CCP anuncia Lucro Líquido de R$ 14,5 milhões no 3T09

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1 CCP anuncia Lucro Líquido de R$ 14,5 milhões no 3T09 Margem Líquida da Companhia alcançou 44,8% e Margem FFO, 50,2% EBITDA do 3T09 totalizou R$ 26,4 milhões com margem de 81,5% Resultados 3T09 São Paulo, 09 de novembro de A Cyrela Commercial Properties S.A. Empreendimentos e Participações (Bovespa: CCPR3) ( CCP ou Companhia ), uma das principais empresas de investimentos, locação e venda de propriedades comerciais do Brasil, anuncia seus resultados do terceiro trimestre de 2009 e dos noves meses acumulados. Os valores estão em R$, exceto quando indicado e de acordo com as práticas contábeis da Lei das S/As / 07 ( Lei ) e as normas estabelecidas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Teleconferências sobre os Resultados do 3T09 DESTAQUES DO PERÍODO Teleconferência em Português 10 de novembro de h00 (horário de Brasília) 7h00 (US EST) Telefone: (11) Replay: (11) Senha: CCP Teleconferência em Inglês 10 de novembro de h00(horário de Brasília) 9h00(US EST) Telefone: +1 ( 412) Senha: CCP Replay: +1 (877) Senha: Contate RI: Dani Ajbeszyc Diretor Financeiro e de Relações com Investidores Tel.: (55) (11) ri@ccpsa.com.br Bovespa: CCPR3 Cotação: R$ 10,81 No. de ações: Valor de mercado: R$ 935,0 mi Preço de fechamento: 09/11/09 Indicadores Financeiros (R$ milhões) 9M09 3T09 Receita Líquida 76,21 92,50 30,24 32,36 EBITDA 62,38 76,70 24,87 26,38 Margem EBITDA 81,9% 82,9% 82,3% 81,5% NOI 73,85 86,14 28,66 28,89 Margem NOI 96,9% 95,3% 94,8% 95,5% FFO 31,35 44,28 14,26 16,23 Margem FFO 41,1% 47,9% 47,2% 50,2% FFO por ação (R$) * 0,354 0,508 0,163 0,186 Lucro Líquido 24,24 39,03 12,33 14,48 Margem Líquida 31,8% 42,2% 40,8% 44,8% Lucro Líquido por ação (R$) * 0,274 0,448 0,141 0,166 * Total de ações ex-tesouraria ao fim do período correspondente 1

2 VISÃO GERAL DA COMPANHIA A CCP é uma das principais empresas de investimentos, locação e venda de propriedades comerciais do Brasil com foco no desenvolvimento e aquisição de edifícios corporativos de alto padrão, shopping centers e centros de distribuição. A Companhia busca oportunidades de compra, venda e revenda de imóveis comerciais que, com base em sua experiência e conhecimento do mercado imobiliário comercial, possam lhe oferecer ganhos. Atualmente, possui 190 mil m² de área locável e mais 179 mil m² em projetos em desenvolvimento a serem entregues nos próximos anos. DESTAQUES DO 3T09 ALIANÇAS ESTRATÉGICAS No decorrer do terceiro trimestre de 2009, a CCP firmou contrato estabelecendo as bases para uma parceria (Joint Venture) com BRCOMPROP DEVELOPMENT JV PRIVATE LIMITED, uma afiliada de GIC Real Estate, braço imobiliário do Government of Singapore Investment Corporation, ( GIC Real Estate ) e CPPIB US RE-A, INC, subsidiária do fundo de pensão canadense Canada Pension Plan Investment Board, ( CPPIB ), com o intuito de investir no segmento de imóveis comerciais, industriais e de escritórios no Brasil, em continuidade com a estratégia da CCP. ( Parceria ). Os investimentos de GIC Real Estate e CPPIB serão administrados por meio da CCP Asset Management LLC, subsidiária integral de CCP, (general partner) ( Sociedade ) sendo responsável pela alocação e gerenciamento dos recursos comprometidos. A Sociedade, por sua vez, investirá, direta ou indiretamente, em conjunto com a CCP, em sociedades de propósito específico com sede no Brasil, que serão as titulares dos investimentos imobiliários. Os investimentos comprometidos pelas partes necessários à consecução dos objetivos da Parceria totalizam US$ 400 (quatrocentos) milhões e serão realizados na proporção de 25% por CCP, 37,5% por GIC Real Estate e 37,5% por CPPIB A celebração da Parceria visa aliar o conhecimento da CCP nos mercados de propriedades comerciais no Brasil (escritórios corporativos, shopping centers, e industrial), com a experiência global de investimentos do GIC Real Estate e do CPPIB. Esta parceria ratifica o compromisso da CCP com o mercado imobiliário brasileiro e a confiança nas perspectivas de crescimento do setor de propriedades comerciais no Brasil. Esse contrato traz como consequência uma maior disponibilidade financeira para projetos futuros, fazendo com que exista uma maior diversificação de investimento em projetos com efeito de mitigação de risco e aumento da rentabilidade. 2

3 EMPREENDIMENTO LONDRES FINANCIAL CENTER Em setembro de 2009, a CCP assinou contratos de locação e vendas no empreedimento Londres Financial Center ( Londres ) localizado na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, acarretando em uma queda significativa da vacância para 42% (vs 86% em ) neste empreendimento. Quatro empresas, sendo duas multinacionais e duas nacionais irão ocupar m2, no andar térreo do edifício, cuja propriedade é da CCP. Além do térreo, outra empresa nacional irá ocupar m2 no quarto andar. O contrato segue a lei do inquilinato que, como padrão, tem prazo de cinco anos e foi firmado com valores à média de mercado para o tipo de empreendimento na região. Nesse mesmo período 255 m2 foram vendidos e para as demais unidades do edificio já existem propostas tanto de venda como locação sendo avaliadas. NOVOS ALUGUÉIS Durante o terceiro trimestre de 2009, a CCP alugou m2 no Edifício Triple A JK 1455, em São Paulo, para um novo inquilino com um valor de locação 2% superior ao valor do contrato anterior. Além disto, os demais contratos continuam tendo seus reajustes ocorrendo indexados a inflação conforme previsto. No segmento de logistica, as áreas vagas do trimestre anterior de m2 e m2 foram locadas e com isso nosso portfolio passou a ter zero de vacância neste segmento. A média das novas locações ficaram 11% acima dos contratos anteriores. OLIMPÍADAS 2016 RIO DE JANEIRO Em 2 de outubro, a cidade do Rio de Janeiro foi escolhida para sediar as Olimipiadas de Os novos investimentos em infra-estrutura pelo governo trarão um impacto significativo e positivo ao mercado imobiliário da cidade e em especial na Barra da Tijuca. A CCP há tempos vem acreditando no potencial de crescimento da Barra como a principal vertente de crescimento da cidade. Podemos verificar nas áreas onde a CCP já mantém investimentos para desenvolvimento de Escritórios Corporativos e um Shopping Center. A expectativa é de entrega do Shopping antes do início das Olimpíadas, com o intuito de atender o crescimento da região. Segundo o Comitê Organizador Olímpico existe um orçamento para os investimentos de aproximadamente US$ 13,92 bilhões, sendo US$ 11,1 bilhões de investimento do Governo e US$ 2,82 bilhões de investimento pelo Comitê Organizador dos Jogos Olímpicos. Todo esse investimento revitalizará o bairro da Barra da Tijuca, possibilitando uma provável valorização da região num futuro próximo. 3

4 ENCERRAMENTO DO PROGRAMA DE RECOMPRA DE AÇÕES Em 8 de outubro de 2009, o Conselho de Administração da Companhia, autorizou o encerramento do Programa de Recompra de Ações ( Programa ), que teve início em 12 de novembro de 2008 e o cancelamento das ações adquiridas no Programa. Durante o Programa a companhia adquiriu (dois milhões, cento e setenta e nove mil e quinhentas) ações ordinárias a um preço médio de R$ 7,58/ação. Após o término do Programa a empresa optou pelo cancelamento de (dois milhões, sessenta e oito mil, seiscentas e quarenta e três) ações ordinárias adquiridas no programa. A partir de então, o capital social da Companhia passou a ser composto por ações ordinárias. VACÂNCIA A vacância física total do portfólio finalizou o trimestre em 3,1% da área locável total do portfólio da Companhia. Trata-se de uma queda muito significativa em relação ao valor registrado no trimestre anterior de 11,4%. Isso é resultado do sucesso de locação de todos os nossos empreendimentro Londres na Barra da Tijuca, Rio de Ja neiro. Continuamos com uma vacância no empreendimento Londres, que já tem propostas em analise, além disso o empreendimento Suarez Trade encontra-se com um andar vago. Em relação a vacância financeira, a empresa também melhorou Evolução da vacância seu desempenho quando comparado ao trimestre anterior galpões e a locação/venda de algumas unidades do. 11,40% ¹ Relação entre a área não locada e área locável total do portfólio ² Relação entre a receita potencial da área não locada e a receita potencial total do portfólio 8,10% 3,10% 3,30% Vacância Física 3T09 Vacância Financeira 4

5 PROJETOS EM DESENVOLVIMENTO E FUTUROS Em 2008, a consultoria especializada CB Richard Ellis, avaliou o portfólio de propriedades comerciais da CCP em um valor de mercado de R$ 1,63 bilhão. Em 2009, após a finalização do empreendimento Londres e a desistência do empre endimento CLS, o novo valor do portfólio da CCP passou a ser R$ 1,62 bilhão. O gráfico a seguir demonstra a distribuição do valor do novo portfólio com as alterações do ano de Outras informações podem ser obtidas em relatório específico sobre o assunto no site de RI da Companhia ( Valor do Portfólio CCP (em R$ mi) Industrial Outros Ativos Shopping Escritórios Centers Class A Projetos Em Desenvolv Escritórios Triple A Portfólio Atual Portfólio Avaliado por CBRE em Junho

6 Na próxima tabela, demonstram-se os projetos sendo desenvolvidos pela Companhia, bem como seu cronograma previsto de obras e investimentos. Projetos em Desenvolvimento Escritórios Corporativos Localização Área Locável CCP (m²) Investimento a incorrer (R$ milhões) Data de Entrega Prevista Aluguel mensal médio por m² (*) CAB SP - Berrini mai / 2013 R$ 70 a R$ 85 Torre Matarazzo SP - Av. Paulista mar / 2014 R$ 90 a R$ 110 CEO ( Fase 1 e Fase 2) (1) RJ - Barra da Tijuca abr / 2013 R$ 70 a R$ 85 Total Escritórios Corporativos (1) Anteriormente denominado Gleba de Transição Shopping Centers Localização Área Locável CCP (m²) Investimento a incorrer (R$ milhões) Data de Entrega Prevista Aluguel mensal médio por m² (*) Expansão ABC Plaza Shopping SP - Santro André fev / 2012 R$ 60 a R$ 65 Shopping Metropolitano RJ - Barra da Tijuca jun / 2012 R$ 60 a R$ 65 Shopping Matarazzo SP - Av. Paulista mar / 2014 R$ 90 a R$ 110 Total Shopping Centers Industrial Localização Área Locável CCP (m²) Investimento a incorrer (R$ milhões) Centro Logístico Dutra - CLD (1/4 fase) SP - Dutra Data de Entrega Prevista em fase de aprovação Aluguel mensal médio por m² (*) R$ 15 a R$ 18 Total Industrial Total Projetos em Desenvolvimento ,4 (*) Valores médios praticados na região Projetos Futuros Escritórios Corporativos Localização Investimento a Área Locável CCP Data de Entrega incorrer (m²) Prevista (R$ milhões) Centro Metropolitano - SE RJ - Barra da Tijuca após 2014 Centro Metropolitano - SO RJ - Barra da Tijuca após 2014 Aluguel mensal médio por m² (*) Total Projetos Futuros Nota: Os empreendimentos em desenvolvimento estão sujeitos a revisão de área, data de entrega e de investimento devido a possíveis mudanças de projeto e outros impactos. 6

7 SEGMENTOS DE ATUAÇÃO Nas próximas tabelas, apresentamos os principais dados dos nossos segmentos de atuação e a distribuição da Receita Bruta pelos segmentos de negócio da Companhia. Área Locável CCP Vacância 1 Receita Bruta (R$ mil) Dados Operacionais Portfólio m² % Financeira 2 Física 3 9M09 9M09 X 3T09 3T09 X Edificios Corporativos ,2% 3,5% 4,0% ,3% ,8% Edifícios Triple A ,3% 4,1% 5,1% ,3% ,0% Escritórios Class A ,9% 1,4% 2,1% ,0% ,7% Shopping Centers ,1% 3,5% 3,5% ,2% ,3% Industrial ,2% 0,0% 0,0% ,2% ,5% Outros Empreendimentos ,5% 5,0% 5,0% ,3% ,2% Serviços de Administração ,8% ,3% Vendas de Propriedades Total % 3,3% 3,1% ,4% ,8% ¹ Data base de 09 de novembro de 2009 ² Relação entre a receita potencial da área não locacada e a receita potencial total do portfólio 3 Relação entre a área não locada e área locável total do portfólio Distribuição de Receita Bruta 9M09 3T09 Edifícios Triple A 43,0% 48,2% 49,4% 47,6% Escritórios Class A 12,4% 12,6% 13,0% 11,9% Shopping Centers 31,2% 27,3% 28,3% 25,9% Industrial 6,4% 3,9% 3,9% 1,7% Outros Empreendimentos 4,0% 2,9% 2,9% 2,9% Serviços Prestados de Administração 3,0% 2,7% 2,5% 3,2% Vendas de Propriedades 0,0% 2,4% 0,0% 6,8% 7

8 LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA Locação de Edifícios Corporativo A tabela a seguir apresenta os valores de receita bruta de locação no segmento de Escritórios Corporativos por empreendimento. Receita de Locação (R$ mil) Edifício Localização Área Privativa CCP (Em m²) Taxa de Vacância (1) 9M09 9M09 x 3T09 3T09 x Empreendimentos Triple A ,5% ,5% JK Financial Center SP - Juscelino Kubitschek ,6% ,3% Corporate Park SP - Itaim Bibi ,9% ,9% Faria Lima Financial Center SP - Faria Lima ,8% ,7% Faria Lima Square SP - Faria Lima ,9% ,1% JK 1455 SP - Juscelino Kubitschek ,9% ,7% Londres Financial Center RJ - Barra da Tijuca % Empreendimentos Classe A ,0% ,7% Nova São Paulo SP - Chác. Sto Antonio ,5% ,2% Verbo Divino SP - Chác. Sto Antonio ,2% ,5% Centro Empresarial Faria Lima SP - Faria Lima ,3% 396,45 367,85-7,2% Cenesp SP - Marginal Pinheiros ,4% ,2% Brasílio Machado SP - Vila Olímpia ,1% ,4% Leblon Corporate RJ - Leblon ,2% ,0% Suarez Trade BA - Salvador % ,1% ,3% - - Outras receitas com áreas comuns ,7% Total ,0% ,3% ,8% (1) Data base: 09/11/2009 A carteira atual de escritórios possui uma área total de m2 distribuída em 13 edifícios. A composição entre os tipos de empreendimentos continua igual a do período anterior, já que não houveram mudanças significativas no portfólio da CCP. A nossa área total de escritórios corporativos pode ser dividida em dois padrões de empreendimento corporativos, classe A e Triple A. Este, segundo a classificação do Núcleo de Real Estate da Poli/ USP, representa o mais alto padrão de qualidade, eficiência e tecnologia nesse segmento. Em relação aos números do, podemos notar que a vacância em edifícios corporativos reduziu significativamente de 6,5% para 4,0% no 3T09, muito em decorrência dos novos contratos de aluguel e vendas no empreendimento Londres. Não obtivemos o incremento na receita ainda, pois as receitas provenientes deste empreendimento, apenas serão refletidas em nosso balanço no próximo trimestre. Quando analisamos por tipo de empreendimento, nota-se uma vacância de 20%, no empreendimento Suarez Trade, onde apenas um escritório de 770 m2 ficou vago. Na comparação do trimestre atual com o anterior, nota-se que não existem grandes alterações entre as receitas de locação de escritórios, com acréscimo de 1,8% na receita bruta. Porém, quando comparamos 9M09 com, nota-se um incremento bem significativo de 33,3% na receita bruta de locação de escritórios. Parte do 8

9 resultado é fruto das locações dos empreendimentos Suarez Trade e JK 1455, que foram incorporados ao portfólio neste período. No geral, todos os empreendimentos de edifícios corporativos do portfólio obtiveram um crescimento estável desde 2008, isso mostra que o potencial de crescimento do portfólio é positivo, em grande parte ao reajuste de valores de aluguel praticados para os imóveis localizados em regiões estratégicas. A receita operacional de escritórios ainda deverá sofrer um impacto positivo nesse ano de 2009, devido ao fato dos novos contratos de aluguel do empreendimento Londres que foram fechados mas ainda não foram efetivados. Locação de Shopping Centers A tabela a seguir apresenta a área bruta locável para cada um dos Shopping Centers em que a CCP detém participação. Os números referentes a atividades do ABC Plaza Shopping estão dentro do princípio de consolidação devido à participação relevante que temos no empreendimento. Receita de Locação (R$ mil) Shopping Centers ABL total (Em m²) ABL CCP (Em m²) (1) Taxa de Vacância (3) (2) 9M09 (2) 9M09 x (2) 3T09 (2) 3T09 X ABC Plaza Shopping ,68% ,9% ,6% Shopping D ,05% ,6% ,1% Total ,48% ,2% ,3% (1) Parcela da participação nos shopping centers da Companhia (obtido pela aplicação do percentual de participação da nossa Companhia nos shopping centers sobre o total da área util do empreendimento). (2) De acordo com as Práticas Contábeis Adotadas no Brasil, esta receita foi consolidada em nossas demonstrações contábeis da seguinte forma: (i) em relação as SPEs em que detemos uma participação igual ou menor a 50%, a consolidação é feita de forma proporcional à nossa participação. (3) Data base: 09/11/2009 A queda na receita bruta no ABC Plaza Shopping pode ser explicada por conta de sazonalidade que ao longo do ano é comum neste segmento, além do aumento da vacância em relação ao trimestre anterior. Além disto, houve a incorporação dos dois fundos detentores do empreendimento, conforme explicado abaixo. O Shopping D obteve uma receita bruta em 3T09, levemente superior a receita do segundo trimestre. Grande parte desse resultado decorre de uma administração eficiente do Shopping D e da estável taxa de vacância desde o começo do ano de Em 31 de Julho de 2009 foi aprovada a incorporação do Fundo JK de Investimento Imobiliário ( Fundo JK ) pelo Fundo de Investimento Imobiliário ABC Plaza Shopping ( Fundo ABC Plaza ), mediante Assembléia Geral Extraordinária realizada com os quotistas dos respectivos fundos. Esta incorporação tem como objetivo expandir o Shopping ABC Plaza, pois o Fundo JK é proprietário também de um terreno ao lado do shopping, que foi incorporado pelo Fundo ABC. A incorporação produziu efeitos a partir de 1º de julho de 2009, sendo transferidos ao Fundo ABC Plaza todos os bens, direitos e obrigações do Fundo JK o qual foi extinto. O patrimônio líquido do Fundo ABC Plaza sofreu um aumento devido a incorporação e foram criadas novas quotas, que foram 9

10 distribuídas proporcionalmente aos quotistas do Fundo JK. Com isso, a participação da Companhia no Fundo ABC aumentou de 54,02% para 55,71%. Como resultado da incorporação, em substituição a s quotas detidas no Fundo JK a Companhia recebeu 0, quotas do Fundo ABC para cada quota detida no Fundo JK, tendo referida relação de substituição sido apurada conforme avaliação pelo critério de mercado do patrimônio dos fundos. Esta troca pelo critério de mercado gerou um ágio no valor de R$ 903 mil, o qual está fundamentado na mais valia dos ativos representada pela diferença entre o valor contábil dos fundos e o valor justo dos ativos e passivos na data base de 31 de maio de Estes números começaram a ser refletidos em nossas demonstrações deste trimestre. O projeto de expansão deste shopping, que adicionará acima de 14 mil m² de ABL ao empreendimento. Assi m sendo, as participações da CCP no segm ento de Shopping Center passou para: (i) 16,18% do Shopping D, (ii) 55,72% das quotas do Fundo de Investimento Imobiliário ABC Plaza Shopping,. Locação de Centros de Distribuição Industrial Receita de Locação CCP (R$ mil) Propriedade Localização Área Locável Taxa de (Em m²) vacância (1) 9M09 9M09 X 3T09 3T09 X Centro de Distribuição 1 SP - Tamboré ,4% ,0% Centro de Distribuição 2 SP - Tamboré ,0% ,0% Centro de Distribuição 3 SP - Tamboré ,1% ,0% Total ,0% ,2% ,5% (1) Data base: 09/11/2009 Durante o 3T09 assinamos contratos de aluguel para os empreendimentos vagos do setor industrial, resultando em uma vacância física de 0%. As receitas ainda não são demonstradas na tabela acima devido ao fato dos valores gerarem efeito somente no próximo trimestre. Em um dos contratos houve um aum ento real de 19%, onde o valor locação passou de R$ 15,10 por m2 no para R$ 18,00 no 3T09. O outro galp ão fechou o contrato com valor mensal de R$ 17,00 por m2. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS As atividades de prestação de serviços incluem a administração de Edifícios Corporativos e Shopping Centers. A CCP faz a gestão de seus empreendimentos corporativos de luxo com sistemas de elevada complexidade tecnológica com o propósito final de gerar valor agregado a suas unidades. A Companhia também administra os dois Shoppings Centers que possui participação, incluindo seus estacionamentos e o portfólio de unidades locadas. A receita de prestação de serviços teve um incremento substancial no 3T09, devido ao início da operação do Estacionamento do empreendimento Faria Lima Financial Center. 10

11 ANÁLISE DOS RESULTADOS RECEITA BRUTA A seguir, demonstramos as receitas brutas por segmento de negócio. Por Segmento (R$ mil) 9M09 Partic. 9M09 9M09 X 3T09 Partic. 3T09 3T09 X Locação de Edifícios Corporativos ,8% 33,3% ,5% 1,8% Locação de Shopping Centers ,3% 6,2% ,9% -2,3% Locação de Centros de Distribuição ,9% -26,2% ,7% -52,5% Locação de Outros Empreendimentos ,9% -12,3% ,9% 7,2% Prestação de Serviços de Administração ,7% 9,8% ,2% 38,3% Venda de Propriedades ,4% N.A ,8% N.A. Total % 21,4% % 6,8% Na análise da tabela acima, nota-se que a receita bruta permanece sendo mais significativa nos segmento de Escritórios Corporativos, no qual a CCP se destaca pelos seus produtos de alto padrão e qualidade diferenciada, os edifícios Triple A, localizados em regiões nobres da cidade de São Paulo, com alto padrão tecnológico e construtivo. A ampliação do portfólio combinada com o aumento no valor dos alugueis, devido à valorização da região, e uma melhor eficiência nos serviços de gestão dos empreendimentos resultaram em um crescimento de 33,3% na Receita Bruta de Edifícios Corporativos, quando comparados com 9M09. O incremento no 3T09 em relação ao foi pequeno, isso é explicado pela dinâmica e estratégia do negócio, que exigem um período um pouco maior que um trimestre para mostrar um incremento de resultado. Isso fica perceptível quando comparamos o 3T09 com 3T08 e notamos um incremento de 19% na receita bruta de edifícios comparados ao incremento de 1,8% entre 3T09 e. Outro fator importante é a receita bruta gerada pela venda de propriedades, no caso do edifício Londres Financial Center na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. Dentro da estratégia da Cia de crescimento do portfólio, faz parte a venda das propriedades quando entendemos ser o momento ideal de seu desinvestimento. 11

12 CUSTO DE LOCAÇÃO, VENDAS E SERVIÇOS PRESTADOS A composição dos custos por segmento é a seguinte: Por Segmento (R$ mil) 9M09 Partic. 9M09 9M09 X 3T09 Partic. 3T09 3T09 X Locação de Edifícios Corporativos ,0% 7,4% ,7% -7,4% Locação de Shopping Centers ,4% 16,4% ,8% -15,0% Locação de Centros de Distribuição ,6% 14,3% ,7% 20,1% Locação de outros empreendimentos ,4% 13,8% ,9% -57,8% Prestação de Serviços de Administração ,2% 173,9% ,9% 6,6% Vendas de Propriedades ,5% N.A ,9% N.A Total ,0% 40,1% ,0% 14,1% Os principais componentes dos custos, por segmento, no 9M09, foram os seguintes: Atividade (R$ mil) Locação de Edifícios Comerciais Locação de Shopping Center Locação de Centros de Distribuição Locação de outros empreend. Serviços de Administr. Vendas de Propriedade Total Depreciações Condomínios Serviços de Terceiros Salários e encargos Outros Construção/Aquisição Total A principal razão para o aumento nos custos do 3T09 foi devido ao custo de vendas de propriedade do empreendimento Londres na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. Caso, as vendas não tivessem ocorrido, o custo do 3T09 teria sido 14,3% menor que o custo do. MARGEM BRUTA A Margem Bruta da Companhia no terceiro trimestre de 2009 foi de 88,0% - 0,8 p.p. inferior a margem do segundo trimestre de Essa queda pode ser explicada pela operação de venda ocorrida neste trimestre que tem um margem inferior comparada a atividade de locação. Na comparação entre os nove meses acumulados de 2009 com 2008, a margem bruta também cai suavemente de 90,5% para 89%. Porém deve-se destacar que a empresa vem mantendo sua margem em um patamar elevado desde o seu início, o que mostra a estabilidade no modelo de negócios da Companhia. 12

13 DESPESAS COMERCIAIS, GERAIS E ADMINISTRATIVAS Despesas Comerciais (R$ mil) 9M09 9M09 X 3T09 Patric. 3T09 3T09 X Serviços de Terceiros - Comerciais ,4% ,8% 37,3% Manutenção e Reparos ,1% ,2% -0,9% IPTU e Taxas ,7% 1,5 8,6 0,6% 489,4% Alugueis e Condominios ,3% Outras despesas ,0% Total ,0% ,7% -6,7% 40,7% N.A. 100,0% 88,0% No 3T09 houve um aumento nas despesas Comerciais, em decorrência dos esforços de vendas e locação no empreendimento Londres na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. A conta Outras Despesas também teve um incremento pelo reconhecimento da despesa de prospecção de um novo empreendimento. Porém se analisarmos as despesas sem os custos das vendas, nota-se que a empresa conseguiu reduzir seus custos no 3T09. Despesas Gerais e Administrativas (R$ mil) 9M09 9M09 X 3T09 Patric. 3T09 3T09 X Salários e Encargos Sociais ,0% ,5% -1,3% Taxas e Contribuições Diversas ,1% ,4% -9,6% Custo de Manutenção e Reparos ,0% 3,7 4,4 0,2% 19,5% Serviços de Terceiros - Administrativos ,2% ,8% -10,5% Outras despesas ,6% Total ,1% ,1% -42,3% 100,0% -12,4% A diminuição das despesas administrativas no terceiro trimestre de 2009, é conseqüência do resultado de um esforço de redução de despesas que vem sendo feita pela administração da Companhia. EBITDA A tabela a seguir apresenta a reconciliaçã o do lucro operacional antes dos impostos e a participação dos minoritários para o EBITDA nos nove meses acumulados de 2008 e 2009 e para o segundo e terceiro trimestre de Nessa tabela está sendo contabilizada a conta de vendas do edifício Londres. EBITDA (R$mil) 9M09 9M09 X 3T09 3T09 X Lucro Antes do IR e da CS ,1% ,2% (+/-) Resultado Financeiro ,3% ,6% (+) Depreciação e Amortização ,0% ,0% (+) Amortiz. de ágio e outras ,0% (-) Ganho / perdas não recorrentes 566 (89) -115,7% (7) 90 N.A. EBITDA ,0% ,0% Margem de EBITDA (1) 81,9% 82,9% 1,1 p.p 82,3% 81,5% -0,7 p.p (1) Correspondente à divisão do EBITDA pela receita líquida operacional. 13

14 O resultado absoluto do EBITDA no 3T09 foi superior ao trimestre passado, em 6%, porém quando analisamos a margem EBITDA nota-se que o resultado foi levemente inferior a. Pode-se explicar essa discrepância através do resultado não recorrente relacionados a venda de duas unidades no empreendimento Londres, mencionados na sessão Custo anteriormente. Porém, ao compararmos os nove meses acumulados de 2009 com o mesmo período de 2008, nota-se um crescimento consistente tanto no EBITDA como na margem, destacando uma melhora na gestão da locação dos empreendimentos desde então, e ao mesmo tempo refletindo o aumento real de preços nos contratos de aluguel. Porém, quando analisamos o resultado do EBITDA ajustado, sem os efeitos das vendas do empreendimento Londres, no quadro abaixo, nota-se um crescimento na margem do negócio de locação 2,0% de incremento no EBTIDA do 3T09 em relação ao resultado do e 1,6 p.p. de aumento na margem EBTIDA do 3T09, fechando o trimestre com um resultado de 83,8%. EBITDA Ajustado (R$mil) SEM AS VENDAS 9M09 9M09 X 3T09 3T09 X Lucro Antes do IR e da CS ,5% ,7% (+/-) Resultado Financeiro ,3% ,6% (+) Depreciação e Amortização ,0% ,0% (+) Amortiz. de ágio e outras ,0% (-) Ganho / perdas não recorrentes 566 (89) -115,7% N.A. EBITDA ,3% Margem de EBITDA (1) 81,9% 83,7% 1,9 p.p 82,3% (1) Correspondente à divisão do EBITDA pela receita líquida operacional ,0% 83,8% 1,6 p.p RESULTADO FINANCEIRO Mais uma vez, neste terceiro trimestre de 2009, as despesas financeiras da Companhia foram reduzidas por conta da queda das taxas de juros na economia brasileira e apresentou diminuição de 0,6% no resultado financeiro em relação ao segundo trimestre do ano. Resultado Financeiro (R$ mil) 9M09 9M09 X 3T09 3T09 X Juros e variações monetárias sobre empréstimo (18.607) (19.669) 5,7% (6.403) (5.685) -11,2% Juros e multas (138) (180) 30,2% (50) (42) -15,9% Demais despesas financeiras (1.213) (1.223) 0,8% (296) (598) 102,3% Despesas Financeira (19.958) (21.071) 5,6% (6.749) (6.325) -6,3% Receita de Aplicações Financeiras ,5% ,7% Receita Financeira ,5% ,7% Resultado Financeiro (15.501) (15.301) -1,3% (4.618) (4.592) -0,6% 14

15 IMPOSTO DE RENDA E CONTRIBUIÇÃO SOCIAL O montante de imposto de renda e contribuição social da CCP no 3T09 foi de R$ 2,4 milhões, 7,6% inferior ao valor registrado no. A redução se dá por conta de algumas compensações feitas com o saldo de impostos diferidos. Os resultados dos fundos imobiliários ABC Plaza Shopping, Brasílio Machado e Financial Center são, para fins tributários, considerados receitas financeiras, portanto, tributados à alíquota integral do IR e da Contribuição Social sobre lucro. Os demais valores reconhecidos decorrem das operações normais das sociedades, as quais seguem os critérios específicos da legislação vigente e a elas aplicável. LUCRO LÍQUIDO O Lucro Líquido da CCP no 3T09 foi de R$ 14,5 milhões, 17,4% superior ao lucro liquido de. A margem líquida fechou o trimestre com 44,8%, obtendo um resultado levemente superior ao trimestre anterior em 4,0 p.p. Porém, quando analisamos os nove meses acumulados de 2009 com o mesmo período de 2008, notamos que o incremento tanto no lucro líquido, quanto na margem líquida é muito significativo. O lucro líquido de 9M09 foi 61% superior ao lucro no mesmo período de 2008, passando de R$ 24,2 milhões para R$ 39,0 em 9M09. Em relação à margem líquida o diferencial entre os nove meses acumulados de 2009 e 2008 é 10,4 p.p. superior para os nove meses acumulados de 2009, com 42,2%. Esse crescimento significativo é decorrente do crescimento da base do portfólio, diminuição da vacância dos empreendimentos e aperfeiçoamento da gestão. NOI - NET OPERATING INCOME A seguir, destacamos o cálculo no NOI (Net Operating Income), ou receita operacional líquida: NOI AJUSTADO (R$ mil) 9M09 X 3T09 X 9M09 3T09 SEM AS VENDAS Receita Líquida ,6% ,1% (-) Despesas Direta do Empreend. (2.357) (4.258) 80,6% (1.578) (1.365) -13,5% NOI ,6% ,8% (1) Margem NOI 96,9% 95,3% -1,6 p.p 94,8% 95,5% 0,7 p.p (1) Correspondente à divisão do NOI pela receita líquida operacional. Para o calculo do NOI, utilizamos somente os números ajustados pela exclusão da atividade Vendas, devido ao NOI ser uma métrica focada na atividade de locação. Observamos como descrito em outros itens uma estabilidade tanto em valores como margem no NOI, refletindo a previsibilidade e performance esperada. 15

16 FFO - FUNDS FROM OPERATION FFO (R$ mil) 9M09 9M09 X 3T09 3T09 X Lucro (Prejuizo) Líquido ,0% ,4% (+) Depreciação e Amortização ,0% ,0% (+) Amortização de ágios N.A - - 0% (+) Ganhos / perdas extraordinários 566 (89) -115,7% (7) 90 N.A. (+) Resultado de plano de opções N.A % Funds From Operation (FFO) ,2% ,8% (1) Margem de FFO 41,1% 47,9% 6,7 p.p 47,2% 50,2% 3,0 p.p FFO por ação (R$) 0,354 0,508 43,6% 0,163 0,186 14,1% (1) Correspondente à divisão do FFO pela receita líquida operacional. Na tabela anterior, apresentamos o cálculo do FFO (Funds From Operation) ou Recursos da Operação e sua respectiva margem calculada sobre a receita líquida operacional. No 3T09, os valores de FFO foram superiores aos valores do, grande parte em decorrência de um melhor resultado financeiro quando comparado ao trimestre anterior crescimento de 13,8%. A margem FFO alcançou 50,2% - 3,0 p.p. acima do valor do trimestre passado de 47,2%. Quando se compara nove meses acumulados esse crescimento se torna muito mais significativo 6,7 p.p.. O FFO por ação subiu 43,6% entre os nove meses acumulados de 2008 e 2009, evidenciando uma melhor rentabilidade financeira da Companhia em Na tabela abaixo podemos observar que o valor de FFO sem a contabilização das contas de vendas do empreendimento Londres, obteve um crescimento de 6,7% no 3T09 quando comparado ao segundo trimestre de Em relação aos nove meses acumulados de 2009 comparados ao mesmo período de 2008, houve um crescimento maior ainda de 38% do FFO. FFO AJUSTADO (R$ mil) SEM AS VENDAS 9M09 9M09 X 3T09 3T09 X Lucro (Prejuizo) Líquido ,8% ,2% (+) Depreciação e Amortização ,0% ,0% (+) Amortização de ágios N.A % (+) Ganhos / perdas extraordinários 566 (89) -115,7% (7) 90 N.A. (+) Resultado de plano de opções N.A % Funds From Operation (FFO) ,0% ,7% Margem de FFO (1) 41,1% 47,9% 6,7 p.p 47,2% 50,3% 3,1 p.p FFO por ação (R$) 0,354 0,497 40,3% 0,163 0,175 6,9% (1) Correspondente à divisão do FFO pela receita líquida operacional. 16

17 CONTAS DE BALANÇO DISPONIBILIDADES E APLICAÇÕES FINANCEIRAS As contas de disponibilidade e aplicações financeiras somavam o montante de R$ 56,9 milhões em 30 de setembro de 2009, valor abaixo ao observado em 30 de junho de Isso pode ser explicado pelo pagamento da parcela de juros da dívida no mês de agosto. O Contas a receber de clientes manteve-se inalterado em R$ 10,5 milhões desde 31 de março de 2009 até ao fim de junho de 2009, porém ao fim de setembro de 2009 reduziu levemente para R$ 10,1 milhões. IMÓVEIS A COMERCIALIZAR A conta de imóveis a comercializar fechou com um saldo de R$ 271,5 milhões, sendo R$ 8,4 milhões relacionado à conta de Adi antamento por aquisições de imóveis, referente a permutas firmadas para a compra de terrenos. IMOBILIZADO Ativo Imobilizado R$ mil Edifícios Corporativos Centros de Distribuição Shoppings Outros 242 Saldo em 30 de setembro de A Conta de imobilizado não sofreu alteração significativa ao longo do 3T09, reportando valor de R$ 370,5 milhões, essa pequena alteração em relação ao é um efeito em decorrência da depreciação dos ativos imobilizados. 17

18 ENDIVIDAMENTO Ao analisarmos a dívida líquida da Companhia observamos uma diminuição de 7,4% em relação ao valor do segundo trimestre de Esse valor passou de 184,9 em 30 de junho de 2009 para R$ 171,2 milhões em 30 de setembro de Essa redução da divida é explicada pelo pagamento da parcela de agosto a um dos empréstimos, contraído junto com o Banco ABN Amro. O nível de endividamento atual da Companhia é de 1,66 vezes o EBITDA anualizado; valor bem moderado em relação a media do mercado imobiliário. A próxima tabela detalha o cálculo da Dívida Líquida, o ajuste pela nova Lei /07. Dívida Líquida (R$ milhões) 12M08 1S09 9M09 Endividamento Financiamentos e Empréstimos Partes Relacionadas (382) (3.258) 118 Ajustes das operações financeiras pela Lei Disponibilidades Caixa e Investimentos Dívida Líquida Dívida Líquida Ajustada (sem ajustes da Lei ) Dívida Líquida / EBITDA 2,09x 2,43x 1,85x 1,66x Dívida Líquida Ajustada / EBITDA (sem ajustes da Lei ) - 2,10x 1,85x 1,66x A CCP possui dois empréstimos em seu Balanço. O primeiro, contraído junto ao Banco ABN Amro, possui montante de R$ 205 milhões e custo de 109% do CDI desta data até agosto de Esta dívida é do tipo bullet, o que significa que haverá apenas dispêndio de caixa para pagamento de juros em juros e principal serão pagos apenas em A outra dívida, de R$ 20 milhões, foi contraída junto ao Banco Bradesco, possui vencimento final em dezembro de 2013, custo de CDI + 0,81% com juros trimestrais e principal em 4 parcelas anuais. Além do mais, a Companhia ainda possui saldo de R$ 480 milhões na linha de crédito em stand by com o Banco Bradesco que pode ser sacado até novembro de 2009 e possui as condições citadas anteriormente. Agente Financeiro Montante Remuneração Juros Vencimento ABN Amro R$ % do CDI a.a. até Ago/12 Pagamento em Ago/12 Agosto / 2012 Bradesco R$ CDI % a.a. Trimestral Dezembro / 2013 É importante ressaltar que a companhia tem uma gestão de caixa conservadora e que, desse modo, não mantém exposição direta em derivativos ou instrumentos financeiros similares. 18

19 CONTAS A PAGAR POR AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS Contas a pagar por aquisição de imóveis somaram R$ 13,1 milhões, 5% abaixo do total reportado em 30 de junho de Não existe nenhuma inferência a essa redução. CAPITAL SOCIAL Em 5 de novembro de 2009, o capital social era de R$ 330,7 milhões representados ações ordinárias nominativas (ex-tesouraria ) distribuídas entre grupo controlador, tesouraria da Companhia e mercado (free float). Janus 4 Free Float = 61.3% Alpine 3 5,67% 5,08% CSHG 2 13% Leonis 1 20,33 % 38,72% Controlador 17,2% Outros 1 Leonis Empreendimentos e Participações Ltda. 2 Credit Suisse Hedging-Griffo Corretora de Valores S/A 3 Alpine Woods Capital Investors LLC 4 Janus Capital Management LLC PATRIMÔNIO LÍQUIDO O Patrimônio Líquido da Companhia encerrou o terceiro trimestre de 2009 em R$ 404,4 milhões, valor 3,2% superior ao reportado ao fim do. A Companhia está vinculada à arbitragem da Câmara de Arbitragem do Mercado, conforme Cláusula Compromissória constante de seu Estatuto Social (capítulo X artigo 59). 19

20 DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS BR GAAP R$ mil 9M09 9M09 X 2Q09 3Q09 3Q09 x 2Q09 Receita Bruta ,4% ,8% Locação de edifícios corporativos ,3% ,8% Shopping Centers ,2% ,3% Locação de Centros de Distribuição ,2% ,5% Locação de outros empreendimentos ,3% ,2% Prestação de serviços de Administração ,8% ,3% Vendas de Propriedades Deduções da receita bruta (2.392) (2.925) 22,3% (959) (963) 0,4% Receita Líquida Operacional ,4% ,0% Custo de locação e serviços prestados (7.277) (10.194) 40,1% (3.390) (3.870) 14,1% Lucro Bruto ,4% ,1% Margem Bruta 90,5% 89,0% -1,5 p.p 88,8% 88,0% -0,7 p.p Despesas/ Receitas Operacionais (29.155) (25.785) -11,6% (8.396) (8.332) -0,8% Comerciais (4.827) (2.802) -42,0% (705) (1.325) 87,9% Administrativas (5.467) (6.708) 22,7% (2.616) (2.194) -16,1% Plano de opções - (360) - (120) (120) - Honorários da Administração (1.263) (1.353) 7,1% (440) (468) 6,4% Demais resultados em investimentos ,0% Amortização de Ágios e outros result. em invest. (1.621) Despesas financeiras (19.959) (21.071) 5,6% (6.749) (6.325) -6,3% Receitas financeiras ,5% ,7% Outras despesas/receitas operacionais líquidas (475) ,9% 7 (89) -1371,4% Lucro antes de IR e CS ,1% ,2% Imposto de Renda e Contribuição Social (6.453) (7.296) 13,1% (2.575) (2.380) -7,6% Diferido (170) (47) -72,4% (11) ,4% Do exercício (6.283) (7.249) 15,4% (2.564) (2.395) -6,6% Lucro Antes da Participação Estatutária ,7% ,0% Participação de Administradores e Empregados (194) (1.100) 467,0% (300) (300) 0,0% Lucro Antes da Participação dos Minoritários ,3% ,2% Participação dos Minoritários (8.885) (9.089) 2,3% (3.243) (2.993) -7,7% Lucro Líquido do Exercício ,0% ,4% Marg em Líquida 31,8% 42,2% 10,4 p.p 40,8% 44,8% 4,0 p.p 20

21 AJUSTES NA DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO EXCLUSÃO VENDAS DO EMPREENDIMENTO LONDRES BR GAAP R$ mil 9M09 3T09 Venda Londres 9M09 AJUSTADO 3T09 AJUSTADO Receita Bruta Locação de edifícios corporativos Shopping Centers Locação de Centros de Distribuição Locação de outros empreendimentos Prestação de serviços de Administração Vendas de Propriedades (2.256) - - Deduções da receita bruta (2.925) (963) 152 (2.773) (811) Receita Líquida Operacional (2.104) Custo de locação, vendas e serviços (10.194) (3.870) 965 (9.229) (2.905) Custo de propriedades vendidas (965) (965) Lucro Bruto (1.139) Margem Bruta 89,0% 88,0% 54,1% 89,8% 90,4% Despesas/ Receitas Operacionais (25.785) (8.332) 122 (25.663) (8.210) Comerciais (2.802) (1.325) 122 (2.680) (1.203) Administrativas (6.708) (2.194) (6.708) (2.194) Plano de opções (360) (120) (360) (120) Honorários da Administração (1.353) (468) (1.353) (468) Demais resultados em investimentos Amortização de Ágios e outros result. em invest Despesas financeiras (21.071) (6.325) (21.071) (6.325) Receitas financeiras Outras despesas/receitas operacionais líquidas 90 (89) 90 (89) Lucro antes de IR e CS (1.017) Imposto de Renda e Contribuição Social (7.296) (2.380) - (7.296) (2.380) Diferi do (47) 15 (47) 15 Do exercício (7.249) (2.395) (7.249) (2.395) Lucro Antes da Participação Estatutária (1.017) Participação de Administradores e Empregados (1.100) (300) (1.100) (300) Lucro Antes da Participação dos Minoritários (1.017) Participação dos Minoritários (9.089) (2.993) (9.089) (2.993) Lucro Líquido do Exercício (1.017) Margem Líquida 42,2% 44,8% 48,3% 42,1% 44,5% 21

22 BALANÇO PATRIMONIAL BR GAAP R$ mil ATIVO 30 / JUN / / SEPT / 09 Ativo Circulante Disponibilidades Aplicações financeiras Contas a Receber Impostos e contribuições a compensar Imóveis a comercializar Despesas antecipadas Demais contas a receber Ativo não circulante Realizável a longo prazo Contas a receber Imóveis a comercializar Partes relacionadas Mútuo a receber Impostos e contribuições a compensar Adiantamento por aquisição de imóveis Depósitos Judiciais Ativo Permanente Imobilizado Títulos e valores Imobiliários Intangíveis 7 8 Total do ativo PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO 30 / JUN / / SEPT / 09 Passivo Circulante Fornecedores Impostos e contribuições a recolher Impostos e contrubuições diferidos Contas a pagar por aquisição de imóveis Dividendos a pagar Partes relacionadas Contas-correntes com parceiros nos empreendimentos Adiantamento dos clientes Demais contas a pagar Passivo não circulante Exigível a longo prazo Empréstimos e Financiamentos Contas a pagar por aquisição de imóveis Adiantemento de clientes - permuta Rendas a Apropriar - - Provisão para Tributos a Pagar Demais contas a pagar Participação de minoritários Patrimônio líquido Total do passivo e patrimônio líquido Resultados 3T09 22

23 DEMONSTRAÇÕES DE FLUXO DE CAIXA BR GAAP R$ mil 9M09 Das atividades operacionais Lucro líquido antes do imposto de renda e da contribuição social Ajustes para conciliar o resultado às disponibilidades geradas pelas atividades operacionais: Depreciação de bens do ativo imobilizado Amortização de ágios Aumento (diminuição) de tributos a pagar a longo prazo Juros, variações monetárias sobre empréstimos Provisão para contingência e atualização Variação cambial/ganho ou perda - swap Impostos diferidos 77 - Participação de minoritários no resultado Despesa com opção de ação Decréscimo (acréscimo) em ativos Contas a receber (1.249) Impostos e contribuições a compensar (1.718) (305) Dividendos a pagar Partes relacionadas Demais ativos (325) Imóveis a comercializar ( ) (15.768) Depósitos Judiciais (381) (1.232) Decréscimo (acréscimo) em passivos Fornecedores 411 (1.672) Dividendos a pagar (32) (8.070) Contas a pagar por aquisição de imóveis - (1.154) Conta corrente com parceiros nos empreendimentos (1.692) Impostos e contribuições a recolher (640) Adiantamento de Clientes Adiantamento de Clientes - permuta (1.501) (4.818) Outros passivos Participação de minoritários (3.060) (9.108) Caixa proveniente das operações ( ) Juros pagos (43.780) IRRF sobre dividendos recebidos (2.912) IRPJ e CSLL Pagos (6.741) Caixa líquido proveniente das (aplicados nas) atividades operacionais ( ) 532 Fluxo de caixa das atividades de investimento Acréscimo (decréscimo) do imobilizado (1.414) Caixa líquido aplicados nas atividades de investimento (1.414) Fluxo de caixa das atividades de financiamento Acréscimo de empréstimos - Das atividades de financiamento com acionistas Recompra de Ações (4.324) Contas a receber de partes relacionadas 665 (2.909) Contas a pagar para partes relacionadas (92) (298) Caixa líquido utilizado pelas atividades de financiamento com acionistas 573 (7.531) Aumento (Redução) líquido de caixa e equivalente de caixa (8.413) Caixa e equivalentes de caixa No início do exercício No fim do exercício Aumento (Redução) líquido de caixa e equivalente de caixa (8.413) 23

24 APÊNDICE COMO AVALIAR CCP Em nosso site de RI -, disponibilizamos um documento descrevendo o processo que consideramos mais adequado para avaliar a CCP. O objetivo é auxiliar o mercado no entendimento do nosso modelo de negócio. COBERTURA DE ANALISTAS Cristiano Hees - Brascan Corretora Marcelo Millman - Banco Santander 24