SP DOWNTOWN FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII (TICKER: SPTW11)

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1 SP DOWNTOWN FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII (TICKER: SPTW11) Momento de oportunidade para aquisição das cotas do SPTW11 O valor das cotas do SP Downtown Fundo de Investimento Imobiliário - FII (FII SP Downtown ) foi penalizado pelo mercado, chegando ao nível de R$ 82,00, patamar excessivamente depreciado. Devido à receita de aluguel e às projeções futuras do estudo de viabilidade, este fundo é atualmente uma das melhores oportunidades de investimento para a categoria de fundos de investimento imobiliários (FIIs) de renda, com a projeção de dividend yield corrente de, aproximadamente, 11% a.a. Taxas de retornos com prêmio de longo prazo O FII SP Downtown oferece taxa interna de retorno superior a 20% a.a na avaliação por fluxo de caixa descontado considerando-se o preço atual da cota. Este retorno é superior a FIIs de desenvolvimento com gestão ativa, que envolvem riscos, os quais, o FII SP Downtown não possui. A solidez financeira de seu inquilino, a qualidade dos imóveis do fundo e o yield distribuído aos cotistas destacam sua vantagem frente a ativos semelhantes de mesmos riscos e características. Felipe Ruppenthal (51) Indicadores SPTW11 Último preço (15/05/2013) R$ 82,60 Último rendimento R$ 0,77 Dividend Yield anualizado 11,2% Dividend Yield 2014E 11,8% Taxa de Administração 0,25% a.a. Valor de Mercado R$148,5 milhões Locatário Único (Atento) Administrador Geração Futuro Gestor Brasil Plural Início de negociação 12/03/2013 Gráfico de Desempenho Liquidez e rentabilidade elevadas oferecem menos riscos ao cotista O FII SP Downtown possui uma liquidez diária média de R$ 1,5 milhão com aproximadamente 16 mil títulos negociados diariamente desde sua abertura, patamares considerados superiores à liquidez média diária do mercado de FIIs, que registra R$ 394 mil por dia. Uma liquidez alta é uma característica importante para um FII, pois possibilita ao investidor um gerenciamento melhor de sua carteira, facilitando a entrada ou a saída de uma posição. O FII SP Downtown já distribuiu dois rendimentos mensais de R$ 0,77/cota desde o início de sua negociação em 12/03/2013. O FII SP Downtown continua com a estimativa de distribuição de rendimentos inalterada desde o início da oferta: 9,25% no primeiro ano; 9,50% no segundo ano; 9,75% no terceiro ano e 10,0% no quarto ano, tendo por base o valor de emissão da cota de R$ 100, ,0 95,0 90,0 85,0 80,0 SPTW IFIX Selic Fonte: Geração Futuro. Características únicas dos imóveis em suas regiões evidenciam a oportunidade A região central de SP possui apenas dois imóveis comerciais Classe A, um destes é o edifício Badaró, pertencente ao FII SP Downtown. A baixa oferta de prédios dessa classificação na região e a atual demanda favorecem uma renovação atrativa do aluguel. Outro imóvel pertencente ao fundo, o edifício Belenzinho, é o único imóvel comercial da sua região com lajes corporativas acima de 500m² e com acabamento adaptado a grandes empresas, próximo a uma excelente infraestrutura de transporte público. Geração Futuro Corretora de Valores S.A. ( GF COR ) é administradora do fundo objeto deste relatório. Além disso, o Grupo Geração Futuro foi objeto de compra e venda de 100% de suas ações pelo Grupo Brasil Plural, detentor da Brasil Plural Gestão de Recursos Ltda. ( BP Gestão ), gestora do fundo objeto deste relatório. A operação de compra e venda do Grupo Geração Futuro ainda aguarda homologação final do Banco Central do Brasil. É importante que os investidores tenham ciência de eventuais conflitos de interesse que potencialmente possam afetar os objetivos deste relatório. Investidores devem considerar este relatório apenas como mais um fator no processo de tomada de decisão de seus investimentos. 1 FII SP DOWNTOWN - SPTW11

2 Fundos Imobiliários Os FIIs podem investir em imóveis comerciais, residenciais, rurais ou urbanos, construídos ou em construção, para posterior alienação, locação ou arrendamento. Este tipo de fundo permite ao pequeno investidor se tornar dono de uma fração dos melhores imóveis comerciais do Brasil com inquilinos de renome. Para o investidor pessoa física, um FII possui a vantagem de isenção fiscal sobre os alugueis, liquidez diária, em muitos casos, e proteção inflacionária. Suas cotas são negociadas na BM&FBOVESPA e seu funcionamento é regulado e fiscalizado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Os FIIs podem ser classificados em três tipos: 1. Renda: destinados à aquisição de imóveis com o objetivo de gerar renda de aluguel recorrente aos investidores. Sua gestão, geralmente, é passiva, ou seja, o papel do consultor imobiliário não afeta significativamente o retorno do fundo e costuma ter prazo de duração indeterminado. É o tipo de FII de menor risco. 2. Desenvolvimento: destinados ao desenvolvimento de imóveis com o objetivo de auferir ganhos de capital a seus investidores através da venda dos ativos. Sua gestão é ativa, então o consultor imobiliário tem fundamental papel sobre a rentabilidade do fundo e seu prazo costuma ser pré-estabelecido. Este FII tem um risco maior, porém maiores taxas de retorno. 3. Recebíveis Imobiliários: destinados à aquisição de produtos financeiros de base imobiliária, como certificados de recebíveis imobiliários (CRI), letras de crédito imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH e FIIs). Seu objetivo é gerar renda recorrente ao investidor sem necessariamente incorrer em riscos de preços dos imóveis. Sua gestão é ativa e seu prazo de duração pode ser determinado ou indeterminado. Este FII incorre o risco de inadimplência do produto financeiro. Principais vantagens para a pessoa física: Benefício Fiscal Compra de Imóvel Alugueis tributados em 27,5% pelo Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) Fundo Imobiliário Isenção de IRPF nos alugueis. Cobrança de 20% sobre o ganho de capital na venda da cota Acesso Demanda alto volume de investimento Ticket mínimo aplicação é baixo Liquidez Indeterminada Diária (dependendo do fundo) Diversificação Custo Geralmente concentrado em poucos imóveis, segmentos, regiões e inquilinos Taxa da imobiliária (geralmente acima de 10% nos alugueis e 6% sobre a compra e venda) Investimento em diferentes imóveis, segmentos, regiões e inquilinos Custo de corretagem na compra e venda da cota (0,5% é a taxa média), e taxa de administração baixa (geralmente abaixo de 1% ao ano) O incentivo fiscal para os investidores pessoa física e os juros baixos são fatores que estão proporcionando maior atratividade para o investimento em FIIs. As emissões deste tipo de produto registraram volume de R$ 14 bilhões em 2012, segundo o que consta no site da CVM, atingindo um recorde histórico. Foram registrados 13 FIIs em 2013, que geraram um volume de R$ 4,3 bilhões e há 19 FIIs sob análise na CVM, com um volume aproximado de R$ 3,3 bilhões. Além do forte aumento do volume de emissões nos últimos anos, a liquidez do mercado de FIIs tem aumentado significativamente: em março de 2013, foram negociados R$ 763 milhões, ante R$ 179 milhões em março de FII SP DOWNTOWN - SPTW11

3 Análise do Setor Imobiliário O mercado de escritórios no Brasil se concentra nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro e a estabilidade econômica do país vem suportando seu crescimento. Em 2011 houve uma boa recuperação do mercado imobiliário, quando houve oferta insuficiente de imóveis corporativos de médio e alto padrão. Com isto os preços atingiram recordes históricos e continuam em patamares elevados atualmente. Houve crescimento de 15% no valor médio de locação nos últimos três anos, mostrando uma boa perspectiva para FIIs baseados em distribuição de renda recorrente, como é o caso do FII SP Downtown. Apesar do crescimento da oferta, a região central de São Paulo possui uma vacância de 3,1%, abaixo da média do mercado. São Paulo é o maior mercado de escritórios da América do Sul, contando com 10,8 milhões de m² de escritórios. Em geral, houve um aumento na taxa de vacância dos imóveis na cidade de São Paulo, no primeiro trimestre de 2012, fechando em alta com 8,8% em comparação a 7,9% no quarto trimestre de Conforme dados divulgados pela Cushman & Wakefield, o preço médio de aluguel pedido em edifícios classe A variam de R$ 65,00/m²/mês até R$ 220,00/m²/mês, de acordo com a região. A média de valor pedido para locação fechou no primeiro trimestre de 2012 em R$ 97,90/m²/mês. O preço médio de locação pedido em edifícios de classe B apresenta uma variação entre R$ 20,00/m²/mês e R$ 180,00/m²/mês, fechando o primeiro semestre de 2012 com média de R$ 76,40/m²/mês. O estoque total de escritórios de São Paulo é dividido da seguinte forma: 33% Classe C; 40% Classe B; e 27% Classe A. Segundo levantamento da revista Buildings¹, houve um uma oferta crescente de área locável em edifícios corporativos Classe A nos últimos três anos em São Paulo (crescimento de 5,83% em 2010, 7,34% em 2011 e 17,8% em 2012). Essa trajetória deve continuar em 2013, sendo estimada a entrega de 98 mil m² de prédios Classe A em São Paulo. Segundo previsões da Cushman & Wakefield, a taxa de vacância estimada em 12% para 2013 é considerada saudável. A Lei de Locação² prevê que tanto o locatário como o locador podem, após 3 anos de vigência do contrato de locação ou do acordo anteriormente firmado entre eles, colocar o aluguel a valor de mercado, propor ação judicial para revisão do valor pago a título de aluguel, com o objetivo de adequar o aluguel ao valor de mercado, inclusive em virtude de eventuais circunstâncias que possam ter causado a valorização ou depreciação do aluguel. Acreditamos que a expectativa de uma forte elevação das taxas de juros da economia e sua recente alta, influenciaram negativamente o setor de FIIs. O IFIX, Indíce de Fundos Imobiliários da BM&FBOVESPA recuou 2% desde a elevação de 0,25 p.p. na Selic. No entanto, a sinalização do Banco Central do Brasil foi de um ciclo curto de elevação que, provavelmente, não irá superar o rendimento oferecido pelos fundos imobiliários. 1- Versão digital da Revista Buildings Edição 20-1º Trimestre de Lei n 8.245, de 18/10/1999 e alterações posteriores. 3 FII SP DOWNTOWN - SPTW11

4 FII SP Downtown Descrição do Fundo O FII SP Downtown é um fundo de renda com gestão passiva, portanto, o tipo de FII com menor risco. O FII SP Downtown possui um único inquilino e dois imóveis comerciais, ambos localizados em São Paulo, sendo o Imóvel Badaró, localizado no Centro e o Imóvel Belenzinho, situado na zona leste. Ambos estão ocupados pela empresa Atento, especializada na prestação de serviços de telemarketing e presente em 17 países. O FII SP Downtown possui uma reserva que procurará remunerar os cotistas a uma taxa de 9,25% no primeiro ano; 9,50% no segundo ano; 9,75% no terceiro ano e 10,0% no quarto ano, tendo por base o valor de emissão da cota de R$ 100,00. O FII SP Downtown possui, desde a sua emissão, uma reserva de caixa no valor de R$ ,00, para a aquisição dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) que securitizam os fluxos dos contratos de aluguel e de superfície, respectivamente atuais dos Imóveis Badaró e Belenzinho. Enquanto não se adquire os CRIs, essa reserva está investida em ativos financeiros e será utilizada para remunerar o cotista enquanto não houver receitas de locação. O FII SP Downtown possui sua própria página na internet: que estão disponíveis diversas informações de interesse do mercado. Imóvel Badaró É um edifício de uso comercial corporativo Classe A com área total locável de m². Possui 3 subsolos, pavimento térreo e mais 8 pavimentos. Avaliado pela Cushman & Wakefield, possui as seguintes características³: Excepcional acessibilidade; Alta qualidade nos acabamentos e especificações técnicas; Gerenciamento profissional com sistema de automação integrado; Atraem grandes inquilinos e de alta qualidade; e Área útil por andar acima de 500 m² privativos em lajes corridas. Localizado na Rua Libero Badaró, nº 633/641 e na Avenida Prestes Maia, nº 98/114, no Centro da cidade de São Paulo, é vizinho à estação São Bento da Linha Azul do Metrô. A região é ocupada predominantemente por edifícios comerciais com baixo e médio padrão e a oferta de imóveis concorrentes disponíveis na região é nula. De acordo com a pesquisa de mercado local, pode-se observar predominância de ofertas de imóveis com pequena área privativa, ou seja, conjuntos comercias em torno de 60m² privativos, sendo que o imóvel que apresenta a maior área contigua refere-se a um conjunto com aproximadamente 500m² privativos. A região apresenta uma quantidade significante de edifícios monousuários, sendo que, em sua maioria são ocupados por órgãos públicos, tais como: Tribunal da Justiça do Estado de SP, Secretaria do Estado dos Negócios da Segurança Pública, Centro Administrativo Cohab, dentre outros. Os preços pedidos para locação variam entre R$35,00 a R$64,00/m² mensais e as áreas variam entre 62,00m² e 519,00m². O preço atual de locação do imóvel Badaró é estimado em R$ 48,10/m²/mês, frente a um valor de mercado atual avaliado em R$ 57,30/m². O imóvel está locado à Atento desde 2004 e foi adquirido pelo valor de R$ ,10 (aproximadamente R$ 6.700/m², considerando o valor extra de R$ ,00 reservado para a tentativa de compra dos CRIs). O vendedor dos imóveis (Pátria Investimentos) permitiu ao FII SP Downtown reter o valor correspondente aos rendimentos de seis meses de alugueis do imóvel Badaró como uma garantia para uma eventual interrupção do fluxo de alugueis para o caso de não renovação do contrato vigente de locação do imóvel Badaró, o que está previsto para ocorrer em outubro de Laudo de Avaliação da Cushman & Wakefield, Brasil, datado de 23/11/2012 presente no Prospecto Definitivo da Oferta. 4 FII SP DOWNTOWN - SPTW11

5 Foto do Imóvel Imóvel Badaró Localização Rua Libero Badaró, nº 633/641 e na Avenida Prestes Maia, nº 98/114, no Centro da cidade de São Paulo 5 FII SP DOWNTOWN - SPTW11

6 Imóvel Belenzinho É um imóvel comercial com área total locável de ,45m², adaptado através de projeto Built to Suit para utilização da Atento. O imóvel possui boas características estruturais devido ao processo de reforma que passou, é tecnicamente muito bem equipado e fica localizado em uma ótima região dado o perfil do locatário. Está situado na Rua Padre Adelino, nº 550 no Bairro do Belenzinho, zona leste de São Paulo, próximo à estação Belém da Linha Vermelha do Metrô. A zona possui regiões com médio e baixo padrão, ocupação mista de comércio e residências, além de antigas fábricas, que caracterizaram a região no início da industrialização paulista. Sua região possui boa infraestrutura, além de excelentes opções de transporte público. Há presença de muitos edifícios residenciais novos ou em fase de obras, devido ao aquecimento imobiliário da região, ocupando área de antigas indústrias que estavam instaladas na região. O preço médio dos imóveis residenciais da região é de R$ 5.500/m² e a região não apresenta imóveis comerciais com os padrões do imóvel Belenzinho, mas em alguns bairros vizinhos, imóveis semelhantes, de padrão elevado, os valores de venda estão em torno de R$ 6.500/m². Como a região não possui imóveis comparáveis em termos de aluguel corporativo, foram pesquisadas áreas semelhantes com imóveis de padrão similar para a comparação do preço do aluguel por m², onde constataram-se preços entre R$21,00/m² e R$60,00/m². O valor atual de aluguel do imóvel Belezinho é estimado em R$ 48,90/m²/mês, frente a um valor de mercado atual avaliado em R$ 51,30/m². O imóvel está locado à Atento desde 31/05/2006 e seu contrato vence em outubro de Foi adquirido por R$ ,97 (aproximadamente R$ 5.500/m² considerando o valor extra de R$ ,00 reservado para tentativa de compra dos CRIs). Foto do Imóvel Imóvel Belenzinho 6 FII SP DOWNTOWN - SPTW11

7 Localização Rua Padre Adelino, n.º 550, Belenzinho, zona leste de São Paulo, próximo à estação Belém do Metrô Inquilino A Atento ocupa os dois imóveis do FII SP Downtown e é uma empresa especializada na prestação de serviços de telemarketing presente em 17 países, empregando mais de funcionários, contando com uma carteira de 560 clientes dos mais distintos setores econômicos. No Brasil, a Atento possui aproximadamente pontos de atendimento, administrando 30 centrais de atendimento próprias e 26 operações remotas (instaladas no cliente). Por dia são registradas, entre ligações feitas, recebidas, chat e s, cerca de 8 milhões de contatos. Os imóveis detidos pelo FII SP Downtown são considerados estratégicos pela Atento, por serem localizados em regiões de fácil acesso (próximos a estações de metrô e grandes avenidas), além de possuírem um preço de aluguel compatível com o perfil de atuação da empresa e contar com infraestrutura de TI e instalações apropriadas para as suas necessidades. 7 FII SP DOWNTOWN - SPTW11

8 AVALIAÇÃO Preço atual apresenta dividend yield atrativo Desde o seu lançamento, o valor das cotas do FII SP Downtown foi altamente penalizado pelo mercado, chegando ao nível de R$ 82,00, patamar excessivamente depreciado na nossa opinião. Dada a receita garantida e as projeções futuras do estudo de viabilidade, este fundo é atualmente uma das melhores oportunidades de investimento para a categoria de FIIs de renda, com a projeção de dividend yield corrente de, aproximadamente, 11% a.a. O gráfico abaixo apresenta os níveis de dividend yield corrente para diferentes preços de aquisição: R$85,00, R$90,00, R$95,00 e R$100,00. Mesmo ao preço de emissão, o dividend yield está acima da média de seus pares, que variam de 6,5% a.a. a 8% a.a. Dividend Yield 11% 10% 9% 8% 7% 6% 5% ago/12 set/12 out/12 nov/12 dez/12 jan/13 fev/13 mar/13 Campus Faria Lima CAIXA CEDAE Torre Almirante¹ SP SP SP SP Média 1- Dados não disponíveis no sistema Bloomberg, calculado a partir de Ago/2012 a partir dos rendimentos pagos 2- Dados calculados a partir da anualização dos rendimentos distribuídos Os FIIs utilizados nos comparativos foram selecionados a partir de características comuns ao FII SP Downtown, ou seja, FIIs que possuem imóveis que estão sendo locados por empresas de grande porte, com um único locatário, ou com predomínio de um locatário. Esses FIIs possuem como característica a distribuição de renda recorrente, advinda das locações de seus imóveis. A base de dados para construção dos gráficos comparativos foram extraídos do sistema Bloomberg, do site da CVM, do site da BM&FBOVESPA, e de Informativos Mensais divulgados pelos FIIs. 8 FII SP DOWNTOWN - SPTW11

9 Taxas de retornos com prêmio de longo prazo O valuation do FII SP Downtown, utilizando a metodologia de fluxo de caixa descontado, também mostra um prêmio significativamente superior à média de mercado dada as características do fundo. Na Análise de Sensibilidade abaixo, vê-se que, para diversos cenários de valor de cota, a taxa interna de retorno é bastante atrativa. Esses patamares são superiores ao que seria esperado para empreendimentos performados, muito bem equipados, com localizações privilegiadas dado o uso do imóvel e com ocupante de boa qualidade. Análise de Sensibilidade Valor cota (R$) TIR Nominal (a.a.) 85,00 20,0% 90,00 18,9% 95,00 17,9% 100,00 16,9% Valuation (Valor base da Cota R$100) Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10 Ano RECEITAS OPERACIONAIS BADARÓ BELENZINHO DESPESAS OPERACIONAIS ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) RESULTADO LÍQ. OPERACIONAL ( ) RENDA DE ALUGUEL PERPETUIDADE ITBI E REGISTRO - ( ) - ( ) VALOR DE MERCADO ( ) FLUXO DE CAIXA ( ) Recompra dos CRIs O FII SP Downtown tentará recomprar os CRIs no mercado secundário lastreados pelos contratos de locação e superfície vigentes. Acreditamos que, caso o gestor tenha sucesso na compra dos CRIs, a rentabilidade do fundo não aumentará significativamente, devido ao preço que os atuais detentores dos CRIs deverão pedir para vendê-los. Portanto não vemos a recompra dos CRIs como catalisador significativo de captura de valor. Riscos do FII SP Downtown Acreditamos que, além dos riscos macroeconômicos comuns a qualquer fundo, o FII SP Downtown está exposto a riscos já explicados no prospecto definitivo da oferta, entre eles, os principais em nossa opinião, são o risco de vacância e o risco de obtenção das licenças operacionais pendentes da empresa locatária. 9 FII SP DOWNTOWN - SPTW11

10 Risco de Vacância A Atento, ocupante atual dos imóveis, é uma empresa de grande porte especializada em terceirização de atendimento a clientes (call center e outros serviços), atividade intensiva em capital humano de média qualificação. O risco de vacância e revisão do preço de locação só incidem a partir de outubro de 2014 no caso do imóvel Badaró e outubro de 2016, no caso do imóvel Belenzinho, devido à vinculação dos contratos atuais, os quais não permitem reavaliações ou rescisão. A maior parte da renda distribuída aos cotistas até estas datas será proveniente de recursos retidos em aplicações financeiras, avaliados em cerca de R$ 35 milhões. Risco de licença operacional Para a ocupação e utilização de um imóvel são necessárias licenças que permitam o desenvolvimento regular de atividades nesse imóvel, dentre as quais o Alvará e Licença de Uso e Funcionamento (ALUF). A Atento é a responsável contratualmente pela obtenção de todas as licenças necessárias para o uso dos imóveis, sendo que a Atento ainda não obteve o ALUF para o Imóvel Badaró e tem apenas o ALUF parcial para o Imóvel Belenzinho. O imóvel Badaró possui Alvará de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) válido até 22/10/2015. O Imóvel Belenzinho possui o AVCB válido até 08/12/2013. A Atento desenvolve suas operações desde 2004 no imóvel Badaró e desde 2006 no imóvel Belenzinho. Liquidez alta persistente desde o lançamento O FII SP Downtown está sendo negociado com um volume acima da média dos seus pares, apesar de não ser um FII com alto valor patrimonial. Uma liquidez alta é uma característica importante para um FII, pois possibilita ao investidor um gerenciamento melhor de sua carteira, facilitando a entrada ou a saída de uma posição, diminuindo o risco de liquidez, bastante presente em alguns fundos imobiliários. Liquidez da Cota (Média diária em base semanal) 2,50 2,00 R$ (MILHÕES) 1,50 1,00 0,50 0, SEMANAS FII SP Downtown Média 10 FII SP DOWNTOWN - SPTW11

11 CONCLUSÕES De forma geral as perspectivas para o FII SP Downtown são atrativas. O preço da cota do FII SP Downtown foi penalizado em um momento inicial, desvalorizando em cerca de 17%, passando de R$100,00 (seu valor de emissão) para os atuais R$ 82,60 (cota do dia 15/5/2013). Esse desempenho incrementa significativamente seu retorno, principalmente para os investidores que buscam FIIs com pagamento de rendimentos recorrentes, pois oferece uma das melhores relações rendimentos pagos / preço de mercado quando comparado a FIIs semelhantes. Analisando o desconto atual no valor da cota, o fundo apresenta uma TIR anual de longo prazo incomparável no mercado de FIIs. O FII SP Downtown continua com a estimativa de distribuição de rendimentos inalterada desde a oferta: 9,25% no primeiro ano; 9,50% no segundo ano; 9,75% no terceiro ano e 10,0% no quarto ano, tendo por base o valor de emissão da cota de R$ 100,00. Com o valor atual das cotas, este yield se torna ainda mais atrativo, principalmente quando comparamos com fundos com mesmo perfil de risco: fundo de renda e com gestão passiva. Caso a recompra dos CRIs se concretize a um preço atrativo, a rentabilidade do fundo será superior à exposta acima. Acreditamos que há possibilidade na renovação dos contratos de aluguel, dada às características dos imóveis que se adequam às necessidades do locatário, como excelente acesso a infraestrutura de meios de transporte público e área proporcional às suas necessidades dentro de regiões que ainda propiciam alugueis competitivos. Quanto ao ALUF, que está em fase de regularização pela Atento, acreditamos ser apenas uma questão burocrática, dado que a Atento exerce suas atividades desde 2004 no imóvel Badaró e desde 2006 no imóvel Belenzinho. Como mostrado anteriormente, os alugueis dos imóveis do FII estão com uma defasagem frente ao valor estimado de mercado: o imóvel Badaró está locado a um valor aproximado de R$ 48,10/m², 16% inferior ao seu valor de mercado estimado e 25% menor que o preço máximo de um imóvel semelhante na mesma região. Enquanto que o imóvel Belenzinho está locado, aproximadamente, a R$ 48,90/m², 5% inferior ao seu valor de mercado estimado e 18% abaixo do maior valor pesquisado para um imóvel semelhante na região. Isto propicia um amplo espaço para a negociação de renovação dos alugueis acima dos níveis atuais. Por fim, vemos que fundos de investimento imobiliário com imóveis maduros e de qualidade em suas carteiras, sendo alugados por bons inquilinos e em regiões que estão passando por melhorias como é o centro de São Paulo, são oportunidades interessantes de investimento e tendem a ser mais disputados pelo mercado, principalmente com o benefício fiscal em vigor desde janeiro de 2013 que zera a incidência do imposto sobre operações financeiras (IOF) em operações de estrangeiro no câmbio para aquisição de cotas de fundo de investimento imobiliário e o crescente desenvolvimento de fundos de investimento em cotas de fundos de investimento imobiliário. Assim, em razão dos atuais níveis de negociação e das expectativas de rendimentos futuros oferecidos pelo FII SP Downtown, crê-se que existe um grande potencial de crescimento no valor desse ativo. DISCLAIMERS: Esse relatório foi preparado pela equipe de Sellside da GF COR e não pode ser copiado ou redistribuído, em todo ou em parte, sem prévio consentimento. Os números e indicadores contidos nos gráficos, tabelas e texto referem-se ao passado, não sendo indicador ou garantia de performance futura. O Grupo Geração Futuro possui políticas e procedimentos internos que garantem a segregação física e lógica (Chinese Wall) dos processos e atividades realizados internamente, sendo que cada linha de negócio dentro do grupo, opera de forma individual e independente. A equipe de Research/Corretora trabalha individualmente e desvinculada. A interação entre as equipes poderá ocorrer de forma limitada, restrita e especifica, ficando proibida qualquer troca ou divulgação de informações privilegiadas. Isto posto, as informações, opiniões, estimativas, projeções e resultados aqui contidos são exclusivas da equipe de Sellside da GF COR e não estão necessariamente alinhadas ou refletem as pesquisas, opiniões ou resultados das demais empresas do grupo. A GF COR informa que o conteúdo apresentado é meramente informativo, não podendo ser classificado como uma recomendação, indicação e/ou aconselhamento de investimento, bem como não constitui uma oferta de compra ou venda dos valores mobiliários. Os dados apresentados neste relatório não substituem uma análise cuidadosa e criteriosa pelo investidor. O Grupo Geração Futuro se exime de toda e qualquer responsabilidade, direta ou indireta, por quaisquer prejuízos decorrentes de operações realizadas com base nas informações aqui prestadas, notadamente relacionadas à decisão de investimento do cliente, sendo única e exclusiva responsabilidade do investidor a tomada de decisão. As informações, opiniões, estimativas, projeções e resultados referem-se às datas indicadas e estão sujeitas a mudanças, variando de acordo com as condições de mercado, sem aviso prévio. As informações utilizadas neste relatório foram obtidas na CVM, na ANBIMA, no Bloomberg, nos sites dos fundos de investimento, de demais fontes públicas e através de análises internas compiladas pelo analista, que acreditamos confiáveis e de boa-fé. Entretanto, as informações indicadas não foram independentemente conferidas e nenhuma garantia expressa ou implícita é dada sobre sua exatidão. O Grupo Geração Futuro poderá, eventualmente, transacionar os valores mobiliários objeto desde relatório, sem a necessidade de prévio ou posterior informe ao mercado, exceto nos casos legalmente previstos. CERTIFICAÇÃO DO ANALISTA O analista responsável pelo conteúdo desse relatório de pesquisa, certifica que: (i) todas as opiniões expressas refletem precisamente sua opinião sobre os ativos ou títulos citados no relatório, sendo qualquer recomendação preparada de maneira independente, inclusive em relação às empresas do Grupo Geração Futuro; (ii) nenhuma parcela da sua remuneração foi, é ou será relacionada a recomendações específicas ou opiniões expressas neste relatório de análise; (iii) é responsável integralmente ou parcialmente pelo conteúdo desse relatório; e (iv) possui valores mobiliários objeto deste relatório de pesquisa e manterá sua posição na forma descrita no artigo 4º da Instrução CVM 483/2010. O analista responsável pela elaboração desse relatório de pesquisa não é registrado ou qualificado como analista de valores mobiliários junto a NASD e NYSE e, portanto, não estão sujeitos às restrições contidas em órgãos que estejam no exterior. A remuneração do analista advém do lucro da GF COR, consequentemente, de todas as receitas e transações geradas por aquela entidade, incluindo, mas não se limitando, a administração de fundos de investimento. 11 FII SP DOWNTOWN - SPTW11

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