Dificuldades na Locação de Imóveis - % Até R$ 300,00 Até R$ 450

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1 1- Introdução: Antes de analisar os números do Fiança Locatícia é interessante observar alguns dados sobre o mercado de locação. Lamentavelmente, somente pude extrair números do mercado de São Paulo e alguns globais obtidos no censo de 2000 do IBGE. A dificuldade de números globais é bastante grande. Ora não é necessário lembrar que o déficit de moradias no País é imenso e que os financiamentos, na sua grande maioria, são restritos a uma pequena faixa da população. Com isso a maioria da população recorre a locação, e somente uma parte tem sucesso, principalmente, devido às inúmeras restrições impostas além da necessidade de garantias fiador. Tomando-se por base as faixas com maior freqüência de déficit de moradias e, conseqüentemente, maior procura por locação, temos as seguintes dificuldades: Dificuldades na Locação de Imóveis - % Até R$ 300,00 Até R$ 450 Valor alto do aluguel 6,7% 16,4% Renda não comprovada pelo pretendente 38,8% 48,5% Renda insuficiente pelo pretendente 23,9% 38,1% Problemas para indicar o fiador 74,6% 88,8% Desabono na praça pelo pretendente 36,6% 47,8% Imóvel mal localizado 51,5% 33,6% Imóvel mal conservado 59,0% 64,9% Alto valor do condomínio 16,4% 44,0% Fonte: SECOVI Como se pode observar a principal dificuldade se localiza na obtenção de um fiador. Um outro ponto importante se localiza na não comprovação de renda mercado informal. Neste, em face da eterna política dos governos de atender somente os que não precisam, o desemprego no mercado formal aumenta a cada dia, fazendo com a massa desempregada obtenha recursos via serviços marginais sem comprovação. 1

2 Segundo o SECOVI de São Paulo, o volume de ações locatícias registrou em outubro um aumento de 10% em relação a setembro-, onde tivemos um volume de ações de contra De forma cumulativa temos o seguinte cenário: Ações de Locações - quantidades 20 % 2002 % /02 Consignatória 269 1,1% 199 0,8% 35,2% Falta de pagamento ,3% ,7% - 2,3% Ordinária ,1% ,1% - 0,8% Renovatória 383 1,5% 364 1,5% 5,2% Total ,0% ,0% - 1,8% Conceitos: 1- Consignatória : movida quando há discordância de valores de aluguéis ou encargos, com opção do inquilino pelo depósito em juízo; 2- Falta de Pagamento: motivada pela inadimplência do inquilino; 3- Ordinária: relativa à retomada de imóvel para uso próprio, de seu ascendente ou descendente, reforma ou denúncia vazia; 4- Renovatória: para renovação compulsória de contatos com prazo de cinco anos. Como se observa a grande concentração está localizada nos processos por inadimplência. Como já disse anteriormente não consegui determinar o estoque de imóveis global, de onde poderíamos tirar a freqüência de ocorrência dessa faixa. Contudo, pode-se imaginar segundo os pontos obtidos no SECOVI: 1- Os imóveis com maior problema de inadimplência se concentram na faixa de até R$ 300,00 e entre as de R$ 451,00 a R$ 750,00; 2- As casas e sobrados registram o maior índice de inadimplência, correspondendo na média a 10% da carteira das administradoras; 3- Já nos apartamentos a maior inadimplência foi registrada nas unidades com dois dormitórios, correspondendo, na média, a 4,5% da carteira das administradoras. 2

3 Em função dos pontos acima a vacância, ou seja, o número de imóveis disponíveis para locação a espera de inquilinos, vem se mantendo elevada, conforme apresentado a seguir: % da carteira das administradoras CASAS/SOBR. APTO. Kitinetes 13% 1 dormitório 37% 19% 2 dormitórios 19% 22% 3 dormitórios 28% 28% 4 dormitórios 40% 40% Essas vacâncias são explicadas pelo índice de velocidade de locação, que expressa o número de dias em que os imóveis demoram a ser alugados. Número de dias CASAS/SOBR. APTO. Kitinetes 36 dias 1 dormitório 30 dias 38 dias 2 dormitórios 38 dias 48 dias 3 dormitórios 55 dias 61 dias 4 dormitórios 76 dias 98 dias Vale lembrar que quanto maior o tempo maior a perda para os proprietários, uma vez que todos os encargos continuam acontecendo, além de não ter a remuneração do capital aplicado. Segundo levantamento do Censo de 2000 do IBGE existia no País 44,3 milhões de moradias, tendo 4,6 milhões desocupadas, ou seja, 10,3% das moradias se encontravam vagas. Num País onde o descaso governamental com moradia para pessoas de baixa renda é histórico e, para piorar a situação o desemprego é cada vez maior e a renda média cada vez menor, a tendência é bem desconfortável para famílias menos afortunadas. Creio que ao invés de resgatar dívidas passadas com o continente africano o governo poderia construir mais casas para brasileiros! 3

4 De fato não adianta ficar falando sobre governos, pois deles nunca poderemos esperar alguma solução concreta a não ser que seja via aumento de impostos ou transferência de sua incompetência para o setor privado, o único, salva raras exceções públicas, que realmente trabalha nesse País. Isso me lembra o alvoroço quando o Pelé disse que o povo não sabe votar! Na verdade não é que não saiba, é que não se tem uma renovação de políticos, são sempre os mesmos, salvo raríssimas exceções, que nunca fizeram nada e não hão de fazer agora. 2- O Seguro Fiança Locatícia: O setor privado criou há algum tempo um meio de viabilizar o aumento das locações, principalmente, como já visto anteriormente, pela dificuldade ou embaraços no momento de se conseguir um fiador. Lamentavelmente, tivemos muitos aventureiros no início do lançamento do produto, fazendo com que o descrédito dos seguradores viessem a penalizar de forma acentuada a modalidade. De fato, como veremos, é uma modalidade lucrativa que associadas às demais modalidades envolvidas na operação (Incêndio, Vida e Acidentes Pessoais e etc) proporcionam ganhos expressivos para as seguradoras que atualmente operam nessa modalidade. Em função dos aventureiros a modalidade também se tornou seletiva, proporcionando o aparecimento de produtos alternativos na atividade de capitalização, onde a burocracia é eliminada, contudo o capital inicial necessário é que, em parte, restringe sua ampla utilização. Mas é outro caminho, principalmente para a grande massa do mercado informal. A modalidade de Fiança Locatícia somou no período de jan a out- um volume de vendas de R$ 22,4 milhões contra R$ 30,4 milhões (a valores de out- pelo IGPM), demonstrando uma queda real de 26%. Contudo, sua margem de contribuição atingiu a 35% dos prêmios ganhos contra 28% do ano passado, ganhos superiores as modalidades tradicionais. 4

5 A taxa de sinistralidade retida se situou em 42% dos prêmios ganhos contra 49% de jan a out-02. A recuperação de sinistros passou de 11% dos sinistros pagos / avisados de 2002 para 38% no período em foco. O nível de comercialização foi praticamente o mesmo, ou seja, 20% dos prêmios ganhos. Tomando-se por base os últimos doze meses móveis, temos os seguintes comportamentos: INDICADORES 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% 12m/D m/J- 12m/F- 12m/M- 12m/A- 12m/M- 12m/J- 12m/J- 12m/A- 12m/S- 12m/O- Sinistralidade Comercial Margem Infelizmente não temos dados sobre os produtos de capitalização a fim de fazermos uma análise comparativa. Mesmo com as restrições podemos notar que a modalidade é lucrativa. Considerando as modalidades agregadas a atividade, esse número pode ser igual ou superior (lucratividade). Creio que seguros diferenciados fora dos tradicionais atuais poderiam vir a alavancar a modalidade, sendo bom para todos. 5

6 3- Seguradoras: Atualmente são pouquíssimas seguradoras que operam de forma efetiva na modalidade. A Porto Seguro praticamente detém o monopólio, representando 82% do volume de vendas em 20 (em 2002 era de 69%). A segunda é a Intebrazil Seguradora com 11% das vendas contra 15% do ano passado. Os resultados das duas maiores (com mais de 90% de participação no mercado) são apresentados a seguir: Porto Seguro R$ mil 20 % 2002 % /02 Prêmios Emitidos ,5% Prêmios Retidos Emitidos ,5% Prêmios Ganhos ,0% ,0% 29,0% Sinistros Retidos ,2% ,0% - 3,4% Margem Técnica ,8% ,0% 62,7% Comercialização ,1% ,0% 29,7% Impostos Diretos ,7% 361 2,7% 29,1% Margem de Contribuição ,0% ,3% 93,7% % Mercado 82% 69% Fonte: SES SUSEP. Interbrazil R$ mil 20 % 2002 % /02 Prêmios Emitidos ,5% Prêmios Retidos Emitidos ,5% Prêmios Ganhos ,0% ,0% - 34,3% Sinistros Retidos ,6% ,8% - 20,1% Margem Técnica ,9% ,2% - 54,6% Comercialização ,8% ,0% - 6,7% Impostos Diretos. 61 2,7% 92 2,7% - 33,7% Margem de Contribuição 65 3,4% ,5% - 91,5% % Mercado 11% 15% Fonte: SES SUSEP. 6

7 4- Conclusão: Além de ser uma modalidade com cunho social, pelos resultados apurados, apesar das restrições atuais, são lucrativa (sem considerar as modalidades agregadas), inclusive superior as modalidades tradicionais. É óbvio que qualquer negócio somente será rentável se possuir uma análise criteriosa de riscos (aceitação) e uma estrutura competente no momento da regulação do sinistro. Creio produtos alternativos Tailor Made poderiam viabilizar várias carteiras, gerando com isso locações que no momento são inviáveis em função do engessamento provocado por aventureiros de outras épocas. Luiz Roberto Castiglione Membro da ANSP e do Instituto Roncaratti de Seguros. 7

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