EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 12ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL II SANTO AMARO DA CAPITAL - SP PROCESSO : Nº 1035611-72.2015.8.26.0001/01 CARTÓRIO : 12º OFÍCIO AÇÃO : CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DIREITOS / DEVERES DO CONDÔMINO REQUERENTE : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO FOREST PARK REQUERIDO : RICARDO MESA CAMPOS JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº 0601592133, perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo a V.Exa. L A U D O fls. 108
CAPÍTULO I RESUMO DO VALOR DO IMÓVEL Localização: Apartamento nº. 31, localizado no 03º andar do Condomínio Edifício Forest Park, Vila Congonhas, à Rua Cataguás, 60, no 30º Subdistrito Ibirapuera, do Município de São Paulo, SP; Data da Avaliação: Dezembro de 2.017. Valor de mercado para venda: Va = R$ 1.091.000,00 (um milhão e noventa e um mil reais) fls. 109
CAPÍTULO II CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Objetiva a presente perícia a vistoria de um apartamento situado no Município de São Paulo, devido a uma ação de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DIREITOS / DEVERES DO CONDÔMINO. Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com sua nomeação para Perito do Juízo. fls. 110
CAPÍTULO III VISTORIA 1. Localização Apartamento nº. 31, localizado no 03º andar do Condomínio Edifício Forest Park, Vila Congonhas, à Rua Cataguás, 60, no 30º Subdistrito Ibirapuera, do Município de São Paulo, SP; 2. Planta Genérica de Valores Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel avaliando encontra-se no Setor 086, Quadra 383, e Índice Fiscal 2.548,00. 3. Planta de localização fls. 111
4. Zoneamento Conforme a Lei de Zoneamento do Município de São Paulo, o imóvel encontrase em SA ZM - 1, zona mista de media densidade. 5. Ilustração fotográfica externa Vista do Condomínio onde se localiza o imóvel avaliando. fls. 112
Vista da Rua Cataguás, que lhe dá acesso. 6. Melhoramentos Públicos Todos os convencionais 7. Topografia A topografia apresenta-se plana. 8. Características do Solo O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil. 9. Fração Ideal do Terreno A fração ideal do terreno, conforme a matrícula nº. 118.201 (fls. 64) é de 4,36625%. fls. 113
10. Características do Prédio Classe / Grupo / Padrão: Estrutura: Revestimento Externo: Pavimentos: Subsolos Elevadores Apartamentos / andar: Estado da Edificação: Dispositivos de segurança: Dispositivos de Lazer: fls. 114 Residencial / Apartamento / Superior com elevador Concreto armado Tijolo cerâmico / Argamassa fina com pintura látex. Térreo mais, 11 (onze) andares. 01 (um) 01 (um) elevador social e 01(um) de serviço 02 (dois) Regular (c) Guarita, interfone, sistema de vídeo, cerca elétrica e cerca. Salão de festas, churrasqueira, brinquedoteca, playground, quadra poliesportiva, sala de ginástica e piscina.
11. Características do apartamento Piso: Cerâmico / Tacos / Tabua corrida. Revestimento Interno: Argamassa fina com pintura látex e azulejos Portas / Janelas: Madeira / Alumínio. Forro / Tipo Janelas: Laje / Correr e basculante Compartimentos Varanda, sala de estar, sala de jantar, lavabo, 01 (um) suíte, 02 (dois) dormitórios, 01 (um) banheiro, cozinha, área de serviço, dormitório e banheiro de funcionário. Vagas de garagem 02 (dois) vagas. Idade Estimada: 28 (vinte e oito) anos. Estado da Edificação: Regular (c). Área Construída: Útil: 140,11 m 2 Comum: 117,77 m 2 Total: 257,88 m 2 Observações: 1. Área útil do apartamento é resultado de consulta à Matrícula Nº. 118.201 (fls.64). fls. 115
12. Ilustração fotográfica interna do Cond. Edifício Forest Park Hall social Salão de festas Churrasqueira Sala de ginástica fls. 116
Playground Quadra poliesportiva Brinquedoteca Piscina fls. 117
12.1 - Ilustração fotográfica da unidade nº 31 Varanda Lavabo Sala de estar Sala de jantar fls. 118
Dormitório I Banheiro Dormitório II fls. 119
Suíte fls. 120
Cozinha Área de serviço Dormitório e banheiro funcionário fls. 121
CAPÍTULO IV AVALIAÇÃO 1. Critério Adotado Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de Apartamentos, já consagrado em trabalhos desta natureza, conforme recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2.011. Sua aplicação se resume na determinação do valor unitário básico do metro quadrado de área útil de apartamento na região onde se localiza o apartamento avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados, onde se obteve o Quadro Resumo de Homogeneização, dos quais se extraiu a sua Média Aritmética Saneada (Anexo III). A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de determinados ajustes (Anexo I). O Valor do Apartamento foi obtido pelo produto entre a área útil e o respectivo valor unitário básico. fls. 122
2. Valor Unitário Básico (V u ) A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento avaliando, referente ao mês de dezembro de 2.017, é de: V u = R$ 7.268,22 /m 2 3. Valor do Apartamento (V a ) V a = V u x A c A c = Área homogeneizada Área útil m² + Vagas de garagem m² / 2 A c = 140,11 m² + 20,00m² / 2 A c = 150,11 m² V a = 7.268,22 x 150,11 m² V a = R$ 1.091.032,50 Ou, em números redondos, V a = R$ 1.091.000,00 (um milhão e noventa e um mil reais) fls. 123
CAPÍTULO V ENCERRAMENTO Segue o presente laudo em 17 (dezessete) folhas, digitadas de um só lado, todas elas rubricadas, sendo a última datada e assinada. Acompanham 3 (três) anexos. São Paulo, 15 de dezembro de 2.017. JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL fls. 124
ANEXO I CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO fls. 125
CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO 1. FATOR OFERTA (F f ) Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10% para compensar a super estimativa das mesmas, conforme item 10.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2.011. 2. FATOR LOCALIZAÇÃO (F local ) Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o índice do local do apartamento avaliando (IF a ) e no denominador, o do apartamento comparativo (IF e ). 3. FATOR IDADE REAL DO PRÉDIO (F irp ) Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da idade real dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo IBAPE/SP. 4. FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO DO PRÉDIO (F pcp ) Os elementos comparativos foram homogeneizados em função do padrão construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo IBAPE/SP. 5. FATOR ATUALIZAÇÃO Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária. fls. 126
O Valor Unitário Básico (Vu) foi obtido inserindo-se os elementos comparativos no programa Geoavaliar, desenvolvido com base nas Normas do IBAPE, que se constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxiliam no processo avaliatório, possibilitando maior rapidez e veracidade aos resultados obtidos nas avaliações, (anexo III) Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram homogeneizados para a seguinte situação paradigma: Situação Paradigma Classe: Residencial Grupo: Apartamento Padrão: Superior com elevador (2,406) Área útil homogeneizada: 150,11 m 2 Nº de fatores utilizados: 4 (quatro) Idade Estimada: 28 (vinte e oito) anos Vida referencial: 60 (sessenta) anos Estado da Edificação: Regular (c) F oc : 0,714 Índice fiscal 2.548,00 Data-base Dezembro de 2.017 fls. 127
ANEXO II ELEMENTOS COMPARATIVOS fls. 128
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ANEXO III MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA fls. 136
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VALOR UNITÁRIO Vu = R$ 7.268,22 (sete mil duzentos e sessenta e oito reais e vinte e dois centavos) fls. 141