Tratamento por Fatores resolução literal

Transcrição

1 Tratamento por Fatores resolução literal Setembro de 2013

2 Advertência Os conceitos e opiniões apresentados neste workshop são de responsabilidade exclusiva do palestrante. Não expressam necessariamente o posicionamento do IBAPE/SP a respeito do assunto abordado. O IBAPE/SP não se responsabiliza por opiniões ou Pareceres emitidos por terceiros, associados ou não, ou pelo emprego indevido das informações aqui contidas.

3 Conteúdo Lembrança dos fatores de terrenos Testada Profundidade Dedução da fórmula Pesquisa de preços Avaliação Exemplo numérico Homogeneização e Avaliação 3

4 Fatores de forma para terrenos Pequeno resgate 4

5 Coeficiente de Testada Frente Projetada - Fp 5

6 1,20 Coeficiente de Testada ½ Fr Fr 2 Fr 1,00 0,80 Frente Projetada - Fp 6

7 Coeficiente de Testada 1,20 ½ Fr Fr 2 Fr 1,00 0,80 Fp = Fr Cf = 1,00 7

8 Coeficiente de Testada 1,20 ½ Fr Fr 2 Fr 1,00 0,80 ½ Fr Fp 2 Fr Cf = f F p F r 8

9 Coeficiente de Testada 1,20 ½ Fr Fr 2 Fr 1,00 0,80 Fp ½ Fr Cf = 1 2 f 9

10 Coeficiente de Testada 1,20 ½ Fr Fr 2 Fr 1,00 0,80 Fp 2 Fr Cf = 2 f 10

11 Coeficiente de Testada 2ª Zona do IBAPE/SP Fr = 10,00m Fp = 6,80m f = 0,20 Cf = F p F r f 0,00 5,00 10,00 15,00 20,00 25,00 1,20 1,10 1,00 0,90 0,80 Cf = 6,8 10 ⅕ Cf = 0,9258 6,80m 11

12 Coeficiente de Testada 2ª Zona do IBAPE/SP Fr = 10,00m Fp = 10,20m f = 0,20 Cf = F p F r f 0,00 5,00 10,00 15,00 20,00 25,00 1,20 1,10 1,00 0,90 0,80 Cf = 10,2 10 ⅕ Cf = 1, ,20m 12

13 Coeficiente de Profundidade 1,00 ½ Pmi Pmi Pma 3 Pma 0,90 0,80 0,70 Pmi Pe Pma Cp = 1,00 13

14 Coeficiente de Profundidade 1,00 ½ Pmi Pmi Pma 3 Pma 0,90 0,80 0,70 ½Pmi Pe Pmi Cp = Pe P mi p 14

15 Coeficiente de Profundidade 1,00 ½ Pmi Pmi Pma 3 Pma 0,90 0,80 0,70 Pe ½Pmi Cp = 1 2 p Cp = 0,

16 Coeficiente de Profundidade 1,00 ½ Pmi Pmi Pma 3 Pma 0,90 0,80 0,70 Pma Pe 3 Pma Cp = P ma Pe + 1 P ma Pe P ma Pe p 16

17 Coeficiente de Profundidade 1,00 ½ Pmi Pmi Pma 3 Pma 0,90 0,80 0,70 Cp = p 3 Pma Pe Cp = 0,

18 Coeficiente de Profundidade 1,00 12, ,90 0,80 0,70 2ª Zona do IBAPE/SP Pmi = 25m Pma = 40m Fp = 10,00m Pe = 32,00m Cp = 1,00 18

19 Coeficiente de Profundidade 1,00 12, ,90 0,80 0,70 2ª Zona do IBAPE/SP Pmi = 25m Pma = 40m At = 641,33m² Fp = 10,20m Pe = 62,88m Cp = 40 62, , ,88 ½ Cp = 0,

20 Dedução da Fórmula Pesquisa de preços 20

21 Elemento de Pesquisa Coletado no mercado Valor ofertado = V o Valor de venda: V V = V o F f At = 641,33m² Valor de venda do terreno: V t = V V V b V t = V o F f V b Valor unitário de venda do terreno: Fp = 10,20m Pe = 62,88m Índice Local = 755,00 V ub = V t At V ub = V o F f V b At 21

22 Situação paradigma Definida com base nas características da região e do avaliando 2ª Zona IBAPE/SP Valor unitário homogeneizado para o paradigma = V u Fr = 10m Pmi = 25m Pma = 40m Índice Local = 800,00 V u Incógnita 22

23 Coeficiente de testada (frente) PARADIGMA Fr = 10m Cf p V u EL. DE PESQUISA At = 641,33m² Fp = 10,20m Cf e V ub V u = V ub Cf p Cf e V u = V ub 1 Cf e [1] Na Norma 2011: Cf = 1 Cf e [2] E então: V u = V ub Cf [3] 1,20 ½ Fr Fr 2 Fr Sendo ΔV f a variação decorrente da diferença de frentes, teremos: V f = V u V ub V u = V f + V ub [4] 1,00 Como [Eq 3] = [Eq 4]: V f + V ub = V ub Cf V f = V ub Cf V ub 0, ,2 V f = V ub Cf 1 23

24 Coeficiente de Profundidade PARADIGMA Pe = 25m a 40m Cp p V u EL. DE PESQUISA At = 641,33m² Pe = 62,88m Cp e V ub V u = V ub Cp p Cp e V u = V ub 1 Cp e [1] Na Norma 2011: Cp = 1 Cp e [2] E então: V u = V ub Cp [3] 1,00 Sendo ΔV p a variação decorrente da diferença de profundiades, teremos: V p = V u V ub V u = V p + V [4] ub 12, ,90 0,80 Como [Eq 3] = [Eq 4]: V p + V ub = V ub Cp V p = V ub Cp V ub 0,70 25 Pe 50 62,88 V p = V ub Cp 1 25

25 Coeficiente de transposição PARADIGMA Índice Local = 800,00 I Lp V u 1,20 1,10 1,00 0,90 EL. DE PESQUISA At = 641,33m² Índice Local = 755,00 I Le V ub Na Norma 2011: E então: V u = V ub I Lp I Le [1] Ct = I Lp I Le [2] V u = V ub Ct [3] Sendo ΔV t a variação decorrente da diferença de local, teremos: V t = V u V ub V u = V t + V ub [4] Como [Eq 3] = [Eq 4]: V t + V ub = V ub Ct V t = V ub Ct V ub 0,80 700,00 750,00 800,00 850,00 900,00 V t = V ub Ct 1 27

26 Soma das Influências Atributo Frente Profundidade Transposição SOMA Cálculo V f = V ub Cf 1 V p = V ub Cp 1 V t = V ub Ct 1 V f,p,t = V ub Cf 1 + Cp 1 + Ct 1 n i=1 V i Generalizando para n fatores, teremos = V ub C C C C n 1 ou n n V i = V ub C i n i=1 i=1 28

27 Soma das Influências V u = V ub + V Total [4] V u = V ub + n i=1 V i V u = V ub + V ub C C C C n 1 V u = V ub 1 + C C C C n 1 [5] (item a da Norma do IBAPE/SP) Ou V u = V ub n C i i=1 n + 1 [6] 29

28 Exemplo de cálculo ELEMENTO DE PESQUISA At = 641,33m² Fp = 10,20m Pe = 62,88m Índice Local = 755,00 Valor ofertado = R$ 700mil Valor benfeitorias = R$ ,46 PARADIGMA 2ª Zona IBAPE/SP Fr = 10m Pmi = 25m Pma = 40m Índice Local = 800,00 Valor homog V u 30

29 Exemplo de cálculo EL. DE PESQUISA At = 641,33m² Fp = 10,20m Pe = 62,88m Índice Local = 755,00 Valor ofertado = R$ 700mil Valor benfeitorias = R$ ,46 V ub = R$ ,9 R$ ,46 641,33m 2 V ub = R$740,18/m 2 Ct = I Lp = 800 I Le 755 Ct = 1,0596 Cf = 1 Cf = Fr Fp f = 10 10,2 ⅕ Cf = 0,

30 Exemplo de cálculo At = 641,33m² Cp = 1 Cp = 1 P ma Pe + 1 P ma Pe P ma Pe Cp = EL. DE PESQUISA Fp = 10,20m Pe = 62,88m Índice Local = 755,00 Valor ofertado = R$ 700mil Valor benfeitorias = R$ ,46 p = 40 62, , ,88 1 0,9264 = 1, ½ V u = V ub 1 + Ct 1 + Cf 1 + Cp 1 V u = R$740,18 m , , , V u = R$840, 21 m 2 32

31 Dedução da fórmula Avaliação 33

32 Fórmula de Avaliação V u = V ub 1 + C C C C n 1 (item a da Norma do IBAPE/SP) [5] V ub = V u 1 + C C C C n 1 [7] (item b da Norma do IBAPE/SP) e V t = V ub A t [8] 34

33 Avaliação Exemplo de cálculo PARADIGMA 2ª Zona IBAPE/SP Fr = 10m Pmi = 25m Pma = 40m Índice Local = 800,00 V u =R$850,00/m² AVALIANDO At = 437,00m² Fp = 19m Pe = 23m Índice Local = 800,00 35

34 Avaliação Exemplo de cálculo AVALIANDO At = 437,00m² Fp = 19,00m Pe = 23,00m Índice Local = 800,00 Ct = I Lp = 800 I Le 800 Ct = 1,0000 Cf = 1 Cf = Fr Fp f = ⅕ Cf = 0,8795 Cp = 1 Cp = P mi Pe p = ½ Cp = 1,

35 Avaliação Exemplo de cálculo AVALIANDO At = 437,00m² Fp = 19,00m Pe = 23,00m Índice Local = 800,00 V ub = V u 1 + Ct 1 + Cf 1 + Cp 1 V ub = R$850,00 m , , , V ub = R$911,19 m 2 V t = V ub A t V t = R$911,19 m 2 437,00m² V t = R$ , 00 37

36 Dúvidas? 38

37 (11) Rua Maria Paula, 122 1º andar Bela Vista São Paulo SP