75 Capítulo 18: Percentual de Alocação em FIIs

12 Cristian Tetzner Capítulo 19: Vantagens e Desvantagens dos FIIs...83 Capítulo 20: Vitrola...87 Capítulo 21: Ficha Técnica (FT)...90 FT FII 01: AESAPAR...93 FT FII 02: Anhanguera Educacional...97 FT FII 03: BB Progressivo FT FII 04: BB Renda Corporativa FT FII 05: BB Vot JHSF Cid Jardim Continental Tower FT FII 06: BC Fundo de FIIs FT FII 07: BM Brascan Lajes Corporativas FT FII 08: BM CENESP FT FII 09: BM CYRELA THERA CORPORATE FT FII 10: BM Brazilian Capital Real Estate Fund I FT FII 11: Caixa Cedae FT FII 12: TRX Logística Renda FT FII 13: Fundo Campus Faria Lima FT FII 14: CSHG Brasil Shopping FT FII 15: CSHG JHSF Prime Offices FT FII 16: CSHG Logística Degustação - 12

13 FII Fundo de Investimento Imobiliário FT FII 17: CSHG Real Estate FT FII 18: CSHG Recebíveis Imobiliários BC FT FII 19: Edifício Almirante Barroso FT FII 20: Edifício Ourinvest FT FII 21: Europar FT FII 22: Excellence FT FII 23: Fator Verita FT FII 24: Floripa Shopping FT FII 25: Grand Plaza Shopping FT FII 26: GWI Condomínios Logísticos FT FII 27: Hospital da Criança FT FII 28: Hospital Nossa Senhora de Lourdes FT FII 29: Hotel Maxinvest FT FII 30: Industrial do Brasil FT FII 31: JS Real Estate Multigestão FT FII 32: JS Real Estate Renda Imobiliária FT FII 33: Kinea Renda Imobiliária FT FII 34: Mais Shopping Largo FT FII 35: Max Retail

14 Cristian Tetzner FT FII 36: Maxi Renda FT FII 37: Memorial Office FT FII 38: Mercantil do Brasil FT FII 39: MSL FT FII 40: Panamby FT FII 41: Parque Dom Pedro Shopping Center FT FII 42: Presidente Vargas FT FII 43: Fundo Projeto Água Branca FT FII 44: RB Capital Agre FT FII 45: RB Capital General Shopping Sulacap FT FII 46: RB Capital Prime Realty I FT FII 47: RB Capital Renda I FT FII 48: RB Capital Renda II FT FII 49: Renda de Escritórios FT FII 50: REP 1 CCS FT FII 52: Rio Bravo Cibrasec FT FII 53: Rio Bravo Renda Corporativa FT FII 54: Shopping Pátio Higienópolis FT FII 55: Square Faria Lima Degustação - 14

15 FII Fundo de Investimento Imobiliário FT FII 56: The One FT FII 57: Torre Almirante FT FII 58: Torre Norte FT FII 59: TRX Realty Logística Renda I FT FII 60: West Plaza FT FII 61: WM RB Capital FII FT FII 62: XP GAIA LOTE I Notas e Observações

16 Cristian Tetzner Capítulo 1: Fundos de Investimento Degustação - 16

17 FII Fundo de Investimento Imobiliário Você já parou para pensar o que seria um Fundo de Investimento? Apesar de parecer algo óbvio, muitos investem sem ter ciência de em que estão aplicando seu precioso capital, fruto de uma longa jornada de trabalho. Para compreendermos o que é um FII, precisamos entender primeiro o que é um Fundo de Investimento. O fundo de investimento é criado e constituído para se obter capital suficiente e possibilitar que um investimento seja concretizado ou simplesmente para reunir investidores com os mesmos objetivos, simplificando o ato de investir. Como exemplo, temos os Fundos de Investimento que são oferecidos pelos bancos a todos os seus clientes, normalmente separados em fundos de renda fixa ou então de renda variável. Ao fazer o investimento em um fundo destes bancos, trocamos nosso dinheiro por uma quantidade de cotas de participação, como em uma sociedade. Quanto mais cotas você possuir deste fundo, maior será a sua parte no retorno que ele obtiver e isso será refletido na variação do valor pago, por cada cota no ato do investimento. Então tudo se volta para o valor unitário de cada cota e todos os resultados obtidos farão com que ela aumente ou diminua. Todos os investidores juntos formam o fundo e em condomínio delegam a administração do capital para uma equipe qualificada de pessoas. São essas pessoas que decidirão o quanto investir, como investir e onde investir, seguindo sempre o regulamento definido no ato da criação do fundo. Esse condomínio pode ser fechado, tendo o número de cotas disponíveis limitado, ou então aberto e neste caso basta que um novo investidor aporte seus recursos para que novas cotas sejam emitidas. 17

18 Cristian Tetzner Alguns fundos possuem a figura do Administrador e a do Gestor, onde o primeiro cuida das tarefas administrativas gerais, como pagamento de taxas e serviços, e o segundo cuida das decisões mais estratégicas como quanto alocar e em que ativo. Para você investidor que adquire as cotas do fundo de investimento, isso tudo é feito de modo transparente, mas é possível acompanhar essas movimentações, através dos relatórios emitidos periodicamente pelo gestor e pela administração do fundo. Se para o investidor o fundo significa maior comodidade na hora de investir, para gestores e administradores essa tarefa é um trabalho profissional e demanda uma remuneração. Cada fundo possui suas regras específicas quanto à remuneração do gestor e da administração, mas normalmente é cobrada uma taxa anual sobre o total de recursos investidos no fundo, então sobre o Patrimônio dele. Apesar de ser anual, ela é paga mensalmente na proporção de 1/12 do total, de modo a não impactar o desempenho em um dado mês e permitir que o fundo faça o pagamento dos salários e despesas. É muito comum também, existir outra taxa cobrada, neste caso sobre o desempenho do fundo ao longo do tempo, tendo por parâmetro de comparação um determinado índice. Vejamos um exemplo então: no caso da renda variável, os fundos costumam ter esse comparativo em relação ao índice da bolsa de valores ( Ibovespa ) e ele passa a ser então o Benchmark do fundo. O Benchmark então nada mais é que a meta a ser perseguida e superada pelo gestor do fundo e caso ele consiga superá-la, o fundo premia a gestão com um bônus de X% do que ultrapassar essa referência. Degustação - 18

19 FII Fundo de Investimento Imobiliário Para o cotista isso pode parecer ruim, pensar que vai ter de repartir seu lucro, mas na verdade é um ótimo incentivo para que a gestão se motive a investir o dinheiro da maneira mais lucrativa possível e, portanto, retornar ao cotista o melhor lucro possível. Pensando assim, a gestão tem o maior interesse possível que o fundo prospere e que o Patrimônio cresça, para que a taxa anual de administração também aumente! Imagino que agora você esteja se questionando sobre o exposto acima e vasculhando a internet para pegar um exemplo de fundo cujo patrimônio vem caindo, ou até mesmo tenha um fundo no qual a cota só caia. Bem posso dizer-lhe que duas coisas explicam isso: primeiramente é preciso verificar se o fundo tem gestão ativa ou passiva, em sendo passiva o gestor não pode por definição ficar alterando constantemente os investimentos. Mas se ela for ativa e mesmo assim o desempenho não estiver sendo satisfatório, então a segunda hipótese é que essa gestão não está sendo eficiente. Neste caso convém reavaliar o investimento e talvez mudar para outro fundo de outra gestão com características semelhantes. Bem chegamos ao ponto em que o básico do básico de um fundo de investimento foi explicado, o foco desse livro não é discorrer sobre fundos de investimento em geral, apenas fazer uma introdução do conceito no qual o FII Fundo de Investimento Imobiliário foi construído. Sempre do modo que eu acredito que faz a diferença para você leitor, usando uma linguagem simples e direta e facilitando o aprendizado de modo rápido e didático. 19

20 Cristian Tetzner Capítulo 2: FII Fundo de Investimento Imobiliário Degustação - 20

21 FII Fundo de Investimento Imobiliário Agora sim! :D Podemos começar a falar sobre o investimento em FIIs, os tão comentados e tão discutidos Fundos de Investimento Imobiliário, sabendo que estaremos falando então de um conjunto de investidores que se reuniram para tornar possível o investimento em um ou mais ativos imobiliários, compartilhando assim as despesas e as receitas provenientes desse investimento. Mas como isso é feito em grupo e para permitir que tudo seja feito da maneira mais correta possível, o primeiro passo a ser dado é a definição de uma empresa especializada na administração e uma equipe de gestão. Além disso, é importante definir também: o volume de recursos necessários para realizar tal investimento, o prazo em que este investimento vai ser realizado, quanto será pago de administração, se haverá taxa de performance e a definição de um Benchmark, qual o retorno esperado ou projetado para os cotistas e por quanto tempo esse fundo vai existir. Mas como?? Prazo de Vida do Fundo? Sim meus amigos, essa é a questão que mais causa surpresa e mais gera dúvidas nos grupos que mantenho e nos questionamentos que recebo sobre o tema. O FII pode ter sido criado com um objetivo específico e para ser realizado num prazo finito, acabando então após este ter sido atingido. Por isso que no ranking dos FIIs que mantenho e divulgo em listas e grupos de discussão, menciono a informação de que a Cota vai a Zero, ou seja, a tendência neste tipo de FII s é a de que sua cota diminua com o passar do tempo, pois o fundo irá devolver aos seus cotistas o dinheiro investido mais os juros. 21

22 Cristian Tetzner Capítulo 21: Ficha Técnica (FT) Degustação - 90

23 FII Fundo de Investimento Imobiliário Vamos começar a ver cada um dos principais FIIs listados em bolsa e nos restringir àqueles que possuam um mínimo de liquidez, permitindo que façamos aquisições de suas cotas. Alguns deles não possuem liquidez, talvez pelas excelentes condições de aquisição e ótimos rendimentos, os cotistas não se sintam interessados em vendê-los. Assim vejo que não há necessidade de falar sobre algo que não se possa adquirir, pelo menos não aqui neste livro e agora nesse momento. Acho interessante padronizarmos as informações em uma Ficha de Técnica para uniformizar a análise de cada fundo. Proponho a seguinte estrutura: FII Código: < usado para negociação na bolsa > Nome: < nome comercial do fundo > Tipo: < segundo os ativos e estrutura apresentada > Segmento: < também conforme segmentação anterior > Administrador: < nome do administrador do fundo > Data de Criação: < quando o fundo foi criado > Valor Inicial da Cota: < valor da cota na 1ª emissão > Características: < informações gerais sobre o FII > Objetivo: < o que o pretende realizar > Prazo de Duração: < tempo de vida do FII > Taxa de Administração: < o custo pela manutenção > Taxa do Gestor/Consultor: < o custo pela gestão do FII > Rendimento R$: < último valor pago em rendimentos > Cota: < última valor negociado pela cota > Rendimento Percentual: < rendimento / cota > Data Ex: < quando foi negociado sem rendimento > Data Pagamento: < quando foi pago o rendimento ex > Renda Mínima: < se tem garantia de renda mínima > Observações: < algum comentário extra > 91

24 Cristian Tetzner Algumas variações ou comentários podem surgir, mas pretendo manter esse conjunto e adicionar outras informações pertinentes a cada tipo de FII. Se o FII é de Papel, então não faz sentido em falar dos imóveis e se é de imóvel não faz sentido falar da carteira de FII de FIIs. Colocarei no final da ficha, um gráfico do histórico de preços, que a cota negociada em bolsa teve desde o início, possibilitando que você veja o comportamento dela. Ressalvo aqui que desempenho passado não é garantia de rentabilidade futura e que não farei nenhum julgamento qualitativo, muito menos indicação. Agruparei o máximo de informações possíveis para que você estude o FII, busque mais informações e faça sua análise pessoal antes de investir. Tentarei passar também uma idéia dos rendimentos, mas isso pode variar, bem como as datas de pagamento, então para uma informação mais atualizada, busque o Ranking dos FIIs do Tetzner. Degustação - 92

25 Cristian Tetzner FII Código: XPGA11 Nome: XP GAIA LOTE I Tipo: Papel Segmento: FII de Papel - IPCA Administrador: CITIBANK DTVM SA Data de Criação: 28/06/2011 Valor Inicial da Cota: 100,00 Características: O XP GAIA LOTE I - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII ( Fundo ) é um fundo de investimento imobiliário, constituído sob a forma de condomínio fechado, destinado à aplicação preponderante em CRI, podendo ainda, investir em LCI e LH, regido pelo presente Regulamento e pelas disposições legais e regulamentares que lhe forem aplicáveis. Objetivo: É objetivo do Fundo proporcionar aos Cotistas a valorização de suas Cotas, através da aplicação exclusiva dos recursos do Fundo na aquisição dos Ativos Imobiliários de acordo com os Critérios de Elegibilidade dos Ativos, com o Critério de Concentração por Ativo e com o Critério de Concentração por Emissor, melhor descritos abaixo, durante a totalidade do prazo de duração do Fundo. A carteira do Fundo será composta preferencialmente por CRI, mas também será admitido o investimento em LCI, LH, outros ativos permitidos pela legislação em vigor e Ativos de Liquidez. Prazo de Duração: Indeterminado Degustação

26 FII Fundo de Investimento Imobiliário Taxa de Administração: 1,11% a.a. do PL ou R$ ,00 Mês Taxa do Gestor/Consultor: 20% do que exceder o Benchmark Rendimento R$: 1,05 Cota: 106,50 Rendimento Percentual: 0,986% Data Ex: 01/06/12 Data Pagamento: 15/06/12 Renda Mínima: Não Observações: Carteira de CRI s LH s e LCT s para atingir IPCA + 11% O objetivo do Gestor é superar a rentabilidade da Nota do Tesouro Nacional, série B NTN-B, com vencimento em cada Data de Cálculo, mais próximo de 6 (seis) anos. Caso tenha mais de uma NTN-B com vencimento próximo de 6 (seis) anos, será considerada a rentabilidade média de ambas as NTN-B com prazo semelhante. 329

27 Cristian Tetzner Degustação

28 FII Fundo de Investimento Imobiliário 333

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